дело № 2-168/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 февраля 2018 года. г. Новошахтинск 

Новошахтинский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Федченко В.И., при секретаре Абрамовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО6, Администрации г. Новошахтинска о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на жилой дом, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области,-

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с исковым заявлением к ответчику, в котором просят признать заключенным договор купли-продажи дома с рассрочкой платежа (без акта передачи) жилого дома №.... по 

<

адрес>, удостоверенный К.Е.А. нотариусом г. Новошахтинска Ростовской области, реестровый №...., а также признать за ними право собственности за каждым по 1/5 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 85,8 кв.м.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что 10.12.1999 г. они - ФИО1, ФИО2, ФИО7, действующая от своего имени и от имени своего малолетнего сына ФИО8, а также ФИО5, действующая с согласия своей матери ФИО2, заключили договор купли-продажи дома с рассрочкой платежа (без акта передачи) с О.И.Н.. На основании данного договора они купили по 1/5 доли каждый на целый жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

На основании свидетельства о расторжении брака от 12.09.2002 г. ФИО7 изменила фамилию на ФИО9. На основании постановления Главы Администрации г. Новошахтинска от 13.02.2003 г. несовершеннолетнему ФИО8 разрешено изменить фамилию на девичью фамилию матери «Сердюкова». 19.02.2003 г. ему выдано повторное свидетельство о рождении на имя ФИО4. До настоящего времени остальные покупатели фамилий, имен и отчеств не изменяли. Изменились только документы, удостоверяющие их личность – паспорта, которые были получены в связи с достижением возраста. 

В договоре указано, что они приобрели жилой дом, общей полезной площадью 77,7 кв.м, жилой площадью 52,4 кв.м. При проведении технической инвентаризации данного дома в 2017 году, было установлено, что произошло увеличение общей площади с 77,7 кв.м на 85,8 кв.м за счет внесения площади холодной пристройки (согласно ЖК РФ ст. 15), о чем выдана справка БТИ, согласно которой необходимо считать общей площадью 85,8 кв.м. 

Передача жилого дома продавцом и принятие его покупателями осуществлена до подписания сторонами договора купли-продажи в 1999 году. 

Согласно п. 11 указанного договора, он подлежит государственной регистрации в Новошахтинском филиале учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость. Договор купли-продажи исполнен, имущество и денежные средства переданы, но до настоящего времени по договору регистрация права собственности на недвижимое имущество не произведена. Данное обстоятельство связано с тем, что продавец О.И.Н., несмотря на многократные обращения к нему, получив денежные средства по договору, отказывался явиться в регистрирующий орган. .... О.И.Н. умер, после его смерти в наследство вступила его супруга ФИО6. 

Так как у них до сих пор не возникло право собственности на данный жилой дом, они не могут оформить документы на земельный участок, зарегистрироваться в доме по месту жительства, хотя фактически проживают в нем, оплачивают коммунальные платежи, производят ежегодные ремонтные работы. В связи с тем, что продавец уклонялся от государственной регистрации сделки, они не могут пользоваться всеми правами как собственники, потому как таковыми с юридической точки зрения, до сих пор не являются.

В судебное заседание истцы не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Ранее представили заявления, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствие с участием представителя Переходькиной Ю.Н. также указали, что исковые требования поддерживают и просят их удовлетворить в полном объеме. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истцов. 

Представитель истцов – адвокат Переходькина Ю.Н. в судебном заседании поддержала исковые требования своих доверителей и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебное заседание ответчик ФИО6 не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО6 

Представитель ответчика Администрации города Новошахтинска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела уведомлен надлежащим образом, возражений относительно заявленных исковых требований не представил. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика Администрации города Новошахтинска в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области не явился, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. Возражений по делу не представили и не просили рассмотреть дело в отсутствие их представителя. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

Выслушав представителя истцов, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 223 и п. 2 ст. 8 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Частью 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существованием зарегистрированного права.

Согласно п. 1 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2, п. 7 ст. 16 указанного Закона).

На основании п. 1 ст. 28 названного Закона, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

Из материалов дела следует, что 10.12.1999 г. между О.И.Н. (продавец) и ФИО1, ФИО2, ФИО7, действующей от своего имени и от имени своего малолетнего сына ФИО8, ФИО5, действующей с согласия своей матери ФИО2 (покупатели) был заключен договор купли-продажи дома с рассрочкой платежа (без акта передачи), расположенного по адресу: 

<

адрес>. В данном договоре купли-продажи указано, что продавец продал, а покупатели купили в равных долях, то есть по 1/5 доли каждый целый жилой дом, находящийся в 

<

адрес>, расположенный на земельном участке размером 600 кв.м. На указанном земельном участке расположены: жилой дерево + кирпич дом, общей полезной площадью 77,70 кв.м, жилой площадью 52,40 кв.м, кирпичный сарай, кирпичный гараж, кирпичная летняя кухня + сарай, кирпичные сооружения. Указанный жилой дом принадлежит продавцу на основании договора бессрочного пользования №.... от 11.04.1984 г., удостоверенного ГНК г. Новошахтинска по реестру №.... (п. 1). Отчуждаемый жилой дом продается по заявлению сторон за 67000 руб., которые, согласно гарантийного письма №.... от 09.12.1999 г., обязуется перечислить ДАО шахта им. Кирова ОАО "Ростовуголь" на имя О.И.Н. на его счет в ОСБ №.... филиал №.... г. Новошахтинска в течение трех месяцев со дня заключения договора (п. 3). Передача дома продавцом и принятие его покупателями осуществлена до подписания сторонами настоящего договора. Продавец передал покупателям дом в состоянии пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроенный, отвечающий санитарным и техническим требованиям, а также передал относящуюся к жилому дому документацию. Покупатели ознакомились с техническим состоянием приобретаемого дома, претензий к нему не имеют, согласны принять его в свою собственность (п. 5). Продавец продает жилой дом свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора стороны не могли знать (п. 6). До заключения договора, отчуждаемый жилой дом никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит (п. 7). В отчуждаемом жилом доме никто не прописан (п. 8). Указанный жилой дом принят покупателями, находится в их владении. Покупатели принимают на себя обязательство по уплате налогов на недвижимость (п. 9). Настоящий договор подлежит государственной регистрации в Новошахтинском филиале учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость (п. 11). Продавец продал дом с согласия своей супруги ФИО6, подпись которой засвидетельствована нотариусом г. Новошахтинска 10.12.1999 г. К.Е.А., реестровый №.... (п. 14).

10.12.1999 г. настоящий договор удостоверен К.Е.А. нотариусом г.Новошахтинска Ростовской области, зарегистрирован в реестре за №..... 

Как следует из текста искового заявления и пояснений представителя истцов, договор купли-продажи дома с рассрочкой платежа (без акта передачи) от 10.12.1999 г. своевременно не был зарегистрирован в установленном законом порядке в связи с тем, что О.И.Н., получив денежные средства по договору, отказывался явиться в регистрирующий орган. 

Согласно справке МП БТИ г. Новошахтинска от 11.05.2017 г., дом №.... по 

<

адрес>, числится на праве собственности за О.И.Н. на основании договора о предоставлении в бессрочное е земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности №.... от 04.04.1984 г., удостоверенного ГНК г. Новошахтинска Ростовской области 11.04.1984 г., реестровый №...., и акта приемки в эксплуатацию законченного строительством индивидуального жилого дома и хозяйственных построек № б/н от 11.01.1991 г., зарегистрированного в МП БТИ г. Новошахтинска 11.01.1991 г. в реестре за №..... 

Из копии технического паспорта на жилой дом №.... по 

<

адрес> следует, что по состоянию на 04.04.2017 г. в графе «Сведения о правообладателях объекта» указаны ФИО1, ФИО2, ФИО5, ФИО8 и ФИО7, которым принадлежит по 1/5 доли на основании договора купли-продажи дома с рассрочкой платежа (без акта передачи) № б\н от 10.12.1999 г. Однако данные о регистрации в ЕГРП отсутствуют. 

Из материалов дела следует, что на основании свидетельства о расторжении брака от 12.09.2002 г. ФИО7 изменила фамилию на ФИО9. На основании постановления Главы Администрации г. Новошахтинска от 13.02.2003 г. несовершеннолетнему ФИО8 разрешено изменить фамилию на девичью фамилию матери «Сердюкова» и 19.02.2003 г. ему выдано повторное свидетельство о рождении на имя ФИО4. 

В настоящее время зарегистрировать договор купли-продажи дома с рассрочкой платежа (без акта передачи) от 10.12.1999 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, истцы не имеют возможности, поскольку государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя или сторон договора, но как стало известно, .... О.И.Н. умер. 

В соответствии с ч. 3 ст. 11 ГПК РФ в случае отсутствия норм права, регулирующих спорное отношение, суд применяет нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм разрешает дело исходя из общих начал и смысла законодательства (аналогия права).

Поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации (смерти) второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, урегулированные указанной нормой отношения сходны по наступившим последствиям с рассматриваемыми в рамках данного дела.

В соответствии с п. 1 ст. 17 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

Суд обращает внимание на то, что действующее законодательство, в том числе ГК РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, не предусматривает сроков обращения граждан в регистрационную службу с просьбой о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества и перехода права собственности по нему.

Статья 20 вышеназванного федерального закона, устанавливающая основания для отказа в государственной регистрации прав, не содержит такого основания для отказа в регистрации как смерть одной из сторон договора.

Исходя из смысла п. 3 ст. 165 ГК РФ, с учетом необходимости применения в данном споре названной нормы по аналогии, суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации сделки, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателям, по независящим от воли данной стороны причинам.

В данном случае обстоятельством, повлекшим невозможность регистрации сделки купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа (без акта передачи) от 10.12.1999 г. в установленном порядке, является смерть продавца – О.И.Н. 

Согласно сообщению нотариуса Новошахтинского нотариального округа Ростовской области Ж.М.К. от 27.12.2017 г., имеется наследственное дело о наследовании имущества после умершего .... О.И.Н. Поступило заявление о принятии наследства по закону от его супруги ФИО6 Других заявлений не поступало. Свидетельство о праве на наследство еще не выдано. 

Учитывая, что сделка купли-продажи спорного дома между О.И.Н. и истцами заключена в соответствии с действующим законодательством, договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа (без акта передачи) от 10.12.1999 г. подписан сторонами, все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества выполнены, имеется нотариально удостоверенное согласие ответчика ФИО6 на его продажу, данный договор ни кем не оспаривается, истцы с момента заключения договора и по настоящее время пользуется спорным домом, однако, не могут зарегистрировать право собственности, поскольку государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица, а О.И.Н. умер, суд, учитывая, что от ответчика ФИО6 – наследника имущества О.И.Н., возражений относительно заявленных исковых требований не поступило, принимая во внимание, что Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядок регистрации перехода права собственности в случае смерти второй стороны сделки на момент подачи заявления о регистрации не урегулирован, полагает возможным применить аналогию закона - ст. 165 и 551 ГК РФ, и приходит к выводу, что в данной ситуации государственная регистрации перехода права собственности на спорный жилой дом к истцам должна быть осуществлена на основании решения суда. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, -

Р Е Ш И Л:

Признать заключенным договор купли-продажи дома с рассрочкой платежа (без акта передачи) жилого дома №.... по 

<

адрес>, удостоверенный К.Е.А. нотариусом г. Новошахтинска Ростовской области, реестровый №...., заключенный 10.12.1999 г. между О.И.Н. и ФИО1, ФИО2, ФИО7, действующей от своего имени и от имени своего малолетнего сына ФИО8, ФИО5, действующей с согласия своей матери ФИО2.

Признать за ФИО1 право собственности на 1/5 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 85,8 кв.м.

Признать за ФИО2 право собственности на 1/5 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 85,8 кв.м. 

Признать за ФИО3 право собственности на 1/5 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 85,8 кв.м.

Признать за ФИО4 право собственности на 1/5 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 85,8 кв.м. 

Признать за ФИО5 право собственности на 1/5 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 85,8 кв.м. 

С мотивированным решением суда стороны имеют право ознакомится, начиная с 16.02.2018 г..

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Ростовский областной суд в течение месяца через Новошахтинский районный суд Ростовской области.

Решение (резолютивная часть) изготовлено в совещательной комнате.

Судья: Федченко В.И.