Дело № 2-139/2021

УИД 42RS0041-01-2021-000287-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Калтан 8 июня 2021 г.

Калтанский районный суд Кемеровской области в составе

председательствующего судьи Крыжко Е. С. 

с участием помощника судьи Ребриковой А. В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 Валериевича к ФИО1 о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (далее - истец) обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 (далее - ответчик), о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества 9/30 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от .../.../....

Требования мотивированы тем, что .../.../.... между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи доли в квартире. Согласно условиям данного договора ФИО1 обязуется передать ему 9/30 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: .... По условиям договора основной договор должен быть заключен в срок 30 календарных дней с момента выплаты ФИО1 полной стоимости кредита по кредитному договору на спорную квартиру не позднее 30 календарных дней и погашения регистрационной записи об ипотеке. Истцом произведена выплата по предварительному договору в полном объеме. .../.../.... он направил в адрес ответчика претензию с требованием заключить основной договор купли-продажи. ФИО1 уклонился от заключения договора, ответ на претензию не предоставил. В связи с чем, он обратился в суд за защитой нарушенных прав.

Истец ФИО2 в судебном заседании поддержал исковые требования, подтвердил доводы, изложенные в исковом заявлении. Пояснил, что совместно с гражданской супругой ФИО10 проживает с января 2020 года, в .... Обратившись с ответчиком к нотариусу, им было отказано в совершении сделки, обосновывая это тем, что затрагиваются законные права и интересы несовершеннолетних детей. Органы опеки также выразили несогласие о приобретении доли в спорной квартире посторонним лицом. В июне 2020 года между ним и ФИО1 заключено соглашение об обязании последнего предпринять меры по отчуждению, принадлежащей ответчику доли в спорной квартире в пользу дочери – ФИО7, не возражал, если купленная им доля перейдет в собственность к несовершеннолетней ФИО7

Представитель истца ФИО9 в судебном заседании поддержала исковые требования, подтвердила доводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении. Пояснил, что спорная квартира приобретена с использованием заемных денежных средств в общедолевую собственность им, ФИО10, и сыном ФИО6 После рождения второго ребенка, примерно через год в счет ипотеки они внесли денежные средства из материнского капитала. Между ним и истцом заключен предварительный договор, по условиям которого он обязуется продать свою долю в квартире. ФИО2 перечислены денежные средства на его счет в размере 500000 рублей, которые он внес в счет погашения ипотеки. Он направлял ФИО2 уведомления о заключении основного договора. Однако уведомления оставлены без внимания. Кроме того, при обращении к нотариусам ... и ... о заключении сделки, им было отказано, ввиду нарушения законных прав и интересов несовершеннолетних детей. В июне 2020 года между ним и истцом заключено соглашение об отчуждении его доли в пользу дочери – ФИО7 Кроме того, он обратился в Арбитражный суд ... с заявлением о признании его банкротом. Судом удовлетворено указанное заявление, и наложен запрет на совершение регистрационных действий с недвижимостью. До выделения долей, ему принадлежало 9/30 доли в квартире. На данный момент у него в собственности ... доли.

Представитель ответчика ФИО8, действующая на основании ордера ... от .../.../...., в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении. Пояснила, что нарушение прав истца не усматривается, поскольку ФИО1 предприняты все меры по заключению основного договора. 

Третье лицо ФИО10 в судебном заседании поддержала исковые требования ФИО2, просила их удовлетворить. Пояснила, что истец является её гражданским супругом, брак официально не зарегистрирован. Инициатором продажи доли в спорной квартире явился ФИО1 Письменного уведомления о намерении продать свою долю в праве общей собственности на квартиру от ответчика она не получала, все было оговорено в устной форме. Она не возражала против продажи доли ФИО1 истцу. 

Представитель отдела опеки и попечительства Управления образования администрации Калтанского городского округа, в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, согласно письменному заявлению просили рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Третье лицо финансовый управляющий ФИО11, в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дне и времени судебного заседания. 

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст.ст. 554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, договор должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме указанных условий договор считается незаключенным.

Таким образом, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО5 (ФИО10) и ФИО1 в период с .../.../.... по .../.../.... состояли в зарегистрированном браке, их детьми являются ФИО6, .../.../.... года рождения и ФИО7, .../.../.... года рождения (л.д. 81-82, 93,94).

.../.../.... ФИО5, ФИО1, ФИО6 приобрели в общую долевую собственность квартиру по адресу: Россия, ..., ... доли в праве за каждым, за счет собственных средств, средств социальной выплаты из областного бюджета и средств займа, предоставляемых АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в ...». Исполнение обязательств по договору было обеспечено ипотекой указанного жилого помещения. Данные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи квартиры (л.д. 83-86), свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 87-89), квитанцией (л.д. 90). 

ФИО5 и ФИО1 предоставлен семейный (материнский) капитал, который использован на погашение части задолженности по ипотеке.

Согласно уведомлению заемщика обязательства по кредитному договору были исполнены .../.../.... (л.д. 91). 

На основании договоров от .../.../.... в общую долевую собственность жилого помещения, приобретенного с использованием материнского капитала, ФИО1 и ФИО10 (ФИО12) на праве общей долевой собственности выделено по ... доли в праве собственности на спорную квартиру, несовершеннолетним ФИО6 и ФИО7 по 3/50 доли в праве собственности (л.д. 8-11, 95-100).

.../.../.... между ФИО1 (продавец), с одной стороны, и ФИО2 (покупатель), с другой стороны, заключен договор, поименованный ими как предварительный (л.д. 14-15, 31,32).

По его условиям они обязались в будущем заключить договор купли-продажи в отношении 9/30 доли в праве собственности на квартиру, назначение: жилое, площадь 68 м2, этаж 5, расположенную по адресу: ....

Основной договор купли-продажи между сторонами заключается в срок не позднее 30 календарных дней с момента наступления следующих условий: выплаты ФИО1 полной стоимости кредита по кредитному договору на спорный объект недвижимости не позднее 30 календарных дней с момента подписания предварительного договора, а также погашением ФИО1 регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером государственной регистрации ... (пункт 3.1 предварительного договора).

При этом в п. 2.1 предварительного договора стоимость вышеуказанного имущества стороны определили в размере 500000 рублей, которые как указано в п. 2.2 предварительного договора передаются продавцу в день подписания указанного договора, что также подтверждается распиской от .../.../.... о передаче денежных средств и историей операции по дебетовой карте (л.д. 13, 15 оборот).

.../.../.... между ФИО1 и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от .../.../...., по условиям которого стороны отказались от исполнения предварительного договора купли-продажи, денежные средства в сумме 500 000 руб. переданные в качестве задатка возврату не подлежат. ФИО1 обязался в течение 60-ти дней принять действия по отчуждению объекта недвижимости, в пользу ФИО7, .../.../.... года рождения (л.д. 16). 

.../.../.... ФИО2 направил ФИО1 претензию по факту не заключения договора купли-продажи (л.д. 18-20). 

Определением Арбитражного суда ... от .../.../.... по делу № ..., в отношении ФИО1 введена процедура в деле о банкротстве – реструктуризация долгов, в удовлетворении ходатайства о введении процедуры реализации имущества отказано (л.д. 41-44).

При таких обстоятельствах, оценивая представленные сторонами по делу доказательства, в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, учитывая указанные положения закона, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2Так, из текста предварительного договора следует, что сторонами согласована продажная цена имущества, которая передается наличными денежными средствами по расписке. Согласно расписки денежные средства получены ответчиком в полном объеме при заключении договора. 

Таким образом, применительно к вышеуказанным положениям гражданского законодательства заключенный между сторонами .../.../.... договор, поименованный как предварительный, устанавливал обязанность истца до заключения договора купли-продажи уплатить цену продаваемого недвижимого имущества, и, учитывая, что данная обязанность истцом исполнена, то предварительный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, и соответственно правила ст. 429 ГК РФ к такому договору применению не подлежат.

Согласно статье 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом или договором купли продажи и не вытекает из существа обязательства.

Статьей 487 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор купли-продажи условия о предварительной оплате товара. В этом случае покупатель обязуется оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара в срок, предусмотренный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 487 ГК РФ в случае неисполнения продавцом, получившим сумму предварительной оплаты, обязанности по передаче товара в установленный срок у покупателя возникает право требовать от продавца передачи оплаченного товара либо возврата суммы предварительной оплаты за не переданный им товар.

Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных в защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

Между тем, в рамках настоящего дела истцом не заявлялись требования о понуждении ответчика передать продаваемое недвижимое имущество и регистрации перехода права собственности на него.

Кроме того, в соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 169 ГК РФ, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные ст. 167 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 статьи 28 ГК РФ, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Кроме того, квартира, приобретенная с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ; ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»; п. 15(1) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862): после перечисления средств материнского капитала продавцу такой квартиры, а в случае приобретения квартиры с использованием средств целевого жилищного займа - после снятия с нее обременения; полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены на приобретение квартиры или на погашение ранее полученного кредита (займа) на приобретение жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке.

В связи с тем, что доля (доли) квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, принадлежит несовершеннолетним, для продажи такой квартиры также необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Органы опеки и попечительства дают разрешение на продажу только при соблюдении определенных условий. Чаще всего это одновременное приобретение в собственность детей равноценного жилого помещения (доли жилого помещения). Также возможным условием является перечисление денежных средств от продажи доли (долей), принадлежащей несовершеннолетним, на его счет в банке.

В случае продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, при несоблюдении вышеуказанных требований, в том числе при невыполнении продавцами квартиры условий, содержащихся в разрешении органа опеки и попечительства на продажу, такая сделка может быть признана недействительной (ст. 166, п. п. 1, 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1 ГК РФ; ч. 4 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.02.2018 № 48-КГ18-1).

При таких обстоятельствах доводы истца о наличии у ответчика, обязанности заключить с ним договор купли-продажи 9/30 доли квартиры на условиях предварительного договора основаны на неверном толковании норм материального права, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, поскольку между сторонами был заключен предварительный договор .../.../...., до оформления в общую долевую собственность супругов ФИО12 и их несовершеннолетних детей ФИО6 и ФИО7 жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчик не мог распоряжаться жилым помещением до его оформления в общую долевую собственность, и без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Сделка, заключенная между сторонами противоречит указанным положениям гражданского законодательства. 

Указанные обстоятельства также свидетельствуют об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного иска. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 Валериевича к ФИО1 о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества 9/30 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от .../.../.... отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Калтанский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 16 июня 2021 года.

Судья Крыжко Е. С.