№2-3199/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 июня 2021 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе

Председательствующего судьи Кузьминой А.В. 

При ведении протокола помощником судьи Фоминой М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АО «Желдорипотека» о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений с рассрочкой платежа, прекращении зарегистрированного права собственности на нежилые помещения, признании за АО «Желдорипотека» права собственности на нежилые помещения, обязании применить условия п.5.5. договора купли-продажи от 12.09.2017г., взыскании уплаченных по договору денежных средств, встречному исковому заявлению АО «Желдорипотека» к ФИО1 о взыскании денежных средств, неустойки, возмещении судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, уточнив заявленные требования, обратилась в суд с иском к ответчику о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений с рассрочкой платежа № от 12.09.2017г., прекращении зарегистрированного права собственности ФИО1 на нежилые помещения бокс №287 и бокс№288, расположенные в подвальном этаже дома по адресу: Московская область Одинцовский район пос. Горки-10 д.23, признании за АО «Желдорипотека» права собственности с ограничением права(ипотека) на нежилые помещения бокс № и бокс №, обязании АО «Желдорипотека» при расторжении договора купли-продажи нежилых помещений применить условие п. 5.5 договора купли-продажи № от 12.09.2017г., взыскании уплаченных по договору денежных средств.

В обоснование иска указано, что 12.09.2017г. между сторонами был заключен договор купли-продажи нежилых помещений с рассрочкой платежа №Р в отношении 2-х нежилых помещений, находящихся в подвальном этаже д.№ по адресу: АДРЕС. Бокс № с К№ площадью 19,5 кв.м. и Бокс № с К№ площадью 20,3 кв.м. Цена договора составляет 2 350 000,00 руб. (Бокс № стоимостью 1 150 000,00 руб., бокс № стоимостью 1 200 000,00 руб.) Согласно п. 2.2.1 договора, покупатель первоначально уплачивает 400 000,00 руб., что было исполнено по платежному поручению № от 21.09.2017г., а оставшуюся сумму выплачивает частями сроком до 30.08.2022г. Также, в последующем истицей было уплачено 97 500,00 руб. по платежному поручению № и 97 500,00 руб. по платежному поручению №. Государственная регистрация права собственности была произведена 04.10.2017г., тем же числом была произведена регистрация ограничения прав и обременений объекта недвижимости в виде ипотеки. При заключении договора, одним из существенных требований истца, было обеспечение гарантий ответчиком, что в случае невозможности исполнения истцом обязательств в части оплаты, договор будет расторгнут. Расторгая договор по требованию истца, в связи с невозможностью внести платеж, ответчик применит условия п. 5.5 договора и вернет истцу денежные средства, уплаченные по договору за вычетом 2% от полной стоимости договора. В 2018г. в связи со сложным материальным положением, истец прекратила вносить оплату по договору, чем нарушила условия договора. Истец, 29.01.2019г. направила в адрес АО «Желдорипотека» требование о расторжении договора с применением условий п. 5.5 договора, однако ответ получен не был, требование не удовлетворено. На повторное обращение от 04.06.2020г. с теми же требованиями был получен ответ с указанием на то, что основания для расторжения договора отсутствуют. В настоящее время, в связи с неисполнением обязательств по оплате, в соответствии с ч.5 ст.488 ГК РФ, нежилые помещения признаются в залоге у продавца. В порядке досудебного урегулирования спора, в связи с неисполнением требований, содержащихся в обращениях, истица, 03.09.2020г. направила в адрес ответчика досудебную претензию с требованием расторгнуть договор купли-продажи, вернуть уплаченные денежные средства за вычетом неустойки. Ответ на претензию получен не был, что послужило основанием для обращения в суд. 

Представитель АО «Желдорипотека» обратился в суд с встречным иском о взыскании с ФИО1 задолженности по договору купли-продажи нежилых помещений с рассрочкой платежа № от 12.09.2017г. за период с 01.06.2018г. по 30.05.2021г. в размере 1170000,00 руб., неустойки за период с 01.06.2018г. по 30.06.2018г. в размере 2025,00 руб., в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 14065,00 руб.

В обоснование требований указано, что по условиям заключенного между сторонами договора купли-продажи № от 12.09.2017г. (п. 1.1) продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает нежилые помещения (бокс №, бокс №) находящиеся в подвальном этаже д. № по адресу: АДРЕС. Стоимость бокса № определена в размере 1150000,00 руб., стоимость бокса № – 1200000,00 руб. расчеты производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на счет продавца. Сумма в размере 400 000,00 руб. уплачивается в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора, оставшаяся сумма в размере 1950000,00 руб. уплачивается до 30.08.2022г. в соответствии с графиком платежей. Ответчик всего произвел 3 платежа: 21.09.2017г. на сумму 400000,00 руб., 29.11.2017г. на сумму 97500,00 руб. и 27.02.2019г. на сумму 97500,00 руб. В период с 30.05.2018г. по 30.05.2021г. должны были быть произведены 12 очередных платежей на сумму 1170000,00 руб., однако до настоящего времени платежи не поступили. По состоянию на 20.05.2021г. задолженность составляет 1 170 000,00 руб. В соответствии с п. 4.3 договора при нарушении покупателем сроков внесения денежных средств, покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Таким образом, в связи с неисполнением обязательств по внесению платежей, за период с 01.06.2018г. по 30.06.2018г. была начислена неустойка (пени) в размере 2905,00 руб. Образовавшаяся задолженность послужила основанием для обращения в суд.

Истец ФИО1, извещенная о времени и месте надлежащим образом, в судебное заседание явилась, на удовлетворении требований настаивала.

Представитель истца по доверенности в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить с учетом уточнений. Ссылался на то, что при заключении договора, истица, ввиду юридической неграмотности, была введена в заблуждение. В связи с нестабильностью дохода истицей был заключен договор на том условии, что в случае невозможности производить платежи по договору, указанный договор будет расторгнут с возвратом уплаченных денежных средств за вычетом неустойки в размере 2%. В удовлетворении встречного иска просил отказать в полном объеме по доводам, изложенным в письменных возражениях на встречный иск.

Представитель ответчика АО «Желдорипотека», извещенный о времени и месте надлежащим образом, в судебное заседание явился, в удовлетворении основного иска просил отказать в полном объеме. Указал, что п. 5 договора купли-продажи, на который ссылается сторона истца, предусмотрено право продавца, а не покупателя, на расторжение договора. Продавец вправе, а не обязан расторгнуть договор. На встречных исковых требованиях настаивал, в связи с образовавшейся задолженностью по уплате денежных средств, что ФИО1 не оспорено.

Третье лицо – представитель Управления Росреестра по Московской области, извещенные о времени и месте надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направили.

Суд в силу ст.ст.12, 167 ГПК РФ, с учетом мнения явившихся лиц, представителей, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, проверив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению, а встречный иск подлежит удовлетворению - по следующим основаниям.

Проанализировав условия договора, а также нормы Гражданского кодекса РФ, регламентирующего договор купли-продажи, суд приходит к выводу, что между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа.

Так, согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В ст. 486 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Из содержания ст. ст. 488, 489 Гражданского кодекса РФ следует, что договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара в кредит (через определенное время после его передачи покупателю), а при продаже товара в кредит может быть предусмотрена рассрочка платежа.

Принимая во внимание содержание договора купли-продажи (л.д.13-16), суд приходит к выводу о том, что данный договор по своей правовой природе является договором купли-продажи товара в кредит, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.

Как установлено в судебном заседании, ФИО1 нарушены условия договора купли-продажи, а именно: несмотря на совершение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к ФИО1, до настоящего времени не произведена в полном объеме оплата по договору, имеется задолженность, что свидетельствует о возможности его расторжения на основании ст. 450 ГК РФ и в силу достигнуктых между сторонами условий договора от 12.09.2017г.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в тех случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой сторон такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В силу положений ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Заключая договор купли-продажи, АО «Желдорипотека» было вправе рассчитывать на получение денежной суммы от проданных нежилых помещений, неполучение которых является убытками, причиненными ФИО1

При этом, из пояснений ответчика следует, что допущенные нарушения не являются существенными.

В своем ответе с исх.№ 150/679 АО «Желдорипотека» ссылкой на п. 5.3 договора купли-продажи, которым установлено, что расторжение договора допускается при наличии оснований, предусмотренных законом или договором, по соглашению сторон, указали, что основания для расторжения договора отсутствуют. Вместе с тем, с учетом обстоятельств, было предложено увеличить срок платежей по договору на 1 год. При этом требование ответчика о расторжении договора является правом, а не обязанностью ответчика

Ответные действия по урегулированию спора ФИО1 приняты не были.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Поэтому суд, с учетом изложенного, полагает необходимым, требования истца о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченной за товар денежной суммы за вычетом неустойки не подлежащими удовлетворению.

Разрешая встречные исковые требования, суд пришел к выводу, что они полежат удовлетворению по следующим основания.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ, ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей», продавец обязан передать покупателю (потребителю) товар, качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Претензий относительно качества переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества от ФИО1 получено не было.

Право собственности было зарегистрировано согласно действующего законодательства.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу части первой статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Каких-либо доказательств, подтверждающих выплату задолженности по договору купли-продажи ФИО1 в судебное заседание не представила. При этом факт неоплаты истцом не оспаривается.

С учетом установленных фактических обстоятельств по делу, и принимая во внимание, приведенные выше нормы права, суд приходит к выводу, что между сторонами состоялся договор купли-продажи квартиры на согласованных сторонами условиях, ФИО1 взятые на себя обязательства в полном объеме не исполнила до настоящего времени, поэтому суд находит заявленные требования о взыскании задолженности по договору купли-продажи за период с 01.06.2018г. по 30.05.2021г. в сумме 1 170 000,00 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Также заявлено требование о взыскании с ФИО1 неустойки за период с 01.06.2018г. по 30.06.2018г. в сумме 2925,00 руб. 

Принимая во внимание, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, поручительством…, другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч.1 ст.330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку расчет пени (л.д.89-91) был произведен на основании ст.395 ГК РФ, а размер подлежащей уплате пени может быть уменьшен судом, но не менее чем до суммы, определенной исходя из указанной выше ставки Банка России, в связи с чем у суда не имеется законных оснований для снижении пени.

С ФИО1 в пользу АО «Желдорипотека» надлежит взыскать неустойку (пени) за период с 01.06.2018г. по 30.06.2018г. в сумме 2925,00 руб.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

С ФИО1 в пользу АО «Желдорипотека» надлежит взыскать в счет понесенных расходов на уплату госпошлины 14065,00 руб.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к АО «Желдорипотека» о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений с рассрочкой платежа № от 12 сентября 2017 года, прекращении зарегистрированного права собственности ФИО1 на нежилые помещения бокс № и бокс № расположенные в подвальном этаже дома по адресу: АДРЕС признании за АО «Желдорипотека» права собственности с ограничением права(ипотека) на нежилые помещения, - бокс № и бокс №, расположенные в подвальном этаже дома по адресу: АДРЕС обязании АО «Желдорипотека» при расторжении договора купли- продажи нежилых помещений применить условия п.5.5. договора купли-продажи №№ от 12 сентября 2017г., взыскании уплаченных по договору денежных средств, - оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования АО «Желдорипотека» - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Жеддорипотека» задолженность по договору купли-продажи нежилых помещений с рассрочкой платежа №№ от 12 сентября 2017 года за период с 01.06.2018г. по 30.05.2021г. в размере 1 170 000руб., неустойку за период с 01.06.2018г. по 30.06.2018г. в размере 2 925руб., в счет возмещения расходов по оплате госпошлины 14 065руб., а всего взыскать 1 186 990 (один миллион сто восемьдесят шесть тысяч девятьсот девяносто) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 17 июня 2021 года