Дело № 2-1264/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 марта 2021 г. г. Видное

Видновский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Смирнова М.В., при секретаре Галстян А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Т.Н.В. к Администрации Ленинского городского округа 

<

адрес> об уменьшении размера арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, в котором, с учетом уточнения, просил уменьшить размер арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, установив его в размере базовой ставки арендной платы в размере трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

В обоснование иска указано, что на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного на территории Ленинского городского округа Московской области ответчиком (Администрацией Ленинского городского округа Московской области был заключен договор аренды земельного участка №/Ф от ДД.ММ.ГГГГ (далее – «Договор аренд») с победителем аукциона Г.Р.Ю. в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером № площадью 750 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком на 5 лет (далее – «Земельный участок»). 

Договор аренды был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – «Росреестр») за номером №

ДД.ММ.ГГГГ между Г.Р.Ю. (Арендатором) и истцом (Новым арендатором) с согласия Администрации был заключен договор переуступки прав аренды на Земельный участок по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (далее – «Договор уступки»).

Договор уступки был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Росреестре за номером: №

В соответствии с п. 1.3. Договора уступки, все права по Договору аренды перешли от Арендатора к Новому арендатору в полном объеме.

Участок используется истцом по назначению, а именно в 2019 году на земельном участке был построен жилой дом, которому при регистрации в Росреестре был присвоен кадастровый номер №.

Кроме того, земельный участок планировался к использованию для ведения личного подсобного хозяйства и выращивания сельхоз растений.

Однако, в период строительства жилого дома (устройства фундамента), прокладки коммуникаций и сельхоз обработки земли обнаружилось, что под верхним слоем плодородного грунта (10-25 см.) находятся остатки захоронения строительного мусора и отходов.

Так, при прокладке коммуникаций истцом было обнаружено три таких захоронения строительных отходов, в том числе мешки с химическими строительными смесями, остатки бетона, пиломатериалов, битого кирпича и др.

Глубина захоронений составляет около 1,5 – 2 метра.

После выпадения осадков в виде дождя из-под земли начали появляться едкие и кислые запахи.

Истцом было вывезено три 26-ти кубовых контейнера такого мусора, однако подземную свалку полностью ликвидировать или засыпать ее плодородным грунтом по всей площади участка в настоящее время не представляется возможным в силу физической и финансовой емкости указанных работ.

Истец обратился в АНО «Центр Экологических Экспертиз» Федерации судебных экспертов в целях определения пригодности Земельного участка для его дальнейшего использования по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования, предусмотренным п. 1.1. Договора аренды и Единым государственным реестром недвижимости – ведение личного подсобного хозяйства. 

По результатам проведенных исследований специалистом было выдано заключение, согласно которому: установлено уничтожение верхнего плодородного слоя мощностью 30 см в результате механической срезки. Верхний срезанный почвенный слой вывезен с территории участка, почвенно-растительный слой на территории отсутствует.

Таким образом, несанкционированная срезка верхнего 30 см плодородного слоя почвы, захламление геологических слоев влечет за собой коренные изменения в естественном ходе природных процессов (ограничение использования по виду разрешенного использования, угроза загрязнения верхних водоносных горизонтов, просадка грунта).

Использование Земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, в том числе сельскохозяйственной деятельности невозможно, требуются большие ресурсные вложения, связанные с необходимостью рекультивации – восстановления равномерного верхнего гумусого горизонта.

Рыночная стоимость работ и материалов по восстановлению плодородного слов Земельного участка составляет (с учетом округлений) 480 900 рублей.

Кроме того, после консультации со специалистом в сфере строительства, истцу сообщили, что фундамент дома при длительном выпадении осадков со временем будет оседать в грунт и дом может дать крен, в связи с наличием подземных пустот в местах захоронений и уплотнения подземных слоев грунта.

Указанные захоронения были произведены ранее третьими лицами, которые истцу неизвестны. Также неизвестно о легальности этой свалки в прошлых периодах. 

Затраты, понесенные истцом в связи с ухудшением состояния земельного участка в сравнении с условиями договора аренды земельного участка № относятся к категории убытков землепользования.

При заключении договора аренды земельного участка № по результатам торгов, победитель аукциона истец не знал и не мог знать о скрытых недостатках земельного участка, тем более истец, приобретая права аренды на вышеуказанный земельный участок в порядке цессии не могла знать об этих захоронениях, которые в настоящее время не позволяют ей использовать участок по назначению тем более, что она ни коем образом не отвечает за возникновение этих захоронений и соответственно за ухудшение земельного участка. 

При этом, ответчик как муниципальный собственник спорного земельного участка должен был знать об указанных выше захоронениях мусора, однако при проведении торгов не известил об этом их участников и арендатора при заключении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал по доводам, изложенным в нем, указав, что согласно представленному им расчету размер годовой арендной платы должен составлять 7005,80 руб. в год

Представитель ответчика представил отзыв, в котором против иска возражал. 

Суд, выслушав объяснение сторон, исследовав письменные материалы дела, находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Согласно части 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Судом установлено, что на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного на территории Ленинского городского округа Московской области ответчиком (Администрацией Ленинского городского округа Московской области был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (далее – «Договор аренд») с победителем аукциона Г.Р.Ю. в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером № площадью 750 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком на 5 лет (далее – «Земельный участок»). 

Договор аренды был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – «Росреестр») за номером №

ДД.ММ.ГГГГ между Г.Р.Ю. (Арендатором) и истцом (Новым арендатором) с согласия Администрации был заключен договор переуступки прав аренды на Земельный участок по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (далее – «Договор уступки»).

Договор уступки был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Росреестре за номером: №

Арендная плата по договору аренды установлена в размере 976120,84 руб. в год.

В соответствии с п. 1.3. Договора уступки, все права по Договору аренды перешли от Арендатора к Новому арендатору в полном объеме.

Участок используется истцом по назначению, а именно в 2019 году на земельном участке был построен жилой дом, которому при регистрации в Росреестре был присвоен кадастровый номер №

В период строительства жилого дома (устройства фундамента), прокладки коммуникаций и сельхоз обработки земли обнаружилось, что под верхним слоем плодородного грунта (10-25 см.) находятся остатки захоронения строительного мусора и отходов.

Так, при прокладке коммуникаций истцом было обнаружено три таких захоронения строительных отходов, в том числе мешки с химическими строительными смесями, остатки бетона, пиломатериалов, битого кирпича и др.

Глубина захоронений составляет около 1,5 – 2 метра.

После выпадения осадков в виде дождя из-под земли начали появляться едкие и кислые запахи.

Истцом было вывезено три 26-ти кубовых контейнера такого мусора, однако подземную свалку полностью ликвидировать или засыпать ее плодородным грунтом по всей площади участка в настоящее время не представляется возможным в силу физической и финансовой емкости указанных работ.

Истец обратился в АНО «Центр Экологических Экспертиз» Федерации судебных экспертов в целях определения пригодности Земельного участка для его дальнейшего использования по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования, предусмотренным п. 1.1. Договора аренды и Единым государственным реестром недвижимости – ведение личного подсобного хозяйства. 

По результатам проведенных исследований специалистом было выдано заключение, согласно которому: установлено уничтожение верхнего плодородного слоя мощностью 30 см в результате механической срезки. Верхний срезанный почвенный слой вывезен с территории участка, почвенно-растительный слой на территории отсутствует.

Таким образом, несанкционированная срезка верхнего 30 см плодородного слоя почвы, захламление геологических слоев влечет за собой коренные изменения в естественном ходе природных процессов (ограничение использования по виду разрешенного использования, угроза загрязнения верхних водоносных горизонтов, просадка грунта).

Использование Земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, в том числе сельскохозяйственной деятельности невозможно, требуются большие ресурсные вложения, связанные с необходимостью рекультивации – восстановления равномерного верхнего гумусого горизонта.

Рыночная стоимость работ и материалов по восстановлению плодородного слов Земельного участка составляет (с учетом округлений) 480 900 рублей.

Указанные обстоятельства захламления земельного участка и стоимость работ по восстановлению плодородного слоя земельного участка администрацией Ленинского городского округа Московской области не оспаривались, доказательства обратного не представлены, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлялось.

При таких обстоятельствах и принимая во внимание, что при заключении договора аренды арендатор не знал и не мог знать о наличии захоронений мусора на земельном участке, поскольку это было установлено только после начала строительства жилого дома, при этом в силу вышеизложенных норм права арендатор отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, суд приходит к выводу, что с учетом размера установленной годовой арендной платы в сумме 976120,84 руб., стоимости восстановления земельного участка в размере 480900 руб., руководствуясь принципами соразмерности, справедливости и целесообразности, с целью восстановления прав сторон, разумным будет уменьшить размер годовой арендной платы до 450000 руб. в год.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Иск Т.Н.В. удовлетворить частично.

Уменьшить размер арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом договора переуступки права аренды от ДД.ММ.ГГГГ), установив его в размере 450000 рублей в год. 

В удовлетворении иска в части уменьшения размера арендой платы в большем размере – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Смирнов М.В.