К делу № 2-364 /2018

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

(не вступило в законную силу)

05 февраля 2018 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Абраменко С.В.

при секретаре Фалайло С.Ю.

с участием: истца ФИО1 

ответчика ФИО2 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке, взыскании денежных средств, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке, взыскании денежных средств. 

В обоснование заявленных исковых требований истец указала на то, что 23 октября 2017 года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости и соглашение о задатке, в агентстве недвижимости "Доминант", находящего по адресу г.-к. Анапа, 

<

...>. В данном офисе сотрудники составили предварительный договор купли-продажи между ней, ФИО2 и ФИО3 и соглашение о задатке в сумме 50 000 рублей, однако ФИО3 лично не присутствовал. Договор и соглашение подписала ФИО2 собственноручно за себя и второго собственника в присутствии свидетелей, сотрудников офиса и ее супруга ФИО4 Доверенности и нотариального согласия на право подписи и согласия на отчуждение квартиры от ФИО3 на ФИО2 не были представлены. При этом, руководитель агентства ФИО5 уверила истца, что ФИО2 имеет право подписывать предварительный договор за второго собственника ФИО3, ссылаясь на ст. ГК РФ о совместной собственности. Поверив юристу ФИО6, 23 октября 2017 года она передала задаток ФИО2 50 000 рублей, в присутствии этих же свидетелей. Стороны заключили предварительный договор, где она своей подписью подтвердила факт получения денег, за себя и за второго собственника ФИО3 Расписку о получении денежных средств ей не дали, ссылаясь, что все прописано в предварительном договоре и соглашении о задатке от 23.10.2017 года. В данной сделке по купли-продажи недвижимости выступают еще и несовершеннолетние дети истца и необходимо уведомить органы опеки о данной сделке, для чего она и собирала необходимые документы. Об этом знали и юрист Пиличенко С.В., оформлявшая документы по сделке и сам продавец недвижимости ФИО2 

Позже тот факт, что ФИО2 расписалась сама за второго собственника, подделав подпись, её заставило усомниться в законности и правомерности данного договора. Она обратилась к независимым юристам за консультацией. Юристы объяснили, что ФИО2 не имела полномочий подписывать указанное соглашение и договор и принимать денежные средства за ФИО3, поскольку в соответствии со ст. 185 ГК РФ должна быть доверенность на эти действия, а такая доверенность отсутствовала. Таким образом, договор оформлен ненадлежащим образом, с нарушениями. Из-за этих нарушений в органы опеки она не стала подавать документы по сделке. 10 ноября 2017г она позвонила ФИО2 и предложила расторгнуть договор и вернуть её деньги, указывая, на незаконность данной сделки. Ответчик отказала ей возвращать деньги, ссылаясь на условия предварительного договора и сроки указанные там. И если истец в срок не подпишет основной договор купли-продажи, то деньги останутся у ответчика. 15 ноября 2017 года, стороны встретились в агентстве недвижимости "АН Доминат», где истец вручила ФИО2 уведомление (под ее роспись ) о том, что хочет расторгнуть предварительный договор и вернуть свои денежные средства. А ответчик, в свою очередь, вручила уведомление-вызов на сделку по купли-продажи 21.11.2017 года раньше срока, указанного в договоре. Перед тем, как написать настоящее заявление, истец неоднократно пыталась договориться и решить конфликт путем телефонных переговоров, но ФИО2 не согласилась расторгнуть договор и вернуть деньги. 17 ноября 2017 года истец отправила претензию ФИО2 заказным письмом.

21 ноября 2017года, истец пришла в назначенное ФИО2 время и место (агентство недвижимости «АН Доминат»), чтобы вручить еще лично претензию, которую 17.11.2017 года отправила почтой и еще раз поговорить о мирном урегулировании данного конфликта. Но ФИО2 настаивала о заключении основного договора, однако ФИО3 опять не явился.

Так как основной договор не заключен, то сумма, уплаченная истцом по предварительному договору, не может рассматриваться в качестве задатка, поскольку это противоречит п. 1 ст. 380 ГК РФ, и предусмотренный предварительным договором задаток в соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ является авансом. При прекращении обязательства по предварительному договору вследствие невозможности исполнения по договору, аванс должен быть возвращен. На основании вышеизложенного истец просит признать предварительный договор от 23 октября 2017 года и соглашение о задатке от 23 октября 2017 года недействительным, взыскать с ответчиков в её пользу денежную сумму в размере 61 700 рублей 00 копеек, в том числе сумму возврата аванса (задатка) в размере 50 000 рублей 00 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 1700 рублей 00 копеек, а также моральный ущерб в размере 10000 рублей 00 копеек.

В судебном заседании истец иск поддержала и просила его удовлетворить в полном объеме, дала пояснения, аналогичные изложенным в иске.

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования не признала, просила в удовлетворении требований отказать. Представила суду копию справки МУЗ «Городская больница администрации г.-к. Анапа» о том, что ФИО3 не состоит на учете у врача психиатра, а также собственноручно написанную ФИО3 доверенность на имя ФИО2 с правом подписывать предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке, а также получать задаток. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом. От ответчика ФИО3 суду поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования не признает, просит в иске отказать. Им получены от ФИО2 денежные средства в размере 25000 рублей в качестве задатка по предварительному договору, также доверяет ФИО2 производить все необходимые действия по договору купли-продажи квартиры. 

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО3 

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 23 октября 2017 года между продавцами ФИО2, ФИО3 и покупателем ФИО1, действующей в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО8 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, а также подписано соглашение о задатке. 

Пунктом 1 данного договора предусмотрено, что стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи в общую долевую собственность объекта недвижимости квартиры, назначение жилое помещении, площадью № кв.м., этаж 4, кадастровый №, находящуюся по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно п. 4 договора покупатель приобретает право собственности у продавцов на указанные объекты недвижимости за 2 400000 рублей, покупатель передает задаток в размере 50000 рублей. При том, 2350 000 рублей должна быть передана на момент подписания договора, в срок до 23.11.2017 года.

В соответствии с пунктом 2.1 договора ФИО2, ФИО3 обязались в срок до 23.11.2017 года заключить с ФИО1, действующей в интересах своих несовершеннолетних детей ДИР, ДОР, основной договор купли-продажи в отношении вышеуказанного недвижимого имущества и зарегистрировать переход права собственности в регистрирующем органе.

Согласно п. 5 соглашения о задатке от 23.10.2017 года в случае отказа продавца от продажи вышеуказанной недвижимости или в случае невозможности оформить данную недвижимость на покупателя по вине продавца, продавец обязуется возвратить задаток по данной сделке в двойном размере, от взятой суммы (ст. 380-381 ГК РФ), а также компенсировать расходы покупателя по оформлению передачи в собственность.

При подписании договора 23.10.2017 года ФИО1, действующая в интересах своих несовершеннолетних детей ДИР, ДОР, передала ФИО2 50000 рублей, что подтверждается соглашением о задатке. 

Судом установлено и сторонами не отрицается тот факт, что при подписании предварительного договора от 23.10.2017 года и соглашения о задатке от 23.10.2017 года продавец ФИО3 не присутствовал, подписи своей не ставил, за него подпись поставила ФИО2

Судом также в судебном заседании установлено, что ответчик ФИО2 подписала предварительный договор и соглашение о задатке за ответчика ФИО3 не имея на это надлежащим образом оформленных полномочий. Более того, она поставила подпись в договоре не как доверенное лицо, а пыталась имитировать подпись самого ФИО3 

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Согласно ст.309ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ч. 3 ст.420ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с ч. 1 ст.310ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст.307ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

15 ноября 2017 года истец вручила ответчику ФИО2 уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи от 23 октября 2017 года и соглашения о задатке от 23 октября 2017 года, а также осуществить возврат суммы задатка в размере 50 000 рублей. 

15 ноября 2017 года ответчик вручила истцу ФИО1 уведомление о намерении заключить договор купли-продажи в срок до 23 ноября 2017 года.

21 ноября 2017 года договор купли-продажи между ФИО1 и ФИО2 и ФИО3 подписан не был, ввиду отсутствия на подписании стороны по договору – ФИО3 

В указанный срок ответчик ответ в его адрес не направил, соглашения о расторжении договора не подписала, суммы задатка не вернула, требования о расторжении договора проигнорировала.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела следует, что ФИО9 и ФИО3 не исполнили принятые на себя обязательства в срок до 23.11.2017 года заключить с ФИО1, а также ее несовершеннолетними детьми ДИР, ДОР основной договор купли-продажи, не передали в собственность покупателям недвижимое имущество, не зарегистрировали переход права собственности в регистрирующем органе. Предварительный договор, заключенный между спорящими сторонами, прекратил свое действие 23 ноября 2017 года и пролонгирован сторонами не был. 

Платежная функция задатка предопределяет возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств. Учитывая, что предварительный договор прекратил свое действие, в связи с не заключением основного договора в установленный предварительным договором срок, ответчица обязана возвратить истцу сумму, полученную им по предварительному договору в размере 50 000 рублей, поскольку оснований к удержанию ответчицей данной суммы не имеется, и по сути своей, она является её неосновательным обогащением.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Оснований, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ, при наличии которых неосновательное обогащение не подлежит возврату, не имеется.

Таким образом, денежная сумма, переданная истцом ответчику ФИО2 в качестве задатка в размере 50 000 рублей, в соответствии с правилами ст. 1102 ГК РФ подлежит возврату истцу как неосновательное обогащение и подлежит взысканию с ответчика ФИО2

В соответствии со статьей 1099 Гражданского кодекса РФ моральный вред, причиненный действиями (бездействиями), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях предусмотренных законом. 

В силу статьи 151 Гражданского кодекса РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Из приведенной нормы закона следует, что компенсация морального вреда по указанной норме закона возможна, лишь в случае нарушения личных неимущественных прав, в данном же случае имело место нарушение имущественных прав.

В соответствии с ч.2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. 

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, с ответчика ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в сумме 1 700 рублей, которые суд находит разумными, соответствующими сложности дела и объему оказанных юридических услуг.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи и соглашении о задатке, взыскание денежных средств - удовлетворить частично.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимости от 23 октября 2017 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, ФИО3.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства по предварительному договору в сумме 50000 рублей, судебные расходы, понесенные на уплату государственной пошлины в сумме 1 700 рублей, а всего 51700 ( пятьдесят одна тысяча семьсот) рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований в удовлетворении ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: