РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

18 июля 2017 г. г. Астрахань

Кировский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Кольцовой В.В.

при секретаре Багмашевой Р.Р. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к администрации муниципального образования «Город Астрахань» о об установлении выкупной стоимости квартиры.

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Астрахань» об установлении выкупной стоимости квартиры, указав, что им на праве собственности в равных долях принадлежит 

<

адрес>, расположенная в 

<

адрес>, общей площадью 24,7 кв.м. Распоряжением администрации МО «

<

адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №-р многоквартирный дом литер «Б.б,б1, б2, по 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилого помещения предложено произвести снос данного дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ администрацией МСО «

<

адрес>» принято решение об изъятии для муниципальных нужд МО 

<

адрес> долей земельного участка и жилых помещений многоквартирного дома «Б.б,б1, б2, по 

<

адрес> и им направлен проект соглашения об изъятии земельного участка и жилого помещения, где выкупная стоимость квартиры, доли земельного участка, затрат, связанных с изъятием определена в 1 148 800 руб. ( из которых материальные затраты по 27 400 руб. каждому, стоимость 

<

адрес> 000 руб., стоимость доли земельного участка 476 000 руб.), т.е. стоимость доли каждого из них составляет 574 400 руб. Не согласившись с указанной суммой в соглашении, истцы обратились в ООО «Авторизованный центр оценки», которая определила выкупную стоимость имущества в размере 1 563 600 руб., из которых 636 000 руб. – стоимость квартиры, стоимость доли земельного участка 900 200 руб., материальные затраты в общей сумме 27 400 руб. 

В связи с чем, истцы просили взыскать в пользу каждой из них, исходя из размера доли в праве собственности на квартиру, по 781 800 руб.

В судебном заседании истец ФИО3, их представитель ФИО5 исковые требования поддержали в полном объеме, истец ФИО7 в судебное заседание не явился, представляла заявление о рассмотрение дела в его отсутствие.

Представитель администрации МО «

<

адрес>» ФИО8 просил в иске отказать, указывая, что истцом не представлено доказательств недостоверности отчета об оценке выкупной стоимости муниципального органа, на котором основывается предложение о заключении соглашения о выкупной стоимости. При этом полагает, что представленная истцами оценка является явно завышенной, не отражает реальную стоимость выкупаемого имущества. Полагала, что представленное соглашение отвечает интересам истцов, позволяет приобрести равнозначный объект недвижимости.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему:

В судебном заседании установлено, что ФИО3, ФИО4 являются собственниками в равных долях 

<

адрес>, расположенной в 

<

адрес>, общей площадью 24,7 кв.м. 12\356 доли собственности имущества в многоквартирном доме, что включает в себя земельный участок общей площадью 842 кв.м. 

Распоряжением администрации МО «

<

адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №-р многоквартирный дом литер «Б.б,б1, б2, по 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилого помещения предложено произвести снос данного дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «

<

адрес>» принято решение об изъятии для муниципальных нужд МО 

<

адрес> долей земельного участка и жилых помещений многоквартирного дома «Б.б,б1, б2, по 

<

адрес>.

На основании муниципального контракта ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» произвело оценку рыночной стоимости долей земельного участка и жилого помещения (квартиры) в доме, признанном аварийном и подлежащим сносу, исходя из общей стоимости земельного участка, составляющего 842 кв.м. и общей площади 

<

адрес> – 24,7 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно данному отчету оценка произведена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определена выкупная цена, включающая 12/356 доли земельного участка, 1\2 долю квартиры, материальные затраты( связанные с изъятием) и составила 574 400 руб. в пользу каждого из истцов. Общий размер выкупной цены объекта составляет 1 148 800 руб. 

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией МО «

<

адрес>» подготовлен и направлен истцам проект соглашения об изъятии долей земельного участка и жилого помещения (

<

адрес>) многоквартирного жилого дома 

<

адрес> для муниципальных нужд. Проект соглашения истцами получен. Из представленной переписки усматривается, что проект отчет об оценке был скорректирован с учетом замечаний истцов. 

Таким образом, судом установлено, что администрацией МО «

<

адрес>» соблюдена процедура и порядок изъятия указанного недвижимого имущества. ФИО1 и ФИО2 данный факт не оспаривают.

Согласно подготовленного ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» выкупная стоимость изымаемого для государственных нужд указанного земельного участка с расположенным на нем строением, определена в размере 1 148 800 руб., с учетом их рыночной стоимости и прочих убытков, связанных с изъятием на указанную дату оценки. Как следует из отчета, при оценке квартиры истцов была принята во внимание ее площадь, соответствующая размеру, указанному в правоустанавливающем документе, простой класс отделки, неудовлетворительное состояние помещений. Указанное заключение основывалось на заключении межведомственной комиссии о состоянии основных строительных конструкций жилого дома, имеющееся в представленном отчете. Характеристики, принятые во внимание при составлении указанного отчета истцами не оспорены, доказательств, подтверждающих, что оценка объекта недвижимости осуществлена на основании недостоверных данных, суду не представлено. 

Считая недостоверной величину компенсации, установленную в отчете ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз», полагая ее заниженной, истцы просят взыскать выкупную стоимость исходя из оценки ООО «Авторизованный центр оценки», согласно которой рыночная стоимость квартиры в целом составляет 636 000 руб., рыночная стоимость доли земельного участка, пропорционально площади квартиры составляет 900 200 руб., материальные затраты 27 400 руб., оценка рыночной стоимости квартиры произведена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По смыслу приведенных положений Закона № 135-ФЗ отчет об оценке изымаемых для государственных нужд объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленный оценщиком по заказу органа исполнительной власти, может быть оспорен собственником таких объектов в судебном порядке. При этом истец должен доказать, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной.

Проверяя достоверность отчетов о выкупной стоимости, суд исходит из следующего:

В силу ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

При установлении выкупной цены следует учесть, что, поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.( "Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

В силу ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу Приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. 

Устанавливая общие требования к проведению оценки, указанный Стандарт предписывает проводить совместную оценку земельного участка и находящегося на нем строения. 

Исходя из приведенных положений Гражданского Кодекса Российской Федерации, позиции Верховного Суда Российской Федерации, Федеральных стандартов оценки объектом оценки для определения рыночной стоимости выкупной цены является земельный участок с находящимся на нем строением, как единый объект оценки. Как общий, неразрывно связанный объект оценки, застроенный земельный участок должен быть определен как сегмент рынка, получены его характеристики как объекта оценки, его оцениваемых частей. 

С учетом норм ч. 5 ст. 56.8 ЗК РФ, ст. 280 ГК РФ, ч. 5 ст. 32 ЖК РФ выкупная стоимость квартиры и земельного участка, изымаемых для государственных или муниципальных нужд, должна определяться на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии имущества, поскольку изменение стоимости имущества после указанной даты не подлежат учету при определении выкупной стоимости изымаемого имущества.

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По смыслу правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изъятие жилого помещения - в силу неразрывной взаимосвязи жилых помещений и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме - предполагает одновременное изъятие этой доли, а рыночная стоимость выкупаемого помещения определяется с учетом общего имущества (определение от ДД.ММ.ГГГГ №-О, определения от ДД.ММ.ГГГГ N 1504-О-О и от ДД.ММ.ГГГГ N 459-О-О, определение от ДД.ММ.ГГГГ №-О).

Исследовав представленные суду отчеты, заслушав показания специалиста ФИО6 – директора ООО «Авторизованный центр оценки», на заключении которого основываются требования истца, суд приходит к следующему:

Из показаний ФИО6 следует, что при установлении данной стоимости им использовался сравнительный метод оценки, в ходе которого им отдельно были исследованы объекты-аналоги жилых помещений, установлена их средняя рыночная стоимость, исходя из предложения продаж на рынке, при этом исследовались жилые помещения, находящиеся во вторичном рынке жилья, местоположение которых недалеко удалено от места объекта оценки, затем отдельно были установлены объекты-аналоги свободных (незастроенных) земельных участков, представленных на рынке, и с учетом их цены, произведена оценка стоимости одного квадратного метра земельного участка, расположенного в этом районе, проведены корректировки на уторговывание, после чего суммируя, эти показатели была определена общая выкупная стоимость.

Таким образом, специалистом фактически была произведена и суммирована оценка двух самостоятельных объектов недвижимости: квартиры как объекта недвижимости, имеющей неразрывную связь с земельным участком, так и отдельно незастроенного земельного участка, что привело к необоснованному увеличению выкупной стоимости.

Приходя к выводу о необоснованном увеличении выкупной стоимости за счет включения стоимости незастроенного земельного участка, суд исходит из того, что рыночная стоимость квартир, выставленных на продажу, как аналогов для проведения сравнительного метода оценки включает в себя и определенную стоимость земельного участка, на котором данный объект капитального строительства расположен, как общее имущество многоквартирного дома. Этот вывод основан, в том числе на информации, изложенной в отчете специалистов, показаний специалиста в судебном заседании о различной стоимости квартир, независимо от их технического состояния, в разных районах городской застройки. Из представленных отчетов об оценке усматривается, что стоимость квартиры одного и того же уровня непосредственно связана с местоположением земельного участка, на котором они расположены. При этом стоимость квартиры как объекта оценки у обоих специалистов, проводивших оценку примерно одинаковая. 

Таким образом, на стоимость одного квадратного метра площади квартиры, объективно влияет непосредственное местоположение, связь с земельным участком, т.е. определяется и его стоимостью. 

При совершении сделки по приобретению жилого помещения собственник не приобретает земельный участок, как отдельный объект. 

Федеральные стандарты оценки, приведенные выше, предусматривают оценку застроенного земельного участка как единого объекта оценки, в ходе которого подлежали установлению характеристики изымаемого земельного участка, в том числе и его площадь, местоположение, на котором находится квартира, подлежащая сносу, и проведение сравнительного анализа его стоимости со стоимостью иных застроенных земельных участков (квартир, расположенных на земельном участке, в зависимости от определения сегмента рынка).

С учетом установленных обстоятельств суд приходит к выводу, что отчет об оценке проведенный ООО «Автооризованный центр оценки» не может быть принят во внимание, поскольку специалистом произведена оценка выкупной стоимости без учета указанных требований закона, Федеральных стандартов, в связи с чем указанный отчет не опроверг оценку выкупной стоимости, установленную в отчете муниципального органа.

Положение ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлено прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Сопоставляя выводы о размере выкупной стоимости, приведенной в отчете муниципального органа, с данными о стоимости аналогичного жилого помещения, представленных объектов-аналогов на рынке недвижимости, суд приходит к выводу, что размер выкупной стоимости, указанный в отчете муниципального органа является разумным и обоснованным, позволяет приобрести равнозначное по площади жилое помещение, находящееся на аналогичном земельном участке в том же районе города, пригодное для постоянного проживания, т.е. выкупная цена, указанная в отчете муниципального органа является равноценной. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения заявленных исковых требования не имеется.

В силу ст. 98 ГПК РФ, судебные расходы подлежат возмещению лицу в случае удовлетворения его требований, поскольку суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, оснований для взыскания расходов по госпошлине, оплате услуг представителя не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-197 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске ФИО3, ФИО4 к администрации муниципального образования «Город Астрахань» об установлении выкупной стоимости квартиры - отказать.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 23 июля 2017 года 

Судья В.В.Кольцова