Дело № 2-442/2025 (ранее присвоенный номер № 2-2425/2024)

УИД 69RS0037-02-2023-002272-38

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 апреля 2025 года город Тверь

Калининский районный суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Земляковой К.Е.,

с участием представителя истца: ФИО1, 

представителя ответчика администрации Калининского муниципального округа Тверской области ФИО2,

при секретаре судебного заседания Афонине Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Калининского района Тверской области, поданного в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, к Обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад», ФИО3, администрации Калининского муниципального округа Тверской области о признании недействительными договоров аренды земельного участка, договора субаренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, сносе самовольной постройки.

установил:

Прокурор Калининского района Тверской области обратился в суд с исковым заявлением, поданным в защиту интересов неопределенного круга лиц и Администрации МО Тверской области «Калининский район» к ООО «Город-Сад», ФИО3, администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области о признании недействительными договоров аренды земельного участка, договора субаренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки. Свои требования мотивирует тем, что Прокуратурой Калининского района Тверской области проведена проверка исполнения требований земельного законодательства в деятельности администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области. В ходе проверки установлено, что администрацией Эммаусского сельского поселения (далее - Администрация, Арендодатель) с участием ООО «Город-Сад» реализован следующий способ распоряжения земельным участком с кадастровым номером №. Администрацией 13.03.2019 издано постановление № 61 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды, находящегося в муниципальной собственности, земельного участка под «комплексное освоение территории», в соответствии с которым орган местного самоуправления постановил организовать и провести открытый по составу участников аукцион на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов общей площадью 110 276 кв.м, под комплексное освоение территории, местоположение которого установлено относительно ориентира, имеющего адрес: 

<

адрес>. В соответствии с протоколом от 15.04.2019 аукцион признан несостоявшимся ввиду наличия только одной заявки, проект договора аренды направлен ООО «Город-Сад». В дальнейшем, 29.04.2019, Администрация и ООО «Город-Сад» заключили договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № площадью 110 276 кв.м, имеющего вид разрешенного использования - для жилищного строительства под комплексное освоение территории на срок с 29.04.2019 по 28.04.2024. Также Администрацией и ООО «Город-Сад» (далее - Общество) 29.04.2019 заключен договор о комплексном освоении территории. Решением Арбитражного суда Тверской области от 16.02.2021 по делу № А66-11547/2020 признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № под комплексное освоение территории, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13.03.2019 № 61, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29.04.2019 и договор о комплексном освоении территории от 29.04.2019, заключенные между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад». Судебный акт оставлен без изменения решениями апелляционной (06.05.2021), кассационной (13.09.2021) инстанций. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2021 ООО «Город-Сад» отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам. Земельный участок с кадастровым номером № снят с регистрационного учета (28.07.2020), произведено его межевание, образовано 25 участков, в том числе с кадастровым номером №. Между арендодателем и ООО «Город-Сад» 01.09.2020 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, срок аренды установлен по 28.04.2024. Указанный договор заключен на основании решения Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13.03.2019 № 61, признанного вышеуказанным решением Арбитражного суда Тверской области незаконным. Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости 23.08.2021 на указанном участке зарегистрировано право собственности ООО «Город-Сад» на незавершенный строительством объект (кадастровый №). Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером № осуществлено строительство объекта недвижимости, фактически признанного решением Арбитражного суда Тверской области незаконным. В последующем, с целью исполнения решения суда по делу А66-11547/2020 между Администрацией и ООО «Город-Сад» подписан акт приема-передачи находящихся в муниципальной собственности земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером №. При этом дата подписания акта отсутствует. Согласно указанному акту земельные участки, в том числе, с кадастровым номером № переданы в том состоянии, в котором находился земельный участок с кадастровым номером № на момент передачи его ООО «Город-Сад». При этом, на земельном участке с кадастровым номером № каких-либо строений зарегистрировано не было. Также, судебный акт послужил основанием для снятия обременений в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером № Фактическое признание незаконным договора аренды от 01.09.2020, снятие обременений в ЕГРН и регистрация указанного незавершенного строительством объекта послужила основанием для предоставления в последующем ООО «Город-Сад» 30.08.2022 земельного участка с кадастровым номером № без торгов в аренду для завершения строительства объекта. В последующем права арендатора по договору от 30.08.2022 переданы ФИО3 (договор субаренды от 12.09.2022), которой, в свою очередь, на данном участке зарегистрирован объект с кадастровым номером № со снятием с регистрационного учета незавершенного строительством объекта с кадастровым номером №. Учитывая, что судом были признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № признан недействительным, ООО «Город-Сад» злоупотребило своим правом на регистрацию объектов незавершенного строительства в период вступления решения суда в законную силу, в связи с чем у Администрации отсутствовали основания для заключения с ООО «Город-Сад» договора аренды земельного участка от 30.08.2022 по основаниям и в порядке пункта 10 статьи 39.6 ЗК РФ. Просит (с учетом неоднократных уточнений) признать договор аренды, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» от 01.09.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером № недействительной (ничтожной) сделкой; признать договор аренды, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» от 30.08.2022 № 10а/22 для завершения строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером № недействительной (ничтожной) сделкой; признать договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № заключенный между ООО «Город-Сад» и ФИО3 от 12.09.2022 недействительной (ничтожной) сделкой; применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложив на ФИО3 обязанность возвратить по акту приема-передачи администрации Калининского муниципального округа земельный участок с кадастровым номером № в течение 30 дней со дня вступления в законную силу судебного акта; признать объект с кадастровым номером № самовольной постройкой и возложить на ФИО3 обязанность осуществить ее снос в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

От представителя ответчика администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области поступили письменные возражения, в которых указывает, что земельный участок с кадастровым номером № был свободен от каких-либо объектов незавершенного строительства, является неверным, поскольку 09.11.2020 от ООО «Город-Сад» в адрес Администрации было направлено уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, о чем в адрес заявителя 10.11.2020 было выдано уведомление о соответствии планируемого строительства на земельном участке. Таким образом, с момента получения указанного уведомления ООО «Город-Сад» осуществляло строительство объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке, на объект незавершённого строительства на который было оформлено право собственности ООО «Город-Сад». При этом регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не имеет никакого отношения к вышеуказанному судебному акту, поскольку уведомление о начале строительства было направлено в орган местного самоуправления значительно раньше вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Тверской области. ООО «Город-Сад» правомерно осуществлена регистрация объекта незавершенного строительства 23.08.2021, поскольку законом в принципе не запрещено совершение указанных регистрационных действий в отношении именно незавершенного строительством объекта недвижимости, в отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок, в момент такой регистрации. 30.08.2022 между Администрацией и ООО «Город-Сад» был заключен договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства №10а/22. При прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства. Права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. В данном случае собственник спорного земельного участка (Администрация) не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Таким образом, у ООО «Город-Сад» имелось право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта. 09.09.2022 ООО «Город-Сад» обратилось в адрес Администрации с заявлением о согласовании передачи в субаренду данного земельного участка ФИО3, что не противоречит положениям ч. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также Администрация считает необоснованным требования прокурора относительно применения последствий недействительности совершенных сделок, по следующим основаниям. Заявленные последствия двухсторонней реституции по сути направлены на снос объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного на земельном участка с кадастровым номером 69:10:0260501:830. При этом правоотношения, возникшие вследствие осуществления самовольного строительства, носят комплексный характер и регулируются положениями Гражданского, Земельного, Градостроительного, Жилищного кодекса Российской Федерации. Последствия признания недействительными указанных сделок, по сути, представляют собой спор связанный со сносом самовольной постройки, что является самостоятельным спором, и данный вопрос не подлежит разрешению в рамках настоящего дела. Более того истцом не конкретизированы какие именно действия стороны должны выполнить в отношении данного объекта индивидуального жилищного строительства при исполнении судебного акта и применении последствий недействительной сделки. Полагает, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

От представителя ответчика ФИО3 поступили письменные возражения, в которых указано, что ответчиком ФИО3 права на земельный участок приобретены в связи с наличием на данном участке объекта незавершенного строительства - фундамента жилого дома. Земельный участок был предоставлен данному ответчику на основании договора субаренды от 12.09.2022, который в свою очередь основан на договоре аренды от 30.08.2022. 15 мая 2023 г. ответчиком на спорном земельном участке зарегистрирован жилой дом. Буквальное прочтение резолютивной части судебного решения Арбитражного суда Тверской области свидетельствует о том, что данным решением признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № под комплексное освоение территории, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года № 61, а также договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года и договор о комплексном освоении территории от 29 апреля 2019 года, заключенные между Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад». В тексте указанного судебного акта не упомянуты оспариваемые в рамках настоящего дела договора аренды, ответчик ФИО3 не являлась участником указанных споров и о наличии данного спора осведомлена не была. Договор субаренды заключен с ней Арендатором - ООО «Город-Сад» 12 сентября 2022 г., из текста договора следует, что на нем располагается объект незавершенного строительства - жилой дом площадью 157,4 кв.м. ООО «Город-сад» в свою очередь, является арендатором соответствующего земельного участка на основании договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства № 10а/22. Также из данного договора аренды следует, что объект незавершенного строительства зарегистрирован в установленном законом порядке. Таким образом, являясь добросовестными приобретателем, ФИО3 ознакомилась с предоставленными ей документами, а также выписками из ЕГРН. Оснований сомневаться в наличии у арендатора прав на спорный земельный участок или объект недвижимости у ответчика не имелось. Даже в случае, если ответчик располагала бы информацией о данном споре, оснований полагать, что данный спор имел отношение к принадлежащему ответчику на праве аренды земельному участку, у ответчика возникнуть не могло. Договоры аренды и субаренды заключены в целях завершения строительства, на основании п. 1.6-1.7 договора субаренды, земельный участок передан ФИО3 для использования в целях индивидуального жилищного строительства. Именно объект жилищного строительства, имеющий самостоятельное функциональное назначение, и был возведен ответчиком. Нарушением со стороны ФИО3 можно было бы признать возведение на спорном участке производственных, бытовых и иных зданий, строений и сооружений, хозпостроек, являющихся объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту - жилому дому. Право гражданина, являющегося правообладателем земельного участка, самостоятельно определить очередность возведения объектов и принять решение об их создании до начала строительства жилого дома, не исключает правила о возможности приобретения такого участка в аренду без торгов только после окончания строительства основного объекта. В данном случае со стороны ответчика злоупотребление правом отсутствует, ответчик имела право на приобретение земельного участка в аренду под завершение строительства жилого дома, в связи с чем договоры аренды и субаренды земельных участков не противоречат требованиям земельного, гражданского законодательства и публичных интересов. Признаков недобросовестного поведения ответчика ФИО3 относительно переданных земельных участков не установлено. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Определением суда от 15.02.2024 произведена процессуальная замена ответчика администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Администрации Калининского муниципального района Тверской области их правопреемником Администрацией Калининского муниципального округа Тверской области.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика администрации Калининского муниципального округа Тверской области против удовлетворения заявленных требований не возражала. 

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными, в свадебное заседание не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, прокурор указал на нарушение действиями ответчиков прав неопределенного круга лиц в связи с допущенным нарушением принципа публичности при приобретении прав на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации и частью 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Передача земельного участка из государственной или муниципальной собственности в собственность либо в аренду юридических, физических лиц возможна только в случаях и на основаниях предусмотренных действующим законодательством.

При этом, соблюдение общеправового принципа законности применительно к данным правоотношениям, в силу особой значимости земли как пространственного базиса соответствующих территорий, имеет первоочередное значение.

В силу пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также - на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности регламентированы статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно части 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с частью 18 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

Согласно частям 19, 20, 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

В соответствии с частью 22 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

Из представленных суду материалов следует, что Арбитражным судом Тверской области по гражданскому делу №А66-11547/2020 установлено, что 05.03.2020 в прокуратуру Калининского района Тверской области поступило обращение Г.С.Н. о проверке факта использования земельного участка с кадастровым номером №.

В ходе данной проверки было установлено, что 20 декабря 2018 года Администрацией издано распоряжение № 31 «О создании комиссии по проведению аукциона».

12.03.2019 Советом депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области принято решение № 25 «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка».

12.03.2019 Администрацией издано постановление № 61 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории», в соответствии с которым Администрация постановила организовать и провести открытый по составу участников аукцион на право заключения договора аренды, находящегося в муниципальной собственности земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 110276 кв.м, с кадастровым номером № под комплексное освоение территории. Адрес: 

<

адрес>

Заявки на участие в данном аукционе подали ООО «Центр новых технологий» и ООО «Город-Сад».

Протоколом от 10.04.2019 заявка ООО «Центр новых технологий» отклонена, заявка ООО «Город-Сад» допущена к участию.

Протоколом от 15.04.2019 аукцион признан несостоявшимся (ввиду наличия только одной заявки), проект договора аренды направлен в адрес ООО «Город-Сад».

29.04.2019 Администрация (Арендодатель) и ООО «Город-Сад» (Арендатор) заключили договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (Объекта).

29.04.2019 Администрация (Арендодатель) и ООО «Город-Сад» (Арендатор) заключили договор о комплексном освоении территории.

Арбитражный суд Тверской области пришел к выводу, что в силу прямого указания ч. 8 ст. ст. 9 Закона № 373-ФЗ после 01 июля 2017 года заключение договоров о комплексном освоении территории при отсутствии в правилах землепользования и застройки отображения территорий, в границах которых возможно осуществление деятельности по комплексному развитию, после 01.07.2017 года не допускается.

Из решения Арбитражного суда по гражданскому делу № А66-11547/2020 следует и Администрацией не оспаривалось, что предусмотренная ч. 7 ст. 9 Закона № 373-ФЗ обязанность не исполнена, Правила землепользования и застройки ни до 01 июля 2017 года, ни в последующем не были приведены в соответствие с требованиями градостроительного законодательства в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что торги в форме аукциона, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 12 марта 2019 года № 25, постановления Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года № 61, являются недействительными, как противоречащие п. 5.1 ст. 30 ГрК РФ, ч.ч. 7-8 ст. 9 Закона № 373-ФЗ.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этой связи на ООО «Город-Сад» возложена обязанность вернуть Администрации земельные участки, образованные в результате межевания полученного по договору аренды от 29 апреля 2019 года земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 110276 кв.м, с кадастровым номером №.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 16.02.2021, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 06.05.2021, признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № под комплексное освоение территории, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года № 61, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года и договор о комплексном освоении территории от 29 апреля 2019 года, заключенные между Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад».

Применены последствия недействительности договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года, на ООО «Город-Сад» возложена обязанность в месячный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу передать Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с ч. 2 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу ч. 2 ст. 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

В ходе рассмотрения настоящего спора судом установлено, что Постановлением № 86 от 08.06.2020 Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области утвержден проект планировки и межевания 

<

адрес>, на основании которого земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 110276 кв.м., с разрешенным использованием – для жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, размежёван на 26 земельных участков, что подтверждается материалами реестрового дела на земельный участок с кадастровым номером №.

Из земельного участка с кадастровым номером № образован в том числе и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3435+/-21 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, что подтверждается материалами реестрового дела на земельные участки с кадастровыми номерами № и №.

01.09.2020 между Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» на основании Решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О проведении аукциона на заключение права аренды под комплексное освоение земельного участка» № 25 от 12.03.2019, Постановления Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории» № 61 от 13.03.2019, протокола определения участников торгов на права заключения договора аренды земельного участка от 10.04.2019, протокола проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 16.04.2019, договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29.04.2019, договора комплексного освоения территории от 29.04.2019, в связи с разделением земельного участка с кадастровым номером №, площадью 110276 кв.м., на 26 участков в соответствии с утверждённым проектом планировки территорий, заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка 01.09.2020. 

Согласно п. 1.1 Договора аренды, арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером № в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства. 

Срок договора аренды с 01.09.2020г. по 28.04.2024г.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что указанный договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (кадастровый №) от 01.09.2020 заключен на основании документов о проведении торгов от 2019 по земельному участку с кадастровым номером 

<

адрес>, которые решением Арбитражного суда Тверской области от 16.02.2021 были признаны недействительными.

09.11.2020 ООО «Город-Сад» направил в Администрацию Эммаусского сельского поселения уведомление о планируемых строительстве или реконструкции индивидуального жилищного строительства или садового дома или уведомления об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

В ответ на указанное уведомление Администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области 10.11.2020 направила ООО «Город-Сад» уведомление №103 о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 22.05.2023 на объект недвижимости с кадастровым номером № на земельном участка с кадастровым номером № зарегистрирован 23.08.2021 объект незавершённого строительства со степенью готовности 8%, площадью 157,4 кв.м.

30.08.2022 между Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства для завершения его строительства №10а/22. 

Согласно пунктам 11, 1.2, 1.3 Договора арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3592 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

На передаваемом в аренду земельном участке располагается незавершенный строительством объект (кадастровый №), представляющий собой незавершенное строительство дома, принадлежащий арендатору на праве собственности на основании выписки из ЕГРН №69/068/2021-1 от 23.08.2021 выданной Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области.

Земельный участок предоставляется арендатору для окончания строительства объекта в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, являющемся приложением и неотъемлемой частью настоящего договора.

12.09.2022 ООО «Город-Сад» заключает с ФИО3 договор субаренды земельного участка. Согласно данного договора арендатор обязуется предоставить субарендатору за плату в пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3592 кв.м, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства.

На земельном участке располагается объект незавершенного строительства (кадастровый №), представляющий собой фундамент жилого дома площадью 157,4 кв.м, принадлежащий субарендатору на основании договора купли-продажи от 12.09.2022 Настоящий договор заключен сроком до 30.08.2025. Целевое назначение земельного участка – индивидуальное жилищное строительство.

15.05.2023 ФИО3 на основании декларации об объекте недвижимости от 10.05.2023, технического плана от 10.05.2023 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 85,5 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, при этом объект незавершенного строительства с кадастровым номером № снят с кадастрового учёта 15.05.2023. Указанное подтверждается выписками из ЕГРН от 22.05.2023. и материалами реестрового дела на объект недвижимости с кадастровым номером №.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с абзацем первым п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из разъяснений, изложенных в пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Под лицом, заинтересованным в предъявлении иска о признании недействительной ничтожной сделки, следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

В данном случае иск прокурора направлен на защиту прав, законных интересов неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению в собственность земельных участков из земель населенных пунктов, которыми распоряжаются органы местного самоуправления, которое он полагает нарушенным в связи с необоснованным предоставлением земельного участка в аренду определенному лицу в преимущественном порядке без законных к тому оснований. 

Правом на обращение с таким иском прокурор наделен в соответствии с со статьями 27, 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» от 17 января 1992 года № 2202-I и частью 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, неопределенного круга лиц, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Из приведенных положений закона следует, что для возникновения у лица право на заключение договора аренды земельного участка является проведение муниципальным органом аукциона в виде торгов результат проведения торгов. Без проведения торгов заключение договора аренды предусмотрены положениями ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако, как установлено судом, торги на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, из которого образован, в том числе, и земельный участок с кадастровым номером №, и последующий договор аренды земельного участка с кадастровым номером № признаны недействительными решением Арбитражного суда Тверской области от 16.02.2021, вступившим в законную силу 06.05.2021. 

Таким образом, право на приобретение в 2020 году в аренду земельного участка с кадастровым номером № у ООО «Город-Сад» не возникло, поскольку договор аренды от 01.09.2020 был заключен с нарушением требований земельного и гражданского законодательства без проведения торгов в отношении спорного земельного участка.

Изложенное позволяет сделать вывод о незаконной передаче спорного земельного участка в аренду ООО «Город-Сад» без проведения торгов, то есть в преимущественном перед неопределенным кругом лиц порядке. У администрации муниципального образования поселения не имелось оснований для предоставления поименованного выше земельного участка ООО «Город-Сад» в аренду в порядке, предусмотренном пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку жилой дом (кадастровый №) был возведен на земельном участке с кадастровым номером №, не предоставленном ООО «Город-Сад» в установленном порядке, данный объект является самовольно возведенной постройкой.

При таких обстоятельствах все последующие сделки по предоставлению и отчуждению земельного участка с кадастровым номером № в связи с наличием на нём объекта незавершенного строительства являются ничтожными.

Наличие самовольной постройки не может порождать преимущественное право приобретения земельного участка без проведения торгов.

Последующая сделка по предоставлению органом муниципального образования ООО «Город-Сад» земельного участка с кадастровым номером № в связи с наличием на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, является ничтожной.

Договор субаренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между ООО «Город-сад» и ФИО3, является ничтожной сделкой, поскольку право распоряжения данным земельным участком у ООО «Город-Сад» не возникло.

Поскольку объект незавершенного строительства с кадастровым номером № возведен на земельном участке, который поступил в владение ФИО3 незаконно, данный объект является самовольной постройкой.

В соответствии с положениями ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (п.1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п.2).

На основании изложенного, суд приходит к заключению, что последующие действия ООО «Город-Сад» по возведению на земельном участке с кадастровым номером № объекта незавершённого строительства, его регистрация, дальнейшие заключения Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» договора аренды от 30.08.2022 для завершения строительства, заключение договора субаренды ООО «Город-Сад» и ФИО3 12.09.2022 нельзя признать законными, поскольку изначально земельный участок с кадастровым номером №, находящийся в муниципальной собственности, был предоставлен в аренду с нарушением требований земельного законодательства, без проведения соответствующей правовой процедуры.

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 Гражданского кодекса Российской Федерации). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. 

С учетом предмета настоящего спора и обстоятельств, установленных судом, спорные договоры посягают на публичные интересы, поскольку нарушают принцип распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, государством в лице уполномоченных им органов.

Формально правомерные действия сторон оспариваемых сделок, в данном случае нарушили права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц участников земельных правоотношений, поскольку были совершены для обхода публично-правовых процедур, содержащихся в земельном законодательстве, вопреки смыслу, целям и задачам земельного законодательства. Подобные действия являются злоупотреблением правом, что прямо запрещено законом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предоставление без проведения торгов земельных участков лицам, не имеющим соответствующего права и законных оснований, прямо противоречит действующему законодательству, нарушает законные интересы граждан, обладающих первоочередным или внеочередным правом приобретения земельных участков, а также права неопределенного круга лица на равный доступ к приобретению прав на земельные участки.

Частью 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о применении последствий недействительности ничтожных сделок путем возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Ответчики не представили суду доказательств в опровержение доводов истца.

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований истца, договора аренды земельного участка являются недействительными в силу их ничтожности, не влекут юридических последствий, и недействительны с момента их совершения.

Указанный истцом срок для исполнения решения суд считает достаточным, в связи с чем исковые требования в данной части также подлежат удовлетворению.

Суд не может согласиться с доводами ФИО3 о наличии в ее действиях признаков добросовестности, поскольку при должной степени заботливости и осмотрительности с учетом открытости сведений о гражданских делах, рассматриваемых арбитражными судами, ответчик ФИО3 могла знать о наличии Решения Арбитражного суда Тверской области от 16.02.2021 по делу № А66-11547/2020, пусть на и не вступившего в законную силу.

Предоставление без проведения торгов земельных участков лицам, не имеющим соответствующего права и законных оснований, прямо противоречит действующему законодательству, нарушает законные интересы граждан, обладающих первоочередным или внеочередным правом приобретения земельных участков, а также права неопределенного круга лица на равный доступ к приобретению прав на земельные участки, в связи с чем действия ответчиков не могут быть признаны добросовестными.

Заключая оспариваемые договоры, ФИО3 приняла на себя риск последствий, связанных с возможность вступления Решения Арбитражного суда Тверской области от 16.02.2021 по делу № А66-11547/2020 в законную силу.

Кроме того, наличие в действиях сторон ничтожной сделки признаков добросовестности на основании норм действующего законодательства не может влечь за собой каких-либо иных последствий, кроме предусмотренных ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, обязанности возврата всего полученное по сделке. 

На основании ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчиков, не освобожденных от уплаты госпошлины, пропорционально удовлетворенной части требований. 

На основании п.п. 9,19 ч.1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации прокурор - по заявлениям в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами. 

Истцом заявлено пять исковых требований, за рассмотрение которых подлежит оплате государственная пошлина в размере 1500 рублей.

С ответчика ООО «Город-Сад» государственная пошлина подлежит взысканию в размере 750 рублей, с ответчика ФИО3 государственная пошлина подлежит взысканию в размере 750 рублей, исходя из размера удовлетворенных к ним исковых требований. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора Калининского района Тверской области, поданного в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, к Обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад», ФИО3 (паспорт № администрации Калининского муниципального округа Тверской области о признании недействительными договоров аренды земельного участка, договора субаренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, сносе самовольной постройки удовлетворить.

Признать договор аренды, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» от 01.09.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> недействительной (ничтожной) сделкой. 

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства №10а/22, с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» 30.08.2022.

Признать договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» и ФИО3 от 12.09.2022 недействительной (ничтожной) сделкой. 

Применить последствия недействительности ничтожных сделок, возложив на ФИО3 обязанность возвратить по акту приема-передачи администрации Калининского муниципального округа Тверской области земельный участок с кадастровым номером № в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Признать объект с кадастровым номером № самовольной постройкой и возложить на ФИО3 обязанность осуществить его снос в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу. 

Взыскать с ФИО3 (паспорт №) государственную пошлину в доход местного бюджета Калининского муниципального округа Тверской области в размере 750 рублей 00 копейки.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Город-Сад» (ИНН №) государственную пошлину в доход местного бюджета Калининского муниципального округа Тверской области в размере 750 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.Е. Землякова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 05 мая 2025 года

Судья К.Е. Землякова