УИД: 78RS0012-01-2024-006520-03 

Дело № 2-832/2025 

4 марта 2025 года 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ленинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи 

ФИО1 

<

данные изъяты> "

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> При секретаре 

<

данные изъяты> "

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> ФИО2, 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 ФИО38 ФИО44 к ООО «Школа Недвижимости» о взыскании денежных средств, по встречному иску ООО «Школа Недвижимости» к ФИО9 ФИО39 ФИО45 о взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО10 ФИО50 обратился в суд с иском к ООО «Школа Недвижимости», в котором просил взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 200 000 руб., неустойку за период с 11.06.2024 по 16.07.2024 в размере 200 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 17.07.2024 по 18.02.2025 в размере 23 326, 89 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19.02.2025 по дату фактического исполнения обязательства, а также компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф, расходы по уплате госпошлины за подачу заявления о принятии обеспечительных мер в размере 10 000 руб. В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что 15.03.2024 между сторонами был заключен договор об оказании услуг по продаже объекта недвижимости, однако в установленный договором срок услуги ответчиком фактически оказаны не были, в связи с чем истец просит вернуть в свою пользу сумму аванса.

ООО «Школа Недвижимости» первоначально не оспаривало право истца на получение денежных средств в размере 200 000 руб., ссылаясь на то, что истец сам уклонился от предоставления реквизитов на возврат средств, однако впоследствии ООО «Школа Недвижимости» предъявило встречный иск о взыскании с ФИО11 ФИО51 денежных средств в размере 200 000 руб., расходов по уплате госпошлины в размере 7 000 руб., ссылаясь на то, что указанная сумма является вознаграждением ООО «Школа Недвижимости» за выполненную по вышеназванному договору работу.

Представитель ФИО12 ФИО52 в судебное заседание явился, доводы искового заявления поддержал, возражал против удовлетворения встречного иска.

Представитель ООО «Школа Недвижимости» в судебное заседание явился, возражал против исковых требований ФИО13 ФИО53, поддержал встречный иск.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 15.03.2024 между сторонами заключен договор об оказании услуг №№ при продаже объекта недвижимости, по условиям которого исполнитель принимает на себя обязательства оказать услуги по поиску покупателя и оказанию содействия в совершении продажи принадлежащего заказчику на праве собственности объекта недвижимости.

При этом согласно п. 2.1 договора исполнитель обязуется осуществлять сбор информации, разработать текст и форму объявления о продаже объекта недвижимости, осуществить его рекламное продвижение а (на собственных рекламных стендах, в специальных изданиях СМИ, электронных базах данных и пр.) для продажи объекта недвижимости, организовывать осмотр объекта недвижимости потенциальными покупателями в согласованное с заказчиком время только в присутствии уполномоченного представителя исполнителя, от имени и по поручению заказчика провести предварительные переговоры с потенциальными покупателями, согласовывать сроки, порядок оплаты, форму сделки, совершать иные действия и формальности в интересах заказчика в переговорах с третьими лицами в целях реализации настоящего договора; организовать юридическое сопровождение исполнения настоящего договора, провести проверку правоустанавливающих и сопутствующих документов на объект недвижимости, совместно с заказчиком подготовить документы, необходимые для заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, оказать содействие в организации взаиморасчетов между сторонами сделки; передавать потенциальным покупателям письменную информацию об объекте недвижимости только в случае, если данная информация представлена заказчиком или получена из официальных источников; уведомить заказчика о времени и месте оформления договора купли-продажи и расчетов на объект недвижимости; представить проект договора купли-продажи, согласовать его условия с заказчиком, организовать его подписание и при необходимости нотариальное удостоверение, сопровождать процесс передачи документов для государственной регистрации перехода права собственности в уполномоченном государственном органе.

В соответствии с п. 1.7 договора результатом исполнения договора является государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости на покупателя и проведение окончательных расчетов в соответствии с условиями договора купли-продажи объекта недвижимости.

В силу п. 5.1 договора обязательства исполнителя перед заказчиком считаются выполненными, если заказчик подписал договор купли-продажи объекта недвижимости с покупателем, представленным исполнителем, в течение срока действия настоящего договора, а также в течение 30 дней после окончания срока действия настоящего договора.

Согласно п. 5.2 договора документами, подтверждающими исполнение обязательств перед заказчиком, являются протоколы, акты и другие подобные документы, подписанные сторонами; письма, списки организаций и граждан, которым направлена информация об объекте недвижимости; протоколы о проведенных в возможными покупателями переговорах, представленные заказчику; иные документы, подтверждающие выполнение обязательств перед заказчиком.

Согласно п. 4.1 договор действует с момента подписания и до 31.05.2024 и продлевается без согласования между сторонами в случае, если ни одна из сторон не уведомляет другую в письменном виде о желании прекратить его действие (п. 4.2).

31.05.2024 ФИО14 ФИО54 подал в ООО «Школа Недвижимости» письменное уведомление об отказе от договора, в котором также просил возвратить ему внесенный по договору аванс в размере 200 000 руб. (л.д. 22).

В соответствии с п. 3.1 договора стоимость услуг исполнителя определяется в Приложении №2, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

В силу п. 3.2 договора заказчик производит оплату услуг по настоящему договору по факту достижения результата исполнителем услуг, указанных в п. 1.7 настоящего договора.

Таким образом, названный договор заключен в целях оказания услуг по продаже объекта недвижимости и по условиями договора результатом его исполнения является государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости на покупателя и проведение окончательных расчетов в соответствии с условиями договора купли-продажи объекта недвижимости, оплата вознаграждения производится только по факту достижения указанного результата, а обязательства исполнителя перед заказчиком считаются выполненными, если заказчик подписал договор купли-продажи объекта недвижимости с покупателем, представленным исполнителем.

То есть в данном случае по условиям договора оплата услуг исполнителя производится только в случае достижения указанного в договоре результата, для достижения которого потребителем и был заключен указанный договор. В противном случае сами по себе действия исполнителя не имеют для заказчика какой-либо потребительской ценности. Указанный вывод также подтверждается условиями п. 5.4 договора, согласно которым договор прекращает свое действие в случае, если представленный исполнителем покупатель откажется от заключения договора купли-продажи квартиры, при этом исполнитель не будет иметь к заказчику каких-либо финансовых претензий.

Согласно Приложению №2 к договору от 15.03.2024 размер вознаграждения исполнителя составляет 200 000 руб., которые исполнитель вправе принять у покупателя по предварительному договору купли-продажи квартиры с условием о задатке (денежные средства хранятся у исполнителя до завершения сделки или возвращаются лицу, внесшему задаток, в тех случаях, когда задаток подлежит возврату), в дальнейшем указанная сумма засчитывается в счет оплаты вознаграждения.

05.04.2024 между ФИО15 ФИО55 (продавец), ФИО74 ФИО79. (покупатель), и ООО «Школа Недвижимости» (агент) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с условием о задатке. Согласно п. 2 указанного договора покупатель обязуется внести продавцу задаток за приобретаемую квартиру в сумме 200 000 руб.

В силу п. 3 указанного предварительного договора продавец передает агенту сумму в размере 200 000 руб. в качестве аванса по оплату услуг ООО «Школа Недвижимости» в рамках заключенного между продавцом и ООО «Школа Недвижимости» договора об оказании услуг №№ при продаже объекта недвижимости от 15.03.2024, до завершения сделки денежные средства будут храниться в ООО «Школа Недвижимости».

В судебном заседании стороны подтвердили, что денежные средства, полученные от ФИО75 ФИО80., переданы ФИО16 ФИО56 в ООО «Школа Недвижимости».

Решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 28.08.2024 по гражданскому делу №2-1827/2024, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, частично удовлетворены исковые требования ФИО76 ФИО81., с ФИО17 ФИО57 в пользу ФИО77 ФИО82. взыскана сумма задатка в однократном размере 200 000 руб.

Указанным решением установлено, что основной договор купли-продажи не был заключен вследствие несогласования сторонами предварительного договора условий основного договора.

Таким образом, с учетом условий Приложения №2 к договору оказания услуг от 15.03.2024 внесенные ФИО18 ФИО58 денежные средства в размере 200 000 руб. должны были быть возвращены ООО «Школа Недвижимости»., поскольку в данном случае установлены основания для возврата задатка внесшему ему лицу, при этом задаток взыскан судом с ФИО19 ФИО59 как с лица, его получившего.

Первоначально ООО «Школа Недвижимости» в суде не оспаривало право ФИО20 ФИО60 на получение указанных средств, а также свою обязанность по возврату ему данной суммы, ссылаясь лишь на то, что ФИО21 ФИО61 не представил реквизитов для возврата средств, тем самым сам уклонился от их получения. Таким образом, фактически ООО «Школа Недвижимости» признало наличие обязательства. В обоснование представили письмо в адрес ФИО22 ФИО62 от 12.09.2024, которым уведомляют о необходимости явиться в офис для получения денежных средств.

Между тем данные доводы судом отклоняются.

Как предусмотрено положениями п.п. 1, 2 ст. 327 ГК РФ, должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:

1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;

3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;

4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.

В том случае, если у ответчика отсутствовала возможность вернуть ФИО23 ФИО63 денежные средства по причине его уклонения от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны, ООО «Школа Недвижимости» не было лишено возможности внести денежные средства на депозит нотариуса, что являлось бы надлежащим исполнением.

В дальнейшем в ходе рассмотрения дела ООО «Школа Недвижимости» изменило свою позицию и предъявило встречный иск о взыскании с ФИО24 ФИО64 денежных средств в качестве вознаграждения по договору от 15.03.2024.

Между тем суд не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска.

Как указано ранее, из совокупности условий договора следует, что договор от 15.03.2024 заключен в целях оказания услуг по продаже объекта недвижимости и результатом его исполнения является государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости на покупателя и проведение окончательных расчетов в соответствии с условиями договора купли-продажи объекта недвижимости, а оплата вознаграждения ООО «Школа Недвижимости» производится только по факту достижения указанного результата, а обязательства исполнителя перед заказчиком считаются выполненными, если заказчик подписал договор купли-продажи объекта недвижимости с покупателем, представленным исполнителем.

То есть в данном случае по условиям договора оплата услуг исполнителя производится только в случае достижения указанного в договоре результата, а сами по себе действия исполнителя не имеют для заказчика какой-либо потребительской ценности.

При этом из условий договора, в совокупности с положениями Приложения №2 к договору, следует, что в случае, если сделка по купле-продажи не состоится, внесенные средства должны быть возвращены, более того, по условиям п. 5.4 договора, если представленный исполнителем покупатель откажется от заключения договора купли-продажи квартиры, то исполнитель не будет иметь к заказчику каких-либо финансовых претензий.

Из решения суда по делу №2-1827/2024 следует, что покупатель отказался от заключения договора купли-продажи (по причине разногласий в согласовании условий договора).

Таким образом, по мнению суда, обязанность ООО «Школа Недвижимости» по возврату ФИО25 ФИО65 внесенных им денежных средств в размере 200 000 руб. прямо следует из совокупности условий договора, при этом условия договора выполнены на бланке самого ООО «Школа Недвижимости».

С доводами ООО «Школа Недвижимости» о том, что оно полностью исполнило принятые на себя обязательства в соответствии с условиями договора, суд не может согласиться, поскольку по условиям договора обязательства исполнителя считаются выполненными, а услуги подлежат оплате только после регистрации перехода права собственности на квартиру заказчика к покупателю.

Оценивая совокупность обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ ООО «Школа Недвижимости»не представило доказательства, подтверждающие факт оказания услуг по договору в полном объеме, надлежащее исполнение их в полном объеме.

В соответствии со ст. 779, 781 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги в порядке и сроке, предусмотренные договором. Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В соответствии со ст. 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично.

При этом бремя доказывания факта предоставления услуг, а также объема оказанных услуг несет исполнитель, бремя доказывания факта оплаты услуг несет заказчик.

Каких-либо доказательств, фактического полного исполнения ответчиком обязательств, предусмотренных договором оказания услуг, материалы дела не содержат. ООО «Школа Недвижимости» не представлено доказательств поиска покупателей, размещения рекламы, показа квартиры потенциальным покупателям, сопровождения заключенной сделки, оказания иных услуг.

Документы, подтверждающие оказание услуг в силу п. 5.2 договора, суду представлены не были.

То обстоятельство, что ООО «Школа Недвижимости» были подготовлены проекты договора купли-продажи, во-первых, ничем не подтверждено (из решения по делу №2-1827/2024 данное обстоятельство не следует, указано со слов представителя), а во-вторых не является основанием для удовлетворения встречного иска, с учетом указанных выше условий договора о том, что является надлежащим исполнением договора и когда у заказчика возникает обязанность по оплате.

Кроме того, само по себе составление акта осмотра квартиры от 10.03.2024, подписанного ФИО78 ФИО83., указывает на то, что покупатель на квартиру ответчика был найден до заключения договора оказания услуг от 15.03.2024, что также подтверждает то, что ответчик принятые на себя обязательства, указанные в договоре оказания услуг, после заключения договора не исполнял. Тогда как факт исполнения ООО «Школа Недвижимости» иных услуг, входящих в предмет договора, материалами дела не подтвержден, сведений о том, что в период действия договора ООО «Школа Недвижимости» оказывало услуги согласно п. 2 договора, осуществляло поиск каких-либо иных покупателей, материалы дела не содержат.

Суд также учитывает, что ООО «Школа Недвижимости» заявленную сумму в 200 000 руб. оценивает не как фактически понесенные расходы, соразмерные проведенной работе, а как стоимость услуг, которые были им оказаны, что не имеет правового значения для существа рассматриваемого дела с учетом того обстоятельства, что спорный договор не имел разбивки по этапам и стоимости выполненных работ, следовательно, правовое значение для сторон при заключении договора имело выполнение всех услуг в комплексе, которое привело бы к достижению результата – отчуждению квартиры заказчика с регистрацией перехода права собственности на покупателя, чего сделано не было, при этом, вопреки доводам ООО «Школа Недвижимости», вины ФИО26 ФИО66 в незаключении основного договора купли-продажи квартиры решением суда по делу №2-1827/2024 не установлено.

Кроме того, факт выполнения работ должен быть доказан ответчиком соответствующими письменными доказательствами, которые в материалы дела не представлены.

При таком положении суд полагает обоснованными требования ФИО27 ФИО67 о взыскании с ООО «Школа Недвижимости» денежных средств в размере 200 000 руб., приходя к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Школа Недвижимости».

ФИО28 ФИО68 также заявляет о взыскании в свою пользу неустойки за просрочку удовлетворения требований потребителя о возврате денежных средств за период с 11.06.2024 по 16.07.2024 в размере 200 000 руб.

На основании п. 1 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 данного Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

С заявлением о возврате денежных средств ФИО29 ФИО69 обратился непосредственно в ООО «Школа Недвижимости» 31.05.2024.

Таким образом, неустойка за заявленный период с 11.06.2024 по 16.07.2024 с учетом ограничения, предусмотренного п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» составит 200 000 руб. 

Также ФИО30 ФИО70 заявлено о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.07.2024 по 18.02.2025 в размере 23 326, 89 руб., а также за период с 19.02.2025 по дату фактического исполнения обязательства.

В соответствии с частью 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

На право потребителя требовать как неустойки, предусмотренной п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», так и процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ указано в Обзоре судебной практики по делам о защите прав потребителей (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.10.2024), поскольку неустойка по п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» носит штрафной характер.

При таких обстоятельствах с ООО «Школа Недвижимости» в пользу ФИО31 ФИО71 подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 17.07.2024 по 18.02.2025 в размере 23 326, 89 руб., а также за период с 19.02.2025 по дату фактического исполнения обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

ФИО32 ФИО72 просит взыскать с ООО «Школа Недвижимости» компенсацию морального вреда в сумме 10 000 руб. Указанное требование истца основано на положениях п. 1 ст. 15 Закона «О защите прав потребителей», с учетом характера причиненных потребителю нравственных страданий, отсутствия тяжких последствий, суд находит соответствующим причиненным истцу нравственным переживаниям размер денежной компенсации морального вреда 10 000 руб.

П. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» установлено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, с ООО «Школа Недвижимости» в пользу ФИО33 ФИО73 подлежит взысканию штраф в размере 216 663, 44 руб.

Ходатайства о снижении неустойки и штрафных санкций ООО «Школа Недвижимости» в ходе рассмотрения дела не заявлено, правовых оснований для снижения санкций судом по своей инициативе не имеется, поскольку ООО «Школа Недвижимости» является коммерческим юридическим лицом.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО34 ФИО40 ФИО46 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Школа Недвижимости» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО35 ФИО41 ФИО47 (паспорт №) уплаченные денежные средства в размере 200 000 рублей; неустойку в размере 200 000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 23 326 рублей 89 копеек, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19.02.2025 по дату фактического исполнения обязательства; компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей; штраф в размере 216 663 рубля 44 копейки.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО36 ФИО42 ФИО48 отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Школа Недвижимости» отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

В окончательной форме решение изготовлено 06.03.2025.

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>