Дело № 3а-107/2021

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Хабаровск 2 июля 2021 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Разуваевой Т.А., при секретаре Джибе С.Е., с участием представителей административного истца Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска ФИО1, административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО2, заинтересованного лица ООО «КВАРТАЛ А» ФИО3, ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю об оспаривании решения комиссии, 

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее также - департамент) обратился в Хабаровский краевой суд с административным иском о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее также - комиссия) от 7 апреля 2021 года № 15 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ООО «КВАРТАЛ А» является пользователем находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № площадью 5 659 кв.м на основании договора аренды от 4 ноября 2004 года № 2600, в соответствии с которым исчисление размера арендной платы осуществляется исходя из его кадастровой стоимости, составлявшей 11 824 593 рубля 68 копеек. 16 апреля 2021 года в департамент поступило извещение комиссии о проведенном 7 апреля 2021 года заседании, по итогам которого было разрешено заявление арендатора о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка и принято решение об установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной, составляющей 3 672 691 рубль. Полагает данное решение незаконным, поскольку комиссией собственнику земельного участка уведомление о принятии к рассмотрению заявления ООО «КВАРТАЛ А» о пересмотре кадастровой стоимости заблаговременно не направлялось, чем нарушено право департамента на представление возражений относительно представленного в комиссию отчета об оценке, несмотря на участие представителя администрации г.Хабаровска в заседании комиссии, он был лишен возможности повлиять на итоговое решение. Существенное снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлечет для органа местного самоуправления получение выкупной цены в заниженном размере при его продаже. Поскольку 

Определением судьи от 17 мая 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ООО «КВАРТАЛ А». 

В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ административное дело рассмотрено в отсутствие представителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю, который в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на доводы, приведенные в административном исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что 7 апреля 2021 года в заседании комиссии представитель департамента участвовал при разрешении иных вопросов, о рассмотрении заявления ООО «КВАРТАЛ А» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № осведомлен не был, в связи с чем, не располагал информацией о том, что ООО «КВАРТАЛ А» использует земельный участок на основании договора аренды, а это имеет значение для административного истца, поскольку может повлиять на определение выкупной цены земельного участка, следовательно, не имел возможности подготовить возражения на доводы заявления арендатора повлиять на результат рассмотрения заявления. Представитель указала также на наличие замечаний к оценочному отчету, представленному ООО «КВАРТАЛ А» в комиссию, свидетельствующих о проведении оценки земельного участка с нарушением законодательства в области оценочной деятельности. 

В судебном заседании представитель административного ответчика - председатель комиссии ФИО2 указал, что представителем ООО «КВАРТАЛ А» в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № был представлен полный комплект необходимых документов, в том числе надлежащим образом оформленный отчет об оценке, таким образом, отсутствовали основания для отклонения ходатайства заявителя. Уведомление о проведении 7 апреля 2021 года заседания комиссии по данному вопросу не было заблаговременно направлено административному истцу по техническим причинам. При этом представитель администрации города Хабаровска присутствовал на указанном заседании, при необходимости мог ходатайствовать об отложении рассмотрения заявления ООО «КВАРТАЛ А». 

Представители ООО «КВАРТАЛ А» ФИО3 и ФИО4 просили в удовлетворении требований департамента отказать, ссылаясь на то, что уведомление о проведении заседания с целью рассмотрения вопроса о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № комиссией в департамент посылалось, представитель административного истца участие в заседании комиссии принимал. Несогласие департамента с установленной рыночной стоимостью земельного участка в качестве кадастровой не свидетельствует о недостоверности результатов работы оценщика. Административным истцом не представлено доказательств, которые бы свидетельствовали об ином размере рыночной стоимости земельного участка. 

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно части 2 статьи 245 КАС РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с частью 5 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии) рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

В силу части 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении настоящего дела подлежит в том числе выяснению, нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих порядок принятия оспариваемого решения.

Исходя из содержания пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ решение, действия (бездействие) могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия решения, действий (бездействия) закону и нарушения таким решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Из материалов административного дела следует, что на основании заключенного между департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска и ООО «ТРАНСБЫТ» договора аренды от 4 ноября 2004 года № 2600 последнему был передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером № площадью 6 287,70 кв.м, расположенный в 

<

...> Ю Чена. 

26 июня 2007 года в государственный кадастр недвижимости внесены изменения об основных характеристиках указанного земельного участка, в том числе уточнен его кадастровый номер – №, площадь – 5 659 кв.м, местоположение – примерно в 85 м на юго-запад от ориентира по адресу: 

<

адрес>. 

На основании распоряжения Правительства Хабаровского края от 23 апреля 2008 года № 201-рп и в соответствии с дополнительным соглашением от 6 мая 2008 года № 10115 к указанному договору в условия аренды земельного участка внесены соответствующие изменения, сторонами подписан акт передачи участка ООО «ТРАНСБЫТ». 

Заключенным между арендодателем и арендатором 28 сентября 2016 года дополнительным соглашением в договор аренды внесены изменения относительно порядка расчета арендной платы, одной из составляющих которого стороны определили удельный показатель кадастровой стоимости. 

Права и обязанности по договору аренды от 4 ноября 2004 года № 2600 ООО «ТРАНСБЫТ» с согласия департамента уступило ООО «КВАРТАЛ А» на основании договора цессии от 20 октября 2016 года.

В силу статьи 5 ЗК РФ правообладателями земельного участка являются, в том числе, арендаторы.В соответствии с частями 1, 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Являясь плательщиком арендной платы исходя из кадастровой стоимости указанного объекта аренды, ООО «КВАРТАЛ А» 29 марта 2021 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением об установлении рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Решением комиссии от 7 апреля 2021 года № 15 заявление ООО «КВАРТАЛ А» удовлетворено, комиссия решила определить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной в представленном заявителем отчете об оценке, в размере 3 672 691 рубля по состоянию на 1 января 2016 года. 

Суд, исследовав представленные сторонами доказательства, полагает, что оспариваемое решение комиссии является незаконным как нарушающее права заявителя и не соответствующее закону. 

В соответствии с пунктом 20 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Аналогичные требования к порядку направления уведомления о принятии комиссией к рассмотрению заявления о пересмотре кадастровой стоимости изложены в пункте 16 Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263, пункте 12 Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Росреестра от 24 августа 2020 года № П/0311.

Как указывает административный истец и данное обстоятельство подтверждено административным ответчиком, материалами дела, в нарушение приведенных норм материального права уведомление в семидневный срок с даты поступления заявления ООО «КВАРТАЛ А» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной комиссия в адрес департамента муниципальной собственности либо администрации города Хабаровска как собственника земельного участка и органа местного самоуправления, на территории которого расположен земельный участок, не направило, о факте инициирования арендатором вопроса о пересмотре кадастровой стоимости арендуемого имущества и назначения по этому поводу заседания административного истца не известило. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о неправомерности проведения комиссией заседания и принятия по его итогам оспариваемого решения в отсутствие соответствующего извещения административного истца, поскольку такой пересмотр кадастровой стоимости означает изменение одной из составляющих расчета арендной платы, что влечет за собой соответствующее уменьшение размера ежемесячного платежа, а также влияет на выкупную стоимость земельного участка, в связи с чем, у представителя органа местного самоуправления должна иметься возможность на заседании комиссии возразить относительно заявления о пересмотре кадастровой стоимости и представить соответствующие доказательства, которая в рассматриваемом случае департаменту муниципальной собственности предоставлена по вине комиссии не была. 

Таким образом, отсутствие извещения департамента о рассмотрении заявления ООО «КВАРТАЛ А» не позволило ему реализовать предоставленные права, что могло повлиять на решение комиссии по установлению кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

При этом департамент в ходе судебного разбирательства привел доводы, указывающие, по его мнению, на несоответствие оценочного отчета, положенного комиссией в основу обжалуемого решения, законодательству об оценочной деятельности, подлежащие проверке при разрешении такого рода вопросов. 

Возражение комиссии и ООО «КВАРТАЛ А» относительно искового требования о том, что на заседании 7 апреля 2021 года присутствовал представитель департамента администрации города, не опровергает приведенных выводов суда и не свидетельствует о соблюдении комиссией прав административного истца, как и требований закона, регламентирующих порядок проведения заседания с целью разрешения вопроса о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Действительно, согласно протоколу заседания комиссии от 7 апреля 2021 года № 8 одним из присутствующих на заседании лиц являлась представитель администрации города Хабаровска ФИО5 

Вместе с тем суд находит такое участие представителя администрации в рассмотрении вопроса о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № формальным, поскольку, как указано выше, отсутствие заблаговременной осведомленности представителя о наличии данного вопроса в повестке заседания комиссии могло по разумным и объективным причинам не позволить ФИО5 своевременно выработать позицию по доводам заявления ООО «КВАРТАЛ А» и подготовить соответствующие доказательства, которые могли повлиять на принятие комиссией иного решения. 

Представленный заинтересованным лицом скриншот сайта Росреестра о заседании комиссии в апреле 2021 года не содержит информации о том, что вопрос о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № разрешался 07 апреля 2021 года, что не подтверждает позицию заинтересованного лица о том, что административный истец мог ознакомиться с повесткой заседания комиссии заблаговременно путем обращения за информацией на сайт Росреестра.

В связи с изложенным решение комиссии является незаконным, административный истец имеет право участвовать при повторном рассмотрении заявления ООО «КВАРТАЛ А» о пересмотре кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030108:57. 

В случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца (пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ).

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, содержащимся в абзаце 3 пункта 26 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административный иск департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю об оспаривании решения комиссии удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 7 апреля 2021 года № 15.

Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю повторно рассмотреть заявление ООО «КВАРТАЛ А» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № от 29 марта 2021 года. 

Управлению Росреестра по Хабаровскому краю исключить из государственного кадастра недвижимости сведения, внесенные на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 7 апреля 2021 года № 15.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда Т.А. Разуваева