Дело № 2-113/2025

22 января 2025 года

г. Котлас

УИД 29RS0008-01-2024-005660-43

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Котласский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Шиляковой Н.В.

при секретаре Алдохиной В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Котласе гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Котласского муниципального округа Архангельской области, ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Котласского муниципального округа Архангельской области (далее - администрация КМО АО) о признании права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ..... В обоснование требований указала, что __.__.__ приобрела указанный земельный участок у ФИО2 на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом С.С.А. Однако право собственности не зарегистрировано по причине безграмотности истца. Котласский межмуниципальный отдел Росреестра отказал в регистрации права собственности, поскольку необходимо подать заявления как продавцу, так и покупателю, но место проживания и судьба ФИО2 ей неизвестна. Между тем, длительное время с __.__.__ она пользовалась всеми правами, принадлежащими собственнику земельного участка. Просит признать право собственности на земельный участок и включить сведения о правах в государственный реестр недвижимости РФ.

В ходе рассмотрения дела протокольным определением суда от __.__.__ по ходатайству стороны истца к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО2, а также стороной истца изменены исковые требования, в заявлении от __.__.__ истец просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок от продавца ФИО2 к покупателю ФИО1 по договору купли-продажи от __.__.__ без обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, продавца ФИО2 (л.д. 47).

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена. Её представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО2, представитель ответчика администрации КМО АО в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены. Ответчик ФИО2 извещался о месте и времени рассмотрения дела по последнему известному месту жительства (....), однако письмо возвращено в суд по причине истечения срока хранения. 

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 68 указанного Постановления, статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

В связи с этим ответчик ФИО2 считается надлежащим образом извещенным о месте и времени рассмотрения настоящего дела.

В представленном письменном отзыве представителя ответчика администрации КМО АО указано, что согласно сведениям ЕГРН спорный земельный участок принадлежит ФИО2, поэтому администрация КМО АО не является надлежащим ответчиком по делу (л.д. 33).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по АО и НАО в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, возражений по иску не представлено. 

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев исковое заявление, выслушав представителя истца, исследовав материалы настоящего дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

В силу п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В соответствии с п. 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 4.03.2013 N 21-ФЗ). 

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, изложенных в абз. 6 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, данным в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Системное толкование указанных разъяснений, позволяет суду констатировать, что условием для удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности является завершение юридического состава по фактическому переходу права собственности к приобретателю (покупателю или одаряемому) - передача приобретаемого имущества.

В судебном заседании установлено, что __.__.__ ФИО1 приобрела у ФИО2 земельный участок площадью .... кв.м (кадастровый №), расположенный по адресу: .... на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом С.С.А.

В соответствии с условиями договора указанный земельный участок принадлежит продавцу ФИО2 на праве собственности, что подтверждается копией свидетельства о праве собственности № от __.__.__.

Согласно копии свидетельства о праве собственности № от __.__.__ участок был предоставлен ФИО2 на основании постановления Главы администрации Коряжемского с/с № от __.__.__.

Договор становится обязательным для сторон с момента его заключения; право собственности на земельный участок переходит к покупателю с момента государственной регистрации (п.14).

В тот же день был составлен передаточный акт, в соответствии с которым ФИО2 передал, а ФИО1 приняла земельный участок в собственность, выплатив ФИО4 за участок .... руб.

В договоре купли-продажи от __.__.__ указано, что переход права собственности на земельный участок подлежит регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Котласского района.

Однако в .... году стороны не представили документы на государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект недвижимости в орган регистрации, а в настоящее время ФИО2 проживает в ...., в связи с чем подача совместного с продавцом заявления для истца невозможна.

Согласно сведениям ЕГРН собственником участка является ФИО2 на основании постановления Главы администрации Коряжемского с/с № от __.__.__.

Согласно частям 2, 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН; государственная регистрация таких прав в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода права, ограничении и обременении объектов недвижимости или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то есть после 31.01.1998 (утратил силу, за исключением отдельных положений, с 01.01.2017, полностью - с 01.01.2020) сделки с объектами недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом N 218-ФЗ.

Таким образом, именно ФИО2 следует признать надлежащим ответчиком по данному делу.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель, одаряемый по договору об отчуждении недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к продавцу, наследнику продавца (в случае смерти последнего). Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество. 

Учитывая, что сделка по продаже земельного участка была заключена сторонами в установленной форме, недвижимое имущество по договору купли-продажи передано продавцом покупателю ФИО1, а последняя оплатила приобретенное имущество, при этом недействительной в судебном порядке сделка не признавалась, соглашение о расторжении договора между сторонами не заключалось, суд приходит к выводу истец вправе требовать регистрацию перехода права собственности в целях защиты своих имущественных прав, следовательно, исковые требования ФИО1 к ответчику ФИО2 заявлены обоснованны и подлежат удовлетворению, однако в иске ФИО1 к администрации КМО АО (ненадлежащий ответчик) следует отказать.

Расходы по оплате государственной пошлины не подлежат взысканию с ответчика на основании следующего.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истцов ответчиками.

Поскольку удовлетворение иска не обусловлено установлением обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав и законных интересов истца действиями ответчика, то оснований для взыскания государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

исковые требования ФИО1 (паспорт гражданина РФ серия .... №) к администрации Котласского муниципального округа Архангельской области, ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок (кадастровый №), расположенный по адресу: ...., от продавца ФИО2 к покупателю ФИО1 на основании договора купли-продажи от __.__.__ без обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, продавца ФИО2 и без регистрации в ЕГРН ранее возникшего права собственности ФИО2 в отношении земельного участка.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации Котласского муниципального округа Архангельской области отказать.

Настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

На решение суда сторонами и другими лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Котласский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.В.Шилякова

Мотивированное решение изготовлено 30.01.2025.