УИД: 66RS0009-01-2020-004045-63 КОПИЯ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 ноября 2020 года город Нижний Тагил

Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе председательствующего Горюшкиной Н.В.,

при секретаре судебного заседания Котляровой А.А..,

с участием помощника прокурора Ленинского района г.Нижнего Тагила ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2089/2020 по иску Администрации города Нижний Тагил к ФИО2, ФИО4 и ФИО5, ФИО6 об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной стоимости, прекращении права собственности, выселении, по встречному иску ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к Администрации города Нижний Тагил о возложении обязанности выплаты выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

22.09.2020 Администрация города Нижний Тагил обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО4, ФИО5 и ФИО6, в котором просит изъять в собственность муниципального образования город Нижний Тагил жилое помещение - квартиру № расположенную по адресу: 

<

адрес> с выплатой выкупной стоимости в размере 1 894 100 (один миллион восемьсот девяносто четыре тысячи сто рублей; прекратить право собственности ФИО2 (

<

...> доли), ФИО4 (

<

...> доли), ФИО5 (1/4 доли), ФИО6 (

<

...> доли) на жилое помещение - квартиру №, расположенную по адресу: 

<

адрес> связи с его изъятием.

Иск принят к производству суда, ДД.ММ.ГГГГ возбуждено гражданское дело.

ДД.ММ.ГГГГ в суд поступил встречный иск ответчиков ФИО2, ФИО7, ФИО5 и ФИО6 к Администрации города Нижний Тагил, в котором они просят обязать Администрацию города Нижний Тагил Свердловской области изъять жилое помещение общей площадью 

<

...> кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> аварийного жилого фонда для муниципальных нужд с предварительным равноценным и равнозначным возмещением в пользу ФИО2 595 175 рублей согласно 

<

...> доли в праве собственности, в пользу ФИО8 ФИО3 595 175 рублей согласно 

<

...> доли в праве собственности, в пользу ФИО5 595 175 рублей согласно 

<

...> доли в праве собственности, в пользу ФИО6 595 175 рублей согласно 

<

...> доли в праве собственности; после выплаты возмещения прекратить право собственности ФИО2, ФИО7, ФИО5 и ФИО6 в размере по 

<

...> доли в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение за муниципальным образованием город Нижний Тагил; взыскать с Администрации города Нижний Тагил расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей, а также расходы за оказание юридических услуг в сумме 35 000 рублей, расходы на проведение оценки рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> сумме 3500 рублей.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ встречное исковое заявление ФИО2, ФИО7, ФИО5 и ФИО6 к Администрации города Нижний Тагил об изъятии жилого помещения и выплате возмещения принято к производству суда, поскольку между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь.

Кроме того, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ протокольным определением судьи принято к производству уточненное исковое заявление Администрации города Нижний Тагил, в котором истец просит: изъять в собственность муниципального образования город Нижний Тагил жилое помещение - квартиру №, расположенную по адресу: 

<

адрес> выплатой выкупной стоимости в размере 1 894 100 рублей; прекратить право собственности ФИО2, ФИО7, ФИО5 и ФИО6 на жилое помещение - квартиру № расположенную по адресу: 

<

адрес> в связи с его изъятием; признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением - квартирой №, расположенной по адресу: 

<

адрес> выселить ответчиков из жилого помещения - квартиры № расположенной по адресу: 

<

адрес> связи с его изъятием.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ФИО9 требования поддержал, против удовлетворения встречных возражал, указав, что доля в общем имуществе дома и доля в земельном участке под домом не могут оцениваться самостоятельно, поскольку не обладают самостоятельным предметом гражданского оборота и должны входить в стоимость самого помещения, как неразрывно связанные с ним. На стр. 32 отчета Администрации города указано, что в стоимость объекта оценки включена стоимость общего долевого имущества, в том числе стоимость общей долевой собственности земельного участка, расположенного под домом.

В представленном Истцами по встречному иску отчете от ДД.ММ.ГГГГ № на стр. 80 доля собственника в общем имуществе дома и доля в земельном участке под домом оценены отдельно, что противоречит позиции Верховного суда, изложенное в обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014). При этом стоимость самого жилого помещения оценена в 1 856 624 руб., в отчете Администрации города стоимость жилого помещения определена в 1 753 900руб., то есть разница в цене не существенная, с учетом разного периода проведения оценки (июль 2020 и октябрь 2020). Общая сумма возмещения, предлагаемая Администрацией города составляет 1 894 100 руб., что является равноценным возмещением и позволит Истцам по встречному иску приобрести иное жилое помещение.

Кроме того, на стр. 35-36 отчета Истцов по встречному иску указаны аналогичные жилые помещения с их рыночной стоимостью, в которую стоимость доли в общем имуществе дома и доля в земельном участке под домом уже включены.

На стр. 37 отчета Истцов по встречному иску представлена выборка в таблице 8 по земельным участкам. Данные земельные участки являются самостоятельными предметами гражданского оборота, расположены отдельно без каких-либо построек, полагаем что учет стоимости таких участков, как и само определении стоимости земельного участка под многоквартирным домом таким методом не допустимо. На стр. 46 отчета также представлены отдельные участки для ИЖС.

Также просил о снижении судебных расходов, указав на их явную завышенность.

После объявления перерыва в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ представитель истца не явился, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Администрации города Нижний Тагил, указав, что заявленные исковые требования поддерживает.

Ответчики и их представитель ФИО10, действующая на основании доверенности в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ после объявления перерыва не явились, представителем ФИО10 подано ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ доводы встречного иска поддержали. Просили учесть, что рецензию оценщика Д.Т.С. на отчет об оценке Администрации, из которого следует, что оценщиком в нарушение стандартов оценки не проанализированы ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки. Вместе с тем, к таким факторам прежде всего относится местоположение. В связи с допущением такой ошибки Оценщиком далее неверно подобраны объекты-аналоги и соответственно некорректно произведен расчет.

Проведенный в Отчете анализ не отражает диапазон реальных рыночных цен с учетом значений ценообразующих факторов. Это привело к ошибочности результатов оценки, т.к. Оценщик не имел возможности провести проверку расчетов на предмет попадания результата в выявленный в результате анализа рынка диапазон.

С учетом поданных ходатайств судом принято решения о возможности рассмотрения дела в отсутствии сторон. 

Огласив исковые заявления, пояснения сторон, данные в судебном заседании 22.10.2020, 18.11.2020, заключение прокурора, полагавшей необходимым удовлетворить исковые требования истца, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

На основании ч.ч.1, 2 ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (ст.235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ч.1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

В соответствии с правовыми нормами ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа.

Согласно подпункту "и" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение, не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В соответствии с пунктом 22 этого же Постановления судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Таким образом, из содержания указанных норм и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В судебном заседании установлено, что Постановлением Администрации города Нижний Тагил от 23.07.2013 № 1677-ПА признан аварийным и подлежащим сносу многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>. 

Управлению учета и распределения жилья Администрации города в срок до ДД.ММ.ГГГГ указано произвести расселение жителей дома в соответствии с законодательством.

Согласно выписке из ЕГРН собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> являются ФИО11 

<

...> доли), ФИО4 (

<

...> доли), ФИО5 (

<

...> доли), ФИО6 (

<

...> доли) на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно сведений ОВМ все ответчики имеют регистрацию в данном жилом помещении. Также в жилом помещении имеет регистрацию несовершеннолетняя С.А.Д., дочь ответчика.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков Администрацией города Нижний Тагил направлено требование выразить свое намерение об участии в сносе жилого дома по адресу: 

<

адрес> соразмерно площади находящегося в собственности жилого помещения.

В судебном заседании ответчики указали, что участвовать в сносе дома они не желали. 

Постановлением Администрации города Нижний Тагил № 808-ПА от 29.04.2020 постановлено изъять у ответчиков для муниципальных нужд квартиру №, расположенную по адресу: 

<

адрес> 

27.08.2020 в адрес ответчиков Администрацией города Нижний Тагил направлено предложение о заключении соглашения об уплате выкупной стоимости жилого помещения по адресу: 

<

адрес> размере 1 894 100 рублей.

Выкупная цена определена стороной истца на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ ИП С.И.В.

4 и ДД.ММ.ГГГГ ответчики обратились к истцу с заявлением, в котором указали, что отказывается от заключения соглашения, так как не согласны с выкупной ценой жилого помещения.

Таким образом, спор между сторонами возник по вопросу определения выкупной стоимости жилого помещения по адресу: 

<

адрес> 

В материалы дела сторонами представлены отчеты, содержащие различные сведения о рыночной стоимости жилого помещения. 

В силу п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Так, по отчету об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ ИП С.И.В., представленному стороной истца, рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 894 100 рублей. 

Вместе с тем, по отчету ООО «НЭКО» № от ДД.ММ.ГГГГ, представленному стороной ответчика, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 380 700 рублей.

При определении выкупной цены жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, суд руководствуется рыночной стоимостью объекта оценки определенной в отчете ООО «НЭКО» № от ДД.ММ.ГГГГ, представленному стороной ответчика.

При этом суд отклоняет отчет об оценке предложенный стороной истца, поскольку как обоснованно замечено ответчиками, а также указано в рецензии оценщика Д.Т.С. на отчет об оценке объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ ИП С.И.В., оценщиком С.И.В. в нарушение стандартов оценки не проанализированы ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки. Вместе с тем, к таким факторам прежде всего относится местоположение. В связи с допущением такой ошибки Оценщиком далее неверно подобраны объекты-аналоги и соответственно некорректно произведен расчет. Проведенный в Отчете анализ не отражает диапазон реальных рыночных цен с учетом значений ценообразующих факторов. Это привело к ошибочности результатов оценки, т.к. Оценщик не имел возможности провести проверку расчетов на предмет попадания результата в выявленный в результате анализа рынка диапазон.

Вместе с тем, судом учитываются и обоснованные возражения представителя Администрации города Нижний Тагил, согласующиеся с правовой позицией изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), что общее имущество в многоквартирном жилом доме и земельный участок под домом, являющийся элементом общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, неразрывно связаны с ним и не могут самостоятельно оцениваться и отчуждаться, лишены самостоятельной оборотоспособности. Вместе с тем, на стр. 37 отчета ответчиков по встречному иску представлена выборка в таблице 8 по земельным участкам. Данные земельные участки являются самостоятельными предметами гражданского оборота, расположены отдельно без каких-либо построек, учет стоимости таких участков, как и само определении стоимости земельного участка под многоквартирным домом таким методом не допустимо. На стр. 46 отчета также представлены отдельные участки для ИЖС.

Таким образом, определённая отдельно в отчете ООО «НЭКО» № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость доли собственника квартиры на земельный участок, расположенный под МКД в размере 254 000 рублей, а также стоимость общего имущества в МКД – 51 338 рублей, подлежит исключению при выплате ответчикам выкупной цены.

Таким образом, в пользу ответчиков подлежит выплате, в связи с изъятием в собственность муниципального образования город Нижний Тагил жилого помещения - квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, денежная сумма в размере 2 075 363 рубля, то есть по 518 840, 75 рублей в пользу каждого ответчика.

После выплаты выкупной рыночной стоимости, в связи с признанием аварийным и подлежащим сносу жилого дома, жилое помещение – квартира № подлежит изъятию у собственников и передаче в муниципальную собственность с прекращением права собственности ответчиков и права пользования ответчиков и С.А.Д. на это жилое помещение, ответчики подлежат выселению из этой квартиры, поскольку жилой дом, в котором находится принадлежащая им на праве собственности квартира, будет снесен.

Таким образом, первоначальные и встречные требования подлежат частичному удовлетворению. 

На основании ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае государственная пошлина зачисляется в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку в соответствии с п.19 ст.333.36 Налогового кодекса РФ Администрация города Нижний Тагил при подаче иска освобождена от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в размере 300 рублей, подлежит взысканию с ответчиков в равных долях по 75 рублей с каждого.

Ответчики просят взыскать с Администрации города Нижний Тагил расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей, а также расходы за оказание юридических услуг в сумме 35 000 рублей, расходы на проведение оценки рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> сумме 3500 рублей.

Несение данных расходов подтверждено копией договора на проведение оценки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ООО «НЭКО», копией кассового чека об отплате от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3500 рублей, копией договора на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО ЮА «Платон» в лице директора В.Т.Н. и ответчиками, копией квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 35 000 рублей, чек ордером на сумму 300 рублей.

С учетом характера спора и его сложности, объема выполненной представителем работы: проводившей консультирование ответчиков, составившей встречное исковое заявление и участвующей в двух непродолжительных судебных заседания, частичного удовлетворения встречных исковых требований, суд считает разумным возместить ответчикам расходы на оплату услуг представителя в размере 12 000 рублей.

Расходы на оплату услуг оценщика в размере 3 500 рублей и оплате государственной пошлины в размере 300 рублей подлежат взысканию в полном объеме.

Всего в пользу ответчиков подлежат взысканию с истца судебные расходы в размере 15 800 рублей, то есть по 3950 рублей в пользу каждого.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-199,320,321 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования Администрации города Нижний Тагил, встречные исковые требования ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6 удовлетворить частично.

Изъять в собственность муниципального образования город Нижний Тагил жилое помещение - квартиру № расположенную по адресу: 

<

адрес> выплатой выкупной стоимости ФИО2 518 840, 75 рублей, ФИО4 518 840, 75 рублей, ФИО5 518 840, 75 рублей, ФИО6 518 840, 75 рублей.

После выплаты денежной компенсации ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6 прекратить право собственности ФИО2, ФИО7, ФИО5 и ФИО6 на жилое помещение - квартиру №, расположенную по адресу: 

<

адрес> в связи с его изъятием; признав ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО12 утратившими право пользования жилым помещением - квартирой №, расположенной по адресу: 

<

адрес> выселением их из указанного жилого помещения, в связи с его изъятием.

Взыскать в равных долях со ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 рублей, то есть по 75 рублей с каждого ответчика.

Взыскать с Администрации города Нижний Тагил со ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6 судебные расходы в размере 15 800 рублей, то есть по 3950 рублей в пользу каждой.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию Свердловского областного суда с подачей жалобы (представления) через Ленинский районный суд г.Н.Тагила в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 19.11.2020 года.

Председательствующий