Дело № 2-209/2024

УИД 78RS0012-01-2023-002744-63

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Санкт-Петербург 20 февраля 2024 года

Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Златьевой В.Ю.,

при секретаре судебного заседания Драбковой Д.В.,

с участием прокурора Адмиралтейского района Санкт-Петербурга ФИО1, 

представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО8 С.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Горжилобмен» к ФИО9 Анне Феликсовне о расторжении договора, выселении, взыскании неустойки, 

у с т а н о в и л:

Истец Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Горжилобмен» (далее по тексту СПб ГБУ «ГЖО») обратился в Ленинский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями к ФИО10 А.Ф. о расторжении договора купли-продажи, выселении, взыскании денежных средств.

Заявленные требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком 8 февраля 2018 года был заключен договор купли-продажи жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга с рассрочкой платежа,, в соответствии с которым в собственность покупателя переданы 32/96 долей (в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Измайловский 

<

...>,, соответствующие комнате №2, площадью 31,9 м2. 

Согласно отчету № НК-1332/17ИО-кв от 26 сентября 2021 года независимой оценочной компании независимой оценочной компании рыночная стоимость жилого помещения составила 2 470 000 рублей, стоимость жилого помещения с учетом понижающего коэффициента составила 1 235 000 рубля. 

Однако в нарушение пунктов договора 2.2.2 – 2.3.2 ежемесячные платежи ответчиком вносились не в соответствии со сроками, установленными Графиком и не в полном объеме, в связи с чем возникла задолженность по оплате стоимости жилого помещения. Сумма задолженности по договору, возникшая за период с 8 июня 2022 года по 8 февраля 2023 года составляет 133 813 рублей 78 копеек. Сумма штрафной неустойки за невнесение/несвоевременное внесение ежемесячных платежей за этот же период составляет 453 069 рублей 90 копеек. 

С целью досудебного урегулирования спора СПб ГБУ «ГЖО» направлял ответчикам уведомление о необходимости погашения задолженности, требование о взыскании штрафной неустойки, при неуплате которой требовало расторжение договора. Однако, задолженность по оплате остатка стоимости жилого помещения и штрафная неустойка не были погашены, в связи с чем обратилось в суд с названными требованиями.

Представитель истца ФИО16 К.А. в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска, указала, что задолженность по договору ответчиком погашена. 

Представитель ответчика ФИО11 С.И. просила отказать в удовлетворении иска, указывая, что задолженность по договору погашены, просила снизить размер неустойки. 

Ответчик ФИО12 А.Ф., представитель третьего лица Жилищный комитет Санкт-Петербурга, будучи уведомленными о слушании дела, в суд не прибыли. 

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя истца, прокурора просившего отказать в удовлетворении требований о выселении, размер неустойки просил снизить, изучив материалы дела и представленные доказательства, оценив их в совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему. 

На основании ст. 10 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с ч. 1 ст. 823 Гражданского кодекса Российской Федерации договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (абзац первый п. 4 ст. 488 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено и подтверждается материалов дела следует, что 8 февраля 2018 года между СПб ГБУ «Горжилобмен» (продавец) и ФИО13 А.Ф., именуемыми «покупатель», был заключен договор купли-продажи жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга с рассрочкой платежа. Приложением к договору является индивидуальный график платежей.

В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя 32/96 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Измайловский 

<

...>, соответствующих комнате №2.

В соответствии с п. 2.1 договора рыночная стоимость жилого помещения составляет 2 470 000 рублей, стоимость жилого помещения с учетом понижающего коэффициента в размере 0,5, предусмотренного пп. 1 п. 4 ст. 3 Закона Санкт-Петербурга «О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга» от 05.04.2006 №169-27 составила 1 235 000 рублей.

Порядок уплаты цены договора установлен пунктами 2.2 - 2.6 договора и предусматривает, что покупатель перечисляет первоначальный взнос за счет собственных средств в размере не менее 30%, то есть в размере 370 500 рублей в течение 14 календарных дней с момента подписания сторонами настоящего договора; а также обязан ежемесячно оплачивать проценты на сумму в размере 14 408 рублей 33 копейки, соответствующую остатку стоимости жилого помещения, в размере ставки рефинансирования (ключевая ставка) ЦБ РФ.

Внесение денежных средств осуществляется ежемесячными платежами в размере 5 326,67 руб. в соответствии с индивидуальным графиком внесения платежей, являющимся неотъемлемой частью договора. Оплата покупателем стоимости жилого помещения осуществляется с рассрочкой платежа, при этом рассрочка платежа предоставляется покупателю сроком до 8 февраля 2023 года.

Покупатель обязан ежемесячно уплачивать проценты на сумму, соответствующую остатку стоимости жилого помещения в размере ставки рефинансирования (ключевая ставка) Центрального банка Российской Федерации на момент заключения настоящего договора (п. 2.3.2).

Факт исполнения обязательств сторонами по договору в полном объеме, включая оплату стоимости жилого помещения, процентов на сумму, соответствующую остатку стоимости жилого помещения в размере ставки рефинансирования (ключевая ставка ЦБ РФ, а также неустоек (при наличии), подтверждается подписание сторонами акта об исполнении обязательств (пункт 2.6 договора).

В случае невнесения покупателем очередного ежемесячного платежа в соответствии с индивидуальным графиком внесения платежей покупатель выплачивает пени в размере 0,5% от размера ежемесячного платежа по погашению остатка стоимости жилого помещения за каждый календарный день просрочки до дня фактического исполнения обязательств (п. 5.1.2).

Нарушением срока оплаты считается фактический пропуск покупателем срока внесения платежа, установленный индивидуальным графиком внесения платежей, а также перечисление денежных средств по платежным документам, реквизиты которых некорректно заполнены.

В силу п. 3.3.2 договора продавец имеет право в судебном порядке потребовать расторжения настоящего договора и возврата жилого помещения с одновременным возвратом покупателю денежных средств, уплаченных по настоящему договору, без оплаты процентов за пользование денежными средствами и без индексации возвращаемой суммы, в случае невнесения покупателем оплаты стоимости жилого помещения, предусмотренной п. 2.1.1 настоящего договора, а также начисленных процентов в течение 30 календарных дней с момента получения письменного требования.

В соответствии с п. 6.2 договор может быть досрочно расторгнут по требованию продавца в установленном законом порядке в следующих случаях:

- при возникновении у покупателя задолженности по погашению остатка стоимости жилого помещения, предусмотренной индивидуальным графиком внесения платежей (п. 6.2.1),

- в случае уклонения покупателя от заключения или продления договора страхования, предусмотренного п. 3.27 договора, в течение трех месяцев с момента уведомления покупателя о необходимости заключения или продления данного договора (п. 6.2.2).

Стороны договорились о том, что в случае расторжения настоящего договора они вправе требовать возвращения того, что было ими исполнено по обязательству до момента расторжения настоящего договора (п. 6.3).

При расторжении договора жилое помещение возвращается в собственность Санкт-Петербурга, а покупателю возвращаются фактически внесенные им денежные средства без оплаты процентов за пользование денежными средствами и без индексации на дату досрочного расторжения настоящего договора (п. 6.3.2).

В соответствии с актом приема-передачи жилого помещения от 28 февраля 2018 года жилое помещение – 32/96 долей в праве собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, Измайловский пр., д.31, лит.А, кв. 3, было передано ответчику.

Право собственности ответчика на спорное жилое помещение зарегистрировано 13 марта 2018 года.

При этом, в период действия договора купли-продажи с рассрочкой платежа ответчик неоднократно допускала просрочку внесения ежемесячных платежей, установленных индивидуальным графиком, в связи с чем с 8 июня 2022 года по 8 февраля 2023 года возникла задолженность в размере 133 813 рублей 78 копеек.

15 марта 2023 года СПб ГБУ «ГЖО» направило в адрес покупателя – ответчика претензию, указав на наличие по состоянию на 28 февраля 2023 года возникла задолженность в размере 133 813 рублей 78 копеек. и предложив в срок до 25 апреля 2023 года оплатить имеющуюся задолженность.

Требования, изложенные в претензии, добровольно ответчиками не исполнены.

На 1 марта 2023 года общая задолженность по договору составляла: 133 813 рублей 78 копеек –задолженность по договору, 398 606 рублей 43 копейки – штрафная неустойка за период с 8 сентября 2018 года по 28 февраля 2023 года. 

В ходе рассмотрения дела после подачи иска истцом задолженность ответчиком в указанном размере погашена и по договору отсутствует, что стороной истца в суде признавалось. Требования по праве взыскания неустойки представителем ответчика в суде признавались, представитель просила применить ст. 333 ГК РФ и снизить максимально возможно ее размер. 

Разрешая заявленный спор, учитывая, что задолженность по договору отсутствует, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о расторжении договора купли-продажи, возврате в государственную собственность долей в праве на жилое помещение, выселении ответчика из спорного помещения, и производных от них требований о погашении записи о регистрации права за ответчиком и регистрации права за истцом.

Доказательств существенного нарушения условий заключенного сторонами договора, которое повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, в материалы дела не представлено.

При этом суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка, поскольку компенсационный характер неустойки влечет восстановление права истца на получение денежных средств соразмерно изменению их покупательной способности.

В силу ч. 2 ст. 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Из условий п. 3.3 заключенного между сторонами договора усматривается, что при возникновении задолженности продавец вправе потребовать от покупателя досрочного исполнения обязательств по погашению остатка стоимости жилого помещения и оплате неустойки (п. 3.3.1) или потребовать досрочного расторжения договора и возврата жилого помещения с одновременным возвратом покупателю уплаченных по договору денежных средств.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения № 263-0, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, судебная коллегия приходит к выводу о наличии в рамках рассматриваемого спора оснований применения положения статьи 333 ГК РФ.

Суд, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, приходит к выводу, что определенный судом первой инстанции размер неустойки на основании расчета истца в сумме 453 069 рублей 90 копеек является несоразмерным допущенным со стороны ответчика нарушениям по внесению ежемесячных платежей в общей сумме 133 813 рублей 78 копеек.

При таких обстоятельствах суд полагает взыскать неустойку, установив ее размер равным 100 000 рублей, исходя из длительного срока – более года, в течение которого обязательства ответчиком не исполнялись, а исполнены были только после подачи иска в суд, и как в соответствующей последствиям нарушения обязательства.

В соответствии со статьями 98, 103 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика государственная пошлина в доход бюджета Санкт-Петербурга, который с учетом размера взысканной суммы, на основании статьи 333.19 НК РФ составляет 3 200 рублей.

Таким образом, исковые требования Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Горжилобмен» подлежат удовлетворению в части взыскания неустойки, в удовлетворении остальной части следует отказать. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Горжилобмен» к ФИО14 ФИО18 о расторжении договора, выселении, взыскании неустойки - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО15 ФИО17 (паспорт №) неустойку по договору купли-продажи жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга №РПИ31/зП за период с 8 сентября 2022 года по 8 февраля 2023 в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей, с перечислением денежных средств на расчетный счет № 

<

***>. УФК по Санкт-Петербургу (Жилищный комитет) в Северо-Западном ГУ Банка России, БИК 044030001, ИНН /КПП 

<

***>/784001001, ОКТМО 4090909000, КБК 809 116 070 90 02 0000 140.

В удовлетворении остальной части исковых требований Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Горжилобмен» отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы, представления в Санкт-Петербургский городской суд через Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: В.Ю. Златьева

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.