административное дело № 3а-32/2024 (3а-830/2023)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 февраля 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О. 

при секретаре 

судебного заседания Минко Я.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2023-000751-27) по административному исковому заявлению АО «Новороссийский автокомбинат» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

АО «Новороссийский автокомбинат» обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости: 

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: местоположение ............ в размере его рыночной стоимости 26 663 892 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 151 028 568 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 43 540 000 руб. 

Административное исковое заявление мотивировано тем, что АО «Новороссийский автокомбинат» уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя. 

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит вынести по делу законное и обоснованное решение. 

От представителя АО «Новороссийский автокомбинат» поступили замечания на заключение судебной экспертизы № БП-2131 от 15.12.2023 года, подготовленное ООО «БИЗНЕС-ПАРТНЕР».

От эксперта ФИО1 поступили письменные пояснения на замечания административного истца.

В судебное заседание 28 февраля 2024 года явился представитель АО «Новороссийский автокомбинат» по доверенности ФИО2, который выразил несогласие с результатами судебной экспертизы и просил назначить по делу повторную судебную экспертизы. 

Протокольным определением от 28 февраля 2024 года отказано в удовлетворении заявленного ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы ввиду отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения представителя административного истца, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Из материалов дела следует, что АО «Новороссийский автокомбинат» является собственником: земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............; земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............; земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества.

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю по состоянию на 01.01.2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ составляет 60 261 332, 95 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ -272 694 182, 6 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 99 310 200 руб. 

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2022 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости.

В соответствии с отчетами об оценке № ОКР - 23-67 от 10.07.2023 года, № ОКР - 23-82 от 10.07.2023 года, № ОКР - 23-68 от 03.07.2023 года, подготовленными АО Оценочная компания «РУТЕНИЯ», по состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ составляет 26 663 892 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 151 028 568 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 43 540 000 руб.

Вышеуказанные отчеты об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялись, подготовлены по заказу административного истца на платной основе, во время их составления эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчеты не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчетов об оценке, представленных административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия отчетов об оценке законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «БИЗНЕС-ПАРТНЕР» № БП-2131 от 15.12.2023 года отчеты об оценке № ОКР - 23-67 от 10.07.2023 года, № ОКР - 23-82 от 10.07.2023 года, № ОКР - 23-68 от 03.07.2023 года, подготовленные АО Оценочная компания «РУТЕНИЯ», не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчетах не выявлено.

По состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 50 107 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 16,8 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 271 446 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 0,4 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 83 624 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 15,7 %).

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объектов недвижимости экспертом применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке спорных объектов недвижимости экспертом обоснована. Затратный подход не применялся, так как объектом оценки являются земельные участки, условно свободные от улучшений. При этом в районе расположения объектов оценки существует достаточное количество предложений о продаже земельных участков для построения корректных расчетов сравнительным подходом. Доходный подход не применялся, поскольку эксперт не располагал достоверной информацией о сдаче в аренду аналогичных объектов по месту расположения, а также площади, виду разрешенного использования, т.е. сведениями, позволяющими прогнозировать будущие доходы, которые объекты способны приносить, а также связанные с объектами оценки расходы.

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объектов, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, выводы заключения - обоснованными и последовательными, установленный экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверным.

Доводы административного истца, изложенные в Ответе на заключение судебной экспертизы, о том, что экспертное заключение не может являться допустимым доказательством по делу ввиду выполнения с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, являются несостоятельными и опровергаются материалами дела, а также письменными пояснениями эксперта.

Довод административного истца о том, что в качестве объекта - аналога № 1 для расчета рыночной стоимости земельных участков промышленного назначения 7,4 га и 2 га (с кадастровыми номерами ........ ........) экспертом неверно принят участок площадью 60 соток с видом разрешенного использования «спорткомплексы, гостиницы, апартаменты, метели, доходные, гостевые дома, объекты торговли и так далее», расположенный ............, который относится к сегменту рынка под коммерческое использование, а не под производство, является необоснованным. 

Как следует из заключения судебной экспертизы и дополнительно разъяснено экспертом, вид разрешенного объекта - аналога №1 не ограничивается перечисленными административным истцом видами разрешенного использования земельного участка и не относится только к коммерческому сегменту рынка земельных участков, так как в описании объявления объекта - аналога № 1 указано то, что: «земля имеет категорию промышленного назначения», а также может быть использована для размещения: «автостоянки наземные и подземные, «паркинги», в том числе встроено-пристроенные, многоуровневые». 

Поскольку вид разрешенного использования объектов экспертизы с кадастровыми номерами ........ «гараж №1» и «гараж № 2» соответственно, суд полагает, что выбранный экспертом объект- аналог № 1 и объекты экспертизы сопоставимы по виду разрешенного использования и относятся к одному сегменту рынка. 

Довод административного истца о необоснованности не применения экспертом корректировки на площадь в отношении объектов - аналогов №№1,3, опровергается заключением судебной экспертизы, согласно которому корректирующий коэффициент на фактор масштаба для оцениваемых земельных участков применен экспертом на основании таблицы 49 «Земельные участки под индустриальную застройку. Данные по городам, расположенным в курортных регионах на побережье Черного моря (Краснодарский край)». Согласно «Справочника оценщика недвижимости 2022» «Земельные участки. Часть 2» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО3, г.Нижний Новгород, 2022г. в серую зону объекты - аналоги не попадают. 

В письменных пояснениях эксперт также указал, что таблица, приведенная административным истцом в замечаниях, не учитывает местоположение оцениваемых объектов в курортных регионах на побережье Черного моря (Краснодарский край), поскольку данные в таблице отражают корректирующие коэффициенты для земельных участков, расположенных по всей территории Российской Федерации. При этом в рамках экспертного исследования был проведен анализ рынка земельных участков в районе расположения оцениваемых объектов, анализ социально-экономической ситуации региона, а также анализ влияния ценообразующих факторов на цены предложений, в том числе на площадь. 

Эксперт также пояснил, что для земельных участков индустриального назначения основными ценообразующими факторами являются: транспортная доступность, отсутствие улучшений на земельных участках, расположение относительно основных транспортных магистралей города, окружение объекта. Расстояние до берега моря наиболее важный ценообразующий параметр для земельных участков гостиничного либо рекреационного назначения, поскольку влияет на их инвестиционную привлекательность. В данном случае, объектами экспертизы являются земельные участки индустриального/промышленного назначения, расстояние до моря которых, не оказывает влияния на их стоимость, так как не является ценообразующим параметром. В связи этим, чтобы не допустить искажения итоговой рыночной стоимости объектов экспертизы, корректирующий коэффициент не применялся. Для расчета рыночной стоимости объектов экспертизы выбраны объекты - аналоги, максимально схожие с оцениваемыми земельными участками по основным ценообразующим параметрам (виду разрешенного использования, отсутствию улучшений на земельных участках, транспортной доступности, расположения относительно основных транспортных магистралей города). 

Замечание административного истца о том, что в объявлении для объекта - аналога № 2 указано о предполагаемом использовании в коммерческих целях, в связи с чем, данный объект неверно подобран в качестве аналога к объектам с кадастровыми номерами ........ при этом экспертом не применена соответствующая корректировка, не нашел своего подтверждения. Кроме того, эксперт пояснил, что корректировка на целевое использование для объекта - аналога №2 не применялась, поскольку он представляет собой земельный участок, который находится в зоне предприятий, производств и объектов V класса опасности, т.е. может быть использован для индустриальной/промышленной застройки согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования г.Новороссийск. 

Ссылка административного истца на неверный подбор экспертом объектов - аналогов №№ 1, 3 к объекту оценки с кадастровым номером ........ ввиду их нахождения в серой зоне и не применении корректировки на площадь, является несостоятельной, поскольку экспертом применен корректирующий коэффициент на фактор масштаба для оцениваемого земельного участка на основании таблицы 47 «Земельные участки. Данные по городам, расположенным в курортных регионах на побережье Черного моря (Краснодарский край)». Согласно «Справочнику оценщика недвижимости 2022» «Земельные участки. Часть 2» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО3, г. Нижний Новгород, 2022г. объекты - аналоги не попадают в серую зону.

Иные доводы административного истца являются необоснованными, не подтверждены надлежащим образом и не нашли своего подтверждения в ходе исследования судом заключения судебной экспертизы. 

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации повторная экспертиза назначается судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов). 

Судом не установлены противоречия в выводах эксперта, каких - либо сомнений в обоснованности заключения судебной экспертизы не имеется.

Поскольку суд не усматривает предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение повторной судебной экспертизы по данному делу, ходатайство административного истца подлежит оставлению без удовлетворения.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника земельных участков. При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объектов недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление АО «Новороссийский автокомбинат» подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 29 августа 2023 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 29 августа 2023 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление АО «Новороссийский автокомбинат» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить в части.

Установить по состоянию на 01 января 2022 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: местоположение ............, в размере его рыночной стоимости 50 107 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: местоположение ............ в размере его рыночной стоимости 271 446 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: местоположение ............, в размере его рыночной стоимости 83 624 000 рублей. 

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........ считать 29 августа 2023 года. 

В остальной части административное исковое заявление АО «Новороссийский автокомбинат» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 04 марта 2024 года.

Судья 

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова