РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 января 2018 года город Тула 

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Голомидовой И.В.,

при секретаре Хромовой М.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-91/2018 (3а-1054/2017) по административному исковому заявлению Акционерного общества «ДИКСИ Юг» к правительству Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

Акционерное общество «ДИКСИ Юг» (далее – Общество) обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований на то, что оно является собственником: 

одноэтажного нежилого здания (магазина) с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

одноэтажного нежилого здания (магазина) с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

одноэтажного нежилого здания (магазина) с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

одноэтажного нежилого здания (магазина) с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

одноэтажного нежилого здания (магазина) с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Полагает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

...>, утвержденная Постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 года № 414 по состоянию на 15.07.2015 года в размерах соответственно 29 786 465 рублей, 21 514 682,76 рублей, 27 978 317,34 рублей, 13 916 922,25 рублей, 28 298 569,57 рублей, является необоснованно завышенной, что затрагивает права и обязанности АО «ДИКСИ Юг» как налогоплательщика. 

С целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости административный истец обратился в ООО «А.». В соответствии с отчетом об оценке от 

<

...>, выполненным оценщиком вышеназванной организации, рыночная стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

...> по состоянию на 15.07.2015 года составляет 10 939 114 рублей, 8 927 787 рублей, 8 750 052 рубля, 9 981 150 рублей, 10 482 812 рублей соответственно.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от 

<

...> заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости отклонено.

На основании изложенного Общество просило установить кадастровую стоимость названных объектов недвижимости равную их рыночной стоимости в размере, указанном в отчете от 

<

...>.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие и просила удовлетворить заявленные административные исковые требования, установив кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 

<

...>

Представитель административного ответчика правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, указав на то, что не оспаривает заявленное требование ни по основаниям возникновения, ни по содержанию.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, указывая, что Управление не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), просил вынести решение на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, просил вынести решение на усмотрение суда в связи с отсутствием правового интереса Учреждения по заявленным требованиям.

Исходя из положений статей 150, 151, части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

На основании частей 1, 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях.

Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 указанного Закона в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Общество является собственником:

одноэтажного нежилого здания (магазина) с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>

одноэтажного нежилого здания (магазина) с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

одноэтажного нежилого здания (магазина) с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

одноэтажного нежилого здания (магазина) с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

одноэтажного нежилого здания (магазина) с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Данные обстоятельства подтверждаются копиями свидетельств о государственной регистрации права от 

<

...> и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

Согласно положениям пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, относится к объектам налогообложения по налогу на имущество для российских организаций, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.

Налогоплательщиками указанного налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Законом Тульской области от 24.11.2003 года № 414-ЗТО (с последующими изменениями и дополнениями) на территории Тульской области установлен и введен налог на имущество организаций. В соответствии со статьей 1-1 данного Закона, введенной в действие Законом Тульской области от 29.05.2014 года № 2121-ЗТО, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке правительством Тульской области, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации распоряжением Министерства экономического развития Тульской области от 29.11.2016 года № 3359 определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость, на 2017 год, в состав которого вошли и принадлежащие административному истцу объекты недвижимости, указанные выше (№№ п/п 

<

...> Приложения).

Таким образом, исходя из приведенных выше нормативных правовых актов, вышеупомянутые нежилые здания являются объектами налогообложения по налогу на имущество организаций, исчисляемому исходя из их кадастровой стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 года № 414 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

...> определена по состоянию на 15.07.2015 года в размере 29 786 465 рублей, 21 514 682,76 рублей, 27 978 317,34 рублей, 13 916 922,25 рублей, 28 298 569,57 рублей соответственно (№№ п/п 

<

...> приложения № 1 к данному Постановлению).

Указанная кадастровая стоимость была внесена ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в Единый государственный реестр недвижимости 27.12.2016 года, что следует из имеющихся в материалах дела выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 

<

...> года №№ 

<

...>.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости вышеупомянутых объектов недвижимости административный истец обратился в ООО «А.». 

В соответствии с отчетом об оценке от 

<

...>, выполненным оценщиком вышеназванной организации, рыночная стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

...> по состоянию на 15.07.2015 года составляет 10 939 114 рублей, 8 927 787 рублей, 8 750 052 рубля, 9 981 150 рублей, 10 482 812 рублей соответственно.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектов оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В целях установления соответствия названного выше отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также в целях подтверждения правильности и достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости объектов оценки судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «О.» С.

Согласно выводам, содержащимся в заключении от 

<

...> названного эксперта, отчет ООО «А.» от 

<

...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, определенная в названном отчете, не подтверждается.

В соответствии с указанным заключением эксперта рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

...> по состоянию на 15.07.2015 года составляет 11 973 752 рубля, 10 151 854 рубля, 10 841 585 рублей, 11 302 913 рублей, 14 404 656 рублей соответственно.

Данное заключение эксперта суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в области оценки, основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в нём выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами. 

Доказательств, опровергающих правильность заключения эксперта, суду не представлено.

О несогласии с вышеупомянутым заключением эксперта другими лицами, участвующими в деле, в процессе судебного разбирательства не заявлялось. С ходатайствами о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы указанные лица не обращались. 

С учетом изложенного сомневаться в достоверности и правильности выводов заключения эксперта от 

<

...> у суда не имеется.

То обстоятельство, что установленная кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает рыночную стоимость, определенную в экспертном заключении, не свидетельствует о недостоверности заключения, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости объектов недвижимости и их рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.

Представленный же административным истцом отчет ООО «А.» от 

<

...> суд считает недопустимым применительно к положениям статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поскольку анализ содержания указанного отчета свидетельствует о его несоответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 11), федеральных стандартов оценки (п.п. 8, 10 ФСО № 1, п.п. 5, 8, 11 ФСО № 3, п.п. 11, 22 ФСО № 7).

Так, в рамках сравнительного анализа оценщиком использована неподтвержденная информация (о дате размещения объявления объекта-аналога № 1); необосновано применение корректировок к элементам сравнения аналогов объекта оценки (на местоположение, на площадь, на коммуникации, а корректировка на условия продажи, площадь и расположение в здании определяется с использованием Справочника оценщика за 2016 год, тогда как дата оценки – 15.07.2015 года); при расчете стоимости земельного участка используется объект-аналог № 1, по которому в объявлении отсутствует информация о виде разрешенного использования.

В рамках же затратного подхода оценщиком не приведен расчет и используемые коэффициенты перерасчета в УПВС; информация о проценте износа объектов оценки использована из данных технического паспорта БТИ 2010 года, а величина прибыли предпринимателя принимается по Справочнику оценщика недвижимости 2016 года, тогда как дата оценки – 15.07.2015 года; 

Указанные недостатки являются существенным нарушением и повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с чем данный отчет к числу допустимых и достоверных доказательств по делу отнести нельзя.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости объектов недвижимости – 15.07.2015 года, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости являлась иной, чем отражено в исследованном судом заключении эксперта, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 КАС РФ, в материалы дела не представлено.

Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в заключении эксперта рыночная стоимость вышеназванных объектов недвижимости по состоянию на 15.07.2015 года значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости оспариваемой кадастровой стоимости тех же объектов недвижимости, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество организаций. 

При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение их в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта от 

<

...>, а заявленные требования подлежат частичному удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Акционерного общества «ДИКСИ Юг» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость одноэтажного нежилого здания (магазина) с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 11973752 рублей по состоянию на 15.07.2015 года.

Установить кадастровую стоимость одноэтажного нежилого здания (магазина) с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 10 151 854 рублей по состоянию на 15.07.2015 года.

Установить кадастровую стоимость одноэтажного нежилого здания (магазина) с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 10 841 585 рублей по состоянию на 15.07.2015 года.

Установить кадастровую стоимость одноэтажного нежилого здания (магазина) с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 11 302 913 рублей по состоянию на 15.07.2015 года.

Установить кадастровую стоимость одноэтажного нежилого здания (магазина) с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 14 404 656 рублей по состоянию на 15.07.2015 года.

В целях налогообложения и внесения соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости датой подачи Акционерным обществом «ДИКСИ Юг» заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутых объектов недвижимости является день обращения указанного юридического лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 1 августа 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий