УИД 50RS0031-01-2024-005824-38

Дело № 2-145/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Одинцово 28 марта 2025 года 

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Василенко О.В.,

при секретаре Аблицовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заявлению ФИО2 к ФИО7 о понуждении к заключению договора купли-продажи, сохранении права регистрации и проживания,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 и ФИО3 обратились в Одинцовский городской суд Московской области с иском к ФИО7, в котором указывают, что на основании Договора передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ №-У21047 истцам принадлежит по 1/4 доли квартиры, находящейся по адресу: АДРЕС. 

ДД.ММ.ГГГГ истцами получено извещение ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ о намерении продать свою долю постороннему лицу, в соответствии со ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки 1/2 доли квартиры с кадастровым номером 77:05:001101:1750, находящейся по адресу: АДРЕС, за цену, равную ..... руб. При этом, как утверждают истцы, ответчиком в извещении от ДД.ММ.ГГГГ не указаны условия покупки 1/2 доли квартиры: формы, сроки расчетов, месте и дате заключения договора купли-продажи доли, что является прямым нарушением ст. 250 ГК РФ преимущественного права покупки доли, так как существенными условиями договора купли-продажи является не только предмет договора, но и проект договора купли-продажи со всеми существенными условиями, данные документы в адрес истцов направлены не были. Кроме того, до направления извещения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 размещалось на платформе ЦИАН предложение о продаже третьим лицам доли квартиры с указанием недостоверной информации, что также является прямым нарушением права покупки доли.

Истцами в адрес ответчика и нотариуса, удостоверившего извещение, ДД.ММ.ГГГГ по указанному в извещении адресу регистрации, телефонному номеру (иных способов направления уведомления о принятом решении ответчик не указал), направлена телеграмма, заявление Почтой России о намерении приобрести долю согласно извещению, которые ответчиком не получены. Нотариусом ФИО9 телеграмма получена ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцами, в связи ненаправлением ответчиком уведомления о дате и месте согласования проекта договора купли-продажи и дальнейшем заключении договора купли-продажи 1/2 доли квартиры по адресу: АДРЕС, повторно направлена телеграмма, а в адрес нотариуса уведомление о том, что ответчик не ответил на заявление о намерении приобрести долю согласно извещению.

Кроме того, по мнению истцов, ответчиком нарушены права ФИО8, зарегистрированного и проживающего по адресу: АДРЕС, на основании Договора безвозмездного пользования квартирой, заключенного с ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ - сроком на 40 лет, то есть до 2057 года, при передаче по Договору дарения 1/4 доли квартиры по адресу: АДРЕС, принадлежавшей ФИО13 на основании Договора передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ №.

ФИО7, является новым собственником 1/2 доли квартиры по адресу: АДРЕС, ранее принадлежащей ФИО6 и отчужденной ответчиком на основании договора займа с ипотекой (залогом), заключенного с ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ, и переданной ответчику согласно Постановлению о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю судебным приставом-исполнителем Царицынского ОСП ГУ ФССП России по г. Москве ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, ФИО7 перешли права от ФИО6, заключенные по Договору безвозмездного пользования квартирой от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО5 В связи с указанными обстоятельствами, ответчик обязан был известить ФИО15 H.Х о намерении продать 1/2 долю квартиры по адресу: АДРЕС, так как это затрагивает его права на сохранение регистрации и проживания в спорной квартире, являющейся единственным жильем. Также о наличии перехода прав ответчику по Договору безвозмездного пользования квартирой от ДД.ММ.ГГГГ ответчик при направлении извещения от ДД.ММ.ГГГГ не указал, как и не указывает о наличии указанного Договора, согласно тексту объявления продажи 1/2 доли на платформе ЦИАН. 

Истцы, считая поведение ответчика недобросовестным, указывающим на намерение реализовать 1/2 доли третьему лицу с нарушением положений ст. 250 ГК РФ, в связи с чем, просят в рамках преимущественного права обязать ФИО7 заключить договор купли - продажи 1/2 доли квартиры с кадастровым номером 77:05:001101:1750 по адресу: АДРЕС ФИО4, ФИО3; сохранить за ФИО5 право регистрации и проживания по адресу: АДРЕС на основании перехода прав новому собственнику по Договору безвозмездного пользования квартирой от ДД.ММ.ГГГГ.

После смерти ДД.ММ.ГГГГ истца ФИО3, его правопреемником по рассматриваемым требованиям, является истец ФИО2

Истец, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя.

Представитель ответчика явилась в судебное заседание, просила отказать в иске в полном объеме. Пояснила, что сособственникам было предоставлено право преимущественной покупки, однако, истцы не явились на сделку к нотариусу, истец не внес на депозит суда денежные средства, которые доказывали бы возможность выкупа доли. Права ФИО5 не нарушаются, он не является участником долевой собственности.

Третьи лица ФИО5, нотариус г. Москвы ФИО9, Управление Росреестра по г. Москве, ФИО6, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд, исследовав материалы, имеющиеся в деле, выслушав представителя ответчика, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 данной статьи).

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (пункт 2 данной статьи).

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО2, ФИО3 являются собственниками в праве общей долевой собственности (по 1/4 доли в праве) на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: АДРЕС, на основании Договора передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости №№ от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 16-21).

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО3 скончался, о чем ДД.ММ.ГГГГ составлена запись акта о смерти №, что подтверждается свидетельством о смерти № №, выданным ДД.ММ.ГГГГ № Органом ЗАГС Москвы № Многофункциональный центр предоставления государственных услуг Царицыно (т. 2 л.д. 3).

Согласно материалам наследственного дела № от ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о принятии наследства, оставшегося после смерти ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ обратилась его супруга ФИО2 (т. 2 л.д. 5).

Кроме ФИО2 наследницей по закону является дочь ФИО3 - ФИО6, которая заявлением от ДД.ММ.ГГГГ отказалась по всем основаниям наследования от причитающейся ей доли на наследство, оставшееся после смерти отца ФИО3, в пользу его супруги ФИО2 (т. 2 л.д. 8).

Ответчик ФИО7 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: АДРЕС, на основании Акта о передаче нереализованного имущества взыскателю от ДД.ММ.ГГГГ, постановления о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от ДД.ММ.ГГГГ, уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 120-123).

Как усматривается из материалов дела, в том числе, Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на основании Договора передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ №-У21047 долевыми собственниками квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, по 1/4 доли в праве общей долевой собственности за каждым, являлись: ФИО3, ФИО2, ФИО6 и ФИО8 (т. 1 л.д. 17 об. - 18, т.2 л.д.59-61). 

ДД.ММ.ГГГГ право общей долевой собственности на 1/4 доли в праве ФИО8 перешло к ФИО6 на основании договора дарения доли в праве собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 101-102, т. 2 л.д. 59-61).

Решением Нагатинского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ № в части обращения взыскания на предмет залога, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворены исковые требования ФИО7 к ФИО6 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на предмет залога.

Указанным решением постановлено обратить взыскание на предмет залога - 1/4 доли квартиры №, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: АДРЕС, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере ..... руб. (т. 2 л.д. 110-111, 112, 113-114 об., 115).

Согласно уведомлению Царицынского ОСП ГУ ФССП России по г. Москве о решении оставить нереализованное имущество за собой от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ торги и вторичные торги по реализации имущества должника объявлены несостоявшимися, нереализованное имущество доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: АДРЕС, оставлено за ФИО7 (т. 1 л.д. 45 - 45 об.).

В соответствии с п. п. 2.1, 2.3 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28.03.2016 № 03/16), продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления.

При этом, в извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Согласно ст. 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 через нотариуса г. Москвы ФИО9 направил истцам извещения о намерении продать свою долю постороннему лицу от ДД.ММ.ГГГГ, предложив истцам в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ преимущественное право покупки доли квартиры, находящейся по адресу: АДРЕС, кадастровый № за цену равную ...... ..... коп. (т. 1 л.д. 31-31 об., 32).

ДД.ММ.ГГГГ извещения были получены ФИО2 и ФИО3, что не оспаривается истцами, и о чем указано ими в исковом заявлении.

ДД.ММ.ГГГГ истцами нотариусу ФИО9 направлена телеграмма и заявление о намерении приобрести долю квартиры согласно извещению о намерении продать свою долю постороннему лицу, в которых ФИО2 и ФИО3 уведомили о согласии приобрести долю квартиры за цену ..... руб. ..... коп. (т. 2 л.д. 35, т. 1 л.д. 128).

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом истцам были направлены заявления о приглашении на заключение и подписание договора купли-продажи доли квартиры за цену равную ..... руб. ..... коп. ДД.ММ.ГГГГ с 11 часов 00 минут до 13 часов 00 минут в нотариальную контору ФИО9, нотариуса города Москвы, по адресу; АДРЕС

В заявлении отмечалось, что до подписания договора купли-продажи доли квартиры, указанная сумма ..... руб. ..... коп. должна быть размещена на депозитном счете нотариуса, а все расходы по заключению договора купли-продажи доли квартиры возлагаются на покупателя.

Согласно свидетельству об удостоверении факта нотариуса города Москвы ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ гр. ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ с 11 часов 00 минут до 13 часов 00 минут находился в помещении нотариальной конторы нотариуса города Москвы ФИО9 по адресу; АДРЕС (т. 2 л.д. 130).

Однако истцы от получения указанного заявления уклонились, ДД.ММ.ГГГГ почтовая корреспонденция (РПО №, РПО №) вернулась отправителю за истечением срока хранения.

По смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, данных в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», следует, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абз. 1 и 2 настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

В соответствии с п. 2.5 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления ФНП от 28.03.2016 года №03/16, бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть, в том числе, свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику.

Если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте (п. 3.3 Методических рекомендаций).

Направление истцу заявления о намерении продать доли через нотариуса является надлежащим исполнением обязанности по уведомлению остальных сособственников о намерении продать доли, позволяет с достоверностью установить факт направления и вручения такого уведомления в целях обеспечения баланса прав и законных интересов участников общей долевой собственности, что свидетельствует о добросовестности ответчиков при реализации своего имущества.

Отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право признается отказом от покупки (п. 5.3 Методических рекомендаций).

В ходе судебного разбирательства установлено, что уведомление о продаже доли квартиры истцами было получено, в ответ направлено заявление о намерении приобрести долю квартиры за меньшую стоимость, поскольку истцы не были согласны со стоимостью продажи доли, нотариусом истцам были направлены заявления о приглашении на заключение и подписание договора купли-продажи доли квартиры, однако в назначенное время и место истцы для заключения договора купли-продажи доли квартиры не явились. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец ФИО2 от преимущественного права покупки вышеуказанной доли в праве общей долевой собственности на квартиру фактически отказалась, поскольку была надлежащим образом уведомлена продавцом обо всех существенных условиях договора купли-продажи доли.

Довод истца, что ответчиком в извещении от ДД.ММ.ГГГГ о намерении продать 1/2 долю квартиры не указаны условия покупки: формы, сроки расчетов, место и дата заключения договора купли-продажи доли, так как существенными условиями договора купли-продажи является не только предмет договора, но и проект договора купли-продажи со всеми существенными условиями, данные документы в адрес истцов направлены не были, по мнению суда, является несостоятельным, поскольку в извещении о намерении продать долю квартиры от ДД.ММ.ГГГГ указан объект продажи и цена, что является существенными условиями договора купли-продажи, а в заявлении о приглашении на заключение и подписание договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ указаны и дата, время, и место сделки, а также форма и сроки расчетов.

Факта злоупотребления своими правами со стороны ответчика истцом не представлено.

Также суд учитывает, что в настоящее время спорная доля квартиры ответчиком не продана, ФИО7 по-прежнему остается собственником доли спорной квартиры.

Также суд учитывает, что о намерении продать долю квартиры по спорному адресу истцу стало известно, как следует из искового заявления, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в тоже время истцом ФИО2 в силу ожидаемого и обычного поведения в целях защиты своего права покупки доли должны были быть произведены действия, направленные на приобретение доли. Таких приготовлений к покупке истец в период с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда не совершила, на депозит суда денежные средства ею не вносились, на момент направления нотариусу ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ телеграммы и заявления о намерении приобрести долю квартиры истцом также не представлено суду доказательств своей платежеспособности.

Учитывая изложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 к ФИО7 о понуждении к заключению договора купли - продажи.

Разрешая исковые требования ФИО2 о сохранении права регистрации и проживания, суд приходит к следующему.

Как усматривается из искового заявления, ФИО2 обратилась с иском к ФИО7 о сохранении за ФИО5 права регистрации и проживания по адресу: АДРЕС на основании перехода прав новому собственнику по Договору безвозмездного пользования квартирой от ДД.ММ.ГГГГ.

Частью 1 ст. 3 ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ч. 1 ст. 4 ГПК РФ суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.

В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, гражданское дело может быть возбуждено по заявлению лица, выступающего от своего имени в защиту прав, свобод и законных интересов другого лица, неопределенного круга лиц или в защиту интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (ч. 2 ст. 4 ГПК РФ).

Следовательно, именно ФИО5, являясь совершеннолетним и дееспособным лицом, вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Учитывая изложенное, ФИО2, выступая истцом по настоящему иску, не вправе заявлять исковые требования, касающиеся прав и законных интересов. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО7 о понуждении к заключению договора купли-продажи, сохранении права регистрации и проживания - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья О.В. Василенко 

Мотивированное решение изготовлено: 16.05.2025