К делу № года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ а. Тахтамукай 

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего судьи Одинцова В.В. 

при секретаре ФИО3

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: РФ, 

<

адрес>, комната №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, удостоверенного ФИО4, нотариусом Тахтамукайского нотариального округа Республики Адыгея и зарегистрированного в реестре нотариуса за номером 2-1890 - недействительным и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указала, что на основании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ она, ФИО2 владела на праве собственности комнатой №, общей и жилой площадью 17,6 кв.м, расположенной по адресу: РФ, РА, 

<

адрес>.

Ввиду тяжелых жизненных обстоятельств и неизлечимых болезней, она вынуждена при решении своих повседневных задач (таких как, поход в магазин за продуктами, в аптеку за лекарствами и т.п.) прибегать к помощи посторонних лиц. У нее нет супруга и детей, а также нет близких родственников, которые могли бы ее досматривать, в связи, с чем государством ей оказывается социальная помощь. Она является пенсионером по инвалидности, что подтверждается пенсионным удостоверением № от ДД.ММ.ГГГГ, а также является инвали

<

адрес>-й группы бессрочно, что подтверждается справкой сер. МСЭ-012 № от ДД.ММ.ГГГГ и не имеет физической возможности самостоятельно выходить из дома. С ответчиком она знакома уже около 10 лет и ранее между ними были приятельские отношения.

Сразу после приобретения ею ДД.ММ.ГГГГ жилой комнаты ответчик стала проявлять к ней больший интерес, чем обычно и вскоре предложила свою помощь по досмотру (полное пожизненное содержание) взамен на спорную комнату. Единственным условием ответчика было оформление достигнутых договоренностей договором купли-продажи комнаты. От безвыходности и отсутствия других перспектив она согласилась на предложение ответчика о полном пожизненном содержании взамен на переоформление прав собственности на комнату на имя ответчика договором купли-продажи.

В результате, ДД.ММ.ГГГГ ими был заключен договор купли-продажи комнаты, удостоверенный ФИО4, нотариусом Тахтамукайского нотариального округа Республики Адыгея и зарегистрированный в реестре нотариуса за номером 2-1890.

Полностью доверившись ответчику и ее обещаниям о полном пожизненном содержании, без каких-либо сомнений подписала договор купли-продажи. Поскольку договоренность была именно о пожизненном содержании взамен на передачу прав собственности на комнату, никаких денег от ответчика не требовала и не получала и договор подписала, без каких-либо сомнений и колебаний рассчитывая взамен получить от ответчика обещанное полное пожизненное содержание и организацию похорон. В связи, с чем также не потребовала свой экземпляр договора купли-продажи комнаты. И на сегодняшний день она не располагает собственным оригинальным экземпляром указанного договора.

После регистрации договора купли-продажи ответчик около 3 месяцев навещала и как-то проявляла внимание. Приблизительно с апреля 2015 г. ответчица перестала к ней приходить и прекратила всякое общение. Истица 

продолжала проживать в комнате, нести бремя ее содержания и оплачивать все коммунальные платежи, что считала вполне естественным.

В июле 2017 г. когда она в очередной раз оплачивала коммунальные платежи, ей сообщили, что все лицевые счета по комнате переоформлены на нового собственника - ответчика. В дальнейшем, при разговоре с ответчиком, ей был предъявлено требование - освободить занимаемую комнату, в связи с ее продажей ответчиком.

Таким образом, на сегодняшний день все договоренности со стороны ответчика нарушены, истица фактически осталась без имущества и без обещанного ответчиком пожизненного содержания. Иного недвижимого имущества у нее не было, и нет. Денежных накоплений для разрешения жилищного вопроса у нее также не имеется. Выполнять свои обязательства по полному пожизненному содержанию ответчик отказывается, равно, как и отказывается в добровольном порядке вернуть комнату. Такие негативные последствия являются для истицы неожиданными и существенно ухудшают ее положение.

Ответчик после заключения договора купли-продажи комнаты сразу подала документы в учреждение юстиции на регистрацию перехода права собственности и после регистрации стала полноправным собственником комнаты и является таковым по настоящее время, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако лицевые счета в управляющей компании и ресурсоснабжающих организациях ответчик переоформила только в июле 2017 г., спустя два года и девять месяцев с момента заключения договора купли-продажи. Таким образом, все время, с момента заключения договора купли-продажи и практически по настоящее время истица проживала в комнате, несла бремя ее содержания и оплачивала все коммунальные услуги самостоятельно и за свой счет, что подтверждается соответствующими квитанциями. Ответчик никакого участия в содержании жилья (комнаты) и оплате коммунальных услуг не принимал. Ответчику лишь формально, по условиям договора купли-продажи, была передана комната. Фактически ответчик недвижимое имущество не принял и во владение не вступал, ни документы ни ключи от комнаты ответчику не передавались.

Она (истица) проживает и зарегистрирована (прописана) в указанной комнате с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время, в комнате находятся только ее личные вещи, мебель и иное имущество. Никакого имущества ответчика в комнате нет, и никогда не было. С момента подписания договора купли-продажи и до июля 2017 г. от ответчика не поступало никаких требований об освобождении комнаты. Условий об освобождении комнаты и снятия с регистрационного учета продавца в договоре купли-продажи комнаты не содержится.

Все указанные обстоятельства подтверждают, тот факт, что сделка по купли-продажи комнаты между истицей и ответчиком совершена для прикрытия другой сделки - договора пожизненной ренты.

Ответчик, воспользовавшись ее доверием, бесплатно завладела недвижимым имуществом и не собиралась исполнять данные обещания о пожизненном содержании и организации похорон.

Таким образом, в данном случае имеет место несовпадение сделанного волеизъявления сторон с действительной волей сторон, которая была направлена на установление сторонами сделки иных гражданско-правовых отношений по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон. При заключении договора купли-продажи комнаты стороны фактически имели в виду договор пожизненной ренты. Считает, что своими действиями, ответчик нарушил ее права и законные интересы.

Истица ФИО2 и представитель истца ФИО5 в судебном заседании поддержали иск, просили удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в возражении на исковое заявление.

Суд, выслушав стороны, допросив свидетелей ФИО6, ФИО7, Мыс Ф.К., ФИО8, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пункт 1 статьи 421 ГК РФ предусматривает, что граждане свободны в заключении договора. 

В соответствии с требованиями ст.ст. 549, 550, 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Заключение сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи комнаты №, общей и жилой площадью 17,6 кв.м., расположенной по адресу: РФ, РА, 

<

адрес>, его государственная регистрация в соответствии с требованиями ч.2 ст. 558 ГК РФ, и наличие у ответчика зарегистрированного права собственности на указанную комнату подтверждается договором купли-продажи и свидетельством о государственной регистрации права.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Из буквального толкования оговора купли-продажи спорной комнаты, заключенного сторонами следует, что ее стоимость в сумме 600 000 руб. покупатель уплатил продавцу до подписания настоящего договора. 

Обязательства сторон договора по оплате, передаче имущества и исполнение этих двух обязательств четко и однозначно прописаны в договоре купли-продажи, сомнений в двусмысленности не вызывают, то есть исполнение ответчиком полностью обязательства покупателя по уплате денежных средств за комнату определено самим договором.

Таким образом, условие договора об оплате денежных средств до подписания договора свидетельствует о произведенном по договору расчете, как совершившемся факте, который стороны удостоверили своими подписями в договоре. Доказательств обратного, сторона истца суду не представила.

Судом установлено, что истцом собственноручно были подписаны заявления в Управлении Федеральной службы государственной регистрации по РА о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности на спорную комнату к ответчику.

При этом истица, полагая, что в нарушение условий договора с ней не произведена оплата по договору, а также с ней заключен не договор купли-продажи, а договор ренты, вправе была написать в Управление Федеральной службы государственной регистрации по РА заявление о приостановлении регистрации договора купли-продажи (п. 3 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ № ФЗ), и требовать от продавца исполнения фактически заключенной по ее мнению сделки. Однако, доказательств, подтверждающих какие-либо притязания на спорное имущество ввиду неполучения денег по сделке, а также в связи с заключением иной сделки, в судебном заседании не установлено.

Более того, зная о том, что ответчица с 2015 года не исполняет своих обязательств по якобы заключенному договору ренты, истица каких-либо требований о надлежащем исполнении договора ответчице не предъявляла, с требованием о расторжении договора к ответчице либо в судебные органы не обращалась, что также свидетельствует о том, что истице был известно и фактически заключенном договоре купли-продажи жилого помещении.

Кроме того, оплата ответчиком приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества произведена до его подписания, как это отражено в договоре, в осуществление государственной регистрации договора и перехода права собственности; получение ответчиком от продавца документов; несение покупателем бремени по его содержанию свидетельствуют о выполнении ответчиком (покупателем) всех необходимых действий для исполнения договора.

Также, спорный договор удостоверен нотариусом ФИО4 При подписании, указанного договора истец подтвердила в присутствии нотариуса, что у неё отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить сделку на крайне не выгодных для неё условиях, что подтверждается п.12 договора. Так же, в присутствии нотариуса ФИО2 подтвердила, что получила от ответчика в счёт оплаты квартиры денежные средства в размере 600000 рублей, о чем указано в договоре купли-продажи.

Также не соответствуют действительности доводы истца, что она якобы не потребовала свой экземпляр договора, так как условиями самого договора, а именно п. 16 было предусмотрено составление его в двух экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса, другой выдан ответчику.

Довод истца о том, что сторонами договора не совершались сбор и передача документов, ключей и другие действия по принятию имущества, не может быть принят судом во внимание, так как действующее законодательство не содержит норм обязывающих покупателя по совершению подобных действий и подобные действия собственник может совершать либо не совершать исключительно по своему усмотрению. 

Кроме тоге, пунктом 15 договора предусмотрено, что данный договор является документом, подтверждающим передачу комнаты покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов.

Суд относится критически к показаниям свидетелей ФИО6, ФИО7, Мыс Ф.К., так как данные показания основываются исключительно на сведениях, предоставленных самой истицей, очевидцами каких-либо событий, подтверждающих доводы истицы, свидетели не являлись. Кроме того, как самой ответчицей, так и допрошенным свидетелем ФИО8 не отрицается, что ответчицы оказывала посильную помощь истице.

Согласно ст. 11 Гражданского кодекса РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты гражданских прав является признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Учитывая изложенное, доводы стороны истца о том, что ФИО2 и ФИО1 были знакомы задолго до заключения сделки и ответчица обманным путем ввела истца в заблуждение, заключив с ней договор купли-продажи вместо, как утверждает истец, договора ренты, опровергаются объяснениями сторон и приобщенными в материалы дела доказательствами.

Таким образом, с учетом изложенных обстоятельств, приведенных положений закона и ввиду доказательств обратного доводам истца, суд считает, что сделка купли-продажи комнаты не содержит признаков ничтожности, заключена в полном соответствии с волеизъявлением сторон в момент её заключения и действующим законодательством.

С учетом изложенного, суд считает законным в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: РФ, 

<

адрес>, комната №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 недействительным, и применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд в течение месяца со дня принятия решения. 

Судья Тахтамукайского 

районного суда РА В.В. Одинцов