Дело № 3а-460/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 июля 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г.Таганрога об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23 января 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что правообладателем земельного участка, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов (кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2014 года) является ФИО1 Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23.01.2017 удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении земельного участка рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014, кадастровая стоимость земельного участка существенно снижена (на 88 %). Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федеральных стандартов оценки, а уменьшение кадастровой стоимости прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил дело рассмотреть в свое отсутствие, административный иск просил удовлетворить, дело рассмотрено в соответствии с заявлением в отсутствие представителя КУИ г.Таганрога.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области – ФИО2, действующая на основании доверенности, в суд явилась, представила и поддержала возражения на административный иск.

Представитель ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности, в суд явился, возражал против удовлетворения административного иска. 

Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, ранее представлены возражения на административный иск, дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель Комиссии при Управлении Росреестра по Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, дело рассмотрено в его отсутствие. 

Выслушав представителей административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Судом установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для строительства спортивно-оздоровительного комплекса. 

Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка установлена в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776 по состоянию на 1 января 2014 года и составила 33 505 915,69 рублей. 

28 декабря 2016 года правообладатель в лице представителя по доверенности обратилась в Комиссию при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23 декабря 2016 года (выполнен ЗАО «Приазовский центр смет и оценки»), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 4 005 651 рубль. В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет саморегулируемой организации оценщиков от 10 января 2017 года.

В представленном в Комиссию отчете в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, приведены причины отказа от иных подходов.

Оценщиком сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков из сегмента коммерческой и офисно-торговой застройки на рассматриваемую дату, диапазон стоимости 1 квадратного метра в отобранных оценщиком объявлениях - в удаленных от центра районах – от 697,7 до 2 307,69 рублей (таблицы 6,8 л.д.112-114 том 1). Оценщиком для расчета выбрано 5 объектов-аналогов (таблица 10: участки «коммерческого назначения» в удаленных от центра города районах с интервалом стоимости 1 квадратного метра от 697,7 до 1 486,5 рублей – л.д.117 том 1). Расчет рыночной стоимости приведен в таблице 16 с приведением корректировок на торг, на инженерное обеспечение, на площадь, расчетная стоимость 1 кв.метра составляет 813 рублей (л.д.139-142 том 1).

23 января 2017 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вынесла решение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью составляет 88 %, как отмечено в решении Комиссии. 

В результате исследования доказательств суд приходит к следующим выводам.

Протоколом заседания Комиссии от 23 января 2017 года, приказами руководителя Росреестра от 5 марта 2012 года № П/91 (и последующими) о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рассматриваемом случае решение Комиссии вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета, что подтверждено анализом отчета и иных полученных по делу доказательств. Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу по следующему вопросу:

подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23.12.2016; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

Определением суда от 24 мая 2017 года по делу назначена судебная экспертиза по вопросу о соответствии отчета об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23.12.2016, на основании которого вынесено оспариваемое административным истцом решение Комиссии, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Проведение экспертизы поручено эксперту НОЦ «Центр судебной экспертологии им.Е.Ф Буринского» ЮФУ.

В заключении эксперта названного учреждения от 26 июня 2017 года рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете оценщика подтверждена, значимых нарушений не установлено.

Заключение эксперта указанного учреждения оспорена представителями административного истца и Правительства Ростовской области, сославшихся на необоснованность подбора аналогов для расчета рыночной стоимости и недостаточный анализ рынка, чему в заключении эксперта надлежащая и всесторонняя оценка не дана, что привело к существенному занижению рыночной стоимости, в связи с чем заявлено ходатайство о повторной экспертизе.

Определением суда от 6 июля 2017 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, которая проведена экспертом ООО «Оценочно-экспертный Центр».

По результатам повторной исследования эксперт (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14 июля 2017 года) сделал следующие выводы:

1) стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23.12.2016, не подтверждается, 

2) оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета; не были допущены нарушения к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта, не были допущены ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой, в том числе при выборе объектов - аналогов при расчете рыночной стоимости.

В заключении отмечено, что в отчете допущены существенные нарушения п.5 ФСО 3 (отчет вводит в заблуждение в отношении использованной информации), п.11 ФСО 3 (в отчете должны присутствовать ссылки на источники информации, используемые в отчете), п.8д ФСО 3 (в отчете об оценке должна быть приведена информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени участия), п.22в ФСО 7 (должно быть обосновано использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов. 

Экспертом обращено внимание на то, что при выборе объектов-аналогов из выборки участков коммерческого и офисно-торгового назначения оценщик использовал объявления с площадью участков, которая не является наиболее сопоставимой с объектом оценки, при этом в таблице 9 отчета представлены объекты, наиболее сопоставимые по общей площади с объектом оценки. В таблице 8 представлены объекты с диапазоном стоимости от 697,7 до 2307 руб/кв.м, между тем оценщик использовал 4 объявления со значительно меньшим диапазоном и в нижнем диапазоне интервала (697,7 – 1 486,48 руб/кв.м). По используемым оценщиком интернет-источникам эксперт за период с 01.01.2013 по 01.01.2014 установил наличие других земельных участков, сопоставимых по своим параметрам и характеристикам с объектом оценки в г.Таганроге (таблица выборки – л.д.99 том 2, интервал стоимости 1 квадратного метра от 1500 до 10 833 рублей, среднее значение – 5 518 рублей), в связи с чем эксперт пришел к выводу о том, что оценщик проанализировал не все данные, которые были представлены на рынке и были доступны для исследования, данные, использованные оценщиком, не позволяют судить о тенденциях рынка на дату оценки (нарушение пункта 22 в ФСО 7). 

Диапазон цен аналогов, использованных в отчете, в целом ниже нижнего интервала цен на участки в этом же сегменте, указанного экспертом. В заключении от 26 июня 2017 года такой интервал экспертом самостоятельно не выявлен, а входе допроса в судебном заседании 6 июля 2017 года эксперт не смог привести данные о таком интервале, дополнительные сведения по предложению суда экспертом не предоставлены (л.д.64-69 том 2). 

Из заключения повторной экспертизы следует сделать вывод о том, что на определение рыночной стоимости повлиял произвольный выбор оценщиком объектов-аналогов, даже исходя из сформированной оценщиком выборки, что в совокупности с иными нарушениями ФСО влечет неподтверждение экспертом указанной в отчете стоимости, суд с учетом объяснений представителя Правительства Ростовской области находит обоснованным диапазон цен в сегменте рынка участков коммерческого назначения (коммерческого строительства в общем), указанный в заключении повторной экспертизы. Приведенный экспертом другой диапазон цен не оспорен и не опровергнут.

Первичное заключение эксперта суд не может принять за основу оценки отчета в связи с отсутствием должного систематического анализа диапазона цен в соответствующем сегменте рынка земельных участков и подбора аналогов для расчета.

Следует отметить, что аналогичные нарушения федеральных стандартов оценки (пункты 5,11,13 ФСО 3, п.22 ФСО 7) были указаны одним из членов Комиссии при рассмотрении заявления (л.д.65 том 1). 

Суд учитывает, что Комиссия, признав отчет удовлетворительным и имея отрицательное заключение на него члена Комиссии, при наличии многократной разницы между заявленной рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью не создала условий для всестороннего и тщательного рассмотрения отчета. 

Суд находит, что заключение повторной экспертизы и содержание отчета об оценке вместе с протоколом заседания Комиссии приводят к выводу о необоснованном размере рыночной стоимости, указанном в отчете, который не мог служить достаточным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Наличие у комиссии самого полномочия по пересмотру кадастровой стоимости не означает, что оно подлежит реализации исключительно по усмотрению этого органа.

Следовательно, решение Комиссии признается не соответствующим вышеприведенным нормативным правовым актам, нарушающим права и свободы административного истца, рыночная стоимость земельного участка, установленная решением Комиссии в качестве кадастровой стоимости, подлежит исключению из ЕГРН.

Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ и пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года возлагает судебные расходы на административного ответчика - Управление Росреестра по Ростовской области в виде взыскания денежных средств в пользу экспертных организаций за проведенные оценочные экспертизы согласно финансово-экономическому обоснованию (приведенному к каждому заключению), которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.

Руководствуясь статьями 175-180,219 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление Комитета по управлению имуществом г.Таганрога удовлетворить.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 23 января 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, установленной в отчете от 23 декабря 2016 года №611/12-216.

Исключить сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23 января 2017 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в сумме 4 005 651 рублей по состоянию на 1 января 2014 года из Единого государственного реестра недвижимости.

Возложить судебные расходы по проведению судебных экспертиз на административного ответчика: взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации 26 132,14 рублей в пользу НОЦ «Центр судебной экспертологии им.Е.Ф Буринского» ЮФУ и 25 000 рублей в пользу ООО «Оценочно-экспертный Центр».

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Абрамов