Дело №2-803/2024 

УИД 56RS0010-01-2024-000802-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июля 2024 года город Гай

Гайский городской суд Оренбургской области в составе 

председательствующего судьи Шошолиной Е.В., 

при секретаре судебного заседания Мыльниковой Т.В., 

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что 01 сентября 2023 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи будущего недвижимого имущества, по условиям которого ответчик обязалась передать в собственность истца два земельных участка, которые будут образованы в будущем из исходного земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу 

<

адрес>, и расположенный на нем объект незавершенного строительства, который будет иметь в будущем фундамент, стены, крышу, окна, входные двери и будет поставлен на кадастровый учет как объект незавершенного строительства. 

Имущество фактически передано истцу во владение и пользование, переданы ключи от дверей обоих блоков.

Истец выплатил ответчику всю стоимость имущества в размере 4 820 000 руб. наличными в момент подписания договора.

Исходный земельный участок с кадастровым № разделен продавцом на два земельных участка с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м., с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. На участках возведен, в соответствии с разрешительной документацией, объект незавершенного строительства - жилой дом блокированной застройки, каждый блок на отдельном земельном участке, имеющий фундамент, стены, крышу, окна, входные двери. На участке № расположен блок 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв. м. и площадью застройки 

<

данные изъяты> кв. м. На участке № расположен блок 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и площадью застройки 

<

данные изъяты> кв. м. 

Согласно п. 5 договора, передача Имущества ответчиком, принятие его истцом и регистрация перехода права собственности к истцу должны состояться не позднее 30 марта 2024 года. 

По доводам истца ответчик уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств, скрывается от истца.

Просил суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельные участки с кадастровыми № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. категория земель: 

<

данные изъяты>, вид разрешенного использования: 

<

данные изъяты>, с местоположением: 

<

адрес>, и на расположенный на них объект незавершенного строительства на него на основании договора купли-продажи будущего недвижимого имущества от 01 сентября 2023 года. 

В последующем истец уточнил исковые требования и просил суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м., категория земель: 

<

данные изъяты>, вид разрешенного использования: 

<

данные изъяты>, с местоположением: 

<

адрес>, и на расположенный на нем объект незавершенного строительства с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м.; на земельный участок с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м., категория земель: 

<

данные изъяты>, вид разрешенного использования: 

<

данные изъяты>, с местоположением: 

<

адрес>, и на расположенный на нем объект незавершенного строительства с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м. от ответчика ФИО3 к нему на основании договора купли-продажи будущего недвижимого имущества от 01 сентября 2023 года.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен был надлежащим образом.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась.

Судебная повестка об извещении ФИО3 о времени и месте судебного заседания направлялась ответчику по адресу ее регистрации: 

<

адрес>, однако была выслана обратно отправителю в связи с истечением срока хранения.

Согласно п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (пункт 63).

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

При таких данных в силу положений п. 1 ст. 165.1 ГК РФ направленная в адрес ответчиков судебная повестка считается доставленной.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Дело рассмотрено при данной явке в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В соответствии со ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Одним из оснований возникновения обязательств является договор. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, если между сторонами в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор считается заключенным.

Из п. 2 ст. 455 ГК РФ следует, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров. 

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

При этом в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" также разъяснено, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из материалов дела, ответчику ФИО3 на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу 

<

адрес>.

01 сентября 2023 года между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи будущего недвижимого имущества, а именно: два земельных участка, которые будут образованы продавцом в будущем из исходного земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу 

<

адрес>, и расположенный на нем объект незавершенного строительства, который будет иметь в будущем фундамент, стены, крышу, окна, входные двери и будет поставлен продавцом на кадастровый учет как объект незавершенного строительства (п. 1 договора) (л.д. 9).

Право собственности продавца на земельный участок с кадастровым № зарегистрировано. Право собственности на объект незавершенного строительства возникнет у продавца в будущем по окончании строительных работ по возведению объекта, имеющего характеристики, перечисленные в пункте 1 договора (п. 2 договора).

Пунктом 3 Договора предусмотрено, что стороны пришли к соглашению, что общая стоимость имущества составляет 4 820 000 рублей, которые покупатель передал наличными, а продавец получил до подписания настоящего договора. Подписи сторон, проставленные в договоре, подтверждают факт получения продавцом указанной суммы в полном объеме. Обязательства покупателя по оплате имущества считаются выполненными.

Согласно пункту 5 договора передача имущества продавцом, принятие его покупателем и регистрации перехода права собственности к покупателю должны состояться не позднее 30 марта 2024 года. Подготовка имущества к передаче является обязанностью продавца и осуществляется за его счет. 

Согласно пункту 7 право собственности на имущество переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Из пункта 9 договора следует, что в случае, когда имущество, на момент требования, заявленного покупателем продавцу, пропустившему срок, предусмотренный пунктом 5 договора, отвечает характеристикам, указанным в пункте 1 договора, продавец уклоняется от оформления перехода права собственности к покупателю, то право собственности покупателя на имущество считается возникшим в момент направления продавцу требования о регистрации перехода права собственности.

Истец в соответствии с пунктом 3 Договора внес в счет оплаты стоимости спорного имущества 4 820 000 руб., что подтверждается подписью сторон в договоре.

Спорные объекты недвижимости переданы истцу, факт заключения и исполнения договора со стороны покупателя ответчиком не оспаривался.

Согласно Выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв. м., категория земель: 

<

данные изъяты>, вид разрешенного использования: 

<

данные изъяты> снят с кадастрового учета 05 декабря 2023 года.

Из реестрового дела на спорные объекты недвижимости следует, что в результате проведения кадастровых работ образованы два земельных участка путем раздела земельного участка №. Данным земельным участкам присвоены кадастровые номера №, №, право собственности на них 05 декабря 2023 года зарегистрировано за ФИО3

На вновь образованном земельном участке № значится объект незавершенного строительства – блокированный жилой дом, площадью застройки 

<

данные изъяты> кв. м., на земельном участке № - объект незавершенного строительства – блокированный жилой дом, площадью застройки 

<

данные изъяты> кв. м. Право собственности на них зарегистрировано за ответчиком ФИО3 от 28 июня 2024 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Как указывает представитель истца в своих пояснениях, договор сторонами подписан, денежные средства вручены ответчику в момент подписания договора. Подписи подтверждают факт передачи денежных средств. После подписания данного договора ответчиком земельный участок и объект незавершенного строительства – жилой дом блокированной застройки разделены на две части и поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком. До настоящего времени продавец не предпринял мер для регистрации сделки и перехода права собственности на объекты недвижимости в Управлении Росреестра по Оренбургской области, претензия о принятии мер по государственной регистрации перехода права собственности, направленная в его адрес 22 мая 2024 года путем телеграммы оставлена без внимания.

В суд истцом представлены доказательства направления ответчику телеграммы от 22 мая 2024 года с требованием о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости на истца. 

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 16 указанного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. 

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из разъяснений, содержащихся в п. 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

Безусловным также является условие, что сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна соответствовать закону.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиком законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Совокупность представленных по делу доказательств позволяет сделать вывод о том, что ФИО1 приобрел указанное имущество на основании, допускаемом законом согласно ст. 432 ГК РФ, договор купли-продажи спорных объектов недвижимости заключен в надлежащей форме, сторонами достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора, расчет по договору произведен, имущество передано, однако истец не может оформить сделку надлежащим образом по независящим от него причинам ввиду уклонения ответчика. 

При этом, судом принято во внимание, что ответчиком ФИО3 до настоящего времени договор купли-продажи в установленном законом порядке не оспорен, не признан недействительным по основаниям, указанным в ГК РФ, не расторгнут. В настоящем гражданском деле встречного иска также не заявлено. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашли подтверждения доводы истца об уклонении ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи, заключенного сторонами 01 сентября 2023 года, в связи с чем суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м., категория земель: 

<

данные изъяты>, вид разрешенного использования: 

<

данные изъяты>, с местоположением: 

<

адрес>, и на расположенный на нем объект незавершенного строительства с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м. на ФИО1 на основании договора купли-продажи будущего недвижимого имущества от 01 сентября 2023 года.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м., категория земель: 

<

данные изъяты>, вид разрешенного использования: 

<

данные изъяты>, с местоположением: 

<

адрес>, и на расположенный на нем объект незавершенного строительства с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м. на ФИО1 на основании договора купли-продажи будущего недвижимого имущества от 01 сентября 2023 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Гайский городской суд Оренбургской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья: Е.В. Шошолина 

Мотивированный текст решения изготовлен: 29 июля 2024 года.

Судья: Е.В. Шошолина