Дело №

УИД 05RS0№-48

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(в окончательной формулировке)

24 сентября 2025 года 

<

адрес>

Каспийский городской суд Республики Дагестан в составе

председательствующего судьи Джамалдиновой Р.И.,

при секретаре судебного заседания Ахмедовой Х.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 с уточненными в ходе рассмотрения дела требованиями о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка общей площадью 828,7 кв.м., заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Универсал» и ФИО2, в силу его ничтожности; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем признания отсутствующим у ФИО2 прав требования к ФИО1 и ООО «Универсал» в отношении земельного участка площадью 827,7 кв.м.

В обоснование заявленных требований указано, что в октябре 2024 года ФИО2 обратился в Каспийский городской суд РД с исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 827,7 кв.м., заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1, аннулировании государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок, обязании ФИО1 совершить действия по государственной регистрации в связи с переходом права собственности на нежилое здание и земельный участок общей площадью 828,7 кв.м. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и ФИО4 Определением Каспийского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное исковое заявление оставлено без рассмотрения в связи с неявкой ФИО2 и его представителя в судебные заседания. При обращении в суд ответчик ФИО2 в обоснование требований ссылался на копию договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка общей площадью 828,7 кв.м., заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Универсал» (продавец) и ФИО2 (покупатель). Вместе с тем фактически такой договор никогда не заключался, оспариваемый договор и содержащиеся в нем подписи и печати сфальсифицированы ответчиком с целью завладения принадлежащим истцу имуществом. Ранее ФИО2 и его представитель ФИО5 неоднократно обращались в суды и органы внутренних дел в связи с наличием у них притязаний на указанное в договоре имущество, ранее принадлежавшее ООО «Универсал».

Истец ФИО1, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

Ответчик ФИО2, его представитель ФИО5, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду не сообщали. 

В поступивших в суд письменных возражениях представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО5 исковые требования не признал, просил в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме, приводя доводы о том, что оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилого здания и земельного участка общей площадью 828,7 кв.м. действительно был заключен между ООО «Универсал» и ФИО2, однако государственная регистрация права собственности ответчика на приобретенное по договору имущество не была произведена по причине противоправных действий истца ФИО1, который обманным путем зарегистрировал свое право собственности на указанное имущество, завладев необходимыми документами. Кроме того, представитель ответчика ссылается на истечение срока исковой давности по заявленным требованиям.

Представители ООО «Универсал», привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенного надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о наличии уважительных причин неявки суду не сообщали.

Информация о рассмотрении дела размещалась на официальном сайте Каспийского городского суда Республики Дагестан в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kaspiyskiy.dag.sudrf.ru) в соответствии с требованиями части 7 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь положениями ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что согласно представленным по запросу суда сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) ФИО1 принадлежат на праве собственности объекты недвижимости, расположенные по адресу: РД, 

<

адрес>, а именно:

земельный участок площадью 325+/-6 кв.м., кадастровый №, вид разрешенного использования – для содержания и обслуживания фабрики;

земельный участок площадью 251+/-6 кв.м., кадастровый №, вид разрешенного использования – для содержания и обслуживания фабрики;

земельный участок площадью 298+/-6 кв.м., кадастровый №, вид разрешенного использования – для содержания и обслуживания фабрики;

земельный участок площадью 576+/-8 кв.м., кадастровый №, вид разрешенного использования – для содержания и обслуживания фабрики;

нежилое здание площадью 384,9 кв.м., кадастровый №, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ;

нежилое здание площадью 702,9 кв.м., кадастровый №, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ.

Из содержания представленной копии оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ООО «Универсал» (продавец) в лице директора ФИО4 обязалось передать в собственность ФИО2 (покупатель) часть нежилого помещения (литера «А»), расположенного по адресу: РД, 

<

адрес> прилегающей территорией, общая площадь продаваемых объектов недвижимости – 828,7 кв.м., из которых 434,9 кв.м. – площадь нежилого помещения, 393,5 кв.м. – площадь земельного участка. В свою очередь покупатель ФИО2 обязался уплатить цену указанного недвижимого имущества в размере 900 000 руб.

Из разъяснений сторон, вступивших в законную силу судебных постановлений, представленных материалов проверок по сообщениям о преступлениях, усматривается наличие между ФИО1 и ФИО2 спора о праве собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: РД, 

<

адрес>, ранее принадлежавшее ООО «Универсал», которое в настоящее время принадлежит на праве собственности ФИО1

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

По смыслу статьи 11 ГК РФ, статей 2, 3 ГПК РФ судебной защите подлежит исключительно оспоренное либо нарушенное право истца. При этом суд принимает решение по заявленным истцом требованиям (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Частью 1 ст. 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

На основании ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Из статьи 168 ГК РФ следует, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с положениями норм права ФИО1, как лицо, заинтересованное в признании недействительной ничтожной сделки, обязан доказать наличие законного интереса в признании сделки недействительной.

Заинтересованность в оспаривании ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности определяется тем, что существование недействительной сделки лишает заинтересованное лицо права, возлагает на него обязанность либо создает препятствия в реализации права по сравнению с тем, как это было бы, если бы ничтожная сделка не существовала.

Бремя доказывания нарушения прав лежит на самом истце, который при обращении и должен доказать, какие его права и охраняемые интересы были нарушены. Принимая во внимание, что судебной защите не подлежит предполагаемое нарушение прав, истцу необходимо доказать факт нарушения принадлежащих ему прав на момент рассмотрения дела в суде.

Таким образом, заявленные исковые требования могут быть удовлетворены судом в случае, если признание сделки недействительной и применение последствий недействительности сделки, а именно возврата друг другу всего причитающегося по сделке должно привести к восстановлению нарушенных прав и законных интересов ФИО1 либо предотвращению нарушения его прав и законных интересов в будущем.

В обоснование заявленных требований о признании сделки недействительной истец ссылается на то, что оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не заключался, подписи ФИО2, директора ООО «Универсал», печать организации, а так же сам текст соглашения сфальсифицированы. Заинтересованность в признании сделки недействительной истец обосновывает тем, что светокопия сфальсифицированного договора может быть в будущем использована ФИО2 для оспаривания права собственности ФИО1 на принадлежащее ему недвижимое имущество.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

Из положений статьи 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ)

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из статьи 550 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В материалах дела отсутствуют объективные сведения о достижении ООО «Универсал» и ФИО2 соглашения по всем существенным условиям договора о купле-продаже недвижимого имущества, приведение договора в исполнение, а именно передача в распоряжение ФИО2 указанного в договоре недвижимого имущества и уплате денежных средств, представленными материалами не подтверждаются, государственная регистрация перехода права собственности на основании договора не производилась.

Доказательства, с достаточной степенью достоверности подтверждающих факт заключения между ООО «Универсал» и ФИО2 оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе оригинал указанного договора сторонами суду не представлены.

При этом, исходя из приведенных положений законодательства, договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

Согласно п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

В силу п. 6 ст. 8 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Из п. 1 ст. 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

В силу требований п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

Судом установлено, что на земельные участки с кадастровыми номерами 05:48:000032:5129, 05:48:000032:5128, 05:48:000032:5123, 05:48:000032:5122 и нежилые строения с кадастровыми номерами 05:48:000032:3842, 05:48:000032:3840, расположенные по адресу: РД, 

<

адрес>, зарегистрировано право собственности истца ФИО1

При этом объекты недвижимости (часть нежилого помещения и земельный участок) общей площадью 827,7 кв.м. в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не индивидуализированы (указана только их площадь), установить границы объектов недвижимости не представляется возможным, основания для вывода о совпадении объектов недвижимости, указанных в договоре купли-продажи, с объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности истцу, по материалам дела у суда отсутствуют, совпадение почтового адреса таким основанием не является.

Зарегистрированное в государственном реестре право собственности ФИО1 на объекты недвижимости может быть оспорено иными лицами исключительно в судебном порядке.

В то же время договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Универсал» и ФИО2, до государственной регистрации перехода права собственности на основании указанного договора не считается заключенным для лиц, не являющихся сторонами сделки, не может рассматриваться как основание для изменения отношений ООО «Универсал» и ФИО2 с ФИО1

Исходя из взаимосвязи приведенных положений законодательства, защита гражданских прав не может осуществляться путем признания недействительной сделки, которая фактически не была совершена и сторонами сделки не исполнялась. Кроме того, не может быть признана недействительной в силу ничтожности заключенная сделка, не затрагивающая прав и законных интересов истца, не являющегося стороной соглашения, лишь на основании его предположений о возможном недобросовестном поведении сторон сделки в будущем.

Наличие у ответчика ФИО2 притязаний на недвижимое имущество, ранее принадлежавшее ООО «Универсал», и наличие между сторонами спора о праве собственности на такое имущество безусловными основаниями для вывода о нарушении прав и законных интересов истца оспариваемым соглашением не являются. 

При таких обстоятельствах, поскольку стороной истца не представлено относимых и допустимых доказательств, подтверждающих заключение между ООО «Универсал» и ФИО2 оспариваемого договора кули-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и нарушение указанным договором прав и законных интересов истца ФИО1, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется и заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 109-ФЗ «О внесении изменения в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установленный статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный Гражданским кодексом Российской Федерации срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

С учетом этого, ввиду отсутствия в материалах дела объективных сведений о начале исполнения оспариваемой сделки, оснований для применения судом срока исковой давности к заявленным исковым требованиям не имеется, доводы ответчика в давности суд признает необоснованными.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка общей площадью 828,7 кв.м., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Универсал» и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, недействительным в силу ничтожности сделки; применении последствий недействительности сделки путем признания отсутствующим у ФИО2 прав требования к ФИО1 и обществу с ограниченной ответственностью «Универсал» в отношении нежилого здания и земельного участка общей площадью 828,7 кв.м. – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Дагестан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной формулировке путем подачи апелляционной жалобы через Каспийский городской суд Республики Дагестан.

Решение в окончательной формулировке изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Р.И. Джамалдинова