Дело № 2-3706/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«15» июня 2017 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Лосевой Н.В.

при секретаре Новиковой И. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АО «СУ № 155», ООО «Управляющая компания «Русь Менеджмент», ЗАО «Домодедовский завод железобетонных изделий» о признании договоров недействительными в части, применение последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Одинцовский городской суд с исковым заявлением к АО «СУ № 155», ООО «Управляющая компания «Русь Менеджмент»- ЗПИФ «Одинцовский промышленный», ЗАО «Домодедовский завод железобетонных изделий» об оспаривании договора купли-продажи № от 19.09.2012г., заключенного между ЗАО «СУ-№155» и ЗПИФ «Одинцовский промышленный» в части реализации нежилого помещения №, расположенного по адресу: АДРЕС, прекращении права собственности, признании права собственности на нежилое помещение № площадь 79.2 кв. м, расположенное по адресу: АДРЕС.

Свои требования мотивировал тем, что 12.12.2011 году между ЗАО «ДЗ Железобетонных изделий» в лице АО «СУ-№155» и ФИО1 был заключен Предварительный договор №.

В соответствии с условиями Предварительного договора, Ответчик (Продавец) принял решение продать, Истец (Покупатель) принял решение купить нежилое помещение №, расположенную по адресу: АДРЕС) площадью 79,2 кв. м. Стоимость помещения составляет сумму в размере 6 336 000 руб. 

Согласно условиями Предварительного договора (п. 2.1.) Истец и Ответчик пришли к соглашению заключить Основной договор купли-продажи в отношении вышеуказанного помещения в течении 3 лет с момента заключения предварительного договора, но не позднее 60 рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом (Ответчиком) своего права собственности на помещение.

Однако до настоящего времени Истец не может оформить право собственности на помещение в установленном порядке.

Истец ФИО1 не явился, о слушании дела извещен, его представитель по доверенности ФИО2 явился, исковые требования поддержал. 

Представители ответчиков ООО «Управляющая компания «Русь Менеджмент»- ЗПИФ «Одинцовский промышленный». АО «СУ №155», ЗАО «Домодедовский завод железобетонных изделий» извещенные надлежащим образом о времени, дате и месте судебного заседания, не явились.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился. 

В порядке статьи 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие представителей ответчиков, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев представленные в материалы дела документальные доказательства, заслушав мнение представителя истца, суд установил следующее.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, приведенных в п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплаты не предполагает заключение еще одного договора (основного) для возникновения у продавца обязанности передать проданный объект покупателю или для возникновения у покупателя права требовать от продавца (при наличии необходимых условий) государственной регистрации перехода права собственности на отчужденный по договору объект недвижимости.

Судом установлено, что 12.12.2011 года между ЗАО «СУ № 155», действующим от имени доверителя ЗАО «Домодедовский завод железобетонных изделий», и ФИО1 заключен предварительный договор №, в соответствии с которым продавец принял решение продать, а покупатель принял решение купить в будущем нежилое помещение №, расположенное по адресу: АДРЕС, площадью 79,2 кв.м.

Согласно п. 2.1 указанного договора ответчик обязался заключить с истцом основной договор купли-продажи помещения в течение трех лет с момента заключения предварительного договора, то есть не позднее 12.12.2014 года.

В соответствии с п. 2.6 предварительного договора стоимость нежилого помещения составила 6336000 рублей.

Истцом надлежащим образом исполнены обязательства по договору по оплате спорного нежилого помещения, что подтверждается перечислением обеспечительного платежа в размере 6338000 рублей. ( л.д.17) 

П.2.2 предварительного договора предусмотрено, что не позднее 7 рабочих дней с даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на нежилое помещение в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, продавец направляет в адрес покупателей уведомление о регистрации, а так же запрашивает у покупателей пакет документов, необходимый для заключения основного договора и государственной регистрации сделки. Данное уведомление направляется посредством заказного письма.

Из материалов дела следует, что уведомления от продавца истцом не получено.

Нежилое помещение, указанное в качестве объекта в предварительном договоре купли-продажи расположено по строительному адресу: АДРЕС (2-я очередь строительства), АДРЕС секция 3 этаж 1, № пп2, помещение №.

Между тем, жилой дом, в котором находится указанное нежилое помещение был построен и введен в эксплуатацию с присвоением почтового адреса АДРЕС, в связи с чем на момент заключения с истцом предварительного договора купли-продажи, объект уже не имел строительного адреса и был введен в эксплуатацию.

Согласно части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли - продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с разъяснениями, указанными в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли- продажи продавцом.

Из материалов дела следует, что право общей долевой собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за ответчиком Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Одинцовский промышленный» на 

основании договора купли-продажи между ЗАО «Строительное управление №155» и ООО «Объединенная управляющая компания» - ФИО3 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Одинцовский промышленный»; что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д.18)

Как следует из регистрационного дела, ранее собственником спорного нежилого помещения являлся ЗАО КБ «Независимый строительный банк», затем собственником стал АО «Строительное управление №155» на основании договора купли-продажи от 03.09.2012 года, у которого данное нежилое помещение приобрел ООО «Объединенная управляющая компания» - ФИО3 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Одинцовский промышленный» регистрация права 11.09.2013 года.

Согласно протоколу распределения нежилых помещений, расположенных на первых этажах жилых домов по адресу: АДРЕС в соответствии с инвестиционным контрактом «1-иК спорное нежилое помещение передавалось ЗАО «Фарот» (инвестору –застройщику) от 01.06.2009 года( л.д.121-124) 

Согласно акту о результатах реализации инвестиционного контракта № на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области в части строительства жилого дома с первым нежилым этажом по адресу: АДРЕС спорное нежилое помещение передавалось ЗАО «Фарот» (инвестору –застройщику) от 29.12.2009 года и от 25.01.2010 года ( л.д.125-131) 

Однако заключенный между ЗАО «СУ № 155», действующего от имени доверителя ЗАО «Домодедовский завод железобетонных изделий», и ФИО1 предварительный договор № содержал условия по продаже в будущем нежилого помещения № в строящемся доме, расположенное по адресу: АДРЕС, площадью 79,2 кв.м., который на момент заключения данного договора был построен и введен в эксплуатацию еще в 2009 году с присвоением почтового адреса.

Между тем, сведений о принадлежности на момент заключения с истцом предварительного договора купли-продажи 12.12.2011 года ЗАО «СУ-155» или ЗАО «Домодедовский завод железобетонных изделий» на праве собственности спорного нежилого помещения, материалы дела не содержат. 

Оснований для признания недействительным договора купли-продажи от 19.09.2012 года №, заключенного между ЗАО «Строительное управление №155» и ООО «Объединенная управляющая компания» - ФИО3 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Одинцовский промышленный» не имеется, поскольку право собственности за владельцами инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Одинцовский промышленный» зарегистрировано в ЕГРН, что не лишает истца права требовать взыскания денежных средств перечисленных им по предварительному договору купли-продажи. 

Истец сослался на то, что заключение ответчиками оспариваемых договоров после заключения истцом и ЗАО «Домодедовский завод железобетонных изделий» предварительного договора нарушает его права и законные интересы, а также является злоупотреблением правом, которое влечет ничтожность не соответствующих закону (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) сделок.

Так, смотровой ордер предоставлял право посетить указанное нежилое помещение, осуществить осмотр с целью выявления строительных недоделок, брака или других недостатков, а также получить консультацию архитектора, дизайнера и/или представителя строительной организации о возможных архитектурно-планировочных и дизайнерских решениях, объемах, сроках технологиях осуществления работ по доведению нежилого помещения до состояния пригодного проживания. Согласно пункту 2 смотрового ордера наличие смотрового ордера не дает будущему собственнику права оставлять у себя ключи от нежилого помещения, осуществлять завоз строительных материалов и/или производить какие-либо работы.

Также, пунктом 3.8 стороны предварительного договора установили, что покупатели не вправе осуществлять переустройство приобретаемого нежилого помещения (включая его перепланировку и переоборудование) до момента государственной регистрации своего права собственности на него без предварительного письменного согласования с продавцом.

Более того, Товарищество на Вере (КТ СУ-155 и Компания на дату составления ордера и разрешения, не являлось собственником спорного нежилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом, заключение предварительного договора не порождает никаких прав и обязанностей между сторонами по передаче либо отчуждению имущества, о котором стороны договорились в предварительном договоре. Возникновение непосредственно из предварительного договора каких-либо прав на имущество, которое должно быть предметом основного договора, противоречит правовой природе предварительного договора. Указанный вывод содержится в обширной судебной практике, в том числе в Определении Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2015 по делу №78-КГ15-29, Определением Конституционного суда Российской Федерации от 29.01.2015, Постановлением ФАС СЗО от 28.03.2008 по делу №А21-2865/2007.

Таким образом, основным обязательством, которое содержится в предварительном договоре, является не обязанность передать имущество или произвести оплату, а обязательство сторон в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Обязательства произвести оплату или передать имущество возникает только на основании договора купли-продажи (основного договора). предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к АО «СУ № 155», ООО «Управляющая компания «Русь Менеджмент», ЗАО «Домодедовский завод железобетонных изделий» об оспаривании договора купли-продажи № от 19.09.2012г., заключенного между ЗАО «СУ-№155» и ЗПИФ «Одинцовский промышленный» в части реализации нежилого помещения №, расположенного по адресу: АДРЕС, прекращении права собственности, признании права собственности на нежилое помещение № площадь 79.2 кв. м, расположенное по адресу: АДРЕС,оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Н.В.Лосева