Дело № 2-2180/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июля 2018 года город Омск

Советский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Эрфурт Т.А., при секретаре Макаровой П.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Омска о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с указным иском, в его обоснование указав, что является собственником нежилых помещений, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенных на первом этаже четырехэтажного многоквартирного 

<

данные изъяты>. Ранее, в связи с тем, что вход в ее помещения, возможен был только через коридор, принадлежащий иному собственнику, препятствующему ее доступу, она обращалась в суд с иском об установлении сервитута, в удовлетворении которого ей было отказано. В последующем ею была произведена перепланировка, принадлежащих ей помещений, путем устройства отдельного входа в месте оконного проема. В 

<

данные изъяты> года Управлением Росреестра по Омской области государственная регистрация в части учета изменений объекта недвижимости была приостановлена в связи с отнесением выполненных работ к реконструкции здания. Не соглашаясь с указанным мнением регистрирующего органа, сослалась на действующее законодательство, письмо Госстройнадзора по Омской области, а также то, что по результатам проверки Госжилинспекцией Омской области нарушений обязательных требований в пользовании нежилых помещений не выявлено. 

На основании изложенного, просила сохранить нежилое помещение адрес в перепланированном состоянии, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с учетом крыльца в соответствии с проектом перепланировки АО «ТПИ Омскгражданпроект».

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежащим образом.

Представитель истца, действующая на основании доверенности ФИО2, заявленные требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме, мотивируя свою позицию тем, что ее доверителем произведена именно перепланировка нежилого помещения, а не реконструкция, в связи с чем, разрешение на производство выполненных работ, не требовалось.

Представитель ответчика Администрации города Омска по доверенности ФИО3 в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявления, указывая, что поддерживает ранее представленный отзыв на исковое заявление, в котором он не соглашается с мнением регистрирующего органа о совершении истцом реконструкции, в связи с тем, что перевод жилого помещения не предполагает увеличения либо уменьшения общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, по его мнению, перемычка, под которой предусмотрен проектом разбор проема и устройство входа, не является объектом недвижимости. Также, указал, что данный спор должен быть рассмотрен в порядке административного судопроизводства, так как Администрацией города Омска разрешение на перевод жилого помещения в нежилое не выдавалось, а Управлением Росреестра по Омской области отказано в государственной регистрации учета изменений объекта недвижимости (л.д. 25-53, 54).

Представитель Администрации Советского АО города Омска в судебном заседании также участия не принимал, извещен надлежащим образом. 

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

Вопреки доводам представителя Администрации города Омска, правоотношения, возникшие между участниками настоящего гражданского дела, публично-правовой характер не носят, и регулируются нормами второго подраздела раздела второго Гражданско-процессуального кодекса РФ, Жилищным кодексом РФ.

Из материалов дела следует, что ФИО1 с 09.08.2004г. является собственником нежилых помещений на поэтажном плане 

<

данные изъяты>. адрес расположенных по адресу: адрес, на основании решения Советского районного суда города Омска № 2-1371/2004 г. от 12.07.2004 г.(л.д. 10).

Судом установлено, и сторонами не оспаривается, что ранее, для прохода на территорию своей собственности истцу необходимо было проходить по коридору, принадлежащему иному собственнику, чинившему препятствия. Указанное обстоятельство послужило поводом для обращения в суд. Решением Советского районного суда города Омска № г. от 

<

данные изъяты> ФИО1 в удовлетворении исковых требований об установлении сервитута было отказано. 

В дальнейшем, истцом для осуществления правомочий собственника по пользованию и распоряжению спорным недвижимым имуществом были произведены работы, выразившиеся в организации отдельного изолированного входа из оконного проема с устройством нестационарного крыльца из стальных элементов, в соответствии с проектом перепланировки нежилого помещения, составленного АО «ТПИ Омскгражданпроект» (л.д. 19-27).

Из положительного заключения №-Э, составленного .... ООО «Компания Проектировщик» (л.д. 36-44) следует, что указанные работы не снижают несущую способность конструкций здания, не нарушают работу инженерных сетей здания и не противоречат требованиям СП 70.13330.2013, не являются реконструкцией и не требуют получения разрешения на их проведение, как и получения разрешения на строительство. 

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физкультурой и спортом и подобных мероприятий.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Частью 2 ст. 40 ЖК РФ предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно имеющемуся в материалах дела протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от .... (л.д. 46), собственники выразили согласие ФИО1 на осуществление оборудования отдельного входа в месте оконного проема и устройства входной двери с лестницей в помещение, принадлежащее последней, с использованием части общего имущества.

<

данные изъяты>. ФИО1 Управлением Росреестра по Омской области была уведомлена о приостановлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости в связи с тем, что государственным регистратором усмотрено, что действия истца влекут фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме. А кроме того, устройство отдельного изолированного входа, оборудованного нестационарным крыльцом, расценено регистратором как реконструкция многоквартирного дома. 

Сторона истца в ходе судебного разбирательства оспаривала указанные выводы, указывая, что произведенные работы являются ни чем иным как перепланировкой нежилых помещений.

Суд с указанной позицией согласиться не может, равно и как с доводами представителя Администрации города Омска, не усмотревшего, что истец является собственником именно нежилых помещений, о том, что признаков реконструкции не имеется, в силу следующего.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ, применяемой в данном случае в порядке аналогии закона, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Частью 1 статьи 26 ЖК РФ предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

При этом переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 1 статьи 25 ЖК РФ); а перепланировка - изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 этой же статьи). В отличие от переустройства и перепланировки реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Условия и порядок работ по переустройству и перепланировке изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России № 170. Согласно этим Правилам недопустимо производство работ, ведущих к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов; нарушению противопожарных устройств. Правила предусматривают и Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, в результате которого возможны также переустройство и перепланировка (Приложение № 8).

К работам по перепланировке относятся следующие работы: разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные); устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные); устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали); устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали); устройство внутренних лестниц; заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах; устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия; устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен; замена (установка дополнительного) инженерного оборудования (не влекущая переоборудования по всему зданию); изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок).

К переоборудованию относятся следующие виды работ: замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения); устройство туалетов, ванных комнат, кухонь; перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; замена и (или) установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления); демонтаж инженерного оборудования и (или) подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного (горячего) водоснабжения и канализации.

К работам по реконструкции помещения относятся следующие: изменение формы оконных и наружных дверных проемов; ликвидация оконных и наружных дверных проемов; устройство оконных и наружных дверных проемов; изменение входов в здание; устройство входов в здание; пристройка тамбуров входов; ликвидация балконов, тамбуров, козырьков; изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков; остекление лоджий и балконов; 10) замена столярных элементов фасада; установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т.п.); изменение материалов и пластики внешних конструкций; объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, проанализировав указанные нормативно-правовые акты, суд считает, что проделанные истцом работы по организации отдельного изолированного входа из оконного проема с устройством нестационарного крыльца из стальных элементов является именно реконструкцией многоквартирного жилого дома. Акт проверки № от .... Госжилинспекции Омской области о том, что инспектором нарушений требований к жилым помещениям не выявлено (л.д. 45), указанные выводы под сомнение не ставит.

Фактически исковые требования ФИО1 о сохранении нежилых помещений в реконструированном состоянии направлены на легализацию и установление права собственности на нежилые помещения в реконструированном состоянии, введение их в гражданский оборот.

Из материалов дела следует, что разрешительная документация для проведения работ по реконструкции истцу не выдавалась. Представленные истцом многочисленные письма Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска (л.д. 28-29), Минстроя России (л.д. 30-32), Госстройнадзора Омской области (л.д. 33-35) отказов в выдаче разрешения на производство работ не содержат, а лишь указывают на то, что учреждения не наделены полномочиями на дачу разъяснений о наличии либо отсутствии признаков реконструкции. 

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке в соответствии с положениями ч. 3 ст. 222 ГК РФ является исключительным способом защиты права, такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Соответственно, приступить к строительству (реконструкции) гражданин вправе только после получения такого разрешения.

Как указано в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни или здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, из указанных правовых норм следует, что возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом признания права собственности на вновь возведенный объект недвижимости и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, но независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. В противном случае упрощенный порядок легализации самовольного строения ставил бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполняет предусмотренные законодательством, в том числе градостроительным, соответствующие требования.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Сохранение самовольно построенного объекта недвижимости возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную постройку, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил судам следует выяснять, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Материалами дела не подтверждается, что ФИО1 предпринимала меры по получению разрешения на проведение работ по реконструкции многоквартирного жилого дома.

Кроме того, суд отклоняет доводы представителя истца о том, что нарушений строительных норм истцом не допущено. Суд критически относится к представленному истцом положительному заключению ООО «Компания Проектировщик». Из заключения не усматривается, каким образом производилось обследование спорных жилых помещений, многоквартирный жилой дом в целом не исследовался. Каких-либо расчетов экспертом в заключении не приведено, выводы не мотивированы. Кроме того в заключении не отражено, учтены ли при реконструкции помещений требования санитарного, пожарного, экологического законодательства. Также отсутствуют упоминания о соответствии установленного нестационарного крыльца СП 59.13330.2012, в соответствии с которым проведение расчетов площади крыльца является одним из важных этапов при проектировании, и согласно пункту 4.1.12 которого, открытые лестничные марши должны иметь ширину не менее 1,35 м. А в указанном заключении в принципе не имеется характеристик крыльца. 

Из пояснений в судебном заседании эксперта ФИО4, следует, что крыльцо металлическое, крепится на болтовом соединении, которое можно разобрать и перевести в другое место.Стена, на которой убрались два ряда кладки, используется только для данного нежилого помещения. Сверху над оконным проемом стоят балки, которые воспринимают всю нагрузку кирпичной кладки.

Проанализировав представленные стороной истца доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования, направлены на избежание установленной законом процедуры получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта, так как истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о совершении действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления реконструкции спорного объекта до ее начала.

В связи с изложенным оснований для удовлетворения заявленных исковых требований суд не усматривает.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к А адрес о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Омский областной суд путем подачи в Советский районный суд города Омска в течение месяца со дня его составления в окончательной форме 23.07.2018. 

Судья.Подпись Т.А. Эрфурт 

Копия верна.Судья : Т.А.Эрфурт