УИД: 27OS0000-01-2025-000291-78

Дело № 3а-166/2025

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

08 октября 2025 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузыновской Е.А., 

при помощнике судьи Джиба С.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Опора Маркет» к министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Опора Маркет» в административном исковом заявлении оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2022 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в Хабаровском крае, Хабаровском районе, с.Ильинка, и просит установить её в размере рыночной стоимости 2 388 716 рублей. Обосновывая свои требования, общество ссылается на то, что пользуется участком на праве аренды, платит арендную плату, годовой размер которой определяется с учетом кадастровой стоимости предмета аренды. 

Определением судьи от 29.08.2025 к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация Хабаровского муниципального района Хабаровского края.

В судебном заседании представитель ООО «Опора Маркет» поддержал требования, заваленные административным истцом, просил их удовлетворить. 

Представитель КГБУ «Хабкрайкадастр» в судебном заседании не оспаривал право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, возражений относительно содержания отчета об оценке не высказал.

Представители министерства имущества Хабаровского края, администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Об отложение слушания дела они не просили, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу. Суд, исходя из положения частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ), признал причину неявки неуважительной и провел судебное заседание в их отсутствие. 

Представитель министерства имущества Хабаровского края представил в суд в письменной форме отзыв на административное исковое заявление, в котором не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, не имеет возражений относительно содержания отчета об оценке. 

Исследовав предоставленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 17.02.2022 на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – земельный участок, кадастровый номер №, площадь 10 252 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – ремонт автомобилей, местоположение: Хабаровский край, Хабаровский район, с. Ильинка, примыкает с юго-восточной стороны к земельному участку с кадастровым номером №. Сведения о собственнике в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) не внесены.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки свидетельствует о том, что государственная собственность на них не разграничена. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на его территории (пункты 1, 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

По результатам проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района (арендодатель) и ООО «Опора Маркет» (арендатор) 28.08.2022 заключен договор № А454/22 об аренде земельного участка с кадастровым номером №, площадь 10 252 кв.м., цель использования – размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей. Размер арендной платы определен по итогам торгов 633 300 рублей. На дату заключения договора аренды на участке здания и строения отсутствовали. 

С 02.06.2025 на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – здание, кадастровый номер №, местоположение: Хабаровский край, Хабаровский район, с. Ильинка, примыкает с юго-восточной стороны к земельному участку с кадастровым номером №. Здание находится на земельном участке с кадастровым номером №, введено в эксплуатацию в 2025 году. В ЕГРН 02.06.2025 зарегистрировано право собственности ООО «Опора Маркет». 

Юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду без проведения торгов (пункт 6 части 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ).

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Земельный налог подлежит уплате организациями и физическими лицами, обладающими земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (пункт 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ).

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ).

Постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр (действует с 01.01.2020 года) утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов (далее по тексту Порядок от 19.12.2019 года № 565-пр). Порядок предусматривает, что размер арендной платы определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территорий, с учетом соответствующего коэффициента повышения/понижения размера арендной платы. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений ЕГРН (пункт 2.1). 

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (часть 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 года № 70 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края, по состоянию на 01.01.2022 года. Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2023 года. Кадастровая оценка проводилась в соответствии с порядком, утвержденным Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке). Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № этим приказом не устанавливалась, так как по состоянию на 01.01.2022 года сведения о нем в ЕГРН отсутствовали. 

Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости осуществляется бюджетными учреждениями. По результатам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости (части 1, 6 статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке).

Правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости определены Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Росреестра от 04.08.2021 года № П/0336. Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости. В этом случае датой определения кадастровой стоимости является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, на основании результатов которой осуществлялось определение кадастровой стоимости (пункт 72). 

КГБУ «Хабкрайкадастр» актом № АОКС27/2023/000018 от 22.03.2023 определило кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 10 462 883,64 рублей. Кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2022 – года проведения государственной кадастровой оценки, на основании результатов которой осуществлялось определение кадастровой стоимости. Сведения о результатах кадастровой оценки внесены в ЕГРН 04.04.2023 и применяются с 01.01.2023.

В соответствии с порядком, установленным Законом о государственной кадастровой оценке, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц. 

ООО «Опора Маркет» 09.06.2025 обратилось в администрацию Хабаровского муниципального района Хабаровского края с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду без проведения торгов для эксплуатации здания автосервиса.

ООО «Опора Маркет» имеет право на получение земельного участка, на котором находится принадлежащее ему на праве собственности здание, в аренду без проведения торгов. Общество реализовало это право в 2025 году. Следовательно, оно имеет правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку размер арендной платы за пользование участком будет определяться из размера кадастровой стоимости предмета аренды. В суд с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости административный истец обратился 28.08.2025.

На территории Хабаровского края переходный период применения статей 22 и 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке» окончен 01.09.2025 (постановление Правительства Хабаровского края от 26.06.2025 № 290-пр «О дате перехода к применению положений статьи 22[1] Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). Рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до этой даты, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (части 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке, применяются с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 2.16 Порядка от 19.12.2019 № 565-пр). 

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку (пункт 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200). 

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. 

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:17:0301202:972 определена оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО1 (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 13.12.2007 года является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (реестровый № 001911), профессиональная деятельность оценщика и ООО «Бизнес аудит оценка» застрахована), о чем 27.08.2025 составлен отчет об оценке № 236/2025. 

Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО VI. Рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2022, и на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке. 

Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки (пункты 11, 12, 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200). 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1, 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).

В отчете должна быть описана последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов (подпункт «13» пункта 7 ФСО VI).

В отчете об оценке № 236/2025 от 27.08.2025 указано, что располагая в необходимом объеме достоверной для анализа информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов, оценщик для определения рыночной стоимости земельного участка выбрал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. От использования затратного и доходного подхода, и применения иных методов в рамках сравнительного подхода он отказался, так как для их реализации в открытых источниках не имеется достаточно необходимой достоверной информации (страницы 71-73, 82 отчета). 

Проведя 25.08.2025 визуальный осмотр объекта оценки, ознакомившись с представленными заказчиком документами, оценщик установил, что земельный участок находится в Хабаровском крае, Хабаровском районе, с. Ильинка. На земельном участке находится нежилое здание – автосервис (кадастровый номер №). Фактическое использование участка соответствует виду разрешенного использования. Исходя из местоположения, вида разрешенного и фактического использования земельного участка, оценщик пришел к выводу, что для определения рыночной стоимости объекта оценки необходимо подбирать аналоги, - земельные участки, предназначенные под коммерческую застройку, находящиеся в Хабаровском районе в градостроительных зонах, сопоставимых с градостроительной зоной П (ПК) «Производственная зона». 

Используя представленные в открытых источниках информации, – интернет-ресурс «Фарпост-барахолка 2020-2021 год (архив объявлений) (http://www.farpost.ru), архив сайта бесплатных объявлений «Avito» (https://ruads.org), официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, аналитический обзор «Земельный рынок Хабаровска. Ежеквартальный отчет по итогам IV квартала 2021 года», - сведения о фактических сделках, о предложениях по продаже (аренде) земельных участков, оценщик проанализировал рынок земельных участков Хабаровского края за год, предшествующего дате оценки (01.01.2021– 01.01.2022). За этот период им не выявлено предложений о продаже и заключенных сделок земельных участков, расположенным в с. Ильинка и сопоставимых с объектом оценки. За этот период имелось 4 предложения о продаже земельных участков в с. Тополево, которые оценщик выбрал в качестве объектов-аналогов, так как они сопоставимы по основным оценочным критериям с объектом оценки.

В качестве единицы сравнения оценщик выбрал стоимость 1 кв.м. земельных участков, как наиболее точную, логичную и объективную мерную единицу. 

Различия между объектами-аналогами и объектом оценки оценщик нивелировал путем применением корректировок: «на вид разрешенного использования (градостроительная зона расположения объектов)», «на дату продажи (предложения)», «на условия продажи (торг)», «на расположение относительно автомагистралей», «на местоположение», «на площадь (масштаб)». 

Описание порядка подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены, обоснование и расчет примененных корректировок, мотивы отказа от применения иных корректировок приведены в отчете (страницы 65-68, 76-81 отчета). 

Приведя все аналоги по ценообразующим факторам к таким же критериям, что и у объекта оценки, оценщик согласовал полученные результаты распределением Стьюдента. Проведя парное сравнение объектов-аналогов с объектом оценки, определив весовые коэффициенты каждого объекта-аналога методом валовой коррекции, оценщик рассчитал рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:17:0301202:972 по состоянию на 01.01.2022 год, размер которой составил 2 388 716 рублей. В отчете приведены последовательность определения стоимости объекта оценки и её расчеты. 

Дав оценку содержанию отчета № 236/2025 от 27.08.2025, суд считает, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Имеющиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. 

В статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательства недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено. Поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Поэтому суд признает заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Опора Маркет» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2022 кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер №, площадь 10 252 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – ремонт автомобилей, местонахождение: Хабаровский край, Хабаровский район, с. Ильинка, примыкает с юго-восточной стороны к земельному участку с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости 2 388 716 рублей. 

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 28 августа 2025 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд. 

Судья краевого суда 

В окончательной форме решение принято 10 октября 2025 года.