Дело 2- 415/2017 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

27 ноября 2017 года пос. Октябрьский

Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего Рогачевой А.М., при секретаре Летавиной Н.Ф., 

с участием истца ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО3 обратился в суд с иском к КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства 4-х квартирного жилого дома. В обоснование заявленных требований, указал, что на основании договора ... от 12 декабря 2011 года ответчиком ФИО1 был предоставлен в аренду земельный участок в составе земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., с разрешенным использованием: для строительства многоквартирного жилого дома, местоположение: участок расположен примерно в 5 метрах по направлению на юго-запад, относительно ориентира здания магазина, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: .... Договор заключен на основании протокола ... заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права аренды земельных участков от 12 декабря 2011г., постановления администрации муниципального образования «Устьянский муниципальный район» ... от 02 ноября 2011 года. Срок договора аренды установлен на 2 года с 12 декабря 2011 года до 11 декабря 2013 года. 05 июня 2012 года указанный договор зарегистрирован. На основании соглашения сторон от 23 апреля 2014 года срок договора аренды установлен на 5 лет с 12 декабря 2011 года до 11 декабря 2016 года. 22 июня 2016 года был заключен договор уступки прав аренды земельного участка, согласно которому ФИО1 уступил истцу права и обязанности по указанному договору аренды. 19 сентября 2016 года истец получил разрешение на строительство 4-х квартирного жилого дома со сроком действия разрешения до 18 сентября 2017 года. На сегодняшний день степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 56%. В сентябре 2017 года на его заявление в администрацию МО «Устьянский муниципальный район» о перезаключении (продлении) срока договора получил отказ. Полагает, что указанным решением нарушаются его права, так как в соответствии с ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности

Истец ФИО3 в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснил, что в настоящее время готовность возводимого на спорном земельном участке объекта составляет более 90%, к дому подведены коммуникации, ведется внутренняя отделка помещений.

Представитель ответчика КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» ФИО4 просила рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Считает, что в силу пунктов 3-5 ст.39.6 ЗК РФ оснований для продления срока договора или заключения нового договора аренды не имеется, поскольку срок аренды истек, арендатор в течение срока действия договора не обращался за заключением нового договора, права на объект незавершенного строительства истцом не зарегистрированы. 

Заслушав истца, исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд, за защитой нарушенного либо оспариваемого права, при этом защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права (ст. 12 ГК РФ).

Для возникновения права на объект недвижимости необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ).

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В силу п. 1 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район», утвержденным решением Собрания депутатов МО «Устьянский район» ... от 28 июня 2010 года, КУМИ является самостоятельным структурным подразделением администрации МО «Устьянский муниципальный район» и создан для выполнения функций по управлению и распоряжению муниципальным имуществом, в т.ч. земельными ресурсами в административных границах МО «Устьянский муниципальный район» до разграничения государственной собственности на землю на правах собственника, если законодательством не предусмотрено иное. 

Судом установлено и следует из материалов дела, что 12 декабря 2011 года между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор ... аренды земельного участка, предмет договора –участок в составе земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., с разрешенным использованием: для строительства многоквартирного жилого дома, местоположением: примерно в 5 метрах по направлению на юго-запад относительно ориентира здания магазина, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: .... 

Договор заключен на основании протокола ... заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права аренды земельных участков от 12 декабря 2011 г., постановления администрации муниципального образования «Устьянский муниципальный район» ... от 02 ноября 2011 года. 

Договор зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 05 июня 2012 года. 

Срок договора аренды установлен на 2 года с 12 декабря 2011 года до 11 декабря 2013 года, цена договора 120 000 руб. 

Пунктом 4.3.2 договора предусмотрено преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца по истечения срока действия договора.

В соответствии с соглашением от 11 мая 2012 года уточнено разрешенное использование земельного участка- для строительства 1 этажного 4-х квартирного жилого дома. 

На основании соглашения сторон от 23 апреля 2014 года о внесении изменений в договор аренды земельного участка ... от 12 декабря 2011 года срок договора аренды установлен на 5 лет с 12 декабря 2011 года до 11 декабря 2016 года. 

Соглашение заключено на основании постановления администрации МО «Устьянский муниципальный район» от 23 апреля 2014 года ....

05 июня 2014 года соглашение зарегистрировано Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

22 июня 2016 года был заключен договор уступки прав аренды земельного участка, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок 18 августа 2016 года, согласно которому ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО2, уступил ФИО3 права и обязанности по указанному договору аренды.

Соглашение подписано сторонами, никем не оспорено.

19 сентября 2016 года администрацией МО «Устьянский муниципальный район» истцу выдано разрешение на строительство 4-х квартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером ..., со сроком действия разрешения до 18 сентября 2017 года.

Судом на основании материалов дела установлено, и не оспаривается сторонами, что в настоящее время истцом ФИО3 на указанном земельном участке ведется строительство многоквартирного дома.

Согласно предоставленному в дело техническому плану, подготовленному ООО «Геодезист», на 01 сентября 2017 года степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 56%, при этом выполнены работы по устройству фундамента, стен и перекрытий.

Из п. 4.4.12 договора следует, что арендатор обязан соблюдать сроки строительства зданий и сооружений (в случае, если строительство не было завершено в установленный срок, договор по соглашению сторон пролонгируется на новый срок).

Установлено, что в настоящее время срок действия разрешения на строительство закончился ( 18 сентября 2017 года), срок действия договора аренды земельного участка истек 11 декабря 2016 года, соглашение сторон о пролонгации указанного договора аренды земельного участка на новый срок не заключалось, вместе с тем ни одна из сторон по истечении срока договора о его расторжении не заявила. 

В соответствии с ч. 3 ст. 22 ЗК РФ (действовавшей на момент заключения договора) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Данное право было закреплено пунктом 4.3.2 договора аренды.

До истечения срока действия договора аренды земельного участка, и не позднее чем через три месяца по его истечении, истец с заявлением о заключении с ним нового договора аренды на новый срок не обращался. 

Заявление о перезаключении договора аренды ФИО3 предоставил в администрацию МО «Устьянский район» 06 сентября 2017 года

Между тем, требованием о расторжении указанного договора аренды к истцу не предъявлялось, действий по изъятию земельного участка не предпринимались. 

Федеральным законом № 171–ФЗ от 23 июня 2014 года в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, вступившие в силу с 01 марта 2015 года, в частности, исключен п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривавший преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды, а п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Как следует из ответа администрации МО «Устьянский муниципальный район» от 07 сентября 2017 года, истцу отказано в продлении или заключении нового договора аренды земельного участка, без проведения торгов, в связи с несоблюдением требований ст. 39.6 ЗК РФ.

Статьей 39.6 ЗК РФ введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. 

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившим в силу с 1 марта 2015 года) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи.

Данный случай предоставления земельного участка в аренду без торгов вытекает из предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает предоставление земельного участка собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке здания, сооружения, помещений в них.

На основании п.3-4 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Закона № 171-ФЗ от 23.06.2014) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Установлено, что после заключения соглашения о передаче прав по договору аренды истцом на вышеуказанном земельном участке ведется строительство многоквартирного жилого дома. 

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п.38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Истец не оспаривает, что не регистрировал свое право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ....

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (далее по тексту - Перечень) установлен Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов".

В соответствии с п. 33 указанного перечня предусмотрено, право для подачи заявления о предоставлении земельного участка в аренду по вышеуказанному основанию принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При отсутствии зарегистрированного права собственности заявитель должен представить сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

Оценивая в совокупности изложенное, суд приходит к выводу, что арендатор земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и который предоставлен в аренду до 1 марта 2015 г., может в любой момент (после 1 марта 2015 г.) зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и заключить новый договор аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства указанного объекта. Положения данной нормы в отношении одного земельного участка могут применяться однократно. 

Само по себе отсутствие государственной регистрации права истца на объект незавершенного строительства не может являться основанием для отказа в заключении с истцом договора аренды.

В случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, такие объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).

Из технического плана объекта на незавершенное строительство дома, расположенного по адресу: ... следует, что площадь объекта составляет ... куб.м., кроме фундамента выполнены работы по устройству стен и перекрытий, степень готовности объекта незавершенного строительства по состоянию на 1 сентября 2017 года составляла 56 %.

Таким образом, суд признает правомерно строящийся объект недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства). По окончании срока договора истец продолжает по настоящее время пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не предоставлено.

В связи с тем, что истец является владельцам объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером ..., предоставленном для строительства многоквартирного жилого дома по договору аренды, заключенному до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, ему должно быть предоставлено право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из совокупности установленных обстоятельств и приведенных правовых норм, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Каких-либо обстоятельств, безусловно исключающих право истца на заключение такого договора, судом не установлено.

Руководствуясь статьями 196-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить обязанность на Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» заключить с ФИО3 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства 4-квартрного жилого дома. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий А.М.Рогачева