К делу № 2-445/2017 год.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2017 года с. Успенское

Успенский районный суд, Краснодарского края в составе:

председательствующего Уманский Г.Г.

при секретаре Пеньковой Т.И.

с участием:

истца прокурора Дедикова О.В.

представителя администрации муниципального образования Успенский районБекиров Э.К.

представителей ответчиков:

ФИО1 адвокатаБуневой Л.Н.

Администрации Веселовского сельского поселения ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску прокурора Успенского района в интересах муниципального образования Успенский район и неопределенного круга лиц к администрации Веселовского сельского поселенияи ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор Успенского района обратился в суд в интересах муниципального образования Успенский район и неопределенного круга лицс иском к администрации Веселовского сельского поселения и ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, указав, чтопостановлением администрации Веселовского сельского поселения Успенского района от 10.09.2015 № 106 ФИО1 предоставлен в собственность за плату земельный участок площадью 122000 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенный 

<

адрес> 

Данное решение принято органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующей предоставление земельных участков под объектами недвижимости, так как ФИО1 являлся собственником объекта недвижимости – здания коровника площадью 1224,6 кв.м., расположенного на спорном земельном участке.

10.09.2015 между администрацией Веселовского сельского поселения муниципального образования Успенский район и ФИО1 заключен договор б/н купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, в соответствии с которым ФИО1 является собственником земельного участка, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 25.04.2017 № 

<

данные изъяты> 

Данный договор является недействительной (ничтожной) сделкой в связи с тем, что нарушены предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых собственнику объекта недвижимости, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

На земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 122000 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием – «под молочную ферму», с адресным ориентиром: 

<

адрес>, расположен объект недвижимости - «коровник» площадью 1224,6 кв.м.

Рассматриваемый земельный участок с расположенным на нем зданием возможно условно отнести, в соответствии с вышеуказанным приложением Свода правил, к предприятиям раздела I Крупного рогатого скота с минимальной плотностью застройки от 38 до 61%.

Принимая во внимание, что суммарная площадь строений составляет 1224,6 кв.м., минимальная площадь земельного участка, необходимая для проектирования указанного объекта составит 3222,6 кв.м (1224,6 х 100:38).

Таким образом, администрация Веселовского сельского поселения Успенский район не вправе была предоставлять в собственность физического лица земельный участок площадью 122000 кв.м.

Прокурор в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал.

Представитель администрации муниципального образования Успенский район удовлетворение исковых требований оставил на усмотрение суда.

Представитель ответчикаФИО1 ФИО3 в судебном заседаниииск не признала и пояснила, что ФИО1 принадлежит на основании договора купли продажи здание Молочной фермы в х. Приозерный.Постановлением главы администрации Веселовского сельского поселения ему в собственность за плату выделен земельный участок площадью 122000 кв.м. под молочную ферму. Получив землю, он стал развивать стадо крупного рогатого скота и в настоящее время у него насчитывается более 500 голов. Спорный земельныйучасток был сформирован задолго до продажи его ответчику в 2006 году под молочную ферму. При этом было принято во внимание, что земельный участок предусматривает размещение на нем молочной фермы, то есть размещение на нем не только основных зданий - коровника, но вспомогательных, предназначенных для обеспечения деятельности фермы. Земельный участок под расположенным на нем объектом должен определяться с учетом фактического землепользования. При этом при формировании земельного участка должны определяться в соответствие с местоположением смежных земельных участков, естественных границ земельного участка и не допускать вклинивания, вкрапления, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и возникновению иных обстоятельств, препятствующих рациональному использованию земель и объектов недвижимости.

Приобретенный ФИО1 земельный участок предназначен для эксплуатации молочной фермы и для определения процента плотности застройки следует учитывать не только основные здания, но и вспомогательные, специально приспособленные для содержания скота, такие как: навесы, открытые технологические площадки, санитарно-технические установки, погрузочно-разгрузочные площадки, выгулы для животных, площадки для стоянки автомобилей и сельхозтехники. 

В хозяйствах, гдепастбища отсутствуют или площади их ограничены, применяют стойлово-выгулочную систему содержания коров, при которой необходимо оборудование открытых складских площадок для хранения силоса, сенажа, сена, корнеплодов, строительствоздания кормокухни, складирования подстилок, в том числе для молодняка, складирование навоза, обеспечения территории для активных прогулок коров, путем прогона их на расстояние до 3 км два раза в день.

Согласно договору купли-продажи коровника ФИО1 приобрел комплекс зданий молочной формы, а спорный земельный участок сформирован именно под данную молочную ферму. Еще до приобретения земельного участка ФИО1 приобрел 200 голов КРС. Выделение спорного земельного участка было обусловлено развитием молочной фермы. На данном земельном участке расположены не только сам коровник, что вытекает из договора купли-продажи молочной фермы, но и так же возведенные ФИО1 после приобретения молочной фермы здание электростанции. Данные объекты недвижимости не учтены при определении процента плотности застройки. Эти здания вообще не учтены как существующие, и расчет земельного участка произведен без их учета. 

Учитывая, что земельный участок был сформирован в 2006 году под молочную ферму, ФИО1 приобрел в 2008 году молочную ферму, а в 2015 году сформированный ранее земельный участок, то и земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости с учетом их первоначального назначения и эксплуатации в настоящее время, следует признать единым хозяйственным объектом, в связи с чем в соответствии со ст. 133.1 ГК РФ данный объект необходимо считать единым недвижимым комплексом. К данному комплексу следует применить норму о единой неделимой вещи.

Прокурором предъявлен иск в интересах неопределённого круга лиц. Вместе с тем, согласно ст. 168 ч.2 ГК РФ указанная сделка может признана недействительной при обязательном наличии двух условий:1 если она нарушает требование закона или иного правого акта и 2 посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. При отсутствии хотя бы одного условия сделка не является ничтожной. Согласно позиции прокурора оспариваемая сделка нарушает права неопределённого круга лиц. Ни прокурором, ни истцом не представлены доказательства нарушение прав и интересов третьих лиц, а так же каких-либо публичных интересов.

ФИО1 имеет планы довести поголовье скота до 3000 голов. В связи с чем спорного земельного участка с находящимися на нем строениями будет не достаточно. 

Таким образом, требования прокурора являются необоснованными. 

Представитель администрации Веселовского сельского поселения ФИО2 в судебном заседании вопрос удовлетворения иска оставил на рассмотрение суда, пояснив, что в настоящее время администрация сельского поселения не может представить документы, подтверждающие обоснованность выделения ФИО1 спорного земельного участка в том размере, в котором он выделен. Администрация так же не может провести расчет необходимого земельного участка, который соответствовал бы нормам санитарно-эпидемиологического, ветеринарного законодательства, поскольку нет проектной документации на объект недвижимости, находящийся на спорном земельном участке.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства,суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации Веселовского сельского поселения Успенского района от 10.09.2015 № 106 ФИО1 предоставлен в собственность за плату земельный участок площадью 122000 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенный 

<

адрес> 

Данное решение принято органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующей предоставление земельных участков под объектами недвижимости, так как ФИО1 являлся собственником объекта недвижимости – здания коровника площадью 1224,6 кв.м., расположенного на спорном земельном участке.

10.09.2015 между администрацией Веселовского сельского поселения муниципального образования Успенский район и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, в соответствии с которым ФИО1 является собственником земельного участка, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 25.04.2017 № 

<

данные изъяты>. (л.д.8-27).

В силу ч.1 ст. 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости.

Из положений ч.1 ст. 11.9 ЗК РФ следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Из информации Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края следует, что для проектируемых и реконструируемых территорий сельскохозяйственных предприятий нормативная площадь земельных участков определяется по СП 19.13330.2011 «Свод правил. Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий. Актуализированная редакция СНиП II-97-76*», утвержденным приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 27 декабря 2010 года №788 (далее – Свод правил) (5-6).

Согласно пункту 4.4 Свода правил при размещении сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений расстояния между ними следует назначать минимальными исходя из санитарных, ветеринарных и противопожарных требований, норм технологического проектирования и методических рекомендаций по технологическому проектированию, утвержденных Минсельхозом России. Плотность застройки площадок сельскохозяйственных предприятий должна быть не менее указанной в приложении В.

Согласно приложению «Показатели минимальной плотности застройки сельскохозяйственных предприятий» указанного Свода правил (приложение «В»), расстояния между проектируемыми зданиями, строениями, сооружениями, в том числе инженерными коммуникациями, следует принимать минимально допустимыми, при этом плотность застройки предприятий в зависимости от вида деятельности определяется в соответствии с профилем деятельности предприятия и составляет от 25% до 64 %.

На земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 122000 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием – «под молочную ферму», с адресным ориентиром

<

адрес> расположен объект недвижимости - «коровник» площадью 1224,6 кв.м. (л.д.58-61)

Рассматриваемый земельный участок с расположенным на нем зданием возможно условно отнести, в соответствии с вышеуказанным приложением Свода правил, к предприятиям раздела I Крупного рогатого скота с минимальной плотностью застройки от 38 до 61%. 

Принимая во внимание, что суммарная площадь строений составляет 1224,6 кв.м., минимальная площадь земельного участка, необходимая для проектирования указанного объекта составит 3222,6 кв.м (1224,6 х 100:38).

Таким образом, администрация Веселовского сельского поселения Успенский район не вправе была предоставлять в собственность физического лица земельный участок площадью 122 000 кв.м.

Согласно ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Оспариваемой сделкой нарушены права неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении спорного земельного участка, а также права муниципального образования Успенский район, поскольку орган местного самоуправления полномочие по распоряжению земельным участком реализовал ненадлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Суд не оспаривает право ФИО1 с целью развития молочного животноводства приобрести спорный земельный участок, но в ином порядке, с соблюдением действующего законодательства о приобретение земель сельхозназначения.

При этом стоимость земельного участка, выделенного ФИО1 в том порядке, который оспаривается, прокурором значительно занижена (3394 рублей за 122000 кв.м. земель сельхозназначения), в связи с чем, бюджету муниципального образования причинен ущерб. 

Доводы ответчика ФИО1 о том, что земельный участок выделялся ему и им приобретён с целью развития и ведения молочной фермы не нашел своего подтверждения. Так из текста договора купли-продажи спорного земельного участка не следует какого-либо целевого назначения земельного участка.

Наличие планов ФИО1 о развитие молочной фермы не влияет на оценку законности сделки.

Доводы ответчика о том, что на спорном земельном участке имеются ранее возведенные и возведенные позжеСуркиным новые объекты недвижимости так же не влияют на доводы истца о том, что на момент заключения договора были нарушены нормы о плотности застройки, учитываемые при выделении земельного участка под находящимися на нем объектами недвижимости. Более того, из сообщения ФИО1 (л.д.14) следует, что на момент заключения договора купли-продажи на приобретаемом им земельном участке имеется только здание коровника.

Суд не находит каких-либо нарушений при предъявлении прокурором иска в интересах неопределённого круга лиц, указываемых ответчиком об отсутствии нарушения публичных интересов и нарушении интересов третьих лиц. Суд считает очевидным наличие нарушений публичных интересов и интересов третьих лиц (неопределённого круга лиц), посколькув случае соблюдения порядке реализации спорного земельного участка на публичных торгах, как того требует законодательство на него могли претендовать иные (в настоящее время неопределённые лица). При этом их конкретизация в настоящее невозможна, так как проведение торгов не проводилось.

При таких обстоятельствах, суд считает требования прокурора законными и обоснованными. 

Руководствуясь ст. 194-197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск прокурора Успенского района удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от 10.09.2015 земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 122 000 кв.м., расположенного 

<

адрес> заключенный между администрацией Веселовского сельского поселения Успенского района и ФИО1, недействительным.

Применить последствия недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись регистрации от 25.09.2015 № 

<

данные изъяты> права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 122 000 кв.м., расположенного 

<

адрес>. Возложить на администрацию Веселовского сельского поселения Успенского района обязанность возвратить ФИО1 денежные средства в размере 3 394 рублей, полученные от продажи данного земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Успенский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий