Дело № 2-2123/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 ноября 2017 года г. Батайск

Батайский городской суд Ростовской области в составе: 

председательствующего судьи Орельской О.В., 

при секретаре Рузавиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО10 к Комитету по управлению имуществом 

<

...> лицо: Управление архитектуры и градостроительства г. Батайска об обязании заключит договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к КУИ г. Батайска, об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка. В качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, судом к участию в деле было привлечено Управление по Архитектуре и градостроительству г. Батайска.

В обоснование своих исковых требований ФИО1 указал, что 30.11.2012 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Лидер Дона» и Комитетом по управлению имуществом города Батайска, заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Указанный земельный участок предоставлен сроком до 20.11.2024 года с целью строительства базы отдыха, дома охотников и рыболовов.

16.07.2014 года Администрацией города Батайска ООО «Лидер Дона» выдано разрешение № № на строительство: база отдыха, дома охотников и рыболовов по 

<

адрес>: 2-я очередь строительства - дома охотников и рыболовов. 1-й этап строительства (количество этажей - 2. строительный объем - 468.20 м3, общая площадь - 124.44 кв.м.) на земельном участке площадью 126 426 кв.м. Разрешение на строительство выдано сроком до 16.07.2016 года.

Перед началом строительства обществом осуществлено межевание предоставленного ему в аренду земельного участка, выполнен проект планировки территории указанного земельного участка с целью утверждения красных линий, отступов от них для определения мест допустимого размещения зданий, строений и сооружений, а также выделения зон с особыми условиями территории использования.

Постановлением Администрации г. Батайска от 19.10.2015 года №, утверждена основная часть выполнения проекта планировки территории земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, относящегося к территориальной зоне Р.2 «Зона рекреационно-ландшафтных территорий».

Согласно пункта 1.1. Постановления: утвержден чертеж красных линий, линий обозначающих дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры.

Этим же Постановлением утверждены границы формируемых земельных участков в целях:

- предоставления физическим и юридическим лицам этих участков для строительства;

- определения мест допустимого размещения зданий, строений и сооружений;

- определения зон с особыми условиями использования территории;

- определения зон действия публичных сервитутов.

Вышеуказанные земельные участки общего пользования поставлены на государственный кадастровый учет.

Одновременно с этим обществом разработан и утвержден градостроительный план, которым установлены не только места общего пользования, но и предусмотрена площадь застройки земельных участков.

После чего, обществом завершено строительство 

<

адрес> базы отдыха, дома охотников и рыболовов, и получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № №.

13.02.2015 года ООО «Лидер Дона», в лице генерального директора ФИО6 ФИО11, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ФИО1 ФИО12, с другой стороны, заключен договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью 142,30 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности истца на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ростовской области, о чем сделана запись регистрации №.

Впоследствии объекту недвижимости, принадлежащему истцу, присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>.

После чего, 20.12.2016 года ООО «Лидер Дона», в лице генерального директора ФИО6 ФИО13, действующего на основании Устава, с одной стороны, и истцом, с другой стороны, заключен договор № перенайма по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 26.09.2016 года.

В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды: истец принял от общества в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды в отношении следующего земельного участка: площадь земельного участка 478 кв.м., кадастровый №, из земель населенных пунктом с разрешенным видом использования - для строительства базы отдыха, дома охотников и рыболовов, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Срок договора аренды: с 26.09.2016 года по 20.11.2024 года.

Таким образом, построенный объект недвижимости и в последующем приобретенный истцом, соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

В мае 2017 года истец обратился в Комитет по управлению имуществом 

<

адрес> с заявлением о выкупе земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества.

09.06.2017 года истцу отказано в предоставлении указанной услуги, поскольку земельный участок расположен в зоне Р.2 «Зона рекреационно-ландшафтных территорий» и выделена для обеспечения правовых условий сохранения и использования существующего природного ландшафта и создания экологически чистой окружающей среды в интересах здоровья и общего благополучия населения, то есть, по мнению КУИ города Батайска, земельный участок с кадастровым номером № является участком общего пользования, которым беспрепятственно может пользоваться неограниченный круг лиц.

С данным решением председателя Комитета по управлению имуществом города Батайска ФИО2 истец не согласен, поскольку оно противоречит действующему законодательству. 

На основании изложенного, истец просил обязать Комитет по управлению имуществом 

<

адрес> заключить с ним договор купли-продажи земельного участка, площадью 478 квадратных метров, с кадастровым номером №, из земель населенных пунктом с разрешенным видом использования - для строительства базы отдыха, дома охотников и рыболовов, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался судом надлежащим образом, просил дело рассматривать в его отсутствие, о чем предоставил заявление. Суд находит возможным рассматривать дело в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ с участием представителя по доверенности ФИО3

Представитель истца по доверенности от 24.08.2017 года ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика КУИ г. Батайска по доверенности от 09.01.2017 г. ФИО4 исковые требования не признала, представила суду отзыв на исковое заявление, пояснив, что в соответствии с договором аренды № от 26.09.2016 года ФИО1 является арендатором земельного участка, с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием - для строительства базы отдыха, дома охотников и рыболовов.

На спорном земельном участке ФИО1 построил нежилое здание, зарегистрировал в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, запись в ЕГРП от 25.02.2015 года №.

В мае 2017 ФИО1 обратился в Комитет по управлению имуществом города Батайска с заявлением о выкупе земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества.

09.06.2017 года истцу отказано в предоставление указанной услуги.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» дано разъяснение о том, что основанием для отказа собственнику недвижимости в продаже земельного участка является невозможность продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом.

К землям общего пользования могут быть отнесены не подлежащие приватизации земли, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. К таким землям не относятся земли, предоставленные в частную собственность.

Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск», спорный земельный участок входит в территориальную зону рекреационного назначения Р.2 «Зона рекреационно- ландшафтных территорий». Данная территориальная зона выделена для обеспечения правовых условий сохранения и использования существующего природного ландшафта и создания экологически чистой окружающей среды в интересах здоровья и общего благополучия населения.

Нахождение спорного земельного участка в рекреационной зоне является препятствием в предоставлении его в собственность истца.

На основании изложенного, просила в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать полностью.

Представитель 3-его лица УАиГ г. Батайска по доверенности ФИО5 в судебном заседании также просила в удовлетворении исковых требований отказать в виду нахождения спорного земельного участка в зоне Р.2 «Зона рекреационно-ландшафтных территорий». 

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, представителя 3-го лица, обозрев материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно ст. 129 Гражданского Кодекса РФ законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению.

Пунктом 2 ст. 27 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в пределах особо охраняемых природных территорий, ограничиваются в обороте (подп.1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ). 

Кроме того, пунктом 5 статьи 27 Земельного Кодекса РФ установлен исчерпывающий перечень земельных участков, ограниченных в обороте:

в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

из состава земель лесного фонда;

в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями- заповедниками;

предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно- территориальных образований;

предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;

занятые объектами космической инфраструктуры;

расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, определяется статьей 39.17 Земельного Кодекса РФ.

При этом, уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Согласно п. 6 ст. 39.16 Земельного Кодекса РФ уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка, если указанный в заявлении земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка.

Пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

В силу п. 1 ст. 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся, в том числе земли особо охраняемых природных территорий, а также земли рекреационного назначения. 

В силу ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно - оздоровительной и спортивной деятельности граждан. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению. 

Из содержания подп. 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ следует, что ограниченными в обороте являются только земли особо охраняемых природных территорий.

Ограничение в обороте установлено только для земельных участков, расположенных в зонах особо охраняемых природных территорий, в отношении земельных участков, расположенных в рекреационной зоне, установлены ограничения по видам хозяйственной деятельности, что не исключает их приватизации.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» отказ в предоставлении земельного рассматривая дела о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) органов государственной власти или органов местного самоуправления незаконными, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным Федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, с учетом использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

В судебном заседании установлено, что 30.11. 2012 года между ООО «Лидер Дона» и КУИ города Батайска заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Указанный земельный участок предоставлен в аренду сроком до 20.11.2024 года с целью строительства базы отдыха, дома охотников и рыболовов.

16.07.2014 года Администрацией г. Батайска ООО «Лидер Дона» выдано разрешение № № на строительство: база отдыха, дома охотников и рыболовов по 

<

адрес>: 2-я очередь строительства - дома охотников и рыболовов. 1-й этап строительства (количество этажей - 2. строительный объем - 468.20 м3, общая площадь - 124.44 кв.м.) на земельном участке площадью 126 426 кв.м. Разрешение на строительство выдано сроком до 16.07.2016 года.

Перед началом строительства обществом осуществлено межевание предоставленного ему в аренду земельного участка, выполнен проект планировки территории указанного земельного участка с целью утверждения красных линий, отступов от них для определения мест допустимого размещения зданий, строений и сооружений, а также выделения зон с особыми условиями территории использования.

Постановлением Администрации г. Батайска от 19.10.2015 года № 1987 утверждена основная часть выполнения проекта планировки территории земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, относящегося к территориальной зоне Р.2 «Зона рекреационно-ландшафтных территорий».

Согласно пункта 1.1. Постановления: утвержден чертеж красных линий, линий обозначающих дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры.

Этим же Постановлением утверждены границы формируемых земельных участков в целях:

- предоставления физическим и юридическим лицам этих участков для строительства;

- определения мест допустимого размещения зданий, строений и сооружений;

- определения зон с особыми условиями использования территории;

- определения зон действия публичных сервитутов.

Вышеуказанные земельные участки общего пользования поставлены на государственный кадастровый учет.

Одновременно с этим обществом разработан и утвержден градостроительный план, которым установлены не только места общего пользования, но и предусмотрена площадь застройки земельных участков.

После чего, обществом завершено строительство дома № № базы отдыха, дома охотников и рыболовов, и получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № №.

13.02.2015 года ООО «Лидер Дона», в лице генерального директора ФИО6 ФИО14, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ФИО1 ФИО15, с другой стороны, заключен договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью 142,30 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности истца на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ростовской области, о чем сделана запись регистрации №.

Впоследствии объекту недвижимости, принадлежащему истцу, присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>.

20.12.2016 года между ООО «Лидер Дона», в лице генерального директора ФИО6, действующего на основании Устава, и истцом заключен договор № перенайма по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 26.09.2016 года.

В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды: истец принял от общества в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды в отношении следующего земельного участка: площадь земельного участка 478 кв.м., кадастровый №, из земель населенных пунктом с разрешенным видом использования - для строительства базы отдыха, дома охотников и рыболовов, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Срок договора аренды: с 26.09.2016 года по 20.11.2024 года. Таким образом, построенный объект недвижимости и в последующем приобретенный истцом, соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

В мае 2017 года истец обратился в Комитет по управлению имуществом 

<

адрес> с заявлением о выкупе земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества.

09.06.2017 года истцу отказано в предоставлении указанной услуги, на том основании, что земельный участок расположен в зоне Р.2 «Зона рекреационно-ландшафтных территорий» и выделена для обеспечения правовых условий сохранения и использования существующего природного ландшафта и создания экологически чистой окружающей среды в интересах здоровья и общего благополучия населения. 

Согласно общедоступной информации о земельном участке с кадастровым номером № указанный земельный участок не изъят из оборота, не ограничен в обороте, и не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд. 

Кроме того, между истцом и КУИ г. Батайска существует действующий договор аренды в отношении спорного земельного участка, а при изъятии или ограничении земельного участка в обороте КУИ г. Батайска не вправе было предоставлять такой участок в аренду.

В соответствии со ст. 85 Земельного кодекса РФ, земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. 

В данном случае размещение дома охотников и рыболовов является условно разрешенным видом использования в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск».

Ст. 27 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не представляются в частную собственность. 

Ограничиваются в обороте земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в пределах особо охраняемых природных территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природное, научное, историко-культурной, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение». 

Согласно Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9 ч 2); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (ст. 36 ч 1). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ст. 36 ч 3 Конституции РФ). Таким федеральным законом, регламентирующим, в том числе условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, является земельный кодекс. 

В соответствии с ч. 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельный участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находится в частной собственности. 

В соответствии с ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственности бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии с ч. 2 ст. 39.1 ЗК РФ, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается за исключением случае, указанных в пункте 2 ст. 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9-11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган). Согласно ч. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

В силу ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другими федеральными законами, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены ст. 39.16 ЗК РФ. Одним из таких оснований является следующее обстоятельство: указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка. 

Согласно п. 1 ст. 85 Земельного кодекса РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. 

В соответствии с пп.5 п. 1 ст. 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим рекреационным зонам. 

Согласно п.п. 2, 4, 9 ст. 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. 

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). 

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правововго режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если :

Виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

Их размеры не соответствуют предельным значениям, установленных градостроительным регламентом. 

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. 

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

Согласно п. 10 ст. 85 Земельного кодекса РФ в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. 

Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94-100 настоящего Кодекса. 

Понятие земель особо охраняемых территорий установлено статьей 94 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с частью 1 данной статьи к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим. 

Правовой режим земель рекреационного назначения установлен статьей 98 Земельного кодекса РФ, согласно которой к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан (п. 1 ст. 98). 

В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристические парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты (п. 2 ст. 98). 

На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению (п. 5 ст. 98). 

Градостроительное зонирование осуществляется в населенных пунктах органами местного самоуправления путем утверждения правил землепользования и застройки (п. 8 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к территориям общего пользования отнесены территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Согласно п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Исходя из буквального содержания понятия территории общего пользования, данного в п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, установленные запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов.

Согласно Правил землепользований и застройки муниципального образования «Батайск» зона Р.2 - зона рекреационного-ландшафтных территорий выделена для обеспечения правовых условий сохранения и использования существующего природного ландшафта и создания экологически чистой окружающей среды в интересах здоровья и общего благополучия населения.

К условно-разрешенным видам использования земельных участков на указанной территории относятся, в том числе, дома охотников и рыболовов.

Представленные выше градостроительные регламенты могут быть распространены на земельные участки в составе данной зоны Р.2 только в случае, когда части территорий общего пользования - парков, набережных переведены в установленном порядке на основании проектов планировки (установления красных лини ) из состава территорий общего пользования в иные территории, на которые распространяется действие градостроительных регламентов.

В иных случаях - применительно к частям территории в пределах данной зоны р.2., которые относятся к территории общего пользования, отграниченной от иных территорий красными линиями, градостроительный регламент не распространяется им их использование определяется уполномоченными органами в индивидуальном порядке в соответствии с целевым назначением. 

Информация о наличии на территории земельного участка, арендуемого истцом, любого из объектов, указанных в п. 12 ст. 85 ЗК РФ, отсутствует.

Более того, земельные участки общего пользования выделены и поставлены на государственный кадастровый учет.

По смыслу пункта 2 статьи 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

По смыслу Земельного законодательства Российской Федерации рассматриваемый земельный участок, принадлежащий истцу на праве аренды, даже теоретически не относится к любому из указанных в п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ видов участков, изъятых либо ограниченных в обороте.

Как следует из вышеизложенного, и согласно общедоступной информации о земельном участке с кадастровым номером №, указанный земельный участок не изъят из оборота, не ограничен в обороте, и не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, а, следовательно, отказ КУИ г. Батайска в предоставлении истцу земельного участка в собственность за плату не основан на действующем законодательстве.

Как видно из вышеприведенных норм, земельные участки, предоставленные для рекреационных целей из земель населенных пунктов, не являются землями рекреационного назначения в составе особо охраняемых территорий, имеют различный правовой режим и связанные с ним ограничения хозяйственной деятельности 

Особенностью рекреационных зон в составе земель населенных пунктов является то, что их правовой режим определяется не правовыми нормами ЗК РФ, посвященными землям рекреационного назначения в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, а градостроительным регламентом территориальной зоны, устанавливаемым правилами землепользования и застройки. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, разрабатываемый индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможностей территориального сочетания различных видов использования земельных участков (п. 2 ст. 85 ЗК РФ). 

Отнесение природных объектов и территорий к особо охраняемым природным территориям осуществляется согласно Федеральному закону от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» принятием нормативного правового акта органов государственной власти (федеральных или региональных) или органов местного самоуправления. В отношении спорного земельного участка такие акты не принимались, поэтому этот участок может быть отнесен только к землям рекреационного назначения. Однако в отношении подобных участков ст. 27 Земельного кодекса РФ не установлены ограничения в обороте. 

Вместе с тем в материалах дела отсутствуют какие-либо сведения о переводе спорного участка из земель населенных пунктов в земли особо охраняемых территорий в установленном законом порядке. Также нет данных и об отнесении участка к зонам особо охраняемых территорий в пределах границ населенных пунктов в связи с его особым природоохранным, научным, историко-культурным, эстетическим, оздоровительным и иным особо ценным значением. 

В ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что спорный земельный участок не относится к землям, ограниченным в обороте.

Обстоятельств, являющихся в соответствии с законом основанием для отказа в предоставлении истцу в собственности за плату спорного земельного участка, судом не установлено. 

Само по себе нахождение испрашиваемого земельного участка в зоне Р.2. - рекреационного назначения не свидетельствует о том, что такой участок согласно ст. 27 Земельного кодекса РФ является ограниченным в обороте и он не может быть предоставлен в частную собственность. 

В силу ст. 85 ЗК РФ, нахождение испрашиваемого земельного участка в зоне Р.2 не противоречит действующему земельному законодательству РФ. Следовательно, оснований, установленных ст. 27 Земельного кодекса РФ и ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 года № 178- ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», не имеется.

Принимая во внимание, что истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - нежилое здание, площадью 142.3 кв.м, назначение «дом охотников и рыболовов», расположенный на арендуемом им земельном участке, суд приходит к выводу о том, что истец имеет исключительное право на предоставление ему земельного участка в собственность за плату. 

В силу ч. 5 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исковые требования заявлены истцом правомерно и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО16 к Комитету по управлению имуществом 

<

...> лицо: Управление архитектуры и градостроительства г. Батайска, об обязании заключит договор купли-продажи земельного участка - удовлетворить.

Обязать Комитет по управлению имуществом города Батайска Ростовской области заключить с ФИО1 ФИО17 договор купли-продажи земельного участка, площадью 478 квадратных метров, с кадастровым номером №, из земель населенных пунктом с разрешенным видом использования - для строительства базы отдыха, дома охотников и рыболовов, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Батайский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 20.11.2017 года.

Судья Орельская О.В.