Дело № 3а-110/2025 

УИД 33OS0000-01-2025-000060-39

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 19 сентября 2025 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Шаховой А.Н., 

с участием представителей административного истца ФИО1 – Денисова Д.Н.,

административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО2,

заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО1 обратилась во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости 11 542 571 руб.

В обоснование требований указала, что является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****.

Кадастровая стоимость данного объекта утверждена в размере 24 844 341,21 руб. и не соответствует рыночной стоимости, определенной в размере 11 542 571 руб., чем нарушены ее права, как плательщика налога на имущество.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом.

Представитель административного истца адвокат Денисов Д.Н. в судебном заседании просил удовлетворить заявленные требования. Согласился с заключением эксперта С.Т.Л. №**** от 4 августа 2025 г.

В судебном заседании представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО2, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также – ГБУ ВО «ЦГКО ВО») ФИО3 поддержали позицию, изложенную в письменных отзывах, согласно которой Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта С.Т.Л. №**** от 4 августа 2025г. Вместе с тем полагали, что определенный экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является недостоверным, поскольку проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы.

Заинтересованные лица филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, администрация МО Александровский муниципальный район Владимирской области своих представителей в судебное заседание не направили, извещены судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. 

Филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, администрация Александровского муниципального района Владимирской области оставили разрешение заявленных требований на усмотрение суда. 

В соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Исходя из положений ст. 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 401 настоящего Кодекса.

В силу подп. 6 п. 1 ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.

Пунктом 1 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Установлено, подтверждается письменными доказательствами, что административному истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером ****, площадью 553,8 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – магазин (т.1, л.д. 9-13).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость здания с кадастровым номером **** в размере 24 844 341,21 руб. утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области от 11 октября 2023 г. №101-н по состоянию на 1 января 2023 г. (т.1, л.д. 8, 144-145).

Указанная кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества подлежит применению с 1 января 2024 г. и на момент рассмотрения дела является архивной, поскольку актом ГБУ ВО «ЦГКО ВО» №АОКС-33-2024-000690 от 14 августа 2024 г. кадастровая стоимость здания с кадастровым номером **** утверждена в размере 25 535 998,81 руб. по состоянию на 1 января 2023 г.

Кадастровая стоимость, утвержденная актом ГБУ ВО «ЦГКО ВО» №АОКС-33-2024-000690 от 14 августа 2024 г., подлежит применению с 31 июля 2024 г. (т.1, л.д. 140). 

ФИО1 при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о превышении упомянутой кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества над его рыночной стоимостью представлен отчёт **** №**** от 17 февраля 2025 г., согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 11 542 571 руб. (т.1, л.д.14-92).

Административным ответчиком Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и заинтересованным лицом ГБУ ВО «ЦГКО ВО» были представлены возражения относительно отчета об оценке **** №**** от 17 февраля 2025 г. Указывалось на то, что при изучении отчета выявлены нарушения требований ст. 11 Федерального закона от 27 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», которые могли повлиять на итоговую рыночную стоимость объекта оценки. В разделе 4.3 отчета «Анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект» оценщик не в полном объеме произвел исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, что привело к некорректному подбору объектов-аналогов. В результате произведенных расчетов оценщик получил удельную рыночную стоимость объекта оценки, которая составила 20 842,49 руб./кв. м. При этом согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки от 23 августа 2023 г. № 08/2023 стоимость предложения объектов функциональной группы 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая объекты многофункционального назначения» в муниципальном районе Александровский достигает 38 346 руб./кв.м, при среднем значении 24 932,73 руб./кв. м, а стоимость зарегистрированных сделок с объектами данной группы в муниципальном районе Александровский достигает 53 278,69 руб./кв.м. Некачественно проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов, искажению в последующем итоговой стоимости и является нарушением положений статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ и пункта 10, подпункта «в» пункта 11, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7. В отзывах указывалось, что отчет не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, составлен с нарушениями, влияющими на итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости, и не может являться надлежащим доказательством указанной в нем величины рыночной стоимости объекта оценки (т.1, л.д. 115, 130-131).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д. 169-171). 

Согласно заключению эксперта С.Т.Л. №**** от 4 августа 2025г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 12 920 000 руб. 

Относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в соответствии с требованиями пункта 2 ФСО VI в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, которая должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников. В соответствии с требованиями пункта 8 ФСО VI подтверждение полученной из внешних источников информации должно быть выполнено в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки, в виде материалов и копий документов, информационных источников. В нарушение данных требований отсутствует возможность идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) по ссылкам и материалам на странице 28 отчета (срок ликвидности), на странице 34 отчета (операционные расходы), на странице 35 отчета (коэффициент арендопригодной площади).

В связи с тем, что невозможно проверить и подтвердить информацию на страницах 28, 34, 35 отчета, не представляется возможным подтвердить использование информации, доступной участникам рынка на дату оценки (требование пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО №11).

В связи с тем, что не представляется возможным идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) по ссылкам и материалам на странице 35 отчета, не представляется возможным подтвердить расчет арендопригодной площади на странице 42 отчета. По информации об объектах-аналогах на страницах 58-60 отчета не представляется возможным проверить и подтвердить расчет корректировки на этаж расположения (страницы 64-65 отчета). В связи с тем, что не представляется возможным идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) по ссылкам и материалам на странице 34 отчета, не представляется возможным подтвердить расчет операционных расходов на странице 55 отчета.

В связи с выявленным несоответствием не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода на странице 56 отчета, в рамках сравнительного подхода на страницах 60-61 отчета.

На страницах 71-76 отчета представлены копии документов, не заверенные заказчиком. В нарушение пункта 11а ФСО №7 в отчете отсутствует анализ политической ситуации в стране и регионе расположения объекта оценки.

Экспертом указано, что содержащиеся в отчете сведения относительно методов расчета не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки и в нарушение требований статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ содержание отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т.2, л.д. 1-142). 

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки и законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.

В связи возражениями Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ ВО «ЦГКО ВО» относительно результатов экспертного заключения №**** от 4 августа 2025 г., экспертом С.Т.Л. даны письменные пояснения, в которых указано на следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. С учетом изложенных обстоятельств, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта, и кадастровая стоимость, определенная согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета.

В соответствии с требованиями пункта 11в ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект.

В соответствии с требованиями пункта 11г ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Указанный в возражениях диапазон величин приведен для объектов коммерческого назначения, предназначенных для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения. Средняя величина учитывает ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений продажи объектов недвижимости, представленных в рассматриваемой выборке, и может изменяться под влиянием других факторов.

Таким образом, без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены объектов недвижимости, формировать выводы по объекту оценки некорректно.

В соответствии с требованиями пункта 11д ФСО №7 «каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки».

Формулировать выводы об итоговой стоимости без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах некорректно.

В приложении к возражениям представлены копии материалов, на основании которых производился расчет кадастровой стоимости. Представленные в таблице данные являются предложениями продажи единых объектов недвижимости, цены предложений учитывают стоимость объекта капитального строительства и земельного участка. С учетом особенностей использования результатов оценки итоговая величина не должна включать стоимость земельного участка; не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложений на рынке (требования пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО №11); по всем представленным аналогам необходимо производить корректировки стоимости на торг, на площадь, на местоположение, на земельный участок, на состояние объекта и тд.

Эксперт отметил, что средневзвешенная величина стоимости предложений (29 036,59 руб. за кв.м.), приведенная в дополнениях к отзывам, не соответствует удельным показателям стоимости по объектам-аналогам, приведенным в приложении к дополнениям (28 104,49 руб., 36 000 руб., 47 651,46 руб. за кв.м., соответственно).

Анализ фактических данных рынка предложений продажи во Владимирской области до даты оценки представлен на страницах 30-45 заключения эксперта, проанализировано 8 объектов, рынка предложений аренды во Владимирской области до даты оценки представлен на страницах 46-61 заключения эксперта, проанализировано 16 объектов. Требования пункта 10 ФСО №7, пункта 11в ФСО №7, пункта 22б ФСО №7 выполнены.

Заключение эксперта №**** от 4 августа 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральных стандартов оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что экспертиза проведена экспертом С.Т.Л., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и её письменных пояснениях не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, о соответствии отчёта об оценке **** №**** от 17 февраля 2025 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение №**** от 4 августа 2025 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта №**** от 4 августа 2025 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость указанного выше объекта недвижимого имущества. 

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке **** №**** от 17 февраля 2025 г. суд не принимает в качестве доказательства по данному административному делу.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости 12 920 000 руб. 

Датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 5 марта 2025 г., то есть дату обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ****, площадью 553,8 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – магазин, по состоянию на 1 января 2023 г., в размере его рыночной стоимости 12 920 000 (двенадцать миллионов девятьсот двадцать тысяч) руб.

Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 5 марта 2025 г.

Установленная по состоянию на 1 января 2023 г. рыночная стоимость здания с кадастровым номером **** подлежит применению с 1 января 2024 г. по 31 июля 2024 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 24 сентября 2025 г.