Дело № 2-8045/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«24» октября 2017 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Васиной Д.К.

при секретаре Кулевой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью КБ «Конфидэнс Банк» о расторжении договора купли-продажи, 

Установил:

ФИО1 (далее – ФИО1, истец) обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 (далее – ФИО2, ответчик 1), обществу с ограниченной ответственностью КБ «Конфидэнс Банк» (далее – ООО КБ «Конфидэнс Банк», ответчик 2), в котором просил:

1. расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: АДРЕС, кадастровый №, заключенный 19 сентября 2016 года между ФИО1 и ФИО2;

2. прекратить право собственности ООО КБ «Конфидэнс Финанс» в отношении квартиры № по адресу: АДРЕС, кадастровый №;

3. признать за ФИО1 право собственности в отношении квартиры № по адресу: АДРЕС, кадастровый №.

4. взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 28 200 рублей, а также расходы по оплате услуг представителя в размере 150 000 рублей.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в деле принимают участие, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ФИО3.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика 2 просил отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представители ответчика 1 и третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела, не явились.

Дело рассмотрено в соответствии с пунктом 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в отсутствие представителя ФИО2 и третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, не сообщивших суду об уважительных причинах неявки.

Изучив и проанализировав материалы дела, заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, судом установлено следующее.

Между ФИО2 (покупатель) и ФИО1 (продавец) 19.09.2016 был заключен договор купли-продажи, на основании которого продавец передал покупателю в собственность квартиру общей площадью 65,8 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС, кадастровый №.

В пункте 4 договора купли-продажи стороны согласовали условие о цене, которая составила 4 000 000 рублей.

На основании пункта 9 договора купли-продажи расчёт между продавцом и покупателем производится в следующем порядке:

денежная сумма в размере 3 500 000 рублей выплачивается покупателем за счет средств предоставляемого кредита по кредитному договору № от 16.09.2016 после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю в течение десяти банковских дней,

денежная сумма в размере 500 000 рублей выплачивается покупателем в день подписания договора купли-продажи за счёт собственных средств.

Также сторонами согласовано условие, что квартира находится в залоге у ООО КБ «Конфидэнс Банк» в обеспечение кредитного договора (пункт 8 договора).

19.09.2016 стороны подписали передаточный Акт.

Договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 20.09.2016.

Таким образом, ФИО1 в полном объеме исполнил договорные обязательства.

Однако ответчик, в нарушении условий договора, оплату квартиру в полном объеме не произвел.

При этом, право собственности на квартиру на основании соглашения об отступном от 22.09.2016 было зарегистрировано 10.05.2017 за ООО КБ «Конфидэнс Финанс».

Пунктом 12 договора купли-продажи предусмотрено право продавца требовать расторжения договора в случае неполучения денежных средств от покупателя в течение двадцати дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

При изложенных обстоятельствах, ссылаясь на нарушение ФИО2 условий договорного обязательства в части оплаты стоимости приобретаемого имущества, истец обратилась в суд с настоящими требованиями.

Исследовав содержащиеся в материалах дела документальные доказательства, с учетом пояснений, представленных лицами, участвующими в деле, суд приходит к следующим выводам.

На основании статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Указанный перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, при этом использование других способов защиты права допускается названным Кодексом только при наличии прямого указания закона.

Целью судебной защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права, в связи с чем избранный стороной истца способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву и должен быть направлен на его восстановление. Ненадлежащий способ защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. 

Положениями статей 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1).

Согласно пункту 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Как усматривается из материалов дела, 19.09.2016 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 65,8 кв.м., расположенной по адресу: АДРЕС, кадастровый №.

Стороны также согласовали, что оплата стоимости квартиры в размере 4 000 000 рублей будет производиться покупателем в следующем порядке: в течение 10 банковских дней после государственной регистрации договора купли-продажи ФИО2 за счет кредитных средств будет оплачено продавцу 3 500 000 рублей; в день подписания договора – 500 000 рублей за счет личных средств покупателя.

Указанная сделка по отчуждению права собственности на квартиру была зарегистрирована в установленном законом порядке.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что оплата за квартиру до настоящего времени ответчиком 1 не произведена в полном объеме, в связи с чем ФИО1 вправе требовать расторжения договора.

Ответчик 2, возражая против удовлетворения заявленных требований, указал на то, что в настоящее время спорная квартира находится в собственности третьего лица – ФИО3, который является добросовестным приобретателем. Так, Банк пояснил, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком 1 обязательств по кредитному договору № от 16.09.2016, ООО КБ «Конфидэнс Финанс» и ФИО2 22.09.2016 подписали соглашение об отступном, по которому в собственность ответчика 2 перешла спорная квартира (л.д. 62-64). В свою очередь Банк, 24.07.2017 заключил с ФИО3 договор купли-продажи квартиры. Указанное обстоятельство подтверждается, в том числе, Выпиской из ЕГРН в отношении спорной квартиры от 02.08.2017 (л.д. 54-55).

Согласно части 3 статьи 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 22 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Таким образом, продавец недвижимости может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами.

При этом, из материалов дела следует, что заключенный между истцом и ответчиком 1 договор купли – продажи квартиры предусматривает возможность его расторжения в случае неполучении денежных средств продавцом в течение 20 дней с даты государственной регистрации (пункт 12).

Принимая во внимание, что названный срок уже истек, а также тот факт, что ответчики в настоящее время не являются собственниками спорной квартиры, суд приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 67 ГПК РФ).

Рассмотрев представленные в дело документальные доказательства, принимая во внимания установленные в ходе рассмотрения спора обстоятельства, а также тот факт, что ФИО1 избран ненадлежащий способ защиты, суд не находит законных оснований для удовлетворения исковых требований. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью КБ «Конфидэнс Банк» о расторжении договора купли-продажи квартиры по адресу: АДРЕС, кадастровый №, заключенного 19 сентября 2016 года; прекращении права собственности ООО КБ «Конфидэнс Финанс» в отношении квартиры № по адресу: АДРЕС, кадастровый №; признании права собственности в отношении квартиры № по адресу: АДРЕС, кадастровый №, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения. 

Судья Д.К. Васина

Мотивированное решение изготовлено 27.10.2017г.