Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Домодедовский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего Никитиной А.Ю.

при секретаре ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6 о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры, взыскании денежных средств, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО4, ФИО5, ФИО6 о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры, взыскании денежных средств.

Свои требования истцы мотивировали тем, что им на праве общей долевой собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, мкр. Барыбино, 

<

адрес>. Указанная квартира перешла к ним по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Качество недвижимого имущества в договоре отдельно не оговаривалось. В рекламе о продаже квартиры было написано, что квартира продаётся с евроремонтом. Цена квартиры в соответствии с п. 2.2. договора купли-продажи составила 3 750 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт передачи недвижимого имущества. В начале пользования квартирой выяснилось, что на кухне, в жилой комнате, в ванной комнате, туалете есть места, которые поражены плесенью. Данное обстоятельство подтверждает акт технического обследования от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым специалист общего отдела ЖЭУ выявил возникновение плесени в результате недобросовестного использования недвижимости предыдущим собственником. По мнению истцов, плесень в квартире негативным образом сказывается на их здоровье и самочувствии, на здоровье их несовершеннолетнего ребёнка, который болеет астмой. Для восстановления нарушенного права необходимо произвести ремонт и устранить плесень в квартире. 

На основании изложенного, истцы просят соразмерно уменьшить стоимость квартиры на стоимость устранения недостатков в размере 1 178 922 руб., взыскав данную сумму с ответчиков.

Явившиеся в судебное заседание истцы ФИО2 и ФИО3 свои требования поддержали по обстоятельствам, полно изложенным в исковом заявлении, и ранее данных пояснениях.

Представляющий интересы истцов по доверенности адвокат ФИО8 поддержал позицию своих доверителей. 

Ответчики ФИО4 и ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признали. Ранее в судебном заседании ФИО4 пояснила, что она действительно знала, что в её квартире на кухне выступают чёрные пятна на полу под линолеумом, предположительно грибок, и что она регулярно удаляла их при помощи моющих средств. Считала, что плесень в квартире образуется в связи с тем, что в доме плохо заделаны швы между плитами, сырой подвал, низкая температура в батареях, и всё это в совокупности приводит к повышенной влажности и, как следствие, образованию грибка. Также указала, что при осмотре квартиры никаких недостатков покупателями выявлено не было, они осматривали все помещения.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, судом извещалась надлежащим образом. В связи с этим суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие ответчика, признав причину ее неявки неуважительной.

Представитель ОАО «Заря-Жилсервис» в судебное заседание не явился, извещен. Суд, с учетом надлежащего извещения третьего лица, рассмотрел дело в его отсутствие.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО9 пояснила, что является специалистом общего отдела ОАО «Заря-Жилсервис», в марте 2020 года от истцов поступило заявление, на основании которого ей было проведено обследование их квартиры. На момент обследования в квартире наблюдалась высокая влажность и низкая температура, были выявлены черные пятна на стенах и полах, о чем был составлен акт. 

Исследовав материалы дела, выслушав мнение сторон, показания свидетелей, суд считает заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Однако, согласно п. 5 ст. 454 ГК РФ, к договору продажи недвижимости положения, предусмотренные § 1 главы 30 Гражданского кодекса РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этом виде договора.

Согласно ст. 469 ч. 2 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется, а из ст. 475 ч. 2 ГК РФ следует, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

При этом, в соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истцами и ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, мкр. Барыбино, 

<

адрес>.

Из условий договора купли-продажи следует, что ответчики продали принадлежащую им квартиру за 3 750 000 руб.

При этом, ни договор купли-продажи, ни передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ каких-либо условий о качестве приобретаемой истцами квартиры не содержит.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчики обязаны были передать истцам квартиру, пригодную для проживания в ней.

Для установления нарушений прав истцов со стороны ответчиков, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза и дополнительная строительно-техническая экспертиза, производство которых поручено эксперту Автономной некоммерческой организацией «

<

адрес> центр судебных экспертиз» ФИО11 

В ходе проведения экспертизы экспертом установлено наличие нарушений параметров микроклимата в 

<

адрес>, расположенной по вышеуказанному адресу, выраженного в выпадении конденсата на наружных стенах жилого дома с внутренней стороны по причине промерзания межпанельных швов и ненормативного функционирования системы отопления в 

<

адрес> последующим образованием на внутренней отделке квартиры серо-черных пятен. Исходя из этого, эксперт пришел к выводу, что параметры микроклимата не соответствуют требованиям пункта 33 постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежит сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», так как имеется потенциальная опасность воздействия на человека вредных биологических веществ.

Наличие плесени в квартире является фактором, препятствующим использованию квартиры по назначению.

Данный вывод с достоверностью доказывает, что в квартире имеются следы грибка, которые препятствуют проживанию в квартире, и что для нормального использования квартиры необходимо их устранить. 

Экспертным заключением установлено, что имеются поражения грибком на кухне, повреждения напольного покрытия – линолеума, выраженные в виде серо-черных отложений в правом дальнем углу от воздействия пониженных температур на ограждающих конструкциях в помещении кухни площадью 6.1 кв.м. Требуется произвести замену напольного покрытия.

В помещении ванной комнаты имеются серо-черные пятна на поверхности плиточных швов площадью 3 кв.м. Требуется произвести обработку плиточных швов нейтрализующих составов и произвести окраску.

Экспертом в своем заключении была определена стоимость устранения дефектов внутренней отделки на общую сумму 128 099 руб. (100 755 руб. + 27 344 руб.).

Также эксперт определил стоимость работ, необходимых для устранения дефектов, направленных на восстановление качества квартиры (расшивка межпанельных швов с последующим их утеплением и заделкой, работы по восстановлению исправного функционирования системы отопления), в размере 28 174 руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО11 подтвердил доводы, изложенные в экспертном заключении, а также представил в материалы дела письменные пояснения по вопросам представителя истцов.

Оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы не имеется, поскольку заключение подготовлено компетентным специалистом в соответствующей области знаний, в соответствии с требованиями действующих норм и правил, при даче заключения приняты во внимание имеющиеся в материалах дела документы, проведенный экспертный анализ основан на специальной литературе, даны ответы на все поставленные судом вопросы, выводы эксперта отражены достаточно ясно и полно, экспертное заключение по своему содержанию полностью соответствует нормам ГПК РФ, предъявляемым к заключению экспертов, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Оснований сомневаться в объективности и беспристрастности эксперта не имеется.

Вышеуказанные обстоятельства также объективно подтверждается актом технического обследования от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым специалист общего отдела ЖКУ выявил возникновение плесени, показаниями ответчицы по делу, которая проживала в спорной квартире до ее продажи истцам, пояснившей, что действительно имелись пятна грибка, которые она самостоятельно пыталась вывести.

Вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что выявленные истцами после вселения в спорную квартиру недостатки, возникли до заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и являются существенными, препятствующими использованию квартиры для постоянного проживания, в том числе и с малолетними детьми. Данное обстоятельство, помимо прочего, подтверждается записями в медицинской карте несовершеннолетнего ребёнка истцов, из которой следует, что он имеет заболевание – астму. 

В силу требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Доказательств того, что установленные судом в спорной квартире дефекты и недостатки возникли в результате нарушения истцами правил эксплуатации квартиры, являются несущественными и подлежат возмещению управляющей компанией, обслуживающий дом, в котором находится спорная квартира, ответчиками суду не представлено и в ходе рассмотрения дела не добыто, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что ответчики передали истцам по договору купли-продажи квартиру, имеющую такие существенные недостатки, проявившиеся после вселения в нее, которые делают спорную квартиру непригодной для проживания и которых ответчикам на момент заключения сделки было доподлинно известно.

Учитывая вышеизложенное, требования истцов о соразмерном уменьшении покупной цены спорной квартиры обоснованы и подлежат удовлетворению.

Определяя сумму, подлежащую взысканию с ответчиков, суд принимает за основу выводы эксперта, установившего стоимость устранения дефектов внутренней отделки в размере 128 099 руб. 

Понятие и порядок распределения судебных расходов содержатся в Главе 7 ГПК РФ. 

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно п. 1 ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

При рассмотрении дела в суде была проведена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «

<

адрес> центр судебных экспертиз» ФИО11 Оплата экспертизы возложена судом на истцов, заявивших ходатайство о назначении экспертизы.

Экспертное заключение положено в основу принятого судебного акта. По сведениям экспертной организации, расходы по данной экспертизе составили 35 000 руб., однако оплату указанных расходов истцы не осуществили. 

Поскольку исковые требования ФИО2 и ФИО3 были удовлетворены судом частично, то расходы, связанные с оплатой экспертизы, подлежат взысканию пропорционально размеру удовлетворенных судом требований, т.е. с истцов подлежит взысканию сумма в размере 7 000 руб., с ответчиков – в размере 28 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования ФИО2, ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4, ФИО5, ФИО6 в солидарном порядке в пользу ФИО2, ФИО3 в счет соразмерного уменьшения стоимости покупной цены 

<

адрес> 099 руб.

В удовлетворении требований ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств в размере 1 050 823 руб. в счет соразмерного уменьшения стоимости покупной цены квартиры отказать.

Взыскать с ФИО4, ФИО5, ФИО6 в пользу Автономной некоммерческой организации «

<

адрес> центр судебных экспертиз» расходы по проведению судебной строительно-технической экспертизы в размере 28 000 руб.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу Автономной некоммерческой организации «

<

адрес> центр судебных экспертиз» расходы по проведению судебной строительно-технической экспертизы в размере 7 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Домодедовский городской суд.

Председательствующий А.Ю. Никитина