Дело № 2-3046/2024

50RS0053-01-2024-003419-73

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. о. Электросталь Московской области

Резолютивная часть решения оглашена 05 декабря 2024 года

Полный текст решения изготовлен 09 января 2025 года

Электростальский городской суд Московской области в составе судьи Голочановой И.В., с участием старшего помощника прокурора Шамовой А.П., при помощнике судьи Морозовой Л.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3046/2024 по иску ФИО3 к ФИО4 о прекращении права пользования жилым помещением, земельным участком, выселении, взыскании неосновательного обогащения, судебных расходов, признании добросовестным приобретателем, встречному иску ФИО4 к ФИО3 о признании договора купли – продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о прекращении права пользования жилым помещением, земельным участком, выселении, взыскании убытков, указав в его обоснование, что является собственником 1/12 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым №, а также части жилого дома в виде помещения с кадастровым № по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли – продажи от 02.07.2024 года, заключенного с ФИО4, оплата по которому произведена в полном объеме посредством безотзывного покрытого аккредитива ПАО «Сбербанк».

Истцом указано, что договором предусмотрено составление передаточного акта в течение 14 дней с момента регистрации перехода права собственности и полной оплаты цены договора. Вместе с тем, ФИО4 от освобождения жилого помещения и выселения уклоняется.

Истец ФИО3 просила суд, с учетом уточненных требований, признать ФИО3 добросовестным покупателем, признать ФИО4 прекратившей право пользования 1/12 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым № и жилое помещение – часть дома, расположенного на 3-м этаже в доме по адресу: 

<

адрес> с кадастровым №, выселить ФИО4 с земельного участка и из части жилого дома без предоставления другого жилого помещения; взыскать расходы по оплате государственной пошлины, неосновательное обогащение в размере 145987,00 рублей. 

Истец ФИО3, ее представитель по ордеру адвокат Васильева Е.Ю. в судебное заседание явились, требования поддержали в полном объеме, с учетом дополнительно представленных пояснений.

Ответчик ФИО4, ее представитель по доверенности и ордеру адвокат Антонова И.В. в судебное заседание явились, требования не признали, указав на обращение в суд с иском к ФИО3 о признании договора купли – продажи недействительным.

Определением суда рассмотрение дела о прекращении права пользования и признании сделки недействительной, объединено в одно производство.

Встречные требования ФИО4 мотивированы тем, что 17.01.2024 года на номер мобильного телефона ФИО4 поступил звонок от «оператора связи», предложив помощь в продлении договора. После того, как ФИО4 набрала названную комбинацию цифр, ее соединили с «сотрудником ЦБ РФ», который общался с ней посредством системы «Вотс ап», предъявив удостоверение компетентных органов. После чего, было сообщено о попытке снять деньги ФИО4 с вкладов и счетов, и необходимости направления их на безопасные счета. В дальнейшем сотрудник ЦБ РФ ежедневно входил на связь, в результате чего ФИО4 оформила на себя два кредита, перечисляя денежные средства на указанные звонившим счета. Кроме того, по требованию «сотрудника ЦБ РФ» через указанных им риелторов, истец выставила на продажу принадлежащие ей честь жилого дома и долю в земельном участке, а также заключила с указанным «сотрудником ЦБ РФ» договора займа с ипотекой, направляя все денежные средства на «безопасные счета». Данные действия совершались ФИО4 вплоть до 16.07.2024 года, когда она рассказала все сыну. 

17.07.2024 года следователем следственного отдела ОМВД России «Павлово-Посадский» было возбуждено уголовное дело № в отношении неустановленного лица по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, по которому ФИО4 признана потерпевшей по делу.

С указанием на отсутствие намерения продавать свое имущество, действие под влиянием заблуждения от уверений «сотрудника ЦБ РФ» о фиктивности договоров, на основании ст. 178 Гражданского кодекса РФ, с учетом уточненного иска, просила суд признать договор купли – продажи объектов недвижимости от 02.07.2024 года недействительным, применить последствия недействительности договора в виде возврата имущества в собственность ФИО4

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен, ранее поддержал заявленные требования, пояснив суду, что 16.07.2024 года к нему обратилась его мать, ФИО4, с просьбой об оформлении кредита, после чего он сообщил ей о действиях мошенников, чему она отказывалась верить, в результате был вызван наряд полиции.

Третьи лица ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 в судебное заседание не явились, извещены по известным суду адресам, мнения по заявленным требованиям не представили.

Третье лицо нотариус Одинцовского нотариального округа ФИО18, в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, направив ответ на судебный запрос о заключении договора купли – продажи недвижимого имущества.

Суд, выслушав истца, ответчика, их представителей, свидетельские показания, заключение прокурора, полагавшего исковые требования о признании договора недействительным обоснованными и подлежащими удовлетворению, требования о выселении не подлежащими удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствии, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

На основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В силу положений статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1). 

Спорное недвижимое имущество представляет собой 1/12 долю в праве собственности на земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> и помещение, назначение: жилое, часть жилого дома по адресу: 

<

адрес> площадью 71,8 кв.м. с кадастровым номером №. Указанное имущество принадлежало ФИО4 на основании свидетельства о праве на наследство по закону, свидетельства о праве собственности, выданного нотариусом Ногинского нотариального округа ФИО19 10.01.2014 года. На основании договора купли – продажи объектов недвижимого имущества от 02.07.2024 года, с 03.07.2024 года на указанные виды недвижимого имущества зарегистрировано за ФИО3, что подтверждено выписками ЕГРН в материалах дела.

Судом установлено и подтверждается документально, что 01 марта 2024 года между ООО «Респект» в лице ФИО20 и ФИО4 заключен агентский договор о продаже спорной 3-х комнатной квартиры по цене за 5400 000 рублей. 27.04.2024 года ООО «Респект», действуя в интересах продавца ФИО4, заключило с ФИО3 соглашение об авансе, согласно которому продавец обязался продать покупателю квартиру по адресу: 

<

адрес>. Сумма аванса составила 50 000 руб., сумма продажи квартиры составила - 5000 000 руб., срок, не позднее которого стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры сторонами не установлен. Денежные средства в счет обеспечительного платежа внесены ФИО21, что подтверждено квитанцией в материалах дела.

02.07.2024 ФИО3 был открыт аккредитив на сумму 4 800 000 руб. в пользу ФИО4 Согласно пояснениям ФИО3, данным в ходе судебных заседаний, денежными средствами, необходимыми для покупки квартиры она не располагала, в связи с чем, 5500 000 рублей на приобретение квартиры были переведены ей братом ФИО22

02.07.2024 года ФИО4, будучи собственником квартиры (в виде доли жилого дома) общей площадью 71,8 кв.м., а также доли в праве собственности на земельный участок, заключила договор купли-продажи данной квартиры и доли земельного участка с ФИО3 Договор купли – продажи удостоверен временно исполняющим обязанности нотариуса Одинцовского нотариального округа ФИО18 в реестре за №.

В соответствии с п. 2.1. договора стороны оценили долю в праве собственности на земельный участок в 200 000 рублей, часть жилого дома – в 4800 000 рублей. Расчет между сторонами произведен путем зачисления платежа по аккредитиву. 

Согласно объяснениям ФИО4, имеющимся в материалах дела квитанциям о зачислении денежных средств, полученные по договору денежные средства были обналичены и переведены на счета неизвестных лиц небольшими суммами через электронный кошелек. Факт получения денежных средств в полном объеме в соответствии с условиями договора ответчиком по первоначальному иску не оспаривался.

На основании п.5.2. договора, государственная регистрация договора осуществлена в электронной форме путем направления заявления о государственной регистрации временно исполняющим обязанности нотариуса.

03 июля 2024 года право собственности ФИО3 на объекты недвижимого имущества зарегистрировано в ЕГРН. ФИО4 условия договора не выполнила, в установленные договором сроки проданное жилое помещение не освободила, акт передачи не подписала.

16 июля 2024 года ФИО4 обратилась в УМВД по г.о. Электросталь с заявлением о возбуждении уголовного дела. Постановлением следователя следственного отдела ОМВД России «Павлово-Посадский» ФИО23, прикомандированного в отдел УМВД России по г.о. Электросталь от 17.07.2024 года возбуждено уголовное дело № в отношении неустановленного лица по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УПК РФ. Из указанного постановления, протокола допроса потерпевшей ФИО4 усматривается, что в период времени с 17.01.2024 года по 16.07.2024 года неустановленные следствием лица, имея прямой преступный корыстный умысел, направленный на хищение чужих денежных средств путем обмана, осуществляли звонки через мессенджер «WhattsApp» гр. ФИО4 представившись сотрудником Центрального Банка России, ввели в заблуждение ФИО4 о предложении обезопасить свой счет и убедило перевести свои личные денежные средства на общую сумму 2488223,00 рублей и кредитные денежные средства на общую сумму 1150 000 рублей на неустановленные банковские счета, что последняя и сделала. Затем, путем обмана ввели в заблуждение ФИО4 и убедили последнюю продать свою квартиру по адресу: 

<

адрес> за 4800 000 рублей и данные денежные средства перевести на неустановленный банковский счет, что последняя и сделала после 08.07.2024 года. Затем продолжая свой преступный умысел неустановленный следствием лица, находясь в неустановленном месте путем обмана ввели в заблуждение ФИО4 и убедили последнюю заложить свою квартиру по адресу: 

<

адрес>, что последняя и сделала за 1800000 рублей после чего полученные денежные средства ФИО24 перевела на неустановленный следствием счет. ФИО4 признана потерпевшей по уголовному делу.

Согласно ответу УМВД по г.о. Электросталь на запрос суда, срок предварительного расследования по уголовному делу продлен, лица, совершившие данное преступление на дату вынесения решения установлены не были.

Факты поступления ежедневных телефонных звонков ФИО4 с номеров, зарегистрированных в Воронежской, Курской областях, подтверждены приобщенной к материалам дела детализацией телефонных звонков, пояснениями ответчика ФИО4, третьего лица ФИО5

В судебном заседании по ходатайству стороны истца ФИО3 допрошены свидетели ФИО1., ФИО2

Свидетель ФИО1 указала, что работала в агентстве недвижимости, расположенном по адресу: 

<

адрес>, в один из дней позвонила ФИО4 на городской номер, сообщила о намерении продать квартиру, после чего был заключен договор о сопровождении сделки. Были размещены объявления на сайтах Авито и Циан. Планировали заключение сделки на конец февраля – начало марта, длительное время заняло получение отказов собственников других долей. Указала, что присутствовала при заключении договора, чего – либо необычного в поведении продавца не было.

Свидетель ФИО2 указала, что участвовала в согласовании условий и присутствовала на заключении договора по просьбе брата ФИО3 – Александра, он же оплачивал такси продавцу до места заключения сделки в Одинцовском районе, свидетель осуществляла взаимодействие с агентом продавца, разрешала технические вопросы.

У суда нет оснований не доверять показаниям свидетелей. Они не противоречат иным доказательствам из материалов дела, согласуются с позицией как истца так и ответчика, вместе с тем, достаточным доказательством наличия у ФИО4 реальной воли на отчуждение имущества признаны быть не могут, в том числе с учетом того, что выбор агентства был продиктован ответчику звонившим «представителем ЦБ РФ».

Согласно положений части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В соответствии с частью 3 статья 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с подпунктами 1 и 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

По смыслу приведенной нормы права, сделка признается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона заблуждается в отношении природы сделки (подпункт 3); сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (подпункт 5).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 31.05.2022 N 1313-О, которой статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающая ориентиры, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого была совершена сделка, настолько существенным, чтобы его рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, а также последствия признания такой сделки недействительной, направлена на защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена.

Таким образом, необходимым условием для определения сделки в качестве действительной является вопрос о наличии или отсутствии каких-либо факторов, которые могли бы создать искаженное представление лица о существе сделки или ее отдельных элементах, либо создать видимость внутренней воли при ее отсутствии, а вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для конкретного участника сделки с учетом особенностей его положения, состояния здоровья, значения оспариваемой сделки.

При этом суд учитывает преклонный возраст ФИО4, 

<

дата> рождения, а также представленное в материалы дела эксперементально – психологическое исследование ФИО4, проведенное медицинским психологом ГБУЗ МО «ПБ»№5, согласно которого выявлено 

<

данные скрыты>. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что в силу возраста и состояния здоровья ФИО4 могла иметь искаженное представление о существе сделки и заблуждаться относительно значения своих действий, поскольку в обоснование своих доводов она утверждала, что намерения продавать принадлежащую ей квартиру, не имела, была введена в заблуждение и обманута неустановленными лицами, в отношении которых возбуждено уголовное дело, спорный договор подписан ею под влиянием заблуждения, не понимания всех значений и последствий этой сделки, по цене существенно ниже рыночной, при этом, она после сделки продолжала проживать в квартире, оплачивать коммунальные платежи и считала, что является собственником квартиры, а сделка совершена лишь для вида, под влиянием обмана.

Судом учитывается, что для совершения сделки ФИО4 продолжительное время последовательно и целенаправленно вводилась в заблуждение и обманывалась неустановленными лицами, оформляла согласия долевых сособственников, оформила кредитные договоры, перечислила личные сбережения. Указанные обстоятельства в силу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации подтверждают доводы ФИО4 и позволяют признать недействительным договор купли-продажи, который совершен под влиянием заблуждения, поскольку установлено и подтверждено доказательствами, что имело место заблуждение ФИО4 относительно природы сделки с учетом цели договора и его правовых последствий, в результате совершения которой истец утратила право на жилое помещение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд с учетом анализа представленных в дело доказательств и установленных обстоятельств, полагает возможным признать оспариваемую сделку недействительной, как совершенную под влиянием заблуждения ФИО4, отсутствии ее действительного волеизъявления на совершение договора купли-продажи жилого помещения и земельного участка, и применить соответствующие последствия недействительности сделки.

С учетом наличия оснований для удовлетворения требований встречного иска, оснований для прекращения права пользования жилым помещением и земельным участком у суда не имеется, в удовлетворении требований о выселении надлежит отказать.

По тем же основаниям надлежит отказать в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости аренды квартиры, истцом допустимых доказательств наличия неосновательного обогащения на стороне ответчика суду с учетом недействительности сделки не представлено.

Согласно положениям ст. 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Пунктом 39 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. При указанных обстоятельствах, требования истца ФИО3 о признании добросовестным приобретателем с учетом установленных обстоятельств выбытия имущества из владения ФИО4 помимо ее воли, существенного правового значения не имеют. При рассмотрении настоящего гражданского дела обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности покупателя ФИО3 установлено не было.

На основании ст. 98 ГПК РФ, поскольку истцу ФИО3 отказано в удовлетворении иска, оснований ко взысканию государственной пошлины в ее пользу судом не установлено.

При таких обстоятельствах, исследовав все представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований ФИО4 и отказе в удовлетворении требований ФИО3 в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-197 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 о прекращении права пользования жилым помещением, земельным участком, выселении, взыскании неосновательного обогащения, судебных расходов, признании добросовестным приобретателем - оставить без удовлетворения, в иске отказать в полном объеме.

Встречный иск ФИО4 к ФИО3 о признании договора купли – продажи недействительным, - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли – продажи объектов недвижимого имущества, заключенный 02 июля 2024 года между ФИО4 и ФИО3, удостоверенный и.о. нотариуса Одинцовского нотариального округа ФИО18 в реестре за №.

Применить последствия недействительности договора в виде возврата сторон сделки в первоначальное положение.

Возвратить 1/12 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1000 (одна тысяча) кв.м. с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, помещение площадью 71,8 кв.м. с кадастровым № по адресу: 

<

адрес> в собственность ФИО4.

Исключить из ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО3 на указанное имущество. 

Взыскать с ФИО4 (паспорт №) в пользу ФИО3 (паспорт №) стоимость недвижимого имущества в размере 5000 000 (пять миллионов) рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья И.В. Голочанова