УИД 61OS0000-01-2024-001604-26 № 3а-38/2025 (3а-606/2024)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 февраля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В. 

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Авиаприборостроительная компания» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 октября 2024 года № ОРС-61/2024/000972 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Авиаприборостроительная компания» (ООО «АПК») обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 октября 2024 года № ОРС-61/2024/000972 и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной по состоянию на 4 сентября 2024 года в размере 249775 000 рублей. 

В обоснование заявленных требований указывает, что является арендатором земельного участка, расчет арендной платы исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года значительно превышает его рыночную стоимость. Решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ РО, бюджетное учреждение) считает необоснованным.

После уточнения требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости представитель административного истца по доверенности ФИО3 просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 304286 564 рубля, согласно результатам судебной оценочной экспертизы, также представителем административного истца заявлено ходатайство о рассмотрении дело в ее отсутствие. 

Административный ответчик ГБУ РО представил суду возражения на экспертное заключение, возражения на письменные пояснения эксперта, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представители заинтересованных лиц минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Заинтересованное лицо Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области не направило представителя в судебное заседание, ходатайств, заявлений не поступило.

От заинтересованных лиц Адвокатской палаты Ростовской области, ФИО4, ФИО5, ГКУ Ростовской области «Служба эксплуатации административных зданий Правительства Ростовской области, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ОАО «Научно-техническое предприятие «Авиатест», ООО «Амплитуда», ООО «Редевелопмент», ФИО14, ФИО14, ФИО15, ФИО16, Ростовской областной коллегии адвокатов имени Д.П. Баранова, Трещева В.С., Туркова А.Т., Удовиченко С.И., Федоренко В.М. заявлений, ходатайств не поступило. Извещения о дате судебного заседания направлены судом по месту регистрации лиц и известным суду адресам.

Исходя из разъяснения, данного Верховным Судом Российской Федерации в пункте 39 постановления Пленума от 27 сентября 2016 г. N 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает препятствий для разрешения дела по существу в отсутствии заинтересованных лиц.

Информация о времени и месте рассмотрения административного дела в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 11 февраля 2025 года.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 18 февраля 2025 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как плательщика арендных платежей, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 23059 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации административных, производственных помещений и магазина, мастерской по ремонту бытовой техники, предприятия общественного питания, местоположение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 28965 от 18 мая 2006 года. 

Кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 501625 024,82 рублей.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 6 сентября 2024 года обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости по состоянию на 4 сентября 2024 года. Согласно отчету частнопрактикующего оценщика ФИО1 № 372/08/2024 от 4 сентября 2024 года рыночная стоимость земельного участка на указанную дату составила 249 775 000 рублей. 

3 октября 2024 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2024/000972 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка от 4 сентября 2024 года отмечены нарушения ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп.3 п.5 Федерального стандарта оценки «Подходы и оценки (ФСО V)», пп.б п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Настоящий административный иск подан 25 ноября 2024 года, что свидетельствует о соблюдении процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением суда от 16 декабря 2024 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ФИО2.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 1-2025 от 22 января 2025 года.

Согласно выводам эксперта отчет оценщика от 4 сентября 2024 года об определении рыночной стоимости спорного земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения, в том числе, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, нарушения, перечисленные в решении ГБУ РО подтверждаются частично. 

Эксперт указал, что анализ рынка объекта оценки проведен не в полном объеме. Для формирования выводов о ценовом диапазоне аналогичных объектов оценщиком приведена и использована некорректная информация о ценах предложений, предлагаемых к продаже, использована выборка предложений на продажу участков отличных от объекта оценки по сегменту; в отчете отсутствует анализ цен предложений сегмента объекта оценки- под коммерческое использование, в качестве аналогов подобраны земельные участки, относящиеся к иному сегменту рынка нежели объект исследования, а также застроенные земельные участки и находящиеся в аренде, введены корректировки в отсутствие необходимости их введения, либо доказанности обстоятельств их применения.

Также экспертом выявлены технические неточности отчета в указании даты составления отчета оценки, отсутствии даты проведения осмотра.

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 304286 564 рубля по состоянию на 4 сентября 2024 года.

Определяя рыночную стоимость объекта оценки сравнительным подходом методом сравнения продаж, эксперт использовал земельные участки, относящиеся к сегменту земельных участков под коммерческое строительство, определил ценообразующие факторы с учетом специфики сегментов рынка, отобрал 5 объектов-аналогов максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым земельным участком, учет значения ценообразующих факторов производился экспертом путем внесения различных видов корректировок.

Возражения ГБУ РО на экспертное заключение проведены судом.

Судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о нарушении экспертом требований пп. «г» п.11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», экспертом при анализе рынка соблюдена установленная последовательность, проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Проверяя доводы административного ответчика об использовании экспертом в качестве объектов-аналогов объектов, не сопоставимых с объектом исследования по площади, суд исходит из того, что основным ценообразующим фактором для земельных участков коммерческого назначения является местоположение. Эксперт установил, что наиболее ликвидные участки коммерческого назначения, расположенные в центральных районах города, имеют площадь до 1 га. Экспертом подобраны земельные участки в качестве аналогов, расположенные в черте города в районах с высокой деловой активностью. Объекты-аналоги №1 и № 3 имеют меньшую площадь, чем объект исследования, но расположены в центральном районе города и можно согласиться с суждением эксперта о том, что данные объекты-аналоги более сопоставимы, чем аналоги большей площади, но расположенные в промзонах и на окраинах города. Экспертом применен коэффициент торможения цены предложения земельных участков по площади, рассчитанный по формуле (л.д.64 том 3).

По мнению административного ответчика при расчетах экспертом не учтена корректировка на условия продажи для объекта-аналога № 4, который представлен совокупностью нескольких участков. 

Согласно экспертному заключению и письменным пояснениям эксперта объект-аналог № 4 является земельным массивом, состоящим из четырех земельных участков и выставленным на продажу единым объектом, являются смежными, относятся к одной категории земель с одинаковым видом разрешенного использования, принадлежат одному лицу, приобретение возможно без каких-либо бюрократических формальностей. Доводы административного ответчика о том, что предполагаемая сделка в отношении объекта-аналога № 4 требует объединения земельных участков, не убедительны, поскольку одномоментное отчуждение земельных участков без их объединения юридически возможно. Нарушений пп.4 п.9 ФСО № 5, на который указывает административный ответчик, судом не выявлено.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика от 4 сентября 2024 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Заключение эксперта в части определения рыночной стоимости объекта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов, мотивировано, не вводит в заблуждение, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 октября 2024 года № ОРС-61/2024/000972.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанное требование подлежит удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – 6 сентября 2024 года.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд калькуляцию расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 85 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы на основании определения Ростовского областного суда от 16 декабря 2024 года ООО «АПК» внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 85 000 рублей (платежное поручение № 302 от 20 декабря 2024 года). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Авиаприборостроительная компания» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Авиаприборостроительная компания» о признании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 октября 2024 года № ОРС-61/2024/000972 незаконным - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 23059 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации административных, производственных помещений и магазина, мастерской по ремонту бытовой техники, предприятия общественного питания, местоположение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 4 сентября 2024 года в размере 304286 564 рубля. 

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 6 сентября 2024 года.

За счет денежных средств, поступивших от ООО «Авиаприборостроительная компания» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-38/2025 (3а-606/2024) (платежное поручение № 302 от 20 декабря 2024 года), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 85000 (восемьдесят пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля