дело № 3а-988/2019 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь 19 декабря 2019 года

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Чулатаевой С.Г., 

при секретаре Хабеевой А.В., 

с участием представителя административного истца акционерного общества «Стройиндустрия» - Маст. Д.А., действующего на основании доверенности, 

представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края – ФИО1, действующей на основании доверенности, 

в открытом судебном заседании в городе Перми по административному иску акционерного общества «Стройиндустрия» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости,

установил:

акционерное общество «Стройиндустрия» (далее АО «Стройиндустрия», общество) обратилось с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения площадью 393,8 кв.м. с кадастровым номером ** в здании по адресу: **** по состоянию на 01.01.2018 года, в размере равном рыночной стоимости.

Административный истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает право уплату налога на имущество в законно установленном размере, поскольку принадлежащее ему помещение находится в здании, включенном в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 25.11.2017 №944-п. 

Представитель административного истца, уточнив требования в части размера заявленной рыночной стоимости объекта недвижимости, с учетом частичного изменения Отчета об оценке, заявленные требование поддержал, иные замечания административного ответчика к Отчету об оценке, полагает надуманными. 

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» пояснила, что требования истца в части определения рыночной стоимости объекта не подлежат удовлетворению, поскольку Отчет об оценке, в том числе и уточненный, имеет ряд недостатков, вместе с тем, отозвала ходатайство о назначении судебной экспертизы, пояснив, что иные доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости представлены суду не будут. 

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, административное исковое заявление, письменный отзыв, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Как следует из представленных в материалы дела документов, АО «Стройиндустрия» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером **, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 6). Указанное помещение находится в подвале здания по адресу: ****.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 944-п от 25.11.2017 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень (п 246) включено здание по адресу: ****. 

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости помещения затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составляет – 18034271,84 рубль, сведения о кадастровой стоимости объекта внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 5). 

Приведенный выше результат определения кадастровой стоимости по стоянию на 01.01.2018 года просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются. 

Оспаривая кадастровую стоимость в подтверждение заявленного искового требования административным истцом представлен Отчет об оценке от 04.09.2019 года № 19082115, уточненный отчет об оценке от 17 декабря 2019 года № 19082115/1 составленные оценщиком ООО «АВАНГАРД» - Б.. 

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Проанализировав представленный в материалы дела уточненный с учетом замечаний, приведенных административным ответчиком в возражениях на иск Отчет об оценке, суд приходит к выводу, что Отчет соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, выполнившая Отчет об оценке рыночной стоимости здания оценщик является квалифицированным специалистом, имеет необходимую квалификацию в области оценочной деятельности по направлению оценка недвижимости (квалификационный аттестат - ** от 23.11.2017 года, сроком действия до 23.11.2020 года), включена в реестр членов Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», что подтверждается копий свидетельства, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована, что подтверждено полисом.

Оценщик произвела анализ рынка объектов недвижимости, в том числе рынка объектов, к которому относится оцениваемый объект недвижимости, встроенное помещение складского назначения площадью 393,8 кв.м., находящееся в подвале здания по адресу: ****, во второй зоне престижности. В Отчете присутствует описание объекта оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, дана оценка рынка объекта недвижимости, а также внешних факторов, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки. 

При проведении оценки для определения рыночной стоимости оценщиком использован сравнительный подход, указано на основания выбора метода оценки. При определении рыночной стоимости земельного участка также использован сравнительный подход, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией в отношении рынка земли. 

При использовании сравнительного подхода оценщик использовала метод корректировки продаж, из имеющихся в распоряжении оценщика сведений о рынке купли-продажи объектов, осуществлена выборка подходящих по элементам сравнения в отношении объекта оценки, в том числе: нежилые помещения свободного назначения в подвалах многоэтажных жилых домов, имеющие отдельный вход, дата предложений – октябрь, декабрь 2017 года, сопоставимых площадей. 

В соответствии с положениями п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Как следует из Отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов, относятся к сопоставимому с объектом оценки сегменту рынка, характеризуются сходными ценообразующими факторами. 

Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют установленным требованиям отбора, поскольку цены предложений данных объектов, отличаются от средней цены, установленной при анализе рынка недвижимости, так как данный показатель не предусмотрен для учета при отборе объектов в качестве аналогов. Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов. 

Доводы административного ответчика о том, что оценщик не привел данных об источнике информации о состоянии объектов аналогов, их отделке, учитываемой при проведении корректировок, не обоснованы. Так, на страницах 117-119 уточненного Отчета об оценке, оценщик приводит данные об источнике информации об объекте 1 (архив объявлений, в данных имеются фотографии помещения, позволяющие оценить его состояние, также в объявлении приведен номер контактного телефона), на страницах 120-122 Отчета об оценке, приведены данные об источнике информации об объекте 2 (архив объявлений, имеются фотографии помещения, позволяющие оценить его состояние, приведено описание, также в объявлении приведен номер контактного телефона), на страницах 123-125 Отчета об оценке, приведены данные об источнике информации об объекте 3 (архив объявлений, имеются фотографии помещения, позволяющие оценить его состояние, приведено описание, также в объявлении приведен номер контактного телефона).

То, что оценщик для определения стоимости оцениваемого объекта произвел корректировки на состояние (отделку) и площадь аналогов, само по себе не свидетельствует о необоснованном отборе и некорректности выводов оценщика. В Отчете об оценке приведены как методические основания для применения корректировок, так и подробные расчеты. 

Рассмотрев довод административного ответчика о том, что полученная оценщиком итоговая стоимость объекта оценки ниже средней цены предложения на рынке ОКС города Перми по данным КД-Консалтинг, приведенным в отчете, суд полает, что данное обстоятельство, с учетом того, что оценщик определяет стоимость конкретного объекта на определенную дату, не свидетельствует о недостоверности выводов. 

Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной. Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. В отчете отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием сравнительного подхода без учета стоимости соответствующей доли земельного участка, определена как 3 843 569 рублей. 

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы представителя административных ответчиков, не подтверждающие, что уточненный Отчет об оценке имеет существенные недостатки, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости, на основании представленного административным истцом уточненного Отчета.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.

Материалами дела подтверждается обращение административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 25 октября 2019 года. 

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «Стройиндустрия» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения площадью 393,8 кв.м. с кадастровым номером ** в здании по адресу: **** по состоянию на 01.01.2018 года, в размере равном рыночной стоимости – 3 843 569 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 25 октября 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 20 декабря 2019 года.

Судья:/подпись/