дело № 3а-335/2021 (3а-717/2020)

УИД 26OS0000-04-2020-000661-24

Ставропольский краевой суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 25 мая 2021 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Мигалко А.Ю., 

с участием: представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, количество этажей 3 в том числе подземных 1, площадью 1257 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость этого объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 39 962 963,91 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости недостоверной, существенно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика налога на имущество физического лица за указанное нежилое здание, поскольку ведёт к неправомерному увеличению размера налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта недвижимости, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной ООО «БизнесПрофиль» в отчете об оценке от 11 ноября 2020 года № КС04/11/2020 по состоянию на 01 января 2019 года в размере 13 209 130,00 рублей.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО3, в представленных ранее возражениях на административный иск, просила рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края, представители заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации г. Ессентуки, ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество», в судебное заседание не явились, сведения о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 поддержала исковые требования и с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнила исковые требования, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки в размере 27 747 000,00 рублей.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца, суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение. 

Статьей 1 Закона Ставропольского края «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» от 05 ноября 2015 года № 109-кз с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 01 декабря 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец 14 декабря 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером № количество этажей 3 в том числе подземных 1, площадью 1257 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20 ноября 2020 года № КУВИ-002/2020-40598988.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком налога на имущество физического лица, размер которого зависит от кадастровой стоимости нежилого здания, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 39 962 963,00 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 06 ноября 2020 года № КУВИ-002/2020-36605727.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком ООО «БизнесПрофиль» отчет об оценке от 11 ноября 2020 года № КС 04/11/2020 в котором рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 13 209 130,00 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 24 марта 2021 года № 38-Э/03/2021, выполненной экспертом ООО «Аргумент», рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки определена в размере 27 747 000,00 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

При определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт применил сравнительный и доходный подходы, обосновав отказ от использования затратного.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта капитального строительства сравнительным подходом, экспертом использован метод сравнительных продаж, в рамках которого подобрано 3 объекта-аналога, расположенные, как и объект оценки в г. Ессентуки в местах с сопоставимой инвестиционной привлекательностью внутри населенного пункта, в связи с чем, корректировка на местоположение объекта относительно населенного пункта и внутри него не требуется. 

На имеющиеся отличия объектов-аналогов от объекта оценки в площади экспертом применены понижающие корректировки в отношении объекта-аналога № 1 в размере 16,18%, в отношении объекта-аналога № 2 в размере 10,76% в отношении объекта-аналога № 3 в размере 12,92%. Расчет и обоснование применения которых, эксперт представил в своем заключении.

Эксперт ФИО4 отметил, что на стоимость объекта недвижимости торгово-офисного назначения, значительное влияние оказывает такое фактор как его расположение относительно красной линии. По данному элементу сравнения экспертом применена повышающая корректировка в размере 25% в отношении объекта-аналога № 3, расположенного на второй линии, в отличии от оцениваемого объекта и остальных объектов-аналогов, расположенных на красной линии. Расчет и обоснование корректировки на красную линию приведены в заключении эксперта.

Так как стоимость коммерческого объекта недвижимости зависит от этажа расположения объекта, экспертом на основании данных справочника оценщика недвижимости ФИО5, 2018 года обоснованно применены понижающие корректировки в отношении объекта-аналога № 2 в размере 7,03% и в отношении объекта-аналога № 3 в размере 8,41%. 

С учетом разницы физического износа объекта оценки от объектов-аналогов экспертом применена соответствующая повышающая корректировка в размере 22 % в отношении объекта-аналога № 1, находящегося в удовлетворительном состоянии в отличии от оцениваемого объекта и других объектов-аналогов состояние которых оценено экспертом как хорошее. Размер названной корректировки рассчитан экспертом также на основании данных справочника оценщик недвижимости ФИО5, 2018 г. 

Экспертом в рамках сравнительного подхода при определении стоимости объекта капитального строительства методом сравнительных продаж, применена скидка на торг в размере среднего значения равного 16,5 % для неактивного рынка офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости в соответствии со справочником оценщика ФИО5 2018г.

Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания в рамках сравнительного подхода рассчитана экспертом без учета прав на земельный участок под объектом оценки. Расчет и обоснование корректировок по данному элементу сравнения приведены в заключении эксперта.

Объекты-аналоги, использованные при расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в предшествующий период к дате оценки.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/ (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. Отдельная информация о характеристиках объектов-аналогов уточнялась в порядке телефонного интервьюирования и по данным публичной кадастровой карты.

В рамках доходного подхода эксперт рассчитал стоимость объекта оценки методом прямой капитализации, на основе дохода от сдачи объекта в аренду. Подробный расчет рыночной стоимости нежилого здания в рамках доходного подхода представлен в заключении эксперта.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером 26:30:030342:30 определена экспертом путем согласования результатов расчета стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках использованных экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, иной рыночной стоимости объекта оценки не представлено. 

Отчет об оценке ООО «БизнесПрофиль» от 11 ноября 2020 года № КС04/11/2020 не может быть приняты в качестве доказательства, объективно подтверждающего реальную рыночную стоимость нежилого здания на дату его государственной кадастровой оценки, поскольку его результаты опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Отличие от кадастровой стоимости объектов недвижимости величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней. 

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налога на имущество физического лица.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-Ф3 кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие становления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

Заявление административного истца ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночнойной стоимости поступило в суд 14 декабря 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, количество этажей 3 в том числе подземных 1, площадью 1257 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию 01 января 2019 года в размере 27 747 000,00 (двадцать семь миллионов семьсот сорок семь тысяч) рублей.

Заявление административного истца ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости поступило в суд 14 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда судов общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Е.А. Строчкина