Дело № 2-472/2025 (2-3554/2024)

УИД: 22RS0069-01-2024-007125-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 января 2025 года г. Барнаул

Ленинский районный суд г. Барнаула в составе:

председательствующего судьи Никуловой Л.В.,

при секретаре Лопатиной С.Л., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Управлению имущественных отношений Алтайского края о признании недействительным договора в части,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению имущественных отношений Алтайского края, в котором просит признать недействительным п. 4.4.15 договора аренды земельного участка № от д.м.г., заключенного между ФИО1 и Управлением имущественных отношений Алтайского края в части запрета передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу. Также просит взыскать судебные расходы на оплату госпошлины. 

В обоснование требований указано на то, что д.м.г. ФИО1 с Управлением имущественных отношений Алтайского края на основании протокола о результатах аукциона от д.м.г. (процедура № лот №) заключен договор аренды земельного участка №, согласно которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер №, местоположение: Российская Федерация, "адрес" площадью 

<

данные изъяты> кв. м, сроком на 

<

данные изъяты> лет. Право аренды земельного участка по договору № от д.м.г. зарегистрировано за номером № от д.м.г.. В соответствии с п. 1.3 договора аренды, цель предоставления и разрешенное использование являются существенными условиями договора и не подлежат изменению. Согласно действующему законодательству, существенными условиями договора аренды земельного участка являются предмет договора - наименование и характеристики участка, а также размер арендной платы. 

д.м.г. в адрес Управления имущественных отношений Алтайского края в досудебном порядке, в соответствии с п.6.1. договора аренды № от д.м.г. было направлено письмо с предложением заключить дополнительное соглашение к договору, в котором п.4.4.15 изложить в новой редакции, исключив из него положение не передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу. В данном письме подробным образом изложена необходимость внесения изменений в договор с учетом законодательства и сложившейся правоприменительной практики.

В ответе № от д.м.г. Управление имущественных отношений Алтайского края в урегулировании разногласий и заключении дополнительного соглашения отказало, указав, что внесение изменений в подписанный договор повлечет нарушение прав неопределенного круга лиц.

Истец полагает, что факт подписания договора аренды в предложенной организатором торгов первоначальной редакции не может запретить арендатору в дальнейшем обратиться к арендодателю с целью исключения пункта договора, не соответствующего закону. Указанное в п. п.4.4.15 договора условие о запрете передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, противоречит п.9 ст.22 ЗК РФ, который устанавливает, что арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Отказ арендатору во внесении изменений в дополнительное соглашение возможен в случае, если такие изменения противоречат законодательству Российской Федерации или условиям действующего договора аренды.

В ответе Управления имущественных отношений Алтайского края № от д.м.г. не указано, какое именно нарушение конкретного, а не абстрактного права неопределенного круга лиц повлечет внесение изменений в договор. Из ответа не понятно, в чем изменение редакции условия договора аренды, не являющегося существенным, повлечет нарушение прав неопределенного круга лиц.

При этом, истец отмечает, что порядок определения победителя аукциона, заключения договора аренды, внесения изменений в несущественные условия договора, никоим образом не нарушает принципа публичности данной процедуры, прав неопределенного круга лиц, и не предоставляет арендатору ФИО1 какие-либо преимущества. Добровольное внесение предлагаемых истцом изменений в договор, либо признание недействительным спорного пункта договора аренды, не означает, что в этом случае изменился бы объем прав, порядок и условия использования предоставленного в аренду участка.

Также указывает, что наличие запрета на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, является нарушением действующего законодательства. Ответчиком применяется неверное толкование установленного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов. 

В судебном заседании представитель истца ФИО2 на удовлетворении требований настаивал.

Представитель ответчика Управления имущественных отношений Алтайского края ФИО3 иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. 

В соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с подпунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 приведенной статьи.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, д.м.г. Управлением имущественных отношений Алтайского края объявлен электронный аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровыми номерами №, расположенный в "адрес" (извещение №).

Согласно протоколу о результатах аукциона от д.м.г. победителем аукциона в отношении лота № (земельного участка с кадастровым номером №) признан ФИО1

Между Управлением имущественных отношений Алтайского края и ФИО1 на торгах заключен договор аренды д.м.г. земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская Федерация, "адрес", вид разрешенного использования-индивидуальные жилые дома (подлежащие застройке).

В соответствии с пунктом 2.1 договора, срок аренды установлен на 20 лет с даты подписания договора сторонами. 

Пунктом 4.4.15 договора установлено, что арендатор обязан не передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в субаренду, не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или обществ, либо паевого взноса в производственный кооператив.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, с д.м.г. зарегистрировано право аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №.

д.м.г. ФИО1 обратился в Управление имущественных отношений Алтайского края с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды № от д.м.г., в котором п. 4.4.15 изложить в следующей редакции: «Не передавать свои права и обязанности по договору в субаренду, не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или обществ, либо паевого взноса в производственный кооператив».

Письмом Управления имущественных отношений Алтайского края от д.м.г. № ФИО1 сообщено об отказе во внесении изменений в договор. Указано, что внесение изменений в договор повлечет нарушение прав неопределенного круга лиц, поскольку подавая заявку на участие в аукционе, ФИО1 подтвердил ознакомление с условиями его проведения, а также был ознакомлен с проектом договора аренды.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Приведенное ограничение направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, –в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как уже указывалось выше, спорный земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен в аренду ФИО1 на основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лицам в обязательстве на основании сделки», уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Таким образом, законом допускается ограничение права арендатора земельного участка передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 05 июля 2022 года № 308-ЭС22-2357, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01 июня 2015 года по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур – путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в данном случае, исходя из целей правового регулирования, правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации применима и к положениям пунктов 5, 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22 июля 2021 года № 305-ЭС21-4791, от 17 марта 2021 года № 305-ЭС16-19742(6), от 01 сентября 2020 года № 305-ЭС20-6940, от 28 мая 2020 года № 310-ЭС19-26737).

Между предписаниями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Допускаемая в договоре аренды возможность арендатора, вопреки требованиям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, по сути допускает возможность получения права использования земельных участков лицами, которые наравне с остальными не принимали участия в торгах на право заключения договора аренды, что противоречит публичному порядку распоряжения указанными земельными участками, так как в противном случае позволяет обойти указанными лицами конкурентные процедуры предоставления земельных участков.

Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды был заключен по результатам торгов, суд приходит к выводу о том, что условия договора аренды публичного земельного участка, изложенные в пункте 4.4.15, допускающие возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, являются ничтожными (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично.

С учетом изложенного, ФИО1, выступающий как арендатор по договору аренды №, в силу указанного законодательного запрета не обладает правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды третьим лицам.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований отказано, то оснований для взыскания судебных расходов не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) к Управлению имущественных отношений Алтайского края (ИНН 

<

***>) оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Барнаула Алтайского края в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Л.В. Никулова

Мотивированное решение составлено 11 февраля 2025 года.