дело № 3а-89/2021 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

г. Астрахань 17 июня 2021 года 

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,

при секретаре Курмангалиевой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-89/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 58093 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – овощеводство, для использования в качестве сельскохозяйственных угодий, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: 

<

адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составляет 3043042 рублей 76 копеек.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает, что ее величина не соответствует рыночной стоимости и влияет на размер арендных платежей.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 09 октября 2020 года №23-09-20-ф, подготовленному ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1216000 рублей.

С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 58093 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 1216000 рублей. 

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом, его представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании административные исковые требования поддержал, уточнил административные исковые требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 1234000 рублей, установленной в соответствии с скорректированным отчетом ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз от 15 июня 2021 года.

Представители административных ответчиков агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области ФИО3, Государственного бюджетного учреждения Астраханской области "Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)" ФИО4 не возражали против удовлетворения административных исковых требований, указав на ряд допущенных недостатков в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненного оценщиком ООО «Нижневолжское агентство оценки», которые могли оказать существенное влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области в судебное заседание не явился, представил отзыв согласно которому разрешение данного дела оставляют на усмотрение суда и просит рассмотреть дело в их отсутствие. 

Представители заинтересованных лиц администрации муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание, в судебное заседание не явились, представили ходатайство о рассмотрении дела без их участия.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Положения Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предоставляют право юридическим и физическим лицам оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1 статья 22).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В силу положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях.

В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды земель несельскохозяйственного назначения № 398 от 26 июля 2018 года ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 58093 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – овощеводство, для использования в качестве сельскохозяйственных угодий, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Согласно Приложению №1 к договору аренды земельного участка от 26 июля 2018 года расчет арендной платы за земельный участок производится исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2019 года в размере 3043042 рубля 76 копеек, утверждена постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 20 ноября 2019 года № 19 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Астраханской области". Дата начала применения указанной кадастровой стоимости с 01 января 2020 года. Соответствующие сведения были внесены в ЕГРН 03 февраля 2020 года.

Учитывая, что для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает как арендатора земельного участка, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 09 октября 2020 года №23-09-20-ф, подготовленный оценщиком ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» Е.. определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в сумме 1216000 рублей.

Согласно скорректированному отчету № 23/1-09-20-ф от 15 июня 2021 года, оценщиком Е. с учетом замечаний, указанных в возражениях административных ответчиков определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в сумме 1234000 рублей.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 № 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября № 611 (ФСО №7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

Согласно пункту 24 ФСО № 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Проверяя соответствие отчета, выполненного оценщиком Е., законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям федерального законодательства.

Из содержания отчета, с учетом внесенных оценщиком корректировок, а также пояснений в судебном заседании оценщика Е. следует, что оценка земельного участка с кадастровым номером 30:09:050703:2080 произведена сравнительным подходом. Отчет содержит обоснование выбора данного метода оценки. При проведении оценки оценщиком проанализирован рынок земельных участков. 

В соответствии с пунктом 10 ФСО №1 объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Принимая объекты-аналоги при определении рыночной стоимости, оценщиком учитывались территориальное расположение аналогов, преимущественно расположенных в одной территориальной зоне с объектом оценки, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам объекту оценки.

Оценщиком выбраны 3 объекта-аналога, расположенные в Приволжском районе Астрахансой области, которые относятся к одному оцениваемому с объектами оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по предаваемым правам (право собственности), условиям финансирования, условиям рынка, функциональному использованию, техническому состоянию, местоположению и расположению относительной красной линии. Коэффициент вариации для выбранных значений цены предложения единицы сравнения не нарушает принцип однородности выборки.

Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении оценки, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях земельных участков, условия продажи, подъездные пути, коммуникации.

Как пояснила в судебном заседании оценщик Е., выявленные различия между объектом оценки и объектами-аналогами откорректированы с обоснованием применения каждой поправки. При этом суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является допустимым.

Рассчитав рыночную стоимость имущественного права с применением весовых коэффициентов, отражающим долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком без учета НДС в сумме 1234000 рублей.

Оценивая приведенные выводы в отчете по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, суд считает правильным, обоснованным и объективным отчет об оценке, поскольку выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной на основании отчета ООО «Нижневолжское агентство оценки», лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено, и в материалах дела не имеется.

Ходатайства о проведении по настоящему делу судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, в судебном заседании не заявлено, и оснований для этого судом не установлено.

Суд, проанализировав и оценив отчет об оценке, подготовленный оценщиком Е., на соответствие его требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии его за основу в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку заключение мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.

Указанные возражениях административными ответчиками нарушения, допущенные в отчете, и выразившиеся в выборе оценщиком для расчетов объектов - аналогов несопоставимых с объектом оценки без применения корректировок на выявленные отличия, не повлекли ошибки в расчетах и не повлияли на итоговый показатель рыночной стоимости объекта оценки. Информация об объектах-аналогах, приведенная в отчете об оценке, подтверждена.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 1234000 рублей.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 58093 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 1234000 (один миллион двести тридцать четыре тысячи) рублей.

Датой подачи заявления считать 20 мая 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме изготовлено 23 июня 2021 года.

Судья Астраханского

областного суда Д.Р. Хаирова