Дело № 2-408/2021 (2-3231/2020) 

УИД 74RS0030-01-2020-007281-03

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

02 марта 2021 года г.Магнитогорск

Правобережный районный суд г.Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего Керопян Л.Д.

при секретаре Леушиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «ЮгСтрой» о взыскании разницы в стоимости квартиры, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «ЮгСтрой» о взыскании с ответчика разницы в стоимости квартиры между проектной и фактической площадью в сумме 136800 руб., неустойки за просрочку выплаты - 274968 руб., штрафа за нарушение прав потребителя в сумме 205884 руб., морального вреда в размере 30000 руб.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что 08.08.2017 года между ними, с одной стороны, и ООО «РосСтрой» (в настоящее время ООО «ЮгСтрой»), с другой стороны, был заключен договор "номер" участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса. 

Предмет Договора - участие в финансировании строительства жилого помещения в 4-х блочном многоквартирном жилом комплексе по строительному адресу: "адрес", общей проектной площадью 

<

данные изъяты> расположенная на 

<

данные изъяты> 

В силу п. 3.2 Договора его цена составляет 2793000 рублей, цена одного квадратного метра квартиры - 57000 рублей.

На основании п.3.4 Договора в случае увеличения общей площади квартиры по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику разницу, рассчитанную исходя из размера стоимости одного квадратного метра квартиры - 57000 рублей.

По данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации окончательная общая площадь квартиры "номер" составила 

<

данные изъяты>. и сложилась из общей жилой площади 

<

данные изъяты> а также площади балкона 

<

данные изъяты> 

14.08.2019 года, по требованию Застройщика, и в соответствии с произведенными им расчетами цены Договора в связи с определением общей площади квартиры (на основании п.3.2 Договора), они доплатили 26000 рублей за увеличение площади квартиры.

Общая сумма, уплаченная нами Застройщику по Договору, составила 2819000 рублей.

Вместе с тем, цена одного квадратного метра квартиры, определенная пунктом 3.2 Договора в 57000 рублей, противоречит Приказу Минстроя России № 854/пр от 25.11.2016 года «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой прирасчете общей приведенной площади жилого помещения».

Разница между площадью указанной квартиры, определенной Застройщиком и фактической площадью составляет 

<

данные изъяты>

Как усматривается из п.3.5 сумма Договора может быть изменена после завершения строительства, а именно в случае уменьшения общей площади квартиры по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации Застройщик обязуется вернуть Участникам долевого строительства разницу, рассчитанную исходя из размера стоимости одного квадратного метра стоимости квартиры 57000 рублей за один квадратный метр.

Следовательно, ответчик обязан произвести перерасчет и выплатить истцам разницу в общей сумме 136800 кв.м (2,4 кв.м х 57000 руб. = 136800 руб.).

Истцы ФИО1, ФИО2 о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истцов ФИО3, действующий на основании доверенности от 01.12.2020 (л.д.33), в судебном заседании исковые требования поддержал. 

Представитель ответчика ООО «ЮгСтрой» о времени и месте рассмотрения дела извещен, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Ответчиком суду представлены письменные возражения, в которых ответчик просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

В возражениях ответчик указал, что при заключении договора долевого участия ориентировочная стоимость квартиры включала площадь балконов согласно проекта. 

Цена договора может быть определена разными формами, в данном случае - в твердом выражении.

Договоренность по всем существенным условиям договора достигнута, доказательств того, что стороны договорились использовать понижающий коэффициент для площади балкона, истцом не представлено.

Акт приема-передачи подписан без замечаний.

Заслушав представителя истцов, исследовав письменные материалы дела в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 08.08.2017 года между ФИО1, ФИО2, с одной стороны, и ООО «РосСтрой» (в настоящее время ООО «ЮгСтрой»), с другой стороны, был заключен договор "номер" участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса. Предмет Договора - участие в финансировании строительства жилого помещения в 4-х блочном многоквартирном жилом комплексе по строительному адресу: "адрес", общей проектной площадью 

<

данные изъяты> расположенная на 

<

данные изъяты> 

В силу п.3.2 Договора его цена составляет 2793000 рублей, цена одного квадратного метра квартиры - 57000 рублей.

На основании п.3.4 Договора в случае увеличения общей площади квартиры по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику разницу, рассчитанную исходя из размера стоимости одного квадратного метра квартиры - 57000 рублей.

Пунктом 3.3 Договора предусмотрен следующий порядок оплаты стоимости квартиры:

- 1793000 рублей - из собственных средств Участника долевого строительства, после регистрации Договора в Едином государственном реестре прав;

- 1000000 рублей - за счет кредитных средств, предоставляемых Участнику долевого строительства ПАО «Сбербанк России», после регистрации Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, но не позднее 08.07.2017 года.

На основании п.3.4 Договора в случае увеличения общей площади квартиры по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику разницу, рассчитанную исходя из размера стоимости одного квадратного метра квартиры - 57000 рублей.

22.02.2019 года администрация города Сочи разрешила ввод многоквартирного жилого комплекса построенного Застройщиком в "адрес"

04.06.2019 года департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи принял решение "номер" о присвоении многоквартирному жилому комплексу в "адрес" адреса: "адрес"

После получения разрешения администрации города Сочи на ввод объекта в эксплуатацию и присвоения адреса жилому дому, Застройщик, в соответствии с условиями Договора, 14.08.2019 года передал истцам в собственность "адрес"

По данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации окончательнаяобщая площадь квартиры "номер" составила 

<

данные изъяты> и сложилась из общей жилой площади 

<

данные изъяты> а также площади балкона 

<

данные изъяты> 

14.08.2019 года, по требованию Застройщика, и в соответствии с произведенными им расчетами цены Договора в связи с определением общей площади квартиры (на основании п.3.2 Договора), истцы доплатили 26000 рублей за увеличение площади квартиры.

Общая сумма, уплаченная истцами Застройщику по Договору, составила 2819000 рублей.

Произведенный расчет суммы доплаты осуществлен застройщиком в рамках исполнения обязательств по заключенному сторонами договору исходя их фактического изменения характеристики объекта, получения сведений о наличии разницы в площади между площадью объекта, установленной по данным технической документации и общей проектной площади объекта. 

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают на основании, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а так же из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторрн, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ). 

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч.1 ст.432 ГК РФ). 

В свою очередь, п.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата N 16 ”О свободе договора и ее пределах” предусмотрено, что - норма, определяющая права и обязанности сторон Договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы.

В соответствии с п.4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата № 16 «О свободе договора и ее пределах», если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия Договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого Договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

Статьей 5 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» закреплено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. 

То есть из буквального толкования положений п.1 ст 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», с учетом разъяснений, содержащихся в п.2, 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата № 16 свободе договора и ее пределах», следует, что приведенная правовая норма является диспозитивной и предполагает, что стороны, при заключении договора долевого участия могут выбрать один из трех способов определения цены договора:

- цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика; 

- цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади жилого помещения и общей площади объекта долевого строительства. 

- цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади жилого помещения.

В соответствии с п.1, п.2 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

При этом истцами договор не оспаривается, требования о признании пунктов договора недействительными, не соответствующими действующему законодательству, отсутствуют. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации”установлено, что основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Основой государственного учета является технический учет, который осуществляется путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04,08.1998 N37, разработанной на основании вышеуказанного Постановления в техническом паспорте общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых,

В соответствии с п.3.3.4 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей. Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Как усматривается из материалов дела, фактическая площадь объекта долевого строительства увеличилась, при этом площадь балконов согласно проекта была включена в ориентировочную площадь квартиры.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя, из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Приказ Минстроя России от 25.11.2016 N854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целейопределения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Частью 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если, договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости” не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об "общей приведенной площади" или "общей площади" жилого помещения.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и общей приведенной площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Письмом Минэкономразвития России от 27.04.2017 NОГ-Д23-4932 разъяснено, для целей осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в силу части 13 статьи 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ «О государственной., регистрации недвижимости» площадь здания, помещения определяется в соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. N90 (далее - Требования N90).

В соответствии с пунктом 12 Требований N90, площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В этой связи при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.

Сведения, указанные в Едином государственном реестре недвижимости, показывают площадь квартиры без учета площади балкона, фактически переданной истцу.

На основании условий договора проектная площадь объекта включает в себя балкон, по своему смыслу является общей приведенной площадью.

Учитывая, что по условиям заключенного сторонами договора оплате подлежал объект долевого строительства, включая балкон, у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств, как переплаты стоимости квартиры.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

ФИО1, ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ООО «ЮгСтрой» о взыскании с ответчика разницы стоимости квартиры между проектной и фактической площадью в сумме 136800 руб., неустойки за просрочку выплаты разницы стоимости квартиры между проектной и фактической площадью в сумме 274968 руб., штрафа за нарушение прав потребителя - 205884 руб., морального вреда - 30000 руб., отказать

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Правобережный районный суд г.Магнитогорска.

Председательствующий: 

Мотивированный текст решения изготовлен 10.03.2021.