Дело № 3а-1/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 февраля 2018 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Виноградове В.А. рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «А О Н» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «А О Н» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №1; №2; №3 в размере их рыночной стоимости, в обоснование требований указав, что данные земельные участки принадлежат Обществу на праве собственности. 

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым:

- кадастровая стоимость земельного участка площадью 1217 кв.м., с кадастровым номером №1, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации автозаправочной станции стационарного типа, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание операторской. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2010 года, составляет 8768119,90 рублей;

- кадастровая стоимость земельного участка площадью 1138 кв.м., с кадастровым номером №2, категория земель: земли населенных пунктов – занимаемый автозаправочной станцией стационарного типа, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2010 года составляет 16554190,12 рублей;

- кадастровая стоимость земельного участка площадью 1252 кв.м., с кадастровым номером №3, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации автозаправочной станции стационарного типа, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир автозаправочная станция стационарного типа. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2010 года составляет 9500964,76 рублей. 

Ссылаясь на положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала заявленные требования в полном объеме.

Представитель Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв в котором не возражал против удовлетворения исковых требований и просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 233-234, 238-241, том 1).

Представители Управления Росреестра по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили. 

Суд, выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 65, частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Частью 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу частей 2, 3 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (части 2,3,4).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» методом массовой оценки и не являются результатом кадастровой оценки стоимости каждого участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. 

Как следует из представленных материалов дела, административный истец является собственником:

- земельного участка площадью 1 217 кв.м., с кадастровым номером №1, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации автозаправочной станции стационарного типа, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание операторской. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи земельного участка с приложением №12484 от 9 июля 2013 года (л.д. 11, том 1);

- земельного участка площадью 1 138 кв.м., с кадастровым номером №2, категория земель: земли населенных пунктов – занимаемый автозаправочной станцией стационарного типа, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи земельного участка №12487 от 11 апреля 2013 года (л.д. 12, том 1);

- земельного участка площадью 1 252 кв.м., с кадастровым номером №3, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации автозаправочной станции стационарного типа, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир автозаправочная станция стационарного типа. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи земельного участка №12486 от 18 ноября 2013 года (л.д. 13, том 1).

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2010 года определена в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером №1 – 8768119,90 рублей (л.д. 8, том 1);

- земельного участка с кадастровым номером №2 – 16554190,12 рублей (л.д. 9, том 1);

- земельного участка с кадастровым номером №3 – 9500964,76 рублей (л.д. 10, том 1).

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно разъяснений содержащихся в абзаце 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области», утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области.

Поскольку по истечение пяти лет в государственный кадастр недвижимости (до 1 января 2017 года) / ЕГРН (с 1 января 2017 года) не внесены очередные результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, и учитывая, что постановление Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п является действующим и применятся к спорным правоотношениям, поэтому суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца и восстановить срок на обращение с административным исковым заявлением в суд.

Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом был соблюден. Так, 20 февраля 2017 года Общество обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названных земельных участков в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области (л.д. 216-217, том 1).

Данное заявление было возвращено административному истцу с указанием о необходимости разрешения вопроса в судебном порядке (уведомление Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Новосибирской области от 21 февраля 2017 года № 01-17-342/17, л.д. 218-220, том 1).

ООО «А О Н» являясь собственником указанных объектов недвижимости (л.д. 11-13, том 1), в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации выступает плательщиком земельного налога, соответственно, определением кадастровой стоимости земельных участков затрагиваются его права и обязанности.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2010 года, административный истец представил суду Отчет №73 об оценке рыночной стоимости от 8 декабря 2016 года, подготовленный оценщиком ЗАО КГ «Баланс» (л.д.95, том 1).

Согласно данному Отчету рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2010 года земельных участков составила:

- с кадастровым номером №1 - 6072123,59 рублей:

-с кадастровым номером №2 - 8908322,93 рублей;

-с кадастровым номером №3 -6197159,99 рублей.

В соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Административным истцом в обоснование заявленных требований в отношении спорных объектов недвижимости представлено Экспертное заключение №490/2017 от 4 апреля 2017 года (положительное) Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет на Отчет об оценке №73 от 8 декабря 2016 года (л.д. 194-215, том 1). 

Поскольку в ходе судебного разбирательства у суда возникли сомнения в достоверности сведений относительно примененных оценщиком объектов-аналогов, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением Новосибирского областного суда от 16 мая 2017 года по административному делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных земельных участков (л.д. 249-254, том 1).

Согласно заключению эксперта №2168/9-4 от 29 сентября 2017 года (л.д. 98, том 2) рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2010 года составила:

- земельного участка с кадастровым номером №1 – 6072123,59 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №2 – 9549132,49 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №3 – 6197159,99 рублей.

Поскольку заключение судебной экспертизы не содержало достаточно полного и ясного ответа относительно определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №1 и №3, то в соответствии с частью 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определением суда от 7 ноября 2017 года по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза по тем же вопросам, производство которой поручено тому же экспертному учреждению (л.д.126, т.2).

В заключение дополнительной судебной экспертизы от 19 января 2018 года №3037/9-4 эксперты пришли к аналогичным выводам относительно представленного административным истцом отчета по земельным участкам с кадастровыми номерами №1 и №3 (л.д. 142, том 2).

У суда нет сомнений в достоверности выводов проведенных экспертизы и дополнительной экспертизы, при производстве которых, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается подписками (л.д. 74, 75, 128, 129, том 2). Они проведены с соблюдением установленного процессуального порядка, лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов и имеющими длительный стаж экспертной работы. 

Анализ экспертных заключений от 29 сентября 2017 года и 19 января 2018 года, свидетельствует о том, что они соответствуют требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, № 298, № 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, являются обоснованными и объективными, содержат подробное описание проведенного исследования, полученные в результате его проведения выводы и ответы на поставленные судом вопросы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных.

Приведенные в заключениях судебной экспертизы выводы экспертов не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение экспертов относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано экспертами на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием соответствующих подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, его полномочия. 

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о законности требований административного истца в части установления кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости (установленной на основании заключений эксперта №2168/9-4 от 29 сентября 2017 года и №3037/9-4 от 19 января 2018 года (л.д. 98, 142, том 2)) по состоянию на 1 января 2010 года.

В соответствии с требованиями статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области 20 февраля 2017 года (л.д. 216, том 1). 

Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2010 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Разрешая заявление ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России о взыскании стоимости проведения экспертизы, суд исходит из следущих обстоятельств.

Определением суда от 16 мая 2017 года по делу назначена судебная экспертиза, и на административного истца была возложена обязанность по оплате расходов за производство экспертизы в размере 189810 рублей, в течение 10 дней со дня вынесения определения (л.д. 253, том 1). 

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Новосибирского областного суда от 25 июля 2017 года данное определение Новосибирского областного суда от 16 мая 2017 года было оставлено без изменения (л.д.60-65, том 2).

Вместе с тем, до настоящего времени административный истец расходы за проведение экспертизы не оплатил ни на депозит Новосибирского областного суда ни на счет экспертного учреждения. 

При таких обстоятельствах с ООО «А О Н» подлежат взысканию расходы за производство судебной экспертизы по делу в размере 189810 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «А О Н» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость:

- земельного участка площадью 1 217 кв.м., с кадастровым номером №1, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации автозаправочной станции стационарного типа, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание операторской. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 6072123,59 рублей по состоянию на 1 января 2010 года;

- земельного участка площадью 1 138 кв.м., с кадастровым номером №2, категория земель: земли населенных пунктов – занимаемый автозаправочной станцией стационарного типа, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 9549132,49 рублей по состоянию на 1 января 2010 года;

- земельного участка площадью 1 252 кв.м., с кадастровым номером №3, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации автозаправочной станции стационарного типа, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир автозаправочная станция стационарного типа. Почтовый адрес ориентира: Новосибирская 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 6197159,99 рублей по состоянию на 1 января 2010 года

Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью «А О Н» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области – 20 февраля 2017 года. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «А О Н» в пользу ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России расходы за производство судебной экспертизы по делу в размере 189810 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы. 

Председательствующий по делу Петрунина И.Н.