№ 2-3171/2019 

Решение

 

Именем Российской Федерации

г. Гатчина 23 декабря 2019

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Лобанева Е.В.,

при секретаре Юрченко А.А., 

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации муниципального образования Таицкое городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области о признании права собственности на двухэтажный жилой дом площадью *** кв.м, расположенный на земельном участке № по адресу: *** 

по встречному иску Администрации муниципального образования Таицкое городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области к ФИО1 о признании жилого здания самовольной постройкой, об обязании снести самовольно возведенную постройку; 

установил:

в обоснование иска ФИО1 указала, что истцу на праве собственности с *** принадлежит спорный земельный участок. На приобретаемом истцом земельном участке уже был построен двухэтажный жилой дом, подключено электричество, сделаны локальная канализация и водоснабжение. Дом предназначен для постоянного круглогодичного проживания. Обязательным условием приобретения земельного участка было приобретение и построенного на нем жилого дома. На момент продажи участок имел вид разрешенного использования для ИЖС и строительства жилого дома не более 2-х этажей. Дом построен специализированной организацией в соответствии с градостроительными регламентами. Единственным препятствием для регистрации права собственности на жилой дом является принятая местной администрацией норма, согласно которой минимальный размер земельных участков для ИЖС должен составлять *** кв.м, а истцу принадлежит участок площадью *** кв.м. На территории Ленинградской области установлен минимальный размер участков под ИЖС *** кв.м. На основании ст. 222 ГК РФ просила признать право собственности на жилой дом (л.д. ***). 

Администрация Таицкого городского поселения предъявила встречный иск об обязании снести самовольную постройку. В обоснование иска указала, что в договоре купли-продажи и ЕГРН значится, что какие-либо строения, на участке, приобретенном истцом, по состоянию на *** и на *** не значились. В соответствии с «Правилами землепользования и застройки» (далее ПЗЗ), утвержденными решением Совета депутатов Таицкого городского поселения № от ***, минимальная площадь земельного участка для жилых домов усадебного типа должна составлять *** кв.м. На момент приобретения участка в собственность истца и строительства спорной самовольной постройки данные ПЗЗ действовали, и никем незаконными признаны не были, были общедоступны для ознакомления неограниченного круга лиц. Сам участок площадью *** кв.м, приобретенный истцом, был сформирован продавцом путем выдела без согласия с администрацией в нарушение требований закона. Возведение жилого дома было проведено в обход уведомительного порядка, введенного в действие Федеральным законом «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ» от 03.08.2018 г № 340-ФЗ. Сохранение самовольной постройки, возведенной с нарушением градостроительного регламента, недопустимо в силу ст. 222 ГК РФ (л.д. ***). 

Истец ФИО1 просила рассмотреть дело в ее отсутствие. 

В судебном заседании представитель истца ФИО2 настаивал на удовлетворении иска, по изложенным в нем основаниям. Во встречном иске просил отказать. 

Представитель ответчика Администрация Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района ФИО3 просила удовлетворить встречный иск, в иске ФИО1 отказать в полном объеме (л.д***). 

3 лицо – Управление Росреестра по Ленинградской области извещено, возражений по иску не имело, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие. 

Привлеченные 3 лицами собственники смежных земельных участков – ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 извещены надлежащим образом, не явились, возражений по иску не представили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие (л.д. ***). 

Привлеченный 3 лицом – Комитет по культуре Ленинградской области извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Возражений против удовлетворения иска не имел, т.к. объект культурного наследия федерального значения «***», расположенный по адресу: ***, ***, с утвержденными границами приказом Комитета от *** №, не имеет утвержденных зон охраны объекта культурного наследия. Следовательно, в соответствии с п. 1 и п.п. 2 п. 3 ст. 34.1 Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия народов РФ» границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 м от внешних границ территории ансамбля; для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 250 м от внешних границ территории ансамбля. Земельный участок, принадлежащий истцу на праве собственности, находится на расстоянии не менее 650 м от границ «***, т.е. вне защитной зоны (л.д. ***). 

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу положений ст. 222 ГК РФ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений (до 03.08.2018 года), самовольной постройкой признавалось здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретало на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежала сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других прав", по которым собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. При рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Исходя из пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

С 04 августа 2018 г, в связи с вступлением в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", утратили силу части 9 - 9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ) не требуется выдача разрешения на строительство в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Частью 15 статьи 55 указанного кодекса предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 данного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу указанного выше федерального закона (4 августа 2018 г) начаты строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2019 г направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства. В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ).

Из содержания названных норм следует, что с 4 августа 2018 г строительство или реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства не требуют получения разрешения на строительство. Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса; статья 17 Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ).

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела и возведенияя спорного жилого дома действуют новые положения закона, исключающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

Необходимо отметить, что изменения, внесенные в п. 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ (ред. от 01.05.2019) "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", запрещают принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, в соответствии со статьей 222 Кодекса в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:

1) права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;

2) параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;

3) эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.

Положения пункта 3 настоящей статьи применяются также в случае перехода прав на объекты индивидуального жилищного строительства, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, жилые дома и жилые строения, созданные соответственно на дачных и садовых земельных участках, после 1 сентября 2018 года.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, указанная в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения от 29 января 2015 года N 101-О, от 24 марта 2015 года N 658-О, от 27 сентября 2016 года N 1748-О, от 28 марта 2017 года N 609-О и др.).

Из материалов дела следует, что изначально индивидуальный предприниматель ***.А. по договору купли-продажи от *** приобрел у АО «***» земельный участок площадью *** кв.м №, расположенный на землях населенного пункта *** с разрешенным использованием: индивидуальные жилые дома не выше 2-х этажей (л.д. ***).

Затем данный земельный участок по решению собственника ИП ***.А. от *** был разделен на *** отдельных земельных участка площадью от 600 до 1200 кв.м в соответствии с межевым планом, составленным кадастровым инженером ***.С. (л.д. *** 

На основании решений, принятых сотрудниками филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области и Управления Росреестра по Ленинградской области, был осуществлен кадастровый учет самостоятельных земельных участков, каждому присвоен отдельный кадастровый номер, и осуществлена регистрация права собственности ИП ***А. на каждый из них. 

В том числе был создан земельный участок № площадью *** кв.м, земли населенных пунктов, индивидуальные жилые дома не выше 2-х этажей (л.д. ***). 

На основании договора купли-продажи от *** истцом у ИП ***А. был приобретен данный земельный участок площадью *** кв.м за *** руб. В договоре указано, что земельный участок свободен от объектов недвижимости. Продавец гарантирует покупателю, что на момент заключения настоящего договора, отчуждаемый земельный участок не обременен правами третьих лиц (л.д. ***).

В ЕГРН была произведена государственная регистрация перехода права собственности № от *** на имя истца. Данная информация подтверждается выпиской из ЕГРН от *** (л.д.***).

Но согласно утверждениям представителя истца, фактически на земельном участке к моменту его продажи уже был воздвигнут жилой дом, права на который не были зарегистрированы за продавцом.

Стороны заключили предварительный договор купли-продажи от ***, в котором оговорили, что участок продается с нежилым строением общей площадью *** кв.м за *** руб. Однако, доказательств уплаты данной суммы в материалы дела не представлено. Договор купли-продажи строений, расположенных на земельном участке, между сторонами не заключался (л.д. ***). 

Постановлением главы администрации МО «Таицкое городское поселение» от *** № земельному участку истца был присвоен нынешний адрес: *** 

Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ***. (л.д. ***) и материалами кадастрового дела (л.д. ***).

Как следует из пояснений истцовой стороны, не опровергнутых ответчиком, на указанном земельном участке в *** году был возведен жилой дом на основании договора подряда от *** №, заключенного между ФИО1 и ООО «***» (л.д. ***). 

Для оформления права собственности на жилой дом, истец и ее представитель неоднократно обращались в администрацию пос. Тайцы с просьбой изготовить и предоставить градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство, уменьшить минимальную норму участков для ИЖС на территории поселения до 600 кв.м (л.д. ***).

Администрация Таицкого городского поселения в своем ответе за номером № от *** сообщила об отказе истцу. При этом указала на отсутствие документов по планировке территории, которые являются источником для подготовки градостроительного плана, выдачи его, получения разрешения на строительство. Кроме того, сообщила, что согласно пп. 1 п. 4 ст. 32 Правил землепользования и застройки Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области, утвержденных решением Совета депутатов МО Таицкое городское поселение второго созыва *** №, минимальная площадь участка для жилых домов усадебного типа – 1000 кв.м (л.д. ***). 

Согласно технического плана здания, составленного в результате выполнения кадастровых работ, в связи с созданием здания от ***, площадь объекта *** кв.м, год постройки *** год, возведен на земельном участке с разрешенным использованием земельного участка: индивидуальные жилые дома не выше 2-х этажей, назначение объекта - жилое. Из заключения кадастрового инженера ***.С. следует, что при строительстве соблюдены нормы градостроительного и земельного законодательства (л.д. ***).

Из пояснений, данных в судебном заседании, представитель истца указал, что, приобретая в собственность земельный участок, состоящий на кадастровом учете, истец была уверена в возможности возведения на нем индивидуального жилого дома для собственного проживания, согласно виду разрешенного использования земельного участка.

Судом по ходатайству истцовой стороны назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено АНО «***» (л.д. ***).

Согласно заключению эксперта № на обследуемом участке обнаружен жилой дом, являющийся объектом капитального строительства. Дом возведен на винтовых сваях и имеет прочную связь с землей. Дом представляет собой деревянное здание с мансардой и верандой. Помещения оборудованы электроснабжением, вентиляцией, отоплением, горячим и холодным водоснабжением, канализацией. Завершена в полном объеме внутренняя отделка. Установлена сантехника, мебель, бытовая техника. Несущие и ограждающие конструкции обследованного ОКС находятся в работоспособном состоянии, не имеют разрушения и повреждения. Границы земельного участка на местности обозначены заборами. Обследованный объект капитального строительства соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Обследованный объект капитального строительства является жилым домом, пригодным для постоянного (круглогодичного) проживания.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: ***, ***, – «индивидуальные жилые дома не выше 2-х этажей». Следовательно, вид разрешенного использования обследованного земельного участка является основным видом для данной территориальной зоны.

Площадь земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ***, составляет *** кв.м – не соответствует требованиям ПЗЗ.

Суммарная площадь застройки земельного участка с кадастровым номером № (площадь жилого дома и всех построек) составляет ***.м. Процент застройки земельного участка составляет 13.2 % (*** х 100%) –соответствует требованиям ПЗЗ.

Вся незастроенная площадь земельного участка представляет собой газон, цветники и используется под огород. Процент озеленения обследования земельного участка составляет 86.8% ((***) : *** х 100%) – соответствует требованиям ПЗЗ.

Расстояние от фронтальной границы земельного участка до обследованного жилого дома составляет *** метров – соответствует требованиям ПЗЗ.

Расстояние от жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № до границ смежных земельных участков составляет:

до границ земельного участка с кадастровым номером № – *** метра – соответствует требованиям ПЗЗ.

до границ земельного участка с кадастровым номером № – *** метра – соответствует требованиям ПЗЗ.

до границ земельного участка с кадастровым номером № – *** метра – соответствует требованиям ПЗЗ.

до границ земельного участка с кадастровым номером № – *** метра – соответствует требованиям ПЗЗ.

Высота обследованного жилого дома – 2 этажа (первый этаж и мансарда) – соответствует требованиям ПЗЗ.

На смежных земельных участках с кадастровыми номерами № и № жилые дома и хозяйственные постройки отсутствуют. Таким образом, расположение обследованного жилого дома соответствует требования СП 42.13330.2011 и СП 30-102-99 и Федерального закона №123-Ф3 от 22.07.2008г.

Площадь земельного участка с кадастровым номером №, границы которого установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, не соответствует требованиям ПЗЗ.

Эвакуационные пути в пределах внутренних помещений обследованного жилого дома обеспечивают возможность безопасного движения людей через эвакуационный выход в случае возникновения пожара. 

Наружные двери обследованного здания открываются «на улицу», что не создает препятствий при эвакуации людей в безопасную зону до нанесения вреда их жизни и здоровью вследствие воздействия опасных факторов пожара.

Таким образом, размещение объекта капитального строительства, расположенного (жилого дома) по адресу: ***, удовлетворяет требованиям пожарной безопасности. 

Внутренняя планировка помещений обеспечивает возможность безопасного движения людей через эвакуационный выход в случае возникновения пожара.

Возведенный ОКС имеет скатную крышу. Сток дождевых и талых вод с кровли осуществляется на территорию земельного участка и не попадает на территории смежных земельных участков. 

Падение снега и сосулек с крыши жилого дома на территории смежных земельных участков также не возможно. 

Факты, обнаруженные при проведении натурного обследования ОКС, позволяют сделать вывод о том, что объект капитального строительства – жилой дом, возведенный истцом ФИО1 – не создает угрозу имуществу, здоровью и жизни граждан, не нарушает охраняемые законом интересы смежных землевладельцев. 

У суда отсутствуют основания не доверять представленному заключению экспертов, поскольку экспертиза проведена в соответствии с требованиями ГПК РФ, эксперт, имеющий надлежащее образование и квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, само заключение мотивировано и обосновано.

Ответчик выводы, изложенные в экспертном заключении, не оспаривал, и они полностью согласуются сов семи исследованными судом доказательствами по делу.

Таким образом, суд считает установленным, что жилой дом возведен истцом в границах, принадлежащего ей на праве собственности земельного участка, расположен в черте населенного пункта и территориальной зоне Ж3, предназначенной для застройки индивидуальными жилыми домами не выше 2-х этажей. 

Дом не представляет угрозы дли жизни, здоровья или имущества, как его собственника, так и владельцев смежных земельных участков. Полностью соответствует строительно-техническим, санитарным, градостроительным и противопожарным нормам и правилам.

Смежные землевладельцы, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, никаких возражений относительно удовлетворения заявленных требований, и возведения жилого дома на участке истца, не выдвинули (л.д. ***).

Доводы ответчика о нарушении зон охраны объекты культурного наследия надуманы, и опровергаются представленным заключением Комитета по культуре Ленинградской области. 

Единственным несоответствием градостроительным нормам является возведение его в границах земельного участка площадью *** кв.м, который был образован в *** г. 

Действительно, Правилами землепользования и застройки Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области, утвержденными решением Совета депутатов МО Таицкое городское поселение второго созыва *** №, минимальная площадь участка для жилых домов усадебного типа установлена в пределах 1000 кв.м. Указанные Правила опубликованы *** в официальном вестнике - газете «***», размещены в сети Интернет.

Из пояснений сторон следует, что при покупке земельных участков до покупателей никем не доводилась информация о несоответствии площади приобретенных участков минимальной площади, установленной ПЗЗ в зоне Ж-3. 

Из пояснений истца следует, что Администрация муниципального образования Таицкого городского поселения, зная о сложившейся ситуации, не препятствовала строительству домов, в том числе, истца. Более того, в настоящее время продолжается продажа земельных участков в площади менее установленной зоной Ж-3.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснила, что администрации не было известно о том, что на кадастровом учете земельные участки в зоне Ж-3 состоят в площади по *** кв.м, а потому они не способствовали незаконному строительству.

Суд не может согласиться с тем, что указанный вопрос не относится к компетенции ответчика.

В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского поселения относится, в том числе осуществление муниципального земельного контроля в границах муниципального образования, в связи с чем, именно по вине ответчика, которым не было предпринято никаких действий по оспариванию постановки на кадастровый учет земельных участков площадью менее установленной нормы, было допущено строительство домов в зоне Ж-3 на земельных участках площадью по *** кв.м.

Судом не принимаются во внимание доводы ответчика о том, что именно на истце лежит ответственность за строительство спорного объекта, поскольку он должен был ознакомиться с ПЗЗ МО Таицкого городского поселения и отказаться от совершения сделки по купле-продаже, внесенного в *** году в ЕГРН земельного участка площадью *** кв.м. 

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации государство в лице уполномоченных законом органов и должностных лиц, действующих при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1 статьи 81 Гражданского кодекса Российской Федерации), подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости. Проверка же соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества - в отличие от государства в лице органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - зачастую существенно затруднена или невозможна (постановление от 22 июня 2017 г. N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца").

Как отмечено в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, снос самовольной постройки - это всегда санкция за виновные действия одной из сторон.

Таким образом, истец, чей земельный участок поставлен государственными учреждениями на кадастровый учет в площади *** кв.м, в черте населенного пункта, с разрешенным использованием: для строительства индивидуального жилого дома не выше 2-х этажей, не имела оснований для сомнения в законности такой постановки.

Ранее действовавшая, до 04.08.2018 года, норма п. 1 ст. 222 ГК РФ указывала на степень нарушений градостроительных и строительных норм и правил, которые обусловливают признание постройки самовольной. Дифференциация нарушений на существенные и несущественные позволяла постройкам, созданным с незначительными отступлениями от установленных правил, участвовать в обороте. Об этом свидетельствует вышеприведенный п. 26 постановления Пленума Верховного суда N 10/22, согласно которому необходимо было установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд, с учетом оценки представленных доказательств, приходит к выводу о том, что единственным признаком самовольной постройки истца является отсутствие уведомления о начале строительства, которое истец своевременно не отправила в местную администрацию. 

Одновременно с этим, судом установлено, что сохранение самовольной постройки истца не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Действующее законодательство (после 04.08.2018 года) закрепляет конструкцию защиты добросовестного застройщика в абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ, при который не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Суд установил, что истец, построив на принадлежащем ей на праве собственности участке, индивидуальный жилой дом не выше 2-х этажей, добросовестно не знала об ограничениях использования земельного участка, указанных в ПЗЗ муниципального образования Таицкого городского поселения. 

Между действиями истца, и допущенными государственными учреждениями нарушений местных ПЗЗ при постановке участка на кадастровый учет, отсутствует причинно-следственная связь. 

В настоящий момент местный орган власти фактически требует снести жилой дом, являющийся единственным местом жительства истца и членов ее семьи, за незаконные действия при образовании земельного участка.

Ответчик так и не смог обосновать суду по каким основаниям в ПЗЗ была внесена единая норма о минимальном размере участков для ИЖС не менее 1000 кв.м, и почему невозможно строительство жилых домов на участках площадью *** кв.м. 

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истцовой стороной представлены доказательства, свидетельствующие как о несущественности нарушений, допущенных истом при строительстве спорного объекта, так и о том, что истец является добросовестным застройщиком, которому не было известно об ограничениях использования земельного участка, а потому требования истца о признании за ней права собственности на жилой дом, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, тогда как встречные требования ответчика по тем же основаниям подлежат отклонению.

Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст.ст. 12,56,194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к Администрации муниципального образования Таицкого городского поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области, о признании права собственности на жилой дом удовлетворить.

Встречные исковые требования Администрации Таицкого городского поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области к ФИО1 о признании жилого дома самовольной постройкой и обязании снести самовольную постройку оставить без удовлетворения.

Признать за гражданкой *** ФИО1, *** право собственности на жилой дом площадью *** кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью *** кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - индивидуальные жилые дома не выше 2-х этажей, по адресу: ***

Настоящее решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН. 

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд.

Судья: Е.В. Лобанев

Решение составлено ***