УИД 39RS0002-01-2024-009648-78 

Дело 2-5291/2025

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

18 ноября 2025 г. г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Ивановой И.А., 

при секретаре Казымове Р.А.о.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Отрадное Плюс» о понуждении к исполнению обязательства по передаче недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

<

 Дата > между ФИО1 и ООО "Отрадное плюс" заключен договор об инвестиционной деятельности по строительству жилого 

<

 адрес > от 12.08.2019, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: г. Калининград, 

<

 адрес > на земельном участке с КН №, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, передать в собственность истца Объекты долевого строительства: трехкомнатную квартиру, общей площадью 107,37 кв.м, жилой площадью 50,05 кв.м; гараж №, проектной площадью 20,12 кв.м; - крытое парковочное место. 

В соответствии с условиями договора ФИО1 оплатил застройщику денежные средства в сумме 8 612 400 рублей. 

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию, выданного ООО "Отрадное плюс" Министерством градостроительной политики Калининградской области №-№ от 

<

 Дата >, строительство вышеуказанного жилого дома завершено, объект введен в эксплуатацию 

<

 Дата >, жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Калининград, 

<

 адрес >. Однако, в нарушение условий договора, объекты недвижимости до настоящего времени не переданы по акту приема-передачи в срок, что является существенным нарушением условий договора.

Считая свои права нарушенными, ФИО1 просил возложить на ООО «Отрадное Плюс» обязанность передать ему (ФИО1) трехкомнатную 

<

 адрес >, общей площадью 105,5 кв. м, жилой площадь. 52, 3 кв.м, вне квартирную хозяйственную кладовую №к площадью 19,9 кв.м, машино-место площадью 13.3 кв.м, находящиеся по адресу: г. Калининград, 

<

 адрес >, в соответствии с договором № об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома от 

<

 Дата >.

Истец ФИО1, его представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить. ФИО1 в ходе судебного разбирательства пояснил, что иной возможности передать ему квартиру в настоящее время не имеется, так как генеральный директор умер в 2022 году, наследники находятся в конфликтных отношениях, в связи с чем длительное время не получали свидетельство о праве на наследство. Денежные средства по договору внесены им в полном объеме, дом построен, введен в эксплуатацию.

Ответчик ООО «Отрадное плюс» представителя в судебное заседание не направило, извещалось надлежаще по известному суду адресу. Согласно возражениям от 13.01.2025 ответчик не отрицал выполнение ФИО1 своих обязательств по договору, указывая, что в настоящее время ООО «Отрадное плюс» не имеет возможности передать объекты недвижимости, в связи с отсутствием лица, имеющего полномочия подписать соответствующий акт приема-передачи.

Третье лицо конкурсный управляющий ООО "Крылья" ФИО3 в судебное заседание не явилась. В материалах дела содержаться отзыв (т. 2 л.д. 178-179) в соответствии с которым конкурсный управляющий ООО "Крылья" ссылается на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 28.11.2022, которым ФИО1 отказано в признании права собственности на квартиру, в связи с чем полагает, что в настоящее время истцом исковые требования основывается на тех же обстоятельствах и на тех же нормах права, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Третьи лица ФИО4 в лице законного представителя ФИО5, ФИО6, ФИО7 в лице законного представителя ФИО8, ФИО9, представитель Министерства градостроительной политики Калининградской области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку, суд приходит к следующему.

В силу статьи 1 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В соответствии с положениями статьи 4 указанного Федерального закона инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (п. 1 ст. 8 названного Закона).

В соответствии с положениями статьи 10.2 Федерального закона N 39-ФЗ в случае, если здание или сооружение либо расположенные в таких здании или сооружении помещения, машино-места созданы в рамках инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, до получения разрешения на ввод таких здания, сооружения в эксплуатацию лицами, за счет капитальных вложений которых они были построены, может быть подписан документ, подтверждающий исполнение данными лицами обязательств по строительству таких здания или сооружения, который должен содержать сведения, предусматривающие возникновение прав на такие здание или сооружение либо на расположенные в таких здании или сооружении помещения, машино-места.

<

 Дата > между ООО «Отрадное плюс»» в лице генерального директора ФИО10, далее «застройщик», и ФИО1, далее «инвестор», был заключен договор об инвестиционной деятельности, результатом инвестиционной деятельности является многоквартирный жилой дом по адресу: г. Калининград, 

<

 адрес >, строительство которого осуществляется в соответствии с проектом ООО «УНДИНА ПРОЕКТ» 2018, шифр 03/05-17. 

Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство № от 

<

 Дата >, выданного Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области. Земельный участок – участок, общей площадью 747 кв.м., КН №, расположенный по адресу: г. Калининград, 

<

 адрес >, принадлежащий застройщику на праве аренды на основании договора от 

<

 Дата > о передаче прав и обязанностей по договору № на передачу в аренду городских земель от 

<

 Дата >.

Согласно п. 2.1, 2.2 договора предметом договора является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений. По настоящему договору «инвестор» обязуется передать «застройщику» денежные средства в указанном ниже объеме для осуществления строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Калининград, 

<

 адрес >, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность «инвестору» трехкомнатную квартиру, общей площадью 107,37 кв.м., жилой площадью 50,05 кв.м.; гараж №, проектной площадью 20,12 кв.м.; - крытое парковочное место.

Согласно п. 2.3 договора вышеуказанные объекты недвижимости передаются «застройщиком» в собственность «инвестору» при условии выплаты последним суммы инвестиций в размере 8612400 рублей в соответствии с пунктами 3.1 - 3.3 настоящего договора.

В силу п. 3.1 договора размер инвестиций по настоящему договора за вышеуказанные «объекты недвижимости» определен сторонами в размере 8612400 рублей.

Согласно п. 3.2 договора к моменту заключения договора «инвестором» оплачено «застройщику» 5 000 000 рублей, что подтверждается платежными документами.

Согласно п. 3.3 договора денежная сумма 3612400 рублей уплачивается инвестором в следующем порядке : 1000000 рублей в срок до 14.08.2019, 2612400 рублей в срок до 17.09.2019.

Согласно п. 4.2.4 договора инвестор имеет право получить в собственность вышеуказанные «объекты недвижимости» при условии выплаты «застройщику» суммы инвестиций в размере 8612400 рублей в соответствии с пунктами 3.1-3.3 договора.

Согласно п. 4.3.4 договора после сдачи «объекта строительства» в эксплуатацию передать «инвестору» по акту приема-передачи в собственность свободную от прав третьих лиц» трехкомнатную квартиру, общей площадью 107,37 кв.м., жилой площадью 50,05 кв.м.; гараж №, проектной площадью 20,12 кв.м.; - крытое парковочное место, осуществить государственную регистрацию прав собственности инвестора на «объекты недвижимости».

Согласно п. 5.1 договора «застройщик» обязуется обеспечить сдачу проекта и сдать его государственной приемочной комиссии в срок не позднее 

<

 Дата >.

Согласно п. 6.8 договора в случае невыполнения застройщиком своих обязательств по передаче «инвестору» «объектов недвижимости» в срок до 

<

 Дата > «застройщик» уплачивает «инвестору» неустойку в размере 8% годовых от суммы 5 000 000 рублей за каждый день просрочки, начиная с 

<

 Дата > по день передачи объектов недвижимости «инвестору».

<

 Дата > Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области выдано разрешение на строительство ФИО10, срок разрешения продлен до 

<

 Дата >.

<

 Дата > между ООО «Отрадное плюс» и ООО «Крылья» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору № на передачу в аренду городских земель от 

<

 Дата >. 

<

 Дата > между ООО «Отрадное плюс» и ООО «Крылья» заключен договор купли-продажи недвижимости объекта незавершенного строительства (проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом) степень готовности 30%, площадь застройки 234,4 кв.м., кадастровый №.

<

 Дата > между ФИО1, далее «кредитор» и ФИО10 далее «поручитель» заключен договор поручительства, согласно которого поручитель обязуется отвечать перед кредитором за исполнение ООО «Отрадное Плюс» «должником» всех обязательств по договору № об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома от 

<

 Дата >, заключенного между кредитором и должником.

В соответствии с условиями договора истец оплатил застройщику денежные средства в сумме 8 612 400 рублей, что сторонами не оспаривалось и подтверждается материалами дела.

Согласно пункту 5.1 договора № от 

<

 Дата > застройщик обязался закончить строительство вышеуказанного жилого дома и сдать его государственной приемочной комиссии в срок не позднее 

<

 Дата >, и не позднее 2 месяцев со дня получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать инвестору в срок до 

<

 Дата > вышеперечисленные объекты недвижимости по акту приема-передачи. 

<

 Дата > Министерством градостроительной политики Калининградской области выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Калининградская область, городской округ "Город Калининград" 

<

 адрес >, присвоенному распоряжением комитета городского развития и цифровизации администрации городского округа "Город Калининград" на земельном участке с кадастровым номером №.

Вместе с тем, до настоящего времени объекты недвижимости по договору истцу не переданы.

Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на 

<

 Дата >, в настоящее время в пределах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Калининград, 

<

 адрес >, находится объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №. Степень готовности объекта незавершенного строительства 30 %.

В отношении данного объекта незавершенного строительства внесены в ЕГРН сведения об ограничениях прав и обременениях: в виде запрещения регистрации на основании постановления судебного пристава ОСП Ленинградского района г. Калининграда от 02.10.2025, от 03.12.2025, от 213.09.2025, от 04.09.2025, от 08.02.2025, от 19.12.2024, от 08.10.2024, определений арбитражного суда Калининградской области от 15.05.2024, от 01.02.2024, определения Центрального районного суда от 20.12.2020, а также постановлений судебных приставов-исполнителей отделения по особым исполнительным производствам.

Постановлением тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 10.10.2025 признан недействительной сделкой договор купли-продажи от 19.07.2019, заключенный между ООО «Крылья» и ООО «Отрадное Плюс», с ООО «Отрадное Плюс» в пользу ООО «Крылья» взыскано 18000000 руб. 

При этом, как следует из указанного постановления? в удовлетворении требований конкурсного управляющего ООО «Крылья» о передачи ООО «Крылья» для реализации в составе конкурсной массы МКД по адресу: г. Калининград, 

<

 адрес > на земельном участке с кадастровым номером №; возвратить обществу право аренды на передачу городских земель от 

<

 Дата > №; внести изменения в разрешение на ввод в эксплуатацию № в отношении МКД в части наименования застройщика вместо ООО «Отрадное плюс» читать ООО «Крылья» - отказано.

Учитывая, что в настоящее время застройщиком МКД по адресу: г. Калининград, 

<

 адрес > на земельном участке с кадастровым номером № является ООО «Отрадное плюс», согласно разрешению на строительство многоквартирный дом введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением №, выданного Министерством градостроительной политики Калининградской области 

<

 Дата >, из технического паспорта здания от 

<

 Дата > следует, что площадь объекта недвижимости составляет 1178,4 кв.м, из справки о технико-экономических показателях МКД по адресу: г. Калининград, 

<

 адрес > следует, что количество квартир в 

<

 адрес >, в том числе: однокомнатных – 3, двухкомнатных – 4, трехкомнатных – 3, представлена сводная экспликация помещений, в связи с чем, суд приходит к выводу, что объекты, предусмотренные договором инвестирования, заключенным между ООО «Отрадное плюс» и ФИО1 в виде трехкомнатной 

<

 адрес > общей площадью 105,5 кв.м, жилой площадь. 52,3 кв.м, расположенную на втором этаже многоквартирного дома, внутриквартирной хозяйственной кладовую №к площадью 19,9 кв.м, расположенную на 1 этаже многоквартирного дома, машно-место № III площадью 13,3 кв.м, расположенное на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: г. Калининград, 

<

 адрес > действительности созданы и существуют в натуре.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ)

На основании части 3 вышеуказанной нормы после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 названного закона).

Учитывая, что объект, предусмотренный договором ответчиком создан, многоквартирный дом введен в эксплуатацию, постановлением тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 

<

 Дата > в удовлетворении требований конкурсного управляющего ООО «Крылья» относительно о передачи ООО «Крылья» для реализации в составе конкурсной массы МКД по адресу: г. Калининград, 

<

 адрес > на земельном участке с кадастровым номером № возврата обществу права аренды на передачу городских земель от 

<

 Дата > №; внесении изменений в разрешение на ввод в эксплуатацию № в отношении МКД в части наименования застройщика вместо ООО «Отрадное плюс» читать ООО «Крылья» - отказано, суд не усматривает оснований для отказа в передачи истцу по акту приема-передачи объектов, предусмотренных договором инвестирования от 

<

 Дата >.

При этом, вопреки доводам конкурсного управляющего ООО «Крылья» заявленные в настоящем деле требования о передачи объектов по акту-приема передачи не являются тождественными требованиям, которые являлись предметом решения Центрального районного суда от 

<

 Дата >. Наличие запрета на регистрационные действия в ЕГРН в отношении многоквартирного дома, с учетом сведений о достройки МКД, не препятствует передачи ответчиком истцу объектов недвижимости по соответствующему акту.

В соответствии со ст.206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

С учетом изложенного, считает необходимым установить ответчику срок, в течение которого он должен передать истца по акту приема-передачи объекты, предусмотренные инвестиционным договором от 

<

 Дата > – в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу. 

При этом, суд также полагает необходимым указать, что в случае неисполнения ООО «Отрадное плюс» настоящего решения суда в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, помещения, предусмотренные договором инвестирования от 

<

 Дата > считать переданными ФИО1 по акту – приема передачи.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Обязать ООО «Отрадное плюс» ОГРН 

<

***> передать по акту приема- передачи ФИО1 (паспорт №) согласно технического плана здания многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Калининградская область, г. Калининград, 

<

 адрес > сводной экспликации помещений - трехкомнатную 

<

 адрес > общей площадью 105,5 кв.м, жилой площадь. 52,3 кв.м, расположенную на втором этаже многоквартирного дома, внутриквартирную хозяйственную кладовую №к площадью 19,9 кв.м, расположенную на 1 этаже многоквартирного дома, машно-место № III площадью 13,3 кв.м, расположенное на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: г. Калининград, 

<

 адрес >, введенному в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию №-RU№, выданного Министерством градостроительной политики Калининградской области 

<

 Дата > в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения ООО «Отрадное плюс» настоящего решения суда в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, вышеуказанные помещения считать переданными ФИО1 по акту – приема передачи.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья И.А. Иванова

Мотивированное решение суда изготовлено 15 января 2026 года.