Дело № 2-41/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июля 2021 года г. Кызыл

Кызылский городской суд Республики Тыва в составе председательствующего судьи Саая В.О., при секретаре Халааран Ш.Ч., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании исполненным договора купли-продажи квартиры; защите права владельца путем признании ничтожными договоров уступки права и перевода долга по предварительному договору купли-продажи квартиры, договора купли-продажи квартиры; применении последствия недействительности ничтожных сделок и обязании исключить сведения о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры; 

встречному исковому заявлению ФИО6 к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ТРФ АО «Россельхозбанк» о признании договора купли продажи исполненным; признании ничтожными договоров уступки права и перевода долга по предварительному договору купли-продажи квартиры; применении последствия недействительности ничтожных сделок и обязании исключить сведения о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры; 

иску третьего лица с самостоятельными требованиями - Акционерного общества «Россельхозбанк» к ФИО6, ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры; применении недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке, возмещении судебных расходов по уплате государственной пошлины;

по встречному иску ФИО2 к ФИО6, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем квартиры; признании незаключенным и не имеющим правовых последствий договор купли-продажи квартиры, взыскании судебных расходов на уплату государственной пошлины солидарно;

с участием истицы ФИО1 и ее представителя ФИО19, ответчика по первоначальному иску ФИО5 и ее представителя ФИО20, представителей ответчика по первоначальному иску ФИО11 –ФИО12, ФИО3 - ФИО13, представителя третьего лица с самостоятельными требованиями АО «Россельхозбанк» ФИО14, 

УСТАНОВИЛ:

27.06.2018 ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании состоявшимся договора купли-продажи от 11.06.2018, заключенного между ней и ФИО5; защите прав владельца путем признания договоров уступки прав и перевода долга по предварительному договору купли-продажи от 27.04.2018, заключенного между ФИО3 и ФИО2, и между ФИО5 и ФИО2 от 22.05.2018 и 06.06.2018, ничтожными; применении последствий недействительности ничтожных сделок и обязании исключить сведения о государственной регистрации перехода права собственности по договору от 06.06.2018 (уточнения исковых требований от 12.07.2018, 20.07.2018, 29.10.2018, 12.02.2019).

В обоснование заявленных требований ФИО1 указала, что на основании договора купли-продажи от 11.06.2018 приобрела у ФИО5 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (далее также – спорная квартира). Квартира передана ей по акту, договор передан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Республике Тыва (далее – Росреестр) для регистрации, однако, 22.06.2018 получено уведомление о приостановлении государственной регистрации, поскольку имеется противоречие между заявленными и зарегистрированными правами, право собственности на квартиру зарегистрировано за иным лицом на основании договора купли-продажи от 06.06.2018. Как стало известно позднее, 15.03.2018 ФИО5 заключила предварительный договор купли-продажи квартиры с ФИО3 (срок заключения основного договора до 01.05.2018), которая 27.04.2018 уступила права и перевела долг по предварительному договору на имя ФИО2, с которым 06.06.2018 и заключен основной договор купли-продажи. 

Полагает, что договор от 11.06.2018 между ней и ФИО5 состоялся, квартира передана, денежные средства продавцом получены, она является владельцем квартиры и добросовестным покупателем, а ФИО3 и ФИО2 по акту квартиру не получали. Считает, что договор между ФИО5 и ФИО2 мнимый и прикрывает сделку по переводу прав покупателя от 27.04.2018. В свою очередь, договор уступки прав и перевода долга от 27.04.2018 между ФИО3 и ФИО2 прямо противоречит закону, совершен со злоупотреблением правом, является притворной сделкой, прикрывающей отказ от заключения основного договора с ФИО5, а также получение заемных средств акционерного общества «Россельхозбанк» (далее – АО «Россельхозбанк», банк), поскольку денежные средства от покупателя ФИО2 перечислены не продавцу, а иному лицу для передачи ФИО3 Договор купли-продажи квартиры от 06.06.2018, заключенный между ФИО5, за которую действовало иное лицо по доверенности, и ФИО2, является мнимой сделкой, поскольку совершался без каких-либо намерений и фактической передачи имущества, его предварительного осмотра. Покупатель найден ФИО3, а не продавцом ФИО5 Ответчики ФИО3 и ФИО2 знакомы между собой и заключили мнимый договор без фактической передачи квартиры и денег. Полагает, что переуступка прав покупателя совершена неправомерно. Продавец ФИО5 имела право выбора покупателя и способа оплаты, при этом оплата цены квартиры за счет заемных средств, является существенным условием договора.

Считает, что заемные средства банка, полученные ФИО2 для приобретения спорной квартиры, предназначались ФИО3, которая имела право заключить основной договор, однако, уступила права покупателя квартиры в целях изменения цены квартиры и получения денег и получения прибыли ФИО4 Последняя, действуя в качестве поверенного ФИО5, в сделках с ФИО3 и ФИО2 действовала в своем интересе, злоупотребила предоставленными ей полномочиями, выйдя за пределы прав по доверенности от 07.03.2018. Сделка купли-продажи квартиры от 06.06.2018 является мнимой, поскольку заключена без намерений и фактической передачи квартиры, без предварительного ее осмотра со стороны ФИО2, который оплату в части 450 000 рублей фактически не произвел в полном объеме.

По мнению истца, оспариваемыми сделками нарушены ее права и законные интересы как владельца спорной квартиры (статьи 10, 166, 167, 170, 382-385 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – Гражданский кодекс), поскольку она не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности.

Определением суда от 29.10.2018 АО «Россельхозбанк» признано третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора.

19.11.2018 АО «Россельхозбанк» обратилось в суд с иском к ФИО5, ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от 11.06.2018, заключенного между ФИО5 и ФИО1, применении последствий недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса), взыскании с ФИО5 расходов по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

В обоснование заявленных требований банк указал, что 06.06.2018 между АО «Россельхозбанк» и ФИО2 заключен договор об ипотеке №, в соответствии с которым банк обязался перечислить денежные средства в сумме 2 500 000 рублей на счет ФИО4, являвшейся представителем по доверенности от 07.03.2018 продавца квартиры по адресу: 

<

адрес>, а ФИО2 обязался вернуть денежные средства и уплатить проценты. Право собственности ФИО2 на квартиру зарегистрировано в установленном порядке с обременением в виде ипотеки в силу закона до окончания срока действия кредитного договора. По заявлению продавца квартиры ФИО5 денежные средства в сумме 2 500 000 рублей перечислены на ее счет 21.06.2018. Однако бывший собственник квартиры ФИО5 не передала квартиру во владение ФИО2 Кроме того, ФИО5, не являясь собственником квартиры, продала ее 11.06.2018 ФИО1 с передачей владения. В настоящее время ФИО1 (второй покупатель) оспаривает сделку между ФИО5 и ФИО2, в случае удовлетворения требования банк несет риск утраты залога, что нарушит права банка как залогодержателя имущества. Полагает, что сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1 нарушает права банка как залогодержателя. ФИО5 проявила недобросовестное поведение, поскольку должна была знать о последствиях совершения сделки со вторым покупателем, однако, не предприняла мер к ее предотвращению, и до момента сделки не сообщила ФИО2 и банку об отмене первой сделки купли-продажи с ФИО2

25.12.2018 ФИО5 обратилась в суд со встречным иском (с учетом уточнения от 12.02.2019) к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи между ФИО5 и ФИО1 от 11.06.2018 исполненным; признании ничтожными договора уступки прав и перевода долга по предварительному договору купли-продажи от 27.04.2018 между ФИО3 и ФИО2 ничтожным; признании недействительным договора купли-продажи от 06.06.2018 между ФИО5 в лице представителя ФИО4 и ФИО2; применении последствий недействительности ничтожных сделок и обязании исключить сведения о государственной регистрации перехода права собственности по договору от 06.06.2018.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании договора купли-продажи от 11.06.2018 ФИО5 продала квартиру по адресу: 

<

адрес>, ФИО1, которой квартира была передана, денежные средства покупателем уплачены. Позже стало известно, что по состоянию на 15.06.2018 имеется договор купли-продажи от имени поверенного ФИО4 и ФИО2, поэтому сразу отменила доверенность на ФИО4, обратилась в Росреестр с заявлением о прекращении данной сделки с квартирой, так как такого поручения она ФИО4 не давала. Данный договор был заключен на основании договора уступки прав и перевода долга по предварительному договору от 27.04.2018 между ФИО3 и ФИО2 Однако основной договор был заключен 06.06.2018 лицом по доверенности ФИО4 и на других условиях, тогда как должен был быть заключен до 01.05.2018. Полагает, что представитель ФИО4 действовала в своем интересе и интересе ФИО3, не намеревалась передавать ей деньги за квартиру, злоупотребила правом, вместо заключения основного договора с ФИО3, заключен незаконный договор с ФИО2 Считает, что договор купли-продажи от 11.06.2018 с ФИО1 состоялся. ФИО3 и ФИО2 квартиру по передаточному акту не получали, договор с ФИО2 является мнимым и прикрывает сделку по переводу прав покупателя от 27.04.2018.

15.05.2019 ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ФИО1, ФИО5 о признании его добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>; признании договора купли-продажи от 11.06.2018, заключенного между ФИО5 и ФИО1, незаключенным и не имеющим правовых последствий; взыскании государственной пошлины с ФИО5 и ФИО1 в солидарном порядке.

В обоснование заявленных требований указано, что право собственности ФИО2 на спорную квартиру на основании договора купли-продажи от 06.06.2018, заключенного от имени продавца уполномоченным лицом по доверенности от 07.03.2018 ФИО4, зарегистрировано в установленном порядке. Для приобретения квартиры им получен кредит в АО «Россельхозбанк», которые оплачивает, на квартиру имеется обременение в виде ипотеки в силу закона. Денежные средства в счет цены договора перечислены продавцу ФИО5 21.06.2018, однако, последняя, приняв исполнение, не передала ему квартиру, предоставив ее ФИО1 Полагает, что, получив денежные средства в сумме 2 500 000 рублей, ФИО5 фактически одобрила сделку купли-продажи с ФИО2 Кроме того, сделка одобрена ФИО5 устно при рассмотрении данного вопроса на комиссии в банке, а также письменно на имя директора филиала банка, обязалась передать ФИО2 квартиру до 01.07.2018. На заседании комиссии банка ФИО5 не сообщила о том, что ею получены денежные средства от продажи квартиры от ФИО1 Данные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении ФИО5 Договор купли-продажи квартиры от 11.06.2018 между ФИО5 в лице ее представителя ФИО15 и ФИО1 не прошел государственную регистрацию, поэтому не влечет правовых последствий.

Истец по первоначальному иску ФИО1 и ее представитель – адвокат ФИО19, выступающая по ордеру, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по доводам иска.

Ответчики ФИО3, ФИО2 и ФИО4, представитель третьего лица Управления Росреестра в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в связи с чем суд рассматривает дело в отсутствии неявившихся лиц на основании ст. 167 ГПК РФ. 

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО13, просил отказать в удовлетворении первоначального иска, поддержав доводы возражений, из которых следует, что 15.03.2018 между ФИО5 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры по цене 2 250 000 рублей, из которых 1 293 745 рублей 22 копейки передано продавцу ФИО5 по расписке в счет задатка, а оставшаяся сумма в размере 956 254 рублей 78 копеек подлежала оплате путем погашения остатка ипотечного займа ФИО5 до 22.03.2018. ФИО5 обещала уплатить задолженность по коммунальным платежам, выселиться до 01.04.2018, передала все документы на квартиру и закладную. 16.03.2018 за ФИО5 погашена задолженность в Банке ВТБ (ПАО). Таким образом, обязанность по уплате цены исполнена ФИО3 в полном объеме, однако, ФИО5 впоследствии уклонилась от заключения основного договора, что явилось основанием для предъявления в суд иска о взыскании с ФИО5 неосновательного обогащения. 

Вступившим в законную силу решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 27.08.2018 по делу № с ФИО5 в пользу ФИО3 взыскано неосновательное обогащение в сумме 2 264 782 рублей 56 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 44 256 рублей 33 копеек, судебные расходы в сумме 2 266 рублей. Данным решением суда установлено, что ФИО3 предприняла все меры для совершения основного договора купли-продажи, поскольку заключение данного договора не зависело от нее, так как закладная ФИО5 находилась в г. Москва. Обстоятельства недобросовестного поведения ФИО5 приведены в судебном решении. ФИО5 полностью приняла исполнение по договору от 15.03.2018. В связи с тем, что ФИО3 настаивала на возврате денежных средств, а у ФИО5 отсутствовали денежные средства, был заключен договор уступки прав от 27.04.2018 с ФИО2 в присутствии представителя продавца ФИО4 Доводы иска ФИО1 о мнимости договора от 27.04.2018 ввиду того, что квартира не передавалась, неправомерен, поскольку передача квартиры должна была состояться 01.04.2018, однако, ФИО5 уклонилась от исполнения обязанности, что установлено решением суда от 27.08.2018. Поскольку ФИО3 настаивала на возврате полученных ФИО5 денежных средств, которых у последней не было, заключен договор уступки от 27.04.2018 с ФИО2 в присутствии представителя продавца ФИО4, которая являлась уполномоченным лицом и действовала на основании доверенности, сведений об отзыве которой на момент заключения сделки купли-продажи с ФИО2 не имелось. Сделка купли-продажи с ФИО2 20.06.2018 одобрена ФИО5, что могут подтвердить работники банка. К дате заседания комиссии банка ФИО5 уже дважды получила деньги за один и тот же объект: от ФИО3 – 2 264 782 рубля 56 копеек, от ФИО1 – 3 250 000 рублей. Однако на заседании комиссии АО «Россельхозбанк» ФИО5 не указала на данные обстоятельства, изъявила согласие на продажу квартиры ФИО2, просила перечислить денежные средства в сумме 2 500 000 рублей на ее счет. 

Полагает, что доводы первоначального иска ФИО1 о ничтожности договора уступки и перевода долга от 27.04.2018, договора купли-продажи от 06.06.2018, их мнимости и притворности, необоснованны и не подтверждены доказательствами.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО12, выступающая по доверенности, поддержала встречный иск ФИО2, в удовлетворении первоначального иска и встречного иска ФИО5 просила отказать, поддержав доводы возражения ФИО2, из которых следует, что право собственности ФИО2 на квартиру зарегистрировано в установленном порядке на основании сделки, в которой от имени продавца действовало уполномоченное лицо ФИО4 на основании нотариально удостоверенной доверенности, имеется обременение банка в виде ипотеки в силу закона, однако, ФИО5, приняв исполнение от ФИО2, не исполнила договор и не передала спорную квартиру новому собственнику. Совершение сделки купли-продажи с ФИО2 одобрено ФИО5 20.06.2018 во время проведения комиссии в АО «Россельхозбанк», во время которой она не сообщала, что получила деньги за квартиру еще и от ФИО1, что свидетельствует о недобросовестности ФИО5 Договор купли-продажи от 11.06.2018 между ФИО5 и ФИО1 не прошел государственную регистрацию. ФИО1 не имеет законного интереса в оспаривании сделки купли-продажи с участием ФИО2, поэтому не имеет заявлять соответствующие требования. ФИО2 является добросовестным приобретателем квартиры.

Ответчик ФИО5 и ее представитель – адвокат ФИО20, выступающая по ордеру, в судебном заседании поддержала свои встречные исковые требования и первоначальный иск ФИО1, в удовлетворении иска банка и встречного иска ФИО2 просили отказать по доводам встречного иска.

Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, АО «Россельхозбанк» ФИО14, выступающий по доверенности, поддержал исковые требования банка по доводам иска, просил удовлетворить.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

В абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО5 являлась собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от 14.06.2012, приобретенной за счет собственных и заемных средств ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва», право собственности зарегистрировано 19.06.2012.

07.03.2018 ФИО5 выдала доверенность на имя ФИО4 на срок один год без права передоверия третьим лицам, в соответствии с которой поверенному делегированы следующие полномочия: продать за цену и на условиях по своему усмотрению квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, заключить предварительный договор, договор купли-продажи, подписать передаточный акт, заключать дополнительные соглашения, с правом внесения в них изменений, с правом расторжения заключенных договоров, получить причитающиеся доверителю денежные средства, а также получать любые документы, в том числе их дубликаты, подавать от имени доверителя любые заявления, в том числе, в том числе, заявления, связанные с государственной регистрацией прав, регистрировать обременения (ограничения) прав, при необходимости снять обременения (ограничения прав), оплачивать от имени доверителя государственную пошлину и иные платежи, расписываться за доверителя, а также совершать иные фактические и юридические действия, связанные с выполнением перечисленных в данной доверенности поручений, предусмотренные действующим законодательством.

Доверенность удостоверена 07.03.2018 нотариусом нотариального округа г. Кызыла ФИО16

Решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 23.08.2018 по делу № иск ФИО3 к ФИО5 о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами компенсации материального и морального вреда, удовлетворен частично, с ФИО5 в пользу ФИО3 взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 2 264 782 рублей 56 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 44 256 рублей 33 копеек, в счет понесенных расходов 2266 рублей.

При рассмотрении данного дела судом установлено, что согласно предварительному договору купли-продажи квартиры от 15.03.2018, заключенного между ФИО5 и ФИО3, стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, стоимость квартиры определена в 2 250 000 рублей, договор купли-продажи указанной квартиры будет заключен до 01.05.2018. Покупатель передает Продавцу задаток в размере 1 293 745 рублей 22 копеек, указанная сумма включается в оплату квартиры, оставшуюся сумму в размере 956 254 рублей 78 копеек покупатель обязуется оплатить остаток ипотечного займа ФИО5 до 22.03.2018.

Из договора займа от 14.06.2012 №, заключенного между ОАО «Агенство по ипотечному кредитованию Республики Тыва» и ФИО5, следует, что займодавец предоставил заемщику денежные средства в размере 1 200 000 рублей для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, обеспечением обязательств заемщика является ипотека квартиры в силу закона.

Из расписки, подписанной ФИО3 и ФИО5, ФИО5 получила денежные средства в сумме 1 293 745 рублей 22 копеек в качестве предварительной оплаты за покупку квартиры находящейся по адресу: 

<

адрес>, от ФИО3

Согласно квитанции от 16.03.2018 ФИО3 оплачено в филиале № Банка ВТБ 956 254 рубля 78 копеек получателю АО «АИЖК» в счет погашения обязательств по закладной № за ФИО5, также оплачена комиссия в сумме 2 000 рублей, что подтверждается приходно-кассовым ордером от 16.03.2018.

Согласно квитанции от 27.03.2018 ФИО3 оплачено в филиале № Банка ВТБ 13 809 рублей 18 копеек получателю АО «АИЖК» в счет погашения обязательств по закладной № за ФИО5, также оплачена комиссия в сумме 208 рублей 62 копейки, что подтверждается приходно-кассовым ордером от 27.03.2018.

Согласно квитанции от 02.04.2018 ФИО17 оплачено в филиале № Банка ВТБ 874 рубля 38 копеек получателю АО «АИЖК» в счет погашения обязательств по закладной № за ФИО5 за март 2018 года.

В силу положений статьи 429 Гражданского кодекса предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи.

С учетом изложенных выше положений статьи 429 и 431 Гражданского кодекса и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, а также установленных решением суда от 23.08.2018 обстоятельств, из которых следует, что ФИО3 исполнила обязанность по оплате квартиры в пользу ФИО5 до заключения основного договора, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры от 15.03.2018, заключенный между ФИО5 и ФИО3, является не предварительным, а основным договором купли-продажи.

Между тем как следует из объяснения ответчика ФИО4, данного в судебном заседании 18.12.2018, в связи с длительностью оформления квартиры, наличием ипотеки, ФИО3 отказалась оформлять основной договор и приобретать спорную квартиру.

Так, из материалов регистрационного дела на спорную квартиру следует, что только 14.05.2018 представителем ФИО5 – ФИО4 подано в Росреестр заявление о снятии со спорной квартиры обременения в виде ипотеки в силу закона.

Впоследствии, 27.04.2018 между ФИО3 (покупатель) и ФИО2 (новый покупатель) заключен договор уступки прав и перевода долга (далее – соглашение о передаче договора от 27.04.2018), по условиям которого покупатель уступает, а новый покупатель принимает в полном объеме права требования, принадлежащие покупателю по предварительному договору купли-продажи от 15.03.2018. Наряду с уступкой прав покупатель передает, а новый покупатель полностью принимает на себя обязательства покупателя по предварительному договору купли-продажи (пункты 1.1 и 1.3).

В договоре имеется запись о его ознакомлении представителем продавца по доверенности ФИО4

При этом ФИО5 и ФИО3 при заключении предварительного договора от 15.03.2018, а также ФИО3 и ФИО2 при заключении соглашения о передаче договора от 27.04.2018 действительно исходили из того, что ими заключен и исполняется именно предварительный договор купли-продажи, не подозревая, что договор от 15.03.2018 являлся вполне самостоятельным и принудительно осуществимым.

22.05.2018 между ФИО5 (продавец) в лице представителя по доверенности ФИО4 и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по цене 2 950 000 рублей частично за счет собственных средств покупателя в размере 450 000 рублей и кредитных средств в размере 2 500 000 рублей, предоставленных покупателю (заемщику ФИО2) по кредитному договору с АО «Россельхозбанк» от 06.06.2018 №.

Указанный договор представлен в Росреестр, однако, регистрация перехода права собственности по нему не осуществлялась в связи с переоформлением договора.

06.06.2018 между АО «Россельхозбанк» (кредитор) и ФИО2 (заемщик) заключен кредитный договор №, по условиям которого заемщику предоставлен кредит в сумме 2 500 000 рублей на приобретение квартиры по адресу: 

<

адрес>.

06.06.2018 между ФИО5 (продавец) в лице представителя по доверенности ФИО4 и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по цене 2 950 000 рублей частично за счет собственных средств покупателя в размере 450 000 рублей и кредитных средств в размере 2 500 000 рублей, предоставленных покупателю (заемщику ФИО2) по кредитному договору с АО «Россельхозбанк» от 06.06.2018 №.

Пунктом 7 договора предусмотрено, что сумма 2 500 000 рублей выплачивается покупателем продавцу посредством безотзывного покрытого аккредитива, который открывается банком-эмитентом АО «Россельхозбанк» на следующих условиях: плательщик ФИО2, сумма аккредитива 2 500 000 рублей, получатель ФИО5 в лице ФИО4, действующая на основании доверенности от 27.03.2018.

Пунктом 14 договора предусмотрено, что покупатель подтверждает, что до подписания договора квартира им осмотрена, при этом претензий по ее состоянию покупатель не имеет. Указанная квартира передается покупателю с момента заключения договора, который по соглашению сторон, имеет силу акта приема-передачи.

08.06.2018 банком на имя представителя продавца спорной квартиры ФИО4 открыт аккредитив, для покрытия которого платежным поручением от 18.06.2018 № банк перечислил 2 500 000 рублей на счет ФИО4

15.06.2018 Росреестром произведена регистрация права собственности ФИО2 на квартиру и ипотеки в силу закону в пользу АО «Россельхозбанк».

15.06.2018 ФИО5 отменила свою доверенность, выданную 07.03.2018 ФИО4, предоставлявшей последней полномочия по распоряжению спорной квартирой.

16.06.2018 в 11 часов 13 минут распоряжение об отмене доверенности представлено в Росреестр.

По результатам служебной проверки, проведенной в Тувинском региональном филиале АО «Россельхозбанк» (заключение утверждено директором филиала 09.08.2018), выявлены нарушения работников банка при перечислении денежных средств ФИО4, и платежным поручением от 21.06.2018 № денежные средства в сумме 2 500 000 рублей перечислены на счет ФИО5

Кроме того, судом установлено, что спорная квартира являлась предметом еще одной отчуждательной сделки.

Так, 23.05.2018 ФИО5 выдала доверенность на имя ФИО15 на распоряжение квартирой по адресу: 

<

адрес>, сроком на 2 месяца.

11.06.2018 между ФИО5 (продавец) в лице представителя по доверенности ФИО15 и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по цене продажи 3 250 000 рублей (пункты 1 и 6). 

Согласно пункту 4 договора продавец гарантирует, что на момент подписания договора отчуждаемая квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободна от каких-либо прав третьих лиц.

Уведомлением Управления Росреестра по Республике Тыва от 22.06.2018 регистрация перехода права собственности на спорную квартиру от ФИО5 к ФИО1 приостановлена, поскольку по состоянию на 22.06.2018 ФИО5 уже не является собственником квартиры, имеется запись о праве собственности другого лица от 15.06.2018 на основании договора купли-продажи от 06.06.2018.

Истец по первоначальному иску ФИО1 полагает, что соглашение о передаче договора от 27.04.2018, а именно прав покупателя квартиры от ФИО3 к ФИО2, а также договоры купли-продажи квартиры от 22.05.2018 и 06.06.2018 между ФИО5 в лице представителя ФИО4 и ФИО2 являются недействительными вследствие их мнимости и притворности, поскольку совершены со злоупотреблением правом, прикрывают отказ от заключения основного договора с ФИО5, а также получение заемных средств АО «Россельхозбанк», так как денежные средства от покупателя ФИО2 перечислены не продавцу, а иному лицу – ФИО4 для передачи ФИО3

Схожие по своему существу доводы приведены в встречном исковом заявлении ФИО5

Суд полагает, что изложенные доводы ФИО1 и ФИО5 заслуживают внимания ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума ВС РФ №) разъяснено, что согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

В обоснование наличия заинтересованности в оспаривании соглашения о передаче договора от 27.04.2018 и договоров купли-продажи от 22.05.2018 и 06.06.2018 ФИО1 указала, что вышеуказанными сделками нарушены ее права и законные интересы как законного владельца спорной квартиры (статья 305 Гражданского кодекса), поскольку она не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности.

Действительно, в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22), разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (абзац 1).

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом (абзац 2). 

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (абзац 3).

Как следует из объяснения истца ФИО1, данного в судебном заседании, ключи от спорной квартиры ей переданы продавцом ФИО5 в день заключения договора купли-продажи, то есть 11.06.2018, фактически в квартиру она заселилась после 15.06.2018.

Таким образом, ФИО1, которой владение спорной квартирой передано ранее покупателя ФИО2, что сторонами не оспаривается, является законным владельцем применительно к статье 305 Гражданского кодекса и вправе защищать права и законные интересы, в том числе, путем оспаривания сделок, совершенных с квартирой третьими лицами. При этом такой способ защиты как требование о государственной регистрации перехода права собственности ФИО1 недоступен ввиду регистрации права на квартиру за ФИО2

При таком положении, подлежат удовлетворению первоначальный иск ФИО1 и встречный иск ФИО5 в части признания исполненным договора купли-продажи квартиры от 11.06.2018 между ФИО1 и ФИО5, поскольку факт заключения и исполнения, действительность данного договора оспаривается в иске банка и встречном иске ФИО2

Соответственно, не подлежит удовлетворению иск третьего лица с самостоятельными требованиями АО «Россельхозбанк» к ФИО5 и ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 11.06.2018, применении недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке, как и производное требование банка о взыскании судебных расходов.

Вопреки доводам банка ФИО5 сообщала банку об отмене 15.03.2018 доверенности от 07.03.2018, выданной на имя ФИО4, о приостановлении исполнения сделки купли-продажи с ФИО2 и неправомерном перечислении денежных средств ФИО4

Также необоснован довод банка о нарушении сделкой купли-продажи от 11.06.2018 с ФИО1 прав банка как залогодержателя, поскольку право залога следует за вещью при смене собственника, обеспечительная сделка в данном деле не оспаривается, как и обеспечиваемый кредитный договор от 06.06.2018, заключенный с ФИО2 

Так, в данной ситуации право собственности на недвижимое имущество, в силу статьи 167 Гражданского кодекса, перейдет к продавцу обремененным залогом данного недвижимого имущества (ипотека) в пользу банка. Соответственно, залоговое обеспечение по кредитному договору, обеспеченному данной ипотекой, у банка сохраняется, однако залогодателем становится иное лицо – продавец недвижимого имущества.

Кроме того, ипотека в пользу банка зарегистрирована 15.06.2018, то есть до совершения сделки от 11.06.2018.

По этим же основаниям не подлежит удовлетворению встречный иск ФИО2 в части признания незаключенным и не имеющим правовых последствий договора купли-продажи квартиры от 11.06.2018, как и производное встречное требование о взыскании судебных расходов.

При этом судом отклоняются доводы стороны ответчиков ФИО3 и ФИО2, изложенные как в их возражениях, так и во встречном иске ФИО2, о приоритете прав покупателя ФИО2 ввиду первенства в регистрации права на спорную квартиру в ситуации «двойной продажи» недвижимости по следующим основаниям.

В пункте 61 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № содержатся разъяснения, которые подлежат применению в ситуации конкурирующих требований покупателей одного и того же недвижимого имущества.

Так, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (абзац 6).

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (абзац 7).

Вместе с тем, в силу запрета извлечения преимущества из недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса) указанные разъяснения применимы только к добросовестному приобретателю по второй сделке и не подлежат применению к приобретателю недобросовестному.

Суд полагает, что факт исполнения договора купли-продажи, ограничивающийся по смыслу пункта 1 статьи 454, пункта 1 статьи 549 и пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса одним нахождением недвижимого имущества по воле продавца во владении у покупателя, дает последнему в силу статьи 398 Гражданского кодекса безусловное преимущество перед всеми иными покупателями, а статья 305 Гражданского кодекса позволяет противопоставлять положение законного владельца всем третьим лицам.

Вопреки утверждению ответчика ФИО2 в абзаце 7 пункта 61 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № речь идет о правилах конкуренции прав покупателей при сохранении владения за продавцом. В этом плане абзац 7 следует рассматривать как уточнение к абзацу 6: если один из покупателей получил имущество во владение, то он выигрывает конкуренцию по статье 398 Гражданского кодекса, но если конкуренцию еще никто не выиграл, то преимущество перед другим покупателем дает государственная регистрация.

Иное толкование входит в противоречие с разъяснением, содержащимся в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №.

Таким образом, поскольку покупателю ФИО1 по воле продавца фактически передано владение спорной квартирой путем передачи ключей и последующего вселения истца в нее, то ФИО1 в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса имеет приоритет в регистрации перехода права перед ФИО2, несмотря на тот факт, что последний уже зарегистрировал право на квартиру. 

В противном случае неизбежно возникновение недопустимой ситуации разрыва права и владения квартирой, при которой владеющий незарегистрированный покупатель (ФИО1) не может быть выселен из квартиры как законный владелец (статья 305 Гражданского кодекса, абзац 3 пункта 60 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №), а невладеющий зарегистрированный покупатель (ФИО2) фактически лишен возможности владеть и пользоваться вещью (статья 209 Гражданского кодекса).

Кроме того, суд полагает, что недвижимая вещь не может быть разумно и добросовестно приобретена иначе как после осмотра ее покупателем. 

Согласно объяснению ответчика ФИО2, данному в судебном заседании 18.12.2018, спорную квартиру он не осматривал, так как ФИО4 сказала, что не может показать квартиру, у него (ФИО2) также не было времени, потом ФИО4 предоставила фотографии квартиры. 

Лицами, участвующими в деле также пояснено, что ФИО2 не производил осмотр спорной квартиры перед ее покупкой.

Такое поведение ответчика нельзя признать разумным и осмотрительным.

В рассматриваемой ситуации ФИО2 не лишен права на предъявление иска о возмещении убытков к ФИО5, не исполнившей в лице своего бывшего представителя по доверенности ФИО4 обязательство по передаче вещи.

Как указывалось выше, из объяснения ответчика ФИО4, данного в судебном заседании 18.12.2018, в связи с длительностью оформления квартиры, наличием ипотеки, ФИО3 отказалась оформлять основной договор и приобретать спорную квартиру. Она хотела возвратить деньги.

27.04.2018 между ФИО3 и ФИО2 заключено соглашение о передаче договора, по условиям которого права и обязанности покупателя перешли к ФИО2 без какого-либо с его стороны встречного предоставления в адрес ФИО3 

С учетом того факта, что ФИО3 исполнила основную обязанность покупателя квартиры по уплате покупной цены, фактически к ФИО2 перешло право требовать от ФИО5 передачи спорной квартиры.

Между тем в соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса («передача договора») в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (пункт 2 статьи 391 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 73 постановления Пленума ВС РФ № 25, в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ).

При таких обстоятельствах соглашение о передаче договора от 27.04.2018, заключенное между ФИО3 и ФИО2 в части перевода долга без уведомления и согласия кредитора ФИО5, лично подписавшей предварительный договор, в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса является недействительной (ничтожной) сделкой, противоречащей приведенным нормам права.

Вместе с тем, в силу разъяснений пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», по общему правилу, недействительность условия соглашения о передаче договора в части одного из прав (требований) или перевода одной из обязанностей, возникших из договора, в который вступает третье лицо, влечет недействительность всего соглашения о передаче договора, за исключением случаев, когда можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной части (статья 180 ГК РФ).

С учетом того, что ФИО3 намеревалась в полном объеме передать права и обязанности по предварительному договору купли-продажи спорной квартиры от 15.03.2018, то недействительность перевода обязанности (долга) покупателя по договору влечет недействительность всего соглашения о передаче договора.

Кроме того, суд усматривает ничтожность соглашения о передаче договора от 27.04.2018 между ФИО3 и ФИО2, а также договоров купли-продажи квартиры от 22.05.2018 и 06.06.2018 между ФИО5 в лице представителя ФИО4 и ФИО2 вследствие их притворности и нарушения принципа добросовестности по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса определено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как разъяснено в пункте 87 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

В соответствии с пунктом 88 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 973 Гражданского кодекса поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.

Статьей 974 Гражданского кодекса предусмотрено, что поверенный обязан сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения, передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.

Согласно объяснению ответчика ФИО4, данному в судебном заседании от 18.12.2018, - в апреле ФИО5 обратилась к ней, так как у нее были денежные проблемы. С ней знакома давно по работе. Она просила деньги, выпросила в долг 235 000 рублей по расписке, потом она сказала, что не сможет вернуть долг. Тогда она пришла и хотела продать квартиру. Они договорились с Ховалыг Ураной, что она отдает ей 200 000 рублей и оставшуюся часть ипотеки оплатит от Ховалыг Ураны. Потом ФИО5 сказала, что нашла другого покупателя за всю сумму и хочет продать им. ФИО4 поговорила со своей коллегой Ховалыг Ураной, она сказала, чтобы ей вернули деньги. ФИО5 сказала, что «всё, квартиру она отдала, делайте все, что хотите», так как была доверенность на ФИО4 Потом они (ФИО4 и ФИО3) хотели оставить 100 000 рублей, чтобы оплатить коммунальные платежи, но ФИО5 выпросила и сказала, что коммунальные сама закроет. Потом всю сумму закрывала, долг не закрылся из-за того, что у нее были пени, также она коммунальные не оплачивала и ФИО18 расхотела брать квартиру. Также все долго оформлялось из-за того, что АИЖК переименовалось в ДОМ.РФ. Потом ФИО4 уехала, так как у нее поездка была заранее распланирована. Потом предложили квартиру ФИО2 На работе есть такая практика, что квартиры с обременением продаются ниже рыночной цены и продавец полностью отказывается от своей квартиры. Такого, чтобы продавец изменил свои намерения, ранее не было. За квартиру ей перевели 2 500 000 рублей, так как с банком был составлен аккредитив. Деньги они, то есть ФИО2, ФИО3 и ФИО4, хотели отдать ФИО3, так как она за ФИО5 оплатила кредит. Себе ФИО4 взяла только 50 000 рублей за услуги агентства, которые делятся на 2 агентства по 25 000 рублей. Денежные средства банка получены для передачи ФИО3, что было согласовано с ФИО5 Квартира ФИО2 не передана, так как деньги поступают только потом, дают время для того, чтобы прежний хозяин выехал, передаточный акт в настоящее время не составляется. Как только ФИО3 закрыла долг за ФИО5, последняя начала продавать квартиру через другие агентства.

Судом также установлено, что ФИО2 для приобретения квартиры получил кредит в АО «Россельхозбанк» в сумме 2 500 000 рублей, при этом в целях одобрения ипотеки составлена расписка о получении ФИО4 в счет стоимости квартиры 450 000 рублей, тогда как фактически последней передано 50 000 рублей.

При этом из объяснения ответчика ФИО2, данного в судебном заседании 18.12.2018, следует, что ФИО3 он ранее не знал, деньги за квартиру по доверенности должны были поступить ФИО4

Вместе с тем, объяснение ФИО2 опровергается объяснением ФИО4, из которого следует, что и ФИО3, и ФИО2 знали, что полученные кредитные средства будут переданы ФИО3 через ФИО4

С учетом последовательности совершенных ФИО3, ФИО4 (от имени ФИО5) и ФИО2 сделок по передаче договора купли-продажи от 15.03.2018, по купле-продаже от 22.05.2018 и 06.06.2018, отсутствия встречного предоставления по соглашению о передаче договора ФИО2 в пользу ФИО3, последующего увеличения цены квартиры с 2 250 000 рублей (договор от 15.03.2018) до 2 950 000 рублей (договоры от 22.05.2018 и 06.06.2018), объяснения ответчика ФИО4 об осведомленности ФИО3 и ФИО2 о том, что денежные средства от продажи квартиры по договору от 06.06.2018 будут переданы ФИО3, суд полагает, что сделки по передаче договора купли-продажи от 15.03.2018, по купле-продаже от 22.05.2018 и 06.06.2018 прикрывают сделку купли-продажи спорной квартиры с иным субъектным составом, по которой исполнение обязанности покупателя осуществляется не в пользу продавца ФИО4, а в пользу третьего лица (статья 430 Гражданского кодекса), то есть ФИО3 Об этом свидетельствуют последовательные и согласованные действия ФИО3, ФИО4 и ФИО2, которые прослеживаются и при ведении ответчиками и их представителями настоящего судебного дела (ими занята консолидированная позиция).

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В абзаце 3 пункта 1 постановления ВС РФ № 25 разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Оценив действия ФИО3, ФИО4 и ФИО2 суд полагает, что они не соответствуют поведению, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, направлены на повторную продажу квартиры по более высокой цене, без учета мнения продавца ФИО5 и без передачи последней денежных средств от продажи квартиры. При этом действия ФИО4 как поверенного не свидетельствуют о соблюдении ею обязанностей, предусмотренных статьей 974 Гражданского кодекса, поскольку ею фактически допущена «двойная продажа» спорной квартиры. 

Тот факт, что 15.06.2018 ФИО5 узнала о сделке от 06.06.2018, отменила в этот же день доверенность на имя ФИО4 от 07.03.2018 и обратилась в банк с обращением о неправомерном перечислении денежных средств ФИО4, не свидетельствуют об одобрении ею сделки купли-продажи от 06.06.2018. 

С учетом изложенного, сделки по передаче договора купли-продажи от 15.03.2018, по купле-продаже от 22.05.2018 и 06.06.2018 являются ничтожными в силу их притворности (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса), а также злоупотребления ФИО4 как представителем распорядительным полномочием в отношении спорной квартиры (статья 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса), поэтому суд считает обоснованными исковые требования ФИО1 и встречные исковые требования ФИО5 в указанной части и признает ничтожными договоры уступки права и перевода долга по предварительному договору купли-продажи квартиры от 27.04.2018 между ФИО3 и ФИО2, между ФИО4 и ФИО2 от 22.05.2018, купли-продажи квартиры от 06.06.2018 между ФИО4 и ФИО2 

При этом прикрываемая сделка купли-продажи квартиры с иным субъектным составом, в котором конечным бенефициаром предполагалась ФИО3, также является ничтожной, поскольку нарушает правомочия собственника квартиры ФИО5 на получение денег от продажи квартиры (статья 209, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Доводы ответчиков ФИО3 и ФИО2 о том, что о недобросовестности ФИО5, поскольку она неоднократно получила цену спорной квартиры: от ФИО3, от ФИО2 и от ФИО1, судом не принимаются, поскольку в случае заключения предварительного договора от 15.03.2018 с ФИО3, ФИО5 полагала, что срок заключения основного договора истек 01.05.2018, после чего ею выдана доверенность на имя ФИО15 для поиска нового покупателя, которым стала ФИО1 О заключении договора купли-продажи с ФИО2, ФИО5 первоначально не знала. Как установлено судом, ФИО3 реализовала право на судебную защиту и взыскала в судебном порядке денежные средства, уплаченные ФИО5 по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Исковое требование ФИО2 о признании его добросовестным приобретателем квартиры удовлетворению не подлежит, поскольку не приведет к восстановлению его прав. Как указывалось выше, ФИО1 в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса имеет приоритет в регистрации перехода права перед ФИО2, несмотря на тот факт, что последний уже зарегистрировал право на квартиру.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, применение последствий недействительности исполненной сделки предполагает возврат встречных имущественных предоставлений, произведенных по сделке.

При этом государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Разрешая первоначальные исковые требования ФИО1 о применении последствий недействительности ничтожных сделок по передаче договора купли-продажи от 15.03.2018, по купле-продаже от 22.05.2018 и 06.06.2018, суд полагает, что они подлежат удовлетворению с учетом защищаемого ею интереса как владельца спорной квартиры (статья 305 Гражданского кодекса), поскольку она не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности.

В пункте 78 постановления Пленума ВС РФ № 25 разъяснено, что согласно абзацу 1 пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. 

В спорной ситуации какие-либо имущественные предоставления во исполнение сделок по передаче договора купли-продажи от 15.03.2018 (ФИО3 и ФИО2) и по купле-продаже от 22.05.2018 (ФИО5 в лице ФИО4 и ФИО2) сторонами, их совершившими, не осуществлялось.

По договору купли-продажи от 06.06.2018 передача владения покупателю ФИО2 не осуществлялась, однако, имело место перечисление денежных средств в сумме 2 500 000 рублей на счет продавца ФИО5 Кроме того, договор послужил основанием для регистрации перехода права собственности на спорную квартиру от ФИО5 к ФИО2

Поскольку интерес ФИО1 состоит лишь в устранении препятствий в регистрации права собственности по договору купли-продажи, заключенному ею 11.06.2018 с ФИО5, то ее исковые требования о применении последствий недействительности данной сделки подлежат удовлетворению лишь в части исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимость записи о праве собственности ФИО2 на квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес>.

В применении иных последствий недействительности сделки купли-продажи от 06.06.2018, в частности, путем возврата квартиры ФИО5, а денежных средств ФИО2 либо банку, ФИО1 интереса не имеет, таковых требований не заявляла.

Что касается встречных исковых требований ФИО5 о применении последствий недействительности ничтожных сделок по передаче договора купли-продажи от 15.03.2018, по купле-продаже от 22.05.2018 и 06.06.2018, то суд руководствуется теми же мотивами.

Вместе с тем, ФИО5 формально-юридически является стороной сделки купли-продажи от 06.06.2018 с ФИО2, которому владение квартирой не передавала, однако, получила в счет стоимости квартиры денежные средства в сумме 2 500 000 рублей, предоставленные ФИО2 в качестве кредита АО «Россельхозбанк».

Однако требование о выплате за свой счет 2 500 000 рублей в пользу ФИО2 либо банку, ФИО5 в качестве применения последствий недействительности сделки купли-продажи от 06.06.2018 не заявлялось и не имелось ввиду при предъявлении встречного иска.

В этой связи суд полагает правомерными требования, заявленные ФИО5 в части исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимость записи о праве собственности ФИО2 на квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес>.

При этом констатация факта недействительности спорных сделок по передаче договора купли-продажи от 15.03.2018, по купле-продаже от 22.05.2018 и 06.06.2018 по приведенным выше основаниям сама по себе не исключает разрешения вопроса о правовом статусе денежных средств, полученных при их исполнении, в рамках иных судебных разбирательств, в том числе, путем предъявления исков о возмещении убытков или взыскании неосновательного обогащения (пункты 1 и 3 статьи 1103 Гражданского кодекса).

При таких обстоятельствах, суд полагает первоначальный иск ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 подлежащим частичному удовлетворению, встречный иск ФИО5 к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, АО «Россельхозбанк» – частичному удовлетворению, а иск банка к ФИО5, ФИО1 и встречный иск ФИО2 к ФИО5 и ФИО1 – оставлению без удовлетворения.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании исполненным договора купли-продажи квартиры; защите права владельца путем признании ничтожными договоров уступки права и перевода долга по предварительному договору купли-продажи квартиры; применении последствия недействительности ничтожных сделок и обязании исключить сведения о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры удовлетворить частично.

Признать исполненным договор купли-продажи квартиры от 11 июня 2018 года между ФИО1 и ФИО7.

Признать ничтожными договоры уступки права и перевода долга по предварительному договору купли-продажи квартиры от 27 апреля 2018 года между ФИО8 и ФИО2, между ФИО4 и ФИО2 от 22 мая 2018 года, купли - продажи квартиры от 06 июня 2018 года между ФИО4 и ФИО2.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимость запись о праве собственности ФИО2 на квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес>.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО6 к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ТРФ АО «Россельхозбанк» о признании договора купли продажи исполненным; признании ничтожными договоров уступки права и перевода долга по предварительному договору купли-продажи квартиры, договора купли-продажи квартиры; применении последствия недействительности ничтожных сделок и обязании исключить сведения о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры удовлетворить.

Признать ничтожными договоры уступки права и перевода долга по предварительному договору купли-продажи квартиры от 27 апреля 2018 года между ФИО8 и ФИО2, между ФИО4 и ФИО2 от 22 мая 2018 года, купли - продажи квартиры от 06 июня 2018 года между ФИО4 и ФИО2.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимость запись о праве собственности ФИО2 на квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес>.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Иск третьего лица с самостоятельными требованиями - Акционерного общества «Россельхозбанк» к ФИО6, ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры; применении недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке, возмещении судебных расходов по уплате государственной пошлины оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО2 к ФИО6, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем квартиры; признании незаключенным и не имеющим правовых последствий договор купли-продажи квартиры, взыскании судебных расходов на уплату государственной пошлины солидарно оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Тыва через Кызылский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 26 июля 2021 года.

Председательствующий В.О. Саая