дело № 3а-15/2025

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

17 марта 2025 года г. Элиста 

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе председательствующего судьи Буджаевой С.А., 

при секретаре Курмангазиевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению 

<

___> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

<

___> 27 декабря 2024 года обратился в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что ему на праве собственности принадлежит объект недвижимости 

<

___> с кадастровым номером 

<

___>, общей площадью 

<

___>кв. метров, расположенный по адресу: 

<

___>.

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 сентября 2023 года № 145-ОД утвержден результат кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 

<

___> рублей, которая, по его мнению, значительно превышает его рыночную стоимость и нарушает его права как плательщика налогов. Согласно отчету об оценке (поименованному как заключение по строительно-техническому исследованию), составленному независимым оценщиком (судебным экспертом), рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2023 года составляет 

<

___>рублей. Просит суд установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости равной 

<

___>рублей.

Административный истец 

<

___>, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, направив представителя для участия в деле.

В судебном заседании представитель административного истца 

<

___>

<

___> уточнил заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости согласно результатам судебной оценочной экспертизы в размере 

<

___>рублей, указав на отсутствие возражений по экспертизе.

Представитель административного ответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО1 в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости согласно результатам судебной оценочной экспертизы в размере 

<

___> рублей, указав на отсутствие возражений и замечаний на заключение судебной оценочной экспертизы. 

Представитель административного ответчика – БУ РК «Бюро технической инвентаризации», представители заинтересованных лиц – Администрации г. Элисты Республики Калмыкия, филиала публично-правовой компании «РОСКАДАСТР» по Республике Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, не сообщив суду о причинах неявки и не представив возражений относительно заявленных административных исковых требований.

На основании ст.ст. 150 и 152 Кодекса административного судопроизводства РФ суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд находит уточненные административные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регламентируется нормами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее по тексту - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) и Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных в него Федеральными законами «О внесении изменений в отдельные законодательные РФ» от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и от 19 декабря 2022 года № 546-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст. 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на здания, строения, сооружения, помещения. При этом налоговая база в отношении указанных объектов налогообложения на основании статьи 402 Налогового кодекса РФ определяется, исходя из их кадастровой стоимости. 

В силу п. 1 и 2 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в абзаце 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Судом установлено, что 

<

___> является собственником объекта недвижимости – 

<

___> с кадастровым номером 

<

___>, общей площадью 

<

___>кв. метров, расположенного по адресу: 

<

___>.

Поскольку размер налога на недвижимое имущество рассчитывается из его кадастровой стоимости, административный истец 

<

___>, как собственник объекта недвижимости, имеет материально-правовой интерес в части приведения кадастровой стоимости объекта налогообложения в соответствие с его рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – помещения, находящегося в собственности у 

<

___>, утвержденная приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 сентября 2023 года № 145-ОД, составляет 

<

___> рублей, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10 января 2025 года 

<

___>. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости – 30 октября 2023 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2024 года.

Не согласившись с таким размером кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец обратился к независимому оценщику за определением его рыночной стоимости. 

Согласно отчету об оценке от 

<

___>года №

<

___>, составленному независимым оценщиком (судебным экспертом) ФИО2, рыночная стоимость объекта недвижимости – 

<

___> с кадастровым номером 

<

___>, общей площадью 

<

___>кв. метров, расположенного по адресу: 

<

___>, по состоянию на 01 января 2023 года составляет 

<

___> рублей.

В связи с поступлением возражений и замечаний Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия относительно принятия приведенного выше отчета об оценке в качестве допустимого доказательства и возникшими сомнениями в обоснованности отчета оценщика №

<

___> от 

<

___>года, достоверности определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, по делу проведена судебная оценочная экспертиза. 

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» №

<

___>от 

<

___>года рыночная стоимость объекта недвижимости – 

<

___> с кадастровым номером 

<

___>, общей площадью 

<

___>кв. метров, расположенного по адресу: 

<

___>, по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 

<

___>рублей.

Оценив представленное заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, отвечает критериям относимости, допустимости и достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. 

Экспертное заключение ООО «Экспертное бюро» от 

<

___>года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, состоящим в штате ООО «Экспертное бюро», - генеральным директором ООО «Экспертное бюро» ФИО3 Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у нее необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт ФИО3 предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Исследование и формирование выводов экспертами произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости. 

В заключении приведено подробное описание объекта исследования – здания, его основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки, заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости, проведено изучение рынка продажи объектов недвижимости. Исследование проведено с применением затратного подхода с использованием методов затрат воспроизводства и затрат возмещения. Отказ от применения сравнительного и доходного подходов экспертом обоснован, поскольку экспертом установлено, что объекты производственно-складского назначения, представленные к продаже (для сравнительного подхода) и аренде (для доходного подхода) на открытом рынке, существенно отличаются от исследуемого нежилого здания по основным ценообразующим факторам(общей площадью, физическому состоянию, состоянию отделки), что не позволяет использовать выявленные объекты для определения рыночной стоимости Объекта экспертизы в рамках сравнительного и доходного подходов в соответствии с п. 22б ФСО №7, согласно которому в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Затратный подход оценки реализован экспертом методами затрат воспроизводства и затрат замещения. Стоимость объектов определялась по затратам на замещение, которые, в свою очередь, определялись методом сравнительной единицы (1 куб. м, 1 кв. м) аналогичного объекта. Для расчета полной восстановительной стоимости оценщиком использован Сборник УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости) зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов. Укрупненные показатели восстановительной стоимости учитывают все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной оплате труда, проектно-изыскательских работ, резерв на непредвиденные работы и затраты. Для переходов от базисного уровня цен к действующим ценам на дату определения стоимости экспертом были использованы общие региональные индексы удорожания строительно-монтажных работ для соответствующего региона. При определении рыночной стоимости в рамках затратного подхода эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки исследуемого объекта, с последовательным проведением корректировок. 

Экспертом применен поправочный коэффициент для климатического района II из соответствующего сборника УПВС, который составил 1,00, а также обоснованно применена корректировка на сейсмичность (1,00).

Для определения средней величины прибыли предпринимателя для производственных помещений и зданий, составившей 3,00 %, использовались статистические данные сайта «Статриэлт».

Согласно заключению эксперта затраты на воспроизводство в рамках затратного подхода составили 

<

___>рублей.

Уровень физического износа объекта определен экспертным методом по данным проведенного визуального осмотра, сведений о состоянии исследуемого нежилого здания, при котором износ оценен в виде процентных потерь от первоначальной стоимости недвижимого имущества в соответствии с «Правилами оценки физического износа жилых зданий». 

Определение рыночной стоимости с использованием затратного подхода является мотивированным и корректным, экспертом произведен расчет затрат на воспроизводство, определен совокупный уровень износа, который составил 54 % или 

<

___>рублей.

После проведенных расчетов рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, с учетом округления составила 

<

___>рублей.

Заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, оно включает в себя подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости. Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, позволяющими объективно определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату его государственной оценки. Эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, применил все необходимые корректировки, порядок применения корректировок и их размер научно обоснованы. Рыночная стоимость объекта исследования определена с учетом его индивидуальных характеристик. 

В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленному вопросу. К нему приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждениях эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающим необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в заключении эксперта, как и доказательств, опровергающих выводы и результаты экспертного заключения, свидетельствующих о недостоверности заключения, сторонами по делу, в том числе административными ответчиками, не представлено.

Оценив заключение эксперта ООО «Экспертное бюро» в соответствии с требованиями статьи 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям действующего законодательства. 

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая, что заключением судебной оценочной экспертизы, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, а также отсутствие возражений со стороны административного истца, административных ответчиков Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и БУ РК «Бюро технической инвентаризации» относительно данной рыночной стоимости объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объекта рассматриваемого недвижимости подлежит установлению по состоянию на 01 января 2023 года равной его рыночной в размере 

<

___>рублей.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ) (абзац 1). 

Учитывая, что оспариваемая кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 

<

___>утверждена приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 сентября 2023 года № 145-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Калмыкия зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест» и применяется к отношениям, возникшим с 01 января 2024 года, следовательно, установленная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости подлежит применению с этой даты с 01 января 2024 года. При этом датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения 

<

___> в суд - 27 декабря 2024 года.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248 и 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, 

р е ш и л :

административное исковое заявление 

<

___>удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – 

<

___> с кадастровым номером 

<

___>, общей площадью 

<

___>кв. метров, расположенного по адресу: 

<

___>, в размере рыночной стоимости – 

<

___> (

<

___>) рублей по состоянию на 01 января 2023 года.

Установленная кадастровая стоимость здания в размере 

<

___> (

<

___>) рублей подлежит применению с 01 января 2024 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 декабря 2024 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Калмыкия в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Буджаева