БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

31RS0020-01-2025-003677-84 33-498/2026 (33-6028/2025)

2-3356/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород 27.01.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Филипчук С.А.,

судей Тюфановой И.В., Никулиной Я.В.,

при секретаре Суворовой Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства, обязании заключить договор аренды земельного участка и по встречному иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области к ФИО1 об обязании освободить земельный участок, взыскании денежной компенсации

по апелляционной жалобе Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области

на решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 30.10.2025.

Заслушав доклад судьи Тюфановой И.В., объяснения представителя ответчика Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области – ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес> площадью 31,7 кв.м с готовностью 9%; возложении обязанности заключить с истцом без проведения торгов договор аренды земельного участка под данным объектом с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1500 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет.

В обоснование исковых требований указано на то, что спорный земельный участок постановлением главы администрации Старооскольского городского округа Белгородской области № от 27.02.2015 на основании договора аренды от 02.03.2015 № предоставлен в аренду ФИО3 сроком на 10 лет. По договору от 09.10.2015 ФИО3 передал ФИО4 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка; впоследствии по договору от 03.07.2019 ФИО4 передал такие права и обязанности ФИО1 18.07.2018 ФИО1 уведомила администрацию о планируемом строительстве и в период действия договора возвела на земельном участке объект незавершенного строительства степенью готовности 9%; уведомлением от 18.07.2019 администрация Старооскольского городского округа уведомила ФИО1 о соответствии указанного в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта жилищного строительства на земельном участке. 25.02.2025 ФИО1 обратилась в Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области с заявлением о продлении срока аренды земельного участка для завершения строительства, в удовлетворении которого было отказано решением от 26.03.2025 №

Во встречном иске Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области просил возложить на ФИО1 обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 1500 кв.м по адресу: 

<

адрес> в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу путем демонтажа объекта незавершенного строительства – фундамента здания (предположительно хозяйственной постройки), очищения от сорной растительности и приведения спорного земельного участка в надлежащее состояние (убрать с участка строительный мусор, засыпать котлован до уровня прилегающей территории, устранить иные недостатки). В случае неисполнения решения суда просил взыскать с ФИО1 денежную компенсацию в размере 500 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная с 31 календарного дня и до исполнения решения суда в части освобождения земельного участка.

В обоснование встречного иска указано на то, что, действительно, муниципальным образованием Старооскольский городской округ и ФИО3 был заключен договор долгосрочной аренды от 02.03.2015 № в отношении земельного участка по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером 

<

данные изъяты> для индивидуального жилищного строительства, сроком действия с 27.02.2015 по 27.02.2025, все права и обязанности арендатора по договору 03.07.2019 переданы ФИО1, однако в удовлетворении заявления последней от 25.02.2025 о предоставлении земельного участка в аренду сроком на 5 лет для завершения строительства было отказано решением от 26.03.2025; 11.04.2025 в адрес ФИО1 направлено уведомление о прекращении арендных правоотношений по истечении действия договора аренды земельного участка, где ФИО1 было разъяснено о необходимости возвратить арендованное имущество в том состоянии, в котором она его получила, требование исполнено не было.

Решением Старооскольского городского суда Белгородской области от 30.10.2025 иск ФИО1 удовлетворен частично. На Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 25.02.2025 о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства, в удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области отказано.

В апелляционной жалобе представитель Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области просит решение суда отменить в полном объеме, вынести новое решение об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска. Ссылается на разрешение судом требования о повторном рассмотрении заявления ФИО1 от 25.02.2025, которое ни в первоначальном, ни во встречном иске не заявлялось, что свидетельствует о выходе судом за пределы заявленных требований и нарушении части 3 статьи 196 ГПК РФ.

В возражениях на апелляционную жалобу истец просила решение суда оставить без изменения, хотя и выразила несогласие со способом удовлетворения ее требования путем возложения обязанности повторно рассмотреть обращение, а не заключить договор аренды, полагала, что такой способ не восстановит ее права, поскольку в заключении такого договора вновь будет отказано.

В суд апелляционной инстанции не явилась истец ФИО1, о времени и месте проведения судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом (ГЭПС 24.12.2025), о причинах неявки не сообщила, доказательства, свидетельствующие об уважительности причин неявки, не представила, ходатайство об отложении слушания по делу не направила.

В этой связи в соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с положениями части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, муниципальным образованием Старооскольский городской округ и ФИО3 заключен договор долгосрочной аренды № в отношении земельного участка по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером 

<

данные изъяты> для индивидуального жилищного строительства, сроком действия с 27.02.2015 по 27.02.2025.

09.10.2015 все права и обязанности арендатора по договору долгосрочной аренды переданы ФИО4, который 03.07.2019 передал такие права и обязанности ФИО1

18.07.2018 ФИО1 уведомила администрацию о планируемом строительстве, в тот же день администрацией Старооскольского городского округа Белгородской области выдано ФИО1 уведомление о соответствии указанных параметров объекта строительства.

Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства от 23.06.2025 готовность объекта незавершенного строительства составляет 9%, площадь – 31,7 кв.м.

25.02.2025 ФИО1 обратилась в Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства сроком на 5 лет, в удовлетворении которого отказано решением от 26.03.2025 № по мотиву отсутствия документов, подтверждающих право истца на объект недвижимости на испрашиваемом земельном участке.

11.04.2025 истцу направлено уведомление о прекращении арендных правоотношений по истечении действия договора аренды земельного участка.

Приняв во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 3, 22, 39.6, 39.8 ЗК РФ, признал, что заявление истца о предоставлении земельного участка от 25.02.2025 было рассмотрено неправильно, способом восстановления права истца явилось возложение на Департамент обязанности повторно рассмотреть заявление. С учетом изложенного судом были отклонены встречные требования, поскольку объект незавершенного строительства возведен истцом в установленном порядке на земельном участке, отведенном для этих целей.

Статьей 195 ГПК РФ установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 постановления от 19.12.2003 №23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61,67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям (часть 3 статьи 196 ГПК РФ). Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Процессуальный закон не предоставляет суду полномочий по изменению по своему усмотрению основания и предмета иска с целью использования более эффективного способа защиты, а также выбора иного способа защиты.

При таком положении являются убедительными доводы апелляционной жалобы о том, что суд при вынесении решения в части рассмотрения первоначального иска ФИО1 вышел за его пределы, не указав законных оснований для этого.

В этой связи решение суда в части возложения на Департамент обязанности повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 25.02.2025 является незаконным, вынесено с нарушением норм процессуального права, что влечет его отмену.

В силу пункта 2 части 4 статьи 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Приведенные выше требования закона и акта его толкования в силу статьи 327 ГПК РФ распространяются и на суд апелляционной инстанции.

С учетом изложенного после отмены решения суда первой инстанции в указанной части суд апелляционной инстанции полагает необходимым принять решение по заявленному исковому требованию ФИО1 о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

Разрешая данное требование, судебная коллегия исходит из следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду (в том числе для строительства) с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в ЗК РФ, так и ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Положениями подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Учитывая изложенные выше положения ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ, и в пределах трехлетнего периода для завершения строительства объекта.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Как уже указано выше, в установленном порядке спорный земельный участок был предоставлен истцу по договору аренды для строительства жилого дома, в период действия договора аренды с 28.02.2015 по 27.02.2025 земельный участок использовался истицей в соответствии с целевым назначением, нарушений порядка землепользования выявлено не было, что не отрицалось представителем ответчика в ходе судебного разбирательства. Заявление о заключении нового договора аренды подано ФИО1 в уполномоченный орган до дня истечения срока действия ранее заключенного договора. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что ФИО1 допущено нарушение срока строительства по ее вине, в ее действиях не содержится признаков злоупотребления права, кроме того, уполномоченный орган не обращался в суд в установленном порядке с заявлением о продаже с публичных торгов возведенного истцом объекта незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах у ответчика-истца отсутствовали законные основания для отказа в заключении с истцом договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости, что установлено и судом первой инстанции.

Ссылка представителя ответчика в суде апелляционной инстанции на отсутствие сведений о принадлежности объекта незавершенного строительства именно истцу противоречит имеющимся в деле доказательствам. Так, еще 18.07.2019 администрация Старооскольского городского округа уведомила ФИО1 о соответствии возведенного ею объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта жилищного строительства на земельном участке, указанным в уведомлении о планируемом строительстве, таким образом, подтвердив свою осведомленность относительно возведения данного объекта именно истцом и в установленном законом порядке. Данный вывод не опровергает и то обстоятельство, что истец не зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства, поскольку совершение подобного действия невозможно ввиду непродления ответчиком договора аренды земельного участка.

В этой связи избрание судом иного способа восстановления права истца, нежели заявленного в иске, не соответствовало закону.

Допущенное судом нарушение подлежит исправлению судом апелляционной инстанции, в том числе в целях исполнимости решения путем возложения на Департамент обязанности заключить с истцом договор аренды сроком на три года.

При этом судебная коллегия приходит к выводу о том, что определение требуемого истцом срока договора (5 лет) невозможно, поскольку противоречит вышеприведенным требованиям земельного законодательства.

При таком положении отказ в удовлетворении встречного требования Департамента об обязании ФИО1 освободить земельный участок, взаимоисключающее с вышеуказанным первоначальным требованием ФИО1, правомерен.

Кроме того, следует отметить, что положения действующего законодательства предполагают конкретный вышеприведенный порядок действия органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, а именно, предъявление в суд требования о продаже такого объекта незавершенного строительства с публичных торгов, что не имело места в настоящем деле.

Руководствуясь статьями 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 30.10.2025 по делу по иску ФИО1 (СНИЛС 

<

данные изъяты>) к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>) о признании права собственности на объект незавершенного строительства, обязании заключить договор аренды земельного участка и по встречному иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области к ФИО1 об обязании освободить земельный участок, взыскании денежной компенсации отменить в части возложения на Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области обязанности повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 25.02.2025 о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Вынести в отмененной части новое решение, которым обязать Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес> площадью 31,7 кв.м с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1500 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства сроком на 3 года.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области – без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Старооскольский городской суд Белгородской области.

Мотивированный текст изготовлен 28.01.2026.

Председательствующий

Судьи