Дело № 2-218/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 сентября 2018 г. р.п. Знаменка, Тамбовская область 

Знаменский районный суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Нишуковой Е.Ю.,

с участием адвоката Барсуковой Е.А., 

при секретарях: Евсикове А.А., Евсиковой Н.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО4 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю - главе КФХ ФИО5, в котором представитель истца указал, что на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2 (за которую по доверенности действовала ФИО1), индивидуальный предприниматель - глава КФХ ФИО3 пользуется земельным участком с кадастровым номером № с нарушением режима разрешенного использования. Согласно кадастровой выписке от ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования данного участка – для ведения личного подсобного хозяйства. Ранее арендодатель ФИО2 предъявляла арендатору ФИО3 требование о прекращении арендных отношений ввиду ненадлежащего использования её земли (заявление и уведомление о вручении от ДД.ММ.ГГГГ). Однако арендатор на данные требования не отвечала, продолжая использовать участок в своей предпринимательской деятельности, посеяв на нём подсолнечник. 

На основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанный участок перешло к ФИО1, которая в соответствии с пунктом 4.1.2 договора также направила ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ требование о прекращении договора аренды ввиду нарушения разрешенного режима использования. При этом, имеющийся в договоре аренды пункт 5.1 (о продолжении его действия при изменении собственника) она считает в данном случае неприменимым, поскольку ФИО1 принадлежит весь земельный участок с кадастровым номером №, а не земельная доля, о которой идёт речь в пункте 5.1. 

Первоначально просил суд признать использование земельного участка ФИО1 с КН № по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ненадлежащим, с нарушением вида разрешенного использования; прекратить указанный договор аренды; обязать филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области снять обременение земельного участка в виде аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ; обязать ИП главу КФХ ФИО3 возвратить ФИО1 её земельный участок путём подписания соответствующего акта передачи. 

В процессе рассмотрения дела, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 уточнила свои исковые требования, дополнив также их основание, и ответчика ФИО3 указав как физическое лицо (л.д. 91-95). 

В обоснование указала, что из содержания заключенного между ФИО6 и ФИО3 договора аренды земельного участка следует, что сторонами были оговорены характеристики предмета договора в части кадастрового номера, общей площади, категории земель и адреса места расположения участка, но не было указано существенное для подобных видов договоров условие о виде разрешенного использования земельного участка. В ДД.ММ.ГГГГ для собственника данного участка - ФИО2 подобный вопрос был неактуален, так как она была заинтересована лишь в получении от ФИО3 арендной платы и не собиралась использовать участок по назначению. До ДД.ММ.ГГГГ, то есть до заключения с ФИО1 договора дарения арендуемого земельного участка, ФИО2 своевременно получала от ФИО3 арендную плату, а ответчица не допускала существенных нарушений договора аренды. У сторон не имелось в этой части никаких разногласий, так же как не имелось разногласий по характеру и способу использования арендуемого земельного участка. 

После приобретения ФИО1 данного участка в собственность для неё стали актуальными несколько вопросов, один из которых - способ использования ФИО3 спорного участка, то есть его использование в соответствии с видом разрешенного использования. С ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 использует участок для сельскохозяйственного производства (посева, уборки урожая и его реализации в целях извлечения прибыли). Тогда как в соответствии со сведениями ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м - «для ведения личного подсобного хозяйства». В соответствии с пунктом 4 подпункта 4.1.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка в нарушение режима разрешённого использования. И это условие договора согласуется с положением ст. 619 ГК РФ о праве арендодателя требовать досрочного расторжения судом договора аренды, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества. Со времени заключения договора аренды в ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени ответчица использует арендуемый земельный участок не в соответствии с его назначением, то есть не в соответствии с видом его разрешенного использования. 

Кроме того, со времени приобретения ФИО1 в собственность спорного земельного участка существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды в ДД.ММ.ГГГГ году, а именно: арендуемый ФИО3 земельный участок является смежным с другим участком ФИО1 - с кадастровым номером №. И в настоящее время у неё возникла необходимость использовать данные участки вместе с членами её семьи в целях посева и уборки сельхозпродукции, обеспечения кормом скота, то есть для ведения личного подсобного хозяйства. В настоящее время её подсобное хозяйство (поголовье крупного рогатого скота и птицы) увеличивается, и с каждым годом продолжает увеличиваться.

Считает, что на день заключения ДД.ММ.ГГГГ договора аренды стороны этого договора не могли предвидеть факт перехода в её собственность спорного земельного участка в 2017 году. Также она не могла предвидеть, что через 7 лет её сестра ФИО2 подарит ей переданный в аренду земельный участок, который будет необходим ей и её семье для ведения личного подсобного хозяйства. 

Кроме того, не будучи собственником спорного земельного участка в 2010 г., действуя при заключении договора аренды по доверенности в интересах ФИО2, она не предполагала, что, став собственником участка, у неё возникнет необходимость в заключении договора обещания дарения. ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ФИО9 (со своим сыном) договор обещания дарения вышеназванного земельного участка под условием снятия с него обременения в виде аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ По данному договору у неё имеется обязанность по передаче в дар спорного земельного участка. Одаряемое лицо приходится ей сыном (членом её семьи), и для их семьи имеется крайняя необходимость в использовании арендуемого ответчицей земельного участка для ведения (расширения) личного подсобного хозяйства. Полагает, что своим отказом расторгнуть договор аренды ответчик ФИО3 грубо нарушает её права собственника, предусмотренные ст. 209 и п. 3 ст. 261 ГК РФ.

Ссылаясь на ст. 11, 309, 310, 450, п. 1 ст. 451, 619 Гражданского кодекса РФ, ст. 46 Земельного кодекса РФ, просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2, за которую действовала по доверенности ФИО1, и индивидуальным предпринимателем - главой КФХ ФИО3

После принятия к производству уточнённого искового заявления, по ходатайству представителя истца определением суда от 30 августа 2018 г. филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области был исключён из числа лиц, участвующих в деле. 

Определением судьи от 12 июля 2018 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (Управление Росреестра по Тамбовской области). 

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в иске. На вопросы суда ответила, что при заключении от имени ФИО2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ она его читала. Она знала, что ФИО3 занимается сельским хозяйством, предпринимательской деятельностью, и что на спорном земельном участке она сеет зерновые культуры. Сама она не планировала пользоваться участком и вести на нем подсобное хозяйство. Потом она решила подарить ей этот земельный участок, и сейчас она (Гараст) хочет обрабатывать свой земельный участок сама, поэтому желает расторгнуть договор аренды. В течение восьми лет они получали арендную плату зерном. Сейчас она хочет подарить спорный участок сыну (так как она уже немолода), чтобы потом (когда она уже не сможет) он один вёл хозяйство, разводил скотину и выращивал птицу. У неё есть ещё один участок, которым она будет пользоваться. А этот участок она желает подарить сыну, но без аренды. Если аренда не снимется, то она сама будет на нем работать. Заключая с ФИО2 договор дарения, она знала, что участок находится в аренде у ФИО7 до 2025 года. Считает, что с её стороны нет злоупотребления правом, поскольку она – собственник. 

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 поддержал исковые требовании своей доверительницы, пояснив, что ФИО2 на момент заключения договора всё устраивало. Но поскольку сейчас земельный участок находится в собственности ФИО1, то ситуация изменилась, и сейчас она желает использовать его для собственных нужд - выращивать зерновые культуры. В свое время ФИО2 была введена в заблуждение главой КФХ ФИО3 по поводу использования данного земельного участка. Считает, что данный договор должен быть прекращен, поскольку он противоречит условиям, которые в нём изложены, и ст. 451, 619 ГК РФ, на которую они ссылаются в иске. Полагает, что есть существенное обстоятельство для прекращения договора - это то, что истец, став собственником земельного участка, сама определяет свои позиции по осуществлению своих прав: по владению, пользованию и распоряжению участком по своему усмотрению. Спорный земельный участок был выделен для ведения личного подсобного хозяйства. Однако в настоящее время он используется ответчиком не по назначению, в предпринимательской деятельности по выращиванию сельскохозяйственных культур.

На вопросы суда ответил, что, когда ФИО2 сдавала в аренду спорный земельный участок, она знала, что вид разрешенного использования спорного земельного участка - ведение личного подсобного хозяйства. Считает, что к спорным правоотношениям п. 5.1 договора аренды неприменим, поскольку в нём говорится о земельной доле, а не об участке, который был передан в аренду. 

В судебном заседании представитель истца по ордеру Барсукова Е.А. поддержала уточнённые исковые требования ФИО1, пояснив, что стороны, заключая договор аренды и включая в него пункт 5.1, имели в виду то, что при переходе права собственности на арендуемый земельный участок не будет одновременного расторжения договора аренды. Если суд откажет в удовлетворении иска на том основании, что в договоре аренды есть этот пункт, то, прежде всего, будет нарушено право собственности нового собственника. ФИО1 говорит о том, что она стала собственником участка, и в соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ у неё возникли существенные обстоятельства для расторжения договора аренды: расширяется хозяйство, и есть два сына, которые способны ей помогать содержать подсобное хозяйство. Поэтому был заключен договор обещания дарения. Будучи собственником земельного участка, ФИО1 лишена возможности пользоваться им. Хотя такое право законодателем ей предоставлено, и оно первоочередное. Третье основание, по которому ФИО1 желает расторгнуть договор, это использование участка не по целевому назначению. Вид целевого использования четко прописан в выписке из ЕГРН. Возможно, прежний собственник и знал, как ее участок используется, и ее устраивали условия договора. Но когда ФИО1 стала собственником земельного участка – у неё возникла необходимость самой пользоваться этим участком. Когда она получила выписку из ЕГРН, то увидела, что вид разрешенного использования участка - для ведения личного подсобного хозяйства. После чего обратилась в суд. 

Отвечая на вопросы суда, пояснила, что поскольку сын и мать живут вместе, в одном доме, то после дарения сыну этого участка они планируют вместе им пользоваться - для ведения личного подсобного хозяйства. Для ФИО2 не было никаких существенных обстоятельств, из-за которых договор аренды подлежал бы расторжению; её все устраивало. Но сейчас интересы нового собственника не должны нарушаться. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца ФИО9 в судебном заседании поддержал позицию истца и её представителей, дополнительно пояснив, что желает получить в дар спорный земельный участок и вместе с матерью заниматься на участке личным, подсобным хозяйством.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО8 исковые требования не признала, пояснив, что заключенный ИП главой КФХ ФИО3 договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, который был подписан ФИО1, в течение продолжительного периода времени не был оспорен. Земельный участок был передан для сельскохозяйственного использования. В договоре не указывается вид его использования, но указывается цель передачи земельного участка. В акте приема-передачи земельного участка также указано, с какой целью был передан земельный участок - для сельскохозяйственного производства. Вид разрешенного использования для данного земельного участка был установлен ещё в 2007 году, до введения в действие классификатора видов разрешения использования земельных участков, приведенных в приказе Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. Целевое назначение земельного участка определяет категория земель, а спорный земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования не влияет на ненадлежащее использование данного земельного участка. В письме Минэкономразвития от 20.02.2017 г. указано, что разрешенное использование земельного участка относится к числу дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества. В данном случае ИП глава КФХ ФИО3 использует спорный земельный участок в связи с его целевым назначением - для сельскохозяйственного производства и получения с/х культур. Со стороны ответчика отсутствуют факты совершения административных правонарушений, предусмотренных ст. 8.8 КоАП РФ (за использование земельного участка не по целевому назначению, в соответствии с его принадлежностью категории земель или видом разрешенного использования). 

То обстоятельство, что истцу необходим данный участок для ведения личного подсобного хозяйства, не является причиной для расторжения договора аренды земельного участка. Договор аренды прошел государственную регистрацию в Росреестре. Арендатор на протяжении всего периода аренды выполняет свои обязательства в соответствии с условиями договора. Арендная плата выплачивалась своевременно. Истец подтверждала, что существенного нарушения условий договора арендатором не допускалось. В материалах дела отсутствуют сведения - как об ухудшении состояния земельного участка, так и о наличии каких-либо объективных причин, препятствующих истцу надлежащим образом исполнять свои обязательства по договору. То есть не вмешиваться в сельскохозяйственную деятельность.

Ссылку истца на изменившиеся обстоятельства считает несостоятельной, поскольку обстоятельство, которое изменилось, должно существовать на момент заключения договора, являться той основой, на которой стороны создали договорные отношения. Под такими обстоятельствами судебная практика рассматривает и предлагает понимать находящиеся вне контроля сторон экономические, правовые и иные факторы, существовавшие в стране, других регионах на момент заключения договора. Но не личную заинтересованность какой-либо стороны. В отличие от невозможности исполнения, которое также является основанием для прекращения договорных обязательств, существенное изменение не лишает сторону возможности данное обязательство исполнить. То есть возможность его исполнения во всех случаях должна присутствовать изначально. По требованию заинтересованной стороны судом может быть расторгнут или изменен договор при наличии одновременно четырех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ. Изменение личных обстоятельств истца не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка. При рассмотрении данного спора следует исходить из необходимости сохранения баланса интересов сторон. А в данном случае, расторжение договора аренды повлечёт соблюдение интереса только одной из сторон. Полагает, что со стороны истца имеет место злоупотреблением правом. 

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО10 исковые требования также не признал, поддержав позицию ФИО8 Пояснил, что они разработали эту землю, хотя до этого там были настоящие залежи (более 10 лет ничего не делалось), а теперь ФИО1 хочет её забрать. Так будет незаконно. 

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по Тамбовской области не явился, о времени и месте рассмотрения дела Управление извещено надлежащим образом, о причинах неявки не сообщило. В связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ суд пришёл к выводу о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела в качестве доказательств, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (ранее – ФИО4) являлась собственником земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м; категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства; расположенного по адресу: 

<

адрес>, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес> подтверждается копией свидетельства на право собственности на землю № № (л.д. 33-34); копией свидетельства о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (ныне погашенного - л.д. 32). 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, действовавшей по доверенности от ФИО2 (арендодателя), и ИП - главой КФХ ФИО3 (арендатором) на срок 15 лет был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № по вышеуказанному адресу, который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тамбовской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-23). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (даритель) заключила с ФИО1 (одаряемой) договор дарения вышеназванного земельного участка, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Тамбовской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 121-122). После чего стала собственником земельного участка. Что подтверждается выписками из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10-15, 75-80) и ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 107-110). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила ИП ФИО3 требование о досрочном расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и возврате земельного участка со ссылкой на то, что в нарушение разрешенного режима использования в предпринимательской деятельности крестьянского фермерского хозяйства ФИО3 используется её (ФИО1) земельный участок с кадастровым номером №, предназначенный для ведения её личного подсобного хозяйства. В связи с чем на основании ст. 619 ГК РФ и в соответствии п. 4.1.2 договора аренды на от ДД.ММ.ГГГГ договор должен быть расторгнут по требованию арендодателя. Учитывая, что арендуемый земельный участок, перешедший ей в собственность по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ, не является земельной долей в праве общей долевой собственности в составе земель КФХ ФИО3, то условие п. 5.1 договора аренды о продолжении его действия недействительно (л.д. 17-18).

Получение ФИО3 данного требования подтвердил в судебном заседании её представитель по доверенности ФИО10

В связи с отказом ФИО3 исполнить данное требование, который выразился в отсутствии какого-либо ответа, ФИО1 обратилась с вышеназванным иском в суд.

Согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается, в том числе на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности свободы договора и необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав. 

Согласно пункту 1 той же статьи граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 421 ГК РФ). 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ). 

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (пункт 1 статьи 607 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).

В разделе 1 («Предмет») договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 (арендодателя) и ИП - главой КФХ ФИО3 (арендатором), указано: «Арендодатель» по акту приема-передачи (Приложение №) передаёт, а «Арендатор» принимает земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности, с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, в том числе пашни 

<

данные изъяты> кв.м и кормовых угодий 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения для использования в целях сельскохозяйственного производства. Передаваемый в аренду земельный участок расположен: 

<

адрес>».

Во втором разделе договора («Условия договора») указано, что «действие договора аренды прекращается по истечении срока аренды (п. 2.2 договора); арендная плата за арендованный земельный участок составляет: 1.8 тонны фуражного зерна из расчёта стоимости фуражного ячменя; по договорённости сторон «Арендодатель» может получить арендную плату в денежной форме, в виде других видов продукции, производимой «Арендатором»; перевод арендной платы из натурального выражения в денежное осуществляется по средним ценам реализации фуражного зерна, сложившимся в КФХ; в случае продажи зерна через элеватор, из цены реализации вычитаются все расходы, связанные с доработкой, транспортировкой зерна и услуги элеватора (п. 2.3 договора); выплата арендной платы производится один раз в год, после уборки урожая, не позднее первого декабря текущего финансового года (п. 2.4 договора).

Таким образом, из предмета и условий вышеназванного договора следует, что ФИО2, осуществляя через своего представителя по доверенности ФИО1 правомочия собственника в отношении спорного земельного участка, выразила волю на его передачу в аренду индивидуальному предпринимателю - главе КФХ ФИО3 для осуществления последней сельскохозяйственной деятельности по выращиванию сельскохозяйственных культур, с намерением получать от ФИО3 арендную плату в форме тех же сельскохозяйственных культур (в том числе), которые будут выращены на арендуемом участке. 

Из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, являющегося неотъемлемой частью договора аренды, также следует, что земельный участок передан индивидуальному предпринимателю, главе КФХ ФИО3 – для использования в целях сельскохозяйственного производства (л.д. 22).

То есть, несмотря на вид разрешённого использования спорного земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства (который с момента первичной регистрации права собственности - ДД.ММ.ГГГГ, по настоящее время никогда не изменялся), стороны договора аренды согласовали цель его использования и назначение. Что не противоречит категории данного участка - «земли сельскохозяйственного назначения», указанной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, ранее выдававшемся ФИО2 (л.д. 32), а также в выписках из ЕГРН (л.д. 10-15, 75-80, 107-110). 

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов правообладатель выбирает самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Следовательно, согласие ФИО2 на использование спорного земельного участка ИП ФИО3 в её крестьянско-фермерском хозяйстве для выращивания сельскохозяйственных культур не противоречит требованиям земельного законодательства РФ.

В уточнённом исковом заявлении ФИО1 также указала, что ФИО2 была заинтересована лишь в получении арендной платы от ФИО3 и не собиралась использовать свой участок для ведения личного подсобного хозяйства; с момента заключения договора аренды и до заключения с ней (ФИО1), договора дарения земельного участка ФИО2 получала от ФИО3 арендную плату, и никаких разногласий в данной части, а также в части характера и способа использования арендуемого земельного участка, между ними не было. 

Доказательств того, что с момента регистрации договора в Управлении Росреестра по Тамбовской области по настоящее время ИП - глава КФХ ФИО3 пользовалась арендуемым земельным участком с нарушением условий договора аренды, суду представлено не было. 

Таким образом, учитывая цель договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, которую стороны согласовали в момент его заключения, а также их последующее поведение на протяжении восьми лет (регулярное получение арендной платы за использование индивидуальным предпринимателем земельного участка в целях сельскохозяйственной деятельности по выращиванию сельхозкультур), суд приходит к выводу, что при указании в договоре пункта 4.1.2 (о праве арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае использования земельного участка в нарушение режима разрешённого использования) воля сторон была направлена на предотвращение использования земельного участка не по его прямому, сельскохозяйственному назначению. Буквальное же значение данного пункта было бы несопоставимо ни со смыслом договора в целом (учитывая, что вид разрешённого использования участка – «для ведения личного подсобного хозяйства», был таковым и на момент заключения договора), ни с его основными условиями, о которых стороны договорились. При этом основания для расторжения договора аренды (в том числе - досрочного) были оговорены сторонами в отдельном пункте (пункт 2.8). 

В абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с изменениями и дополнениями) разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно пункту 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По смыслу вышеприведенных норм и разъяснений в их совокупности, новый собственник имущества, ранее переданного в аренду, приобретает права первоначального арендодателя в том же объеме и на тех же условиях, которые были согласованы при заключении договора аренды, и не вправе их изменять. 

Это же отражено в пункте 5.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ - что изменение собственника земельной доли в случае её продажи, дарения, вступления в наследство других собственников, не влечёт расторжения настоящего договора аренды; договор продолжает действовать и в отношении остальных арендодателей.

Таким образом, принимая в дар обременённый арендой земельный участок с кадастровым номером № при наличии вышеназванного условия, ФИО1 согласилась встать на место арендодателя по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ на условиях, которые были согласованы её правопредшественником, взяв на себя его права и обязанности. 

При этом, в пункте 1.5 договора дарения спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 (дарителем) и ФИО1 (одаряемой), было оговорено, что участок находится в аренде по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ИП главой КФХ ФИО3 и ФИО2; далее процитирован пункт 5.1 указанного договора аренды (л.д. 121). 

В случае несогласия с какими-либо условиями договора дарения ФИО1 в соответствии с п. 1 ст. 573 ГК РФ вправе была отказаться от дара в любое время до его передачи. Чего в данном случае не сделала.

Тот факт, что в пункте 5.1 договора имеется ссылка на земельную долю, а не на земельный участок (что, по мнению истца, является основанием для неприменения данного пункта к правоотношениям с ФИО1), на вывод суда в указанной части не влияет, поскольку, учитывая предмет, условия и смысл всего договора, представляется очевидным допущение в этой части технической ошибки (описки). Кроме того, поскольку размер земельной доли в данном пункте не конкретизировался, то полагать, что он вводился только в отношении какой-то части (доли) спорного земельного участка, не представляется возможным. 

На основании изложенного ссылку истца на нарушение ответчиком режима разрешенного использования как на основание расторжения договора аренды земельного участка суд признаёт несостоятельной. 

Довод истца о том, что условие пункта 4.1.2 договора (о праве требовать досрочного расторжения договора в случае использования земельного участка в нарушение режима разрешённого использования) согласуется с положением статьи 619 ГК РФ, суд также признаёт несостоятельным ввиду следующего.

Так, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В данном случае, ФИО1 в исковом заявлении ссылается на ст. 619 ГК РФ в той части, которая указывает на использование земельного участка с существенным нарушением его назначения. 

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населённых пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. 

Из чего следует, что в обязательном порядке земельный участок должен использоваться в соответствии с его категорией, определяемой по целевому назначению, к которой закон относит, в том числе земли сельскохозяйственного назначения. 

Понятие «категория земельного участка по его целевому назначению» в данном случае не тождественно понятию «вид разрешенного использования», которое раскрывается в иных нормах земельного законодательства РФ.

Согласно сведениям ЕГРН (как по состоянию на день заключения договора – л.д. 32, так и на настоящий момент – л.д. 93-96) земельный участок с кадастровым номером №, переданный в аренду ИП – главе КФХ ФИО3, относится к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения. 

Поскольку факт использования ФИО3 данного участка в сельскохозяйственных целях, в том числе, для выращивания сельскохозяйственных культур, стороной истца в судебном заседании не оспаривался, более того – он подтверждался; и доказательств, опровергающих данное обстоятельство, в материалы дела не представлено, то оснований полагать, что со стороны ответчика имеет место использование земельного участка с существенным нарушением его назначения, у суда не имеется. 

Заявляя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, кроме того, указала, что со времени приобретения ею в собственность спорного земельного участка возникло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора в 2010 году. В частности, у неё и членов её семьи возникла необходимость в использовании спорного участка совместно со смежным участком (также ей принадлежащим) для ведения личного подсобного хозяйства - посева и уборки сельхозпродукции в целях обеспечения кормом имеющегося в её подсобном хозяйстве скота.

Кроме того, в соответствии с договором обещания дарения от ДД.ММ.ГГГГ, который она заключила с ФИО9 (одаряемым, её сыном и членом её семьи), у неё возникла обязанность по передаче спорного земельного участка под условием снятия обременения - аренды, зарегистрированной в пользу ФИО3 Неисполнение данного условия является в настоящее время препятствием для регистрации перехода прав на спорный участок к ФИО9 (согласно ответу Управления Росреестра по Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ - л.д. 112-113). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 той же статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

То есть вышеприведенная норма закона признаёт изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Кроме того, должна иметь место совокупность вышеперечисленных обстоятельств. 

Из содержания договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО2 предвидела наступление такого обстоятельства, как возникновение у нового собственника участка намерения использовать его для ведения личного подсобного хозяйства. В связи с чем предусмотрела в договоре пункт 5.1 о том, что изменение собственника земельной доли в случае её продажи, дарения и т.д. не влечёт расторжения настоящего договора аренды; договор продолжает действовать и в отношении остальных арендодателей. Кроме того, данный договор был подписан и предварительно прочитан самой ФИО1, действовавшей в тот момент по доверенности от имени ФИО2

ФИО1 не являлась стороной данного договора в момент его заключения, следовательно, ссылаться на существенное изменение обстоятельств в контексте ст. 451 ГК РФ она не вправе. Кроме того, принимая в дар обременённый арендой земельный участок на изложенных в договоре аренды условиях, ФИО1 не могла не предвидеть возникновение у неё намерения использовать его в собственных целях. 

При этом следует отметить, что факт заключения между ФИО1 и её сыном ФИО9 договора обещания дарения спорного земельного участка сам по себе свидетельствует об отсутствии лично у ФИО1 желания использовать данный участок для ведения личного подсобного хозяйства. В судебном заседании это обстоятельство она фактически подтвердила, пояснив, что у неё есть другой участок, а этот она желает передать своему сыну, которому будет оказывать помощь при ведении хозяйства. 

Заключение с ФИО9 договора обещания дарения от ДД.ММ.ГГГГ и невозможность передачи последнему земельного участка по причине обременения в виде аренды также не являются теми изменившимся обстоятельствами, с которыми статья 451 Гражданского кодекса РФ связывает возникновение у арендодателя права на расторжение договора аренды в судебном порядке.

Кроме того, учитывая, что в силу п. 3 ст. 154 ГК РФ и п. 1 ст. 421 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон, а понуждение к заключению договора не допускается, то следует полагать, что, заключая договор обещания дарения, ФИО1 собственным волеизъявлением поставила себя в зависимость от условий данного договора, возложив на себя обязательства, вытекающие из данного договора. Что также не может быть отнесено к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. 

Суд также полагает, что при заключении договора обещания дарения от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ФИО1 имело место заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), о чём свидетельствует указание в договоре отлагательного условия, после совершения которого земельный участок переходит в собственность одаряемого, - прекращение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и снятия обременения в виде аренды. Такое условие договора обещания дарения влечёт преимущество его сторон и ущемление прав стороны договора аренды - ИП ФИО3 Тогда как в силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство должно основываться на неприкосновенности свободы договора и необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Установление факта злоупотребления правом (о чём заявлялось также стороной ответчика) в силу пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ является самостоятельным основанием для отказа лицу в защите принадлежащего ему права в оспариваемой части. 

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО3 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 (арендодателем) в лице её представителя по доверенности ФИО1, и ИП главой КФХ ФИО3 (арендатором), отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Знаменский районный суд Тамбовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.Ю. Нишукова 

Мотивированное решение составлено 27 сентября 2018 г.