РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с.Баяндай 03 февраля 2026 года

Баяндаевский районный суд Иркутской области в составе судьи Орноевой Т.А., при секретаре Хазыковой И.П.,

с участием истца- ст. помощника прокурора Баяндаевского района Михайловой Г.В., истца ФИО7,

представителя ответчика администрации МО «Баяндаевский район» ФИО11,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5/2026 по исковому заявлению прокурора Баяндаевского района в интересах ФИО7 к администрации МО «Баяндаевский район», администрации МО «Баяндай» о признании недействительным постановления администрации МО «Баяндай» от ДД.ММ.ГГГГ № и договора социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, возложении обязанности на администрацию МО «Баяндаевский район» обеспечить ФИО7 и членов ее семьи пригодным для проживания жилым помещением,

установил:

прокурор Баяндаевского района обратился в суд с уточненным исковым заявлением в интересах ФИО7 к администрации МО «Баяндай», МО «Баяндаевский район» о признании недействительными постановления администрации МО «Баяндай» от ДД.ММ.ГГГГ, договора социального найма жилого помещения и обеспечении ФИО7 и членов ее семьи пригодным для проживания жилым помещением.

В обоснование исковых требований прокурор указывает, что в рамках государственной программы Иркутской области «Доступное жилье» на 2019-2024гг., утвержденной постановлением Правительства Иркутской области от 31.10.2018 № 780-пп, подпрограммы «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда во взаимодействии с государственной корпорацией –Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» на 2019-2024гг, между администрацией МО «Баяндай» и Министерством строительства Иркутской области ДД.ММ.ГГГГ заключено Соглашение о предоставлении субсидии местному бюджету из областного бюджета №, согласно которому из областного бюджета в 2022г. бюджету МО «Баяндай» предоставлена субсидия в целях софинансирования мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расселяемого без финансовой поддержки государственной корпорации- Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, признанного таковым до ДД.ММ.ГГГГ и подлежащего сносу- жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Министерством строительства Иркутской области и администрацией МО «Баяндай» заключено дополнительное соглашение к указанному Соглашению, в котором предусмотрено выделение субсидии в 2022г. в размере 3191100 рублей, в 2023г.- 17500100 рублей.

Решением Думы МО «Баяндай» от 27.12.2022 № «О бюджете на 2023г. и плановый период 2024 и 2025гг» предусмотрены расходы по разделу «Жилищно-коммунальное хозяйство», муниципальной адресной программе «Переселение граждан, проживающих на территории МО «Баяндай», из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до ДД.ММ.ГГГГ, в 2021-2024гг» за счет областного бюджета в сумме 17500,1 тыс. рублей, за счет местного бюджета-729,2 тыс. рублей, итого 18229,3 тыс. рублей.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «Баяндай» в рамках реализации Программы переселения, по итогам несостоявшихся электронных аукционов, заключен муниципальный контракт с единственным участником ООО «Байкал-Азиятрейд» на приобретение заказчиком (администрацией поселения) жилого помещения ( квартиры), которое будет создано в будущем с вводом в эксплуатацию до конца 2023г. у продавца (ООО «Байкал-Азиятрейд») для переселения граждан из аварийного жилищного фонда в рамках реализации государственной программы Иркутской области «Доступное жилье» на 2019-2025гг.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «Баяндай» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с ООО «Байкал-Азиятрейд», согласно которому администрация приобрела у названного юридического лица квартиру и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 3216400 рублей. Земельный участок передан безвозмездно. Оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением.

ДД.ММ.ГГГГ главой МО «Баяндай» ФИО12 от имени администрации МО «Баяндай» заключен договор социального найма №, согласно которому вышеуказанное жилое помещение передано ФИО7 и членам ее семьи ФИО9, ФИО10, ФИО3, ФИО4 в бессрочное пользование и владение.

В предоставленное ей жилое помещение ФИО7 фактически не вселилась, в квартире не проживала, в связи с тем, что жилое помещение по результатам строительной экспертизы не соответствует строительным нормам, а также в нем отсутствует централизованное отопление и водоснабжение.

Факт несоответствия жилого помещения строительным нормам, подтверждается заключением эксперта №.

Договор социального найма жилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Баяндай» и ФИО7 является недействительным, поскольку жилое помещение, предоставленное по указанному договору, непригодно для проживания, не соответствует санитарным требованиям, техническим правилам и нормам.

На основании изложенного, просит признать недействительными постановление администрации МО «Баяндай» от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и договор социального найма жилого помещения №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Баяндай» в лице главы ФИО12 и ФИО7, постановление от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ей жилого помещения по договору социального найма, и обязать администрацию МО «Баяндаевский район» обеспечить ФИО7 и членов ее семьи пригодным для проживания жилым помещением, соответствующим санитарным требованиям, техническим правилам и нормам.

В судебном заседании участвующий в деле прокурор поддержала исковые требования, ссылаясь на доводы, изложенные в заявлении, просила удовлетворить иск, полагая, что обнаруженные как в ходе строительно-технической экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, так и заключениям специалистов, нарушения строительных норм, норм пожарной безопасности, допущенные при строительстве жилого помещения, переданного ФИО7 на условиях социального найма в пользование, являются существенными, поскольку приводят к невозможности использования квартиры по ее назначению и влекут угрозу для жизни и здоровья проживающих в ней граждан. Поскольку обнаруженные недостатки жилого помещения допущены до предоставления ФИО7 и членам ее семьи жилого помещения, договор социального найма и обжалуемое постановление следует признать недействительными по правилам ст. 168 ГК РФ. Учитывая, что в жилищных правах ФИО7 подлежит восстановлению, следует признать за ней право на предоставление жилого помещения, отвечающего требованиям жилищного законодательства. В силу действующего законодательства обязанность по предоставлению жилого помещения должна быть возложена на администрацию МО «Баяндаевский район».

Привлеченная к участию в деле в качестве истца ФИО7 поддержала исковые требования прокурора, просила их удовлетворить, пояснив суду, что 28.12.2023 ей предоставили жилое помещение, в которое она не стала вселяться по причине отсутствия в нем электроснабжения, отопления. В квартире отсутствовали внутренние стены (перегородки), электричество. Как выяснилось позже, ООО «БайкалАзия трейд» не успели окончить строительство дома, в срочном порядке продало их администрации МО «Баяндай», В свою очередь, администрация с ней заключила договор, пообещав, что жилое помещение приведут в пригодное для проживания состояние. Однако на момент заключения договора социального найма квартиру ей предоставили в состоянии, не пригодным для проживания, в квартире отсутствовало электроснабжение, не работало отопление. Влажность в помещении была высокой, стены и окна конденсировали, с потолка капала вода (конденсат) на пол, от чего полы были мокрые, в углах стен была сырость и плесень. Администрация МО «Баяндай» пообещало все исправить, однако в названном помещении оказалось невозможным проживать и до настоящего времени. ООО «Байкал-Азиятрейд» установили в доме печи, которые не греют помещение, весь дым из трубы идет внутрь помещения, кварцевые обогреватели не обеспечивают нужную температуру в зимнее время года. Считает, что администрация МО «Баяндай» не обеспечила ее пригодным для проживания, благоустроенным, соответствующим требованиям жилищного законодательства жильем.

Представитель ответчика администрации МО «Баяндаевский район» иск прокурора признал частично, полагая, что их вины в том, что администрация МО «Баяндай» приобрела жилые дома, не соответствующие требованиям муниципального задания, с выявленными нарушениями строительных норм, норм пожарной безопасности. Вместе с тем находят иск обоснованным в той части, что ФИО7 необходимо предоставить жилье, соответствующее требованиям жилищного законодательства, согласны устранить выявленные недостатки.

Представитель ответчика администрации МО «Баяндай» в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица Министерства строительства Иркутской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть в его отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ФИО7 ранее была выдана квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, в которой она фактически проживала до сноса многоквартирного дома.

Из представленных суду доказательств следует, что техническая инвентаризация квартиры, в которой проживала ФИО7, не проводилась, размер общей площади не определялся измерительными приборами.

Согласно сведениям администрации МО «Баяндай» в реестре аварийных многоквартирных домов муниципалитет указал общую площадь квартир в 

<

адрес> -43 кв.м, однако расчет общей площади жилых помещений в многоквартирном доме не производился.

Между тем, 

<

адрес> принадлежала на праве общей долевой собственности гр. ФИО1 и членам ее семьи.

Администрация МО «Баяндай» собственникам указанной квартиры за ее изъятие выплатила денежное возмещение, стоимость которой определена размером общей площади квартиры.

Согласно техническому паспорту на жилое помещение, расположенное по 

<

адрес>, общая площадь квартиры составляла 46,7 кв.м.

Из представленной администрацией МО «Баяндай» схемы расположения квартир в указанном доме следует, что квартира № и квартира № согласно схеме расположения квартир в доме, являлись равнозначными по площади.

В судебном заседании ФИО7 подтвердила, что обе квартиры № № имели одинаковую площадь, из чего следует признать установленной площадь квартиры 

<

адрес> - 46,7 кв.м.

Иных надлежащих доказательств, оспаривающих указанный размер общей площади, сторонами не представлено.

Постановлением администрации МО «Баяндай» от 22.10.2013 № многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу, с расселением граждан, проживающих в указанном доме в срок до ДД.ММ.ГГГГ, и сносом многоквартирного дома - в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Заключением ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – областное БТИ»о состоянии объекта капитального строительства по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом, расположенный в 

<

адрес>, был признан непригодным для дальнейшей эксплуатации, представляющим угрозу обрушения конструкций, с рекомендацией о признании дома аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Правительства Иркутской области от ДД.ММ.ГГГГ № была утверждена региональная адресная программа Иркутской области «Переселение граждан, проживающих на территории Иркутской области, из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до ДД.ММ.ГГГГ, в 2019 - 2025 годах», где в Перечень многоквартирных домов, признанных аварийными до ДД.ММ.ГГГГ включен дом по адресу: 

<

адрес>.

Постановлением администрации МО «Баяндай» от 26.11.2021 №206 утверждена муниципальная адресная программа «Переселение граждан, проживающих на территории муниципального образования «Баяндай», из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до ДД.ММ.ГГГГ, в 2021-2024 годах».

По программе переселения 2019-2025 гг. предусмотрено переселение из аварийного дома, расположенного в 

<

адрес>, 1974 года постройки, признанного аварийным в 2013 г., планируемая дата окончания переселения ДД.ММ.ГГГГ.

В список граждан, переселенных из аварийного жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда на 2019-2024 годы государственной программы Иркутской области «Доступное жилье» на 2019-2024 гг., включена ФИО7 и члены ее семьи с предоставлением жилого помещения по договору социального найма.

В рамках программы переселения граждан из аварийного жилья администрацией МО «Баяндай» ДД.ММ.ГГГГ заключен муниципальный контракт№ от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Байкал-Азиятрейд», предметом которого являлось приобретение администрацией муниципального образования жилого помещения (квартир), которое будет создано в будущем с вводом в эксплуатацию до конца 2023 г. у ООО «Байкал-Азиятрейд» для переселения граждан из аварийного жилищного фонда в рамках реализации государственной программы Иркутской области «Доступное жилье» на 2019-2025 годы.

На основании муниципальных контрактов ООО «Байкал-Азиятрейд» обязалось передать в муниципальную собственность МО «Баяндай» жилое помещение (квартиру) для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, общей площадью не менее 43 кв.м, а администрация обязуется уплатить за них цену в соответствии с условиями контракта и техническому заданию (приложение № к контракту № от ДД.ММ.ГГГГ). Имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Администрация МО «Баяндай» по договору купли-продажи приобрело у ООО «БайкалАзияАтрейд» в лице его генерального директора ФИО2 в муниципальную собственность расположенные в 

<

адрес> квартиру и земельный участок.

Заключая договор купли-продажи квартиры с земельным участком, продавец предоставил покупателю гарантийное письмо об устранении недостатков в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а именно заменить душевые поддоны на ванны, установить на кухне в рабочей зоне фартуки, оклеить обоями жилые комнаты.

Несмотря на то, что условия технического задания, приложенного к муниципальному контракту, продавцом не были исполнены, стороны ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного договора купли -продажи подписали акт приема-передачи недвижимого имущества.

Указанная квартира с земельным участком внесены в реестр муниципальной собственности, право собственности зарегистрировано в ЕГРН.

На основании постановления администрации МО «Баяндай» № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 предоставлено по договору социального найма жилое помещение муниципального жилищного фонда МО «Баяндай» - квартира, общей площадью 47 кв.м, расположенная по адресу: 

<

адрес>, с составом семьи : ФИО9, ФИО10, ФИО3, ФИО4, и заключен договор социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условиям которого администрация МО «Баяндай» передала ФИО7 и членам ее семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из 1 комнаты, в квартире, общей площадью 47 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, для проживания в нем.

Согласно п. 5 договора социального найма наймодатель (администрация МО «Баяндай») обязан передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания договора свободное от прав и иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, эпидемиологическим и иным требованиям, принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

При предоставлении ФИО7 и членам ее семьи квартиры по социальному найму в связи со сносом дома администрация МО «Баяндай» обязана была соблюсти требования ст.15, 86, 89 Жилищного кодекса РФ, а потому юридически значимым обстоятельством является установление соответствия предлагаемого жилого помещения санитарным и техническим правилам и нормам, его соответствие требованиям ст. 89 ЖК РФ.

При этом обязанность по доказыванию такого обстоятельства, как соответствие предлагаемого жилого помещения санитарным и техническим правилам и нормам, возлагается на ответчиков – администрацию МО «Баяндай» и администрацию МО «Баяндаевский район».

Так, в соответствии со ст. 15 Жилищного Кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч.1,ч.2). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами ( ч.3).

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания (ч.4).

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас ( ч.5).

Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса ( ч.6).

В соответствии со ст. 86 Жилищного кодекса РФ если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

На основании ст. 89 Жилищного кодекса РФ (в редакции от 27.12.2019 N 473-ФЗ) предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.

Таким образом, выселяемым из аварийного дома гражданам, занимающим по договорам социального найма, другие жилые помещения, предоставляются жилые помещения по договору социального найма, и данное жилое помещение должно: - быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта; - быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению; -отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Исходя из сказанного следует, что жилое помещение, предоставленное ФИО7 по договору социального найма от ДД.ММ.ГГГГ, находится в границах того же населенного пункта – 

<

адрес>, является равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению.

Вместе с тем, как следует из Акта контрольно-счетной палаты муниципального образования «Баяндаевский район» № от ДД.ММ.ГГГГ по результатам проверки исполнения законодательства при переселении граждан из аварийного жилищного фонда в МО «Баяндай» предметом которой являлось приобретение квартир в рамках государственной программы Иркутской области «Доступное жилье» на 2019 - 2025 годы, подпрограммы «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» и муниципальной адресной программы «Переселение граждан, проживающих на территории МО «Баяндай», из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года, в 2021-2024 годах».

При визуальном осмотре установлено, что в квартирах, приобретенных администрацией МО «Баяндай» для целей реализации Муниципальной программы, отсутствует техническая возможность наполнения водой установленных емкостей, так же установлены несоответствия основным характеристикам жилого помещения (квартиры) в Техническом задании к Контракту, а именно, по описанию в техническом задании в санузле должно быть наличие ванны, по факту- поддон для душа, при отделке санузла с устройством фартука над ванной высотой 1,6 м. от уровня пола вместо керамической плитки - ПВХ плитка, пол в санузле покрыт вместо керамической плитки -ПВХ плитка, вместо обоев на внутренних стенах помещения – окраска водоэмульсионной краской, однофазный счетчик потребления электроэнергии не установлен, керамическая плитка в рабочей зоне кухни не облицован керамической плиткой, вместо централизованного отопления от котельной установлены электрообогреватели, вместо приборов отопления – алюминиевых установлены кварцевые обогреватели.

В нарушение п.12 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № во всех пяти квартирах, принятых в муниципальную собственность по заключенным Контрактам отсутствует электроснабжение.

Установленные контрольно-счетной палатой нарушения, в том числе отсутствие электроснабжения и отопления, послужили причиной отказа ФИО7 на вселение в квартиру, предоставленную ей на условиях социального найма, и основанием для внесения прокурором района представления от ДД.ММ.ГГГГ на имя главы МО «Баяндай» об их устранении.

Согласно актам обследования жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ установлен однофазный счетчик (50А), отопление в квартире: автономное электрическое, дровяная печь «Огонь-батарея», кварцевые обогреватели.

Из материалов дела следует, что органами следствия возбуждено уголовное дело в отношении главы МО «Баяндай» ФИО12 по признакам преступления, предусмотренного п.п. «в,е» ч.3 ст. 286 УК РФ, в рамках которого проведена строительно-техническая экспертиза.

В представленном прокурором заключении экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что предметом экспертизы являлось соответствие домов 

<

адрес>, муниципальному контракту (техническому заданию) на момент их осмотра контрольно-счетной палатой 19.01.2024, и на момент осмотра от 01.04.2024, соблюдение порядка получения и выдачи разрешения на строительство, а также ввода в эксплуатацию домов по указанным адресам в соответствии с действующим законодательством в сфере строительства.

Согласно выводам экспертов жилые помещения, в том числе, жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, не соответствует требованиям технического регламента о требованиях пожарной безопасности (Федеральный закон № 123-ФЗ от 22.07.2008), так как отсутствует пересечение несущих и ограждающих конструкций покрытия противопожарной стеной, что не соответствует п. 7.2, 7.3 СП 55.13330.2016 и п.5.4.10СП2.13130; жилое помещение не соответствует требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружений ( Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009), так как объемно-планировочное решение жилых домов не соответствует требованиям п. 6.3.6 СП 14.13330.2018; жилое помещение не соответствует уровню сейсмостойкости 7 баллов.

Кроме того, экспертами установлено, что жилые помещения по факту не соответствуют техническому заданию муниципальных контрактов, а именно, конструктивная схема здания- бескаркасная с несущими продольными и поперечными стенами, вместо монолитного железобетонного каркаса с блочным заполнением; выполнены натяжные потолки вместо высококачественной водоэмульсионной окраски; отсутствуют стояки отопления; отсутствуют счетчики горячей и холодной воды, общедомовые приборы учета горячей и холодной воды, тепловой энергии; вместо централизованного отопления от котельной установлены обогреватели и печь; в ванной вместо фартука из керамической плитки высотой 1,6м выполнен фартук их ПВХ плитки высотой 2,1м; вместо алюминиевых радиаторов установлены кварцевые электрические обогреватели.

Из заключения эксперта также следует, что разрешения на ввод в эксплуатацию домов, в том числе и дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, выданы в отсутствие актов о подключении (техническом присоединении) построенных объектов капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения, что не соответствует требованиям ч.3 ст.55 ГрК РФ.

В силу ст. 15 Жилищного кодекса РФ порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, установлен Положением Постановление о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (Положение №47).

Действие Положения №47 распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.

Названным Положением установлены требования, которым должно отвечать жилое помещение (п.п9-32).

Согласно п.12 Положения жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме (п.41 Положения №47).

Из представленных суду доказательств установлено, что в квартире, предоставленной ФИО7 на условиях социального найма, 

<

адрес> установлено автономное холодное водоснабжение (емкость 0,5 куб.м.), горячее водоснабжение – электрический водонагреватель (емкость не менее 30 л) - водоотведение (канализация)- септик, отопление -электрические обогреватели (5 шт.), твердотопливная печь «Батарея -огонь», электроснабжение центральное, в совмещенном санузле установлена ванна, раковина, унитаз. В зоне кухни установлена мойка.

Согласно актуализированной схеме теплоснабжения 

<

адрес> на его территории имеется централизованное теплоснабжение, потребителями тепла являются, в основном, здания общественно-деловой сферы поселка и один жилой дом. На рис.1-1 представлена схема теплоснабжения в 

<

адрес>, указаны три теплоисточника котельная «Школа», котельная «Центральная». Зоны действия указанных источников тепла: территория школы и центральная часть поселения. В жилых домах, не подключенных к сетям централизованного теплоснабжения, источниками тепла являются электроустановки и печи. Зоны действия источников тепловой энергии 

<

адрес>, и территория школы. В перспективе зоны действия систем централизованного теплоснабжения 

<

адрес> не изменятся. Вероятные перспективные потребители будут располагаться в пределах существующих радиусов теплоснабжения. Системы централизованного горячего водоснабжения не имеется.

В соответствии с актуализированной схемой водоснабжения и водоотведения Баяндай суммарно территории с централизованным ХВС составляет 60% застройки 

<

адрес>, остальная часть не охвачена централизованным холодным водоснабжением. Согласно перечню потребителей ХВС по 

<

адрес>.

Из представленных администрацией сведений следует, что жилые помещения, находящиеся в муниципальном жилом фонде, не подключены к централизованным сетям теплоснабжения, холодного водоснабжения.

Таким образом, наличие в предоставленном на условиях социального найма жилом помещении ФИО7 индивидуальных источников теплоснабжения, горячего водоснабжения и автономного водоотведения имеет элементы благоустройства применительно к условиям населенного пункта – 

<

адрес>.

Согласно п.7 Положения № оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), и проводятся на предмет соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7(1) настоящего Положения. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления.

В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля), государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека (далее - органы государственного надзора (контроля), а также в случае необходимости, в том числе в случае проведения обследования помещений на основании сводного перечня объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации, предусмотренного пунктом 42 настоящего Положения, - представители органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.

В соответствии с п.7(1) Положения в случае необходимости оценки и обследования помещения в целях признания жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в течение 5 лет со дня выдачи разрешения о вводе многоквартирного дома в эксплуатацию такие оценка и обследование осуществляются комиссией, созданной органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с абзацем вторым пункта 7 настоящего Положения.

По результатам работы комиссия принимает одно из предусмотренных пунктом 47 Положения решений об оценке соответствия помещений и многоквартирных домов установленным в данном Положении требованиям. Данное решение оформляется в виде заключения и в 3-дневный срок направляется комиссией в орган местного самоуправления для последующего принятия решения, предусмотренного абзацем седьмым пункта 7 настоящего Положения (пункты 47 и 47(1) Положения).

Однако представленное суду заключение межведомственной комиссии, назначенной Администрацией МО «Баяндаевский район» от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанное лишь председателем комиссии – заместителем мэра МО «Баяндаевский район» ФИО5, и члена комиссии – и.о начальника отдела строительства и ЖКХ администрации МО «Баяндаевский район» от ДД.ММ.ГГГГ, об отсутствии оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания, не соответствует требованиям п.7, 7(1) Положения №, противоречит изложенным ниже заключениям специалистов, а потому не может быть принято судом во внимание в качестве достоверного и объективного доказательства.

Так, согласно заключению специалиста – государственного инспектора УОБО по пожарному надзору ФИО6 по результатам осмотра ДД.ММ.ГГГГ жилых помещений, расположенных в 

<

адрес> установлено, что 

<

адрес> по 

<

адрес> является одноэтажным зданием (жилой дом блокированной застройки), год ввода в эксплуатацию -2023, класс функциональной пожарной опасности – Ф 1.4 (одноквартирные жилые дома, в том числе блокированные). Площадь -47,8 кв.м. Подъезд пожарной техники обеспечен. Перекрытие, стены выполнены из газобетона, конструкции кровли выполнены из дерева, покрытие кровли- шифер.

При проведении проверки выявлены следующие нарушения требований пожарной безопасности:

-1. Угол отвода дымовой трубы к вертикали составляет 90 градусов, при максимальной 30 ( п.1 ч.1 ст.6 ФЗ от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» п.5.11 Свода правило СП 7.13130.2013 «Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности», утв. Приказом МЧС России от 21.02.2013 №116)

2. расстояние от дымовой трубы до карниза кровли, выполненного из горючего материала- дерева, составляет 120 мм, при требуемом 130 мм ( п.1 ч.1 ст. 1 вышеназванного Закона, п. 5.20 названного выше Свода правил и СП)

3. объект защиты не оборудован автономными дымовыми пожарными извещателями (п.4.6, п.6.2 таблицы 1 свода правил 486.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности», утв. Приказом МЧС России от 20.07.2020 №539).

4. противопожарная стена, разделяющая жилые блоки, не возвышается над кровлей (п.6.5.6, п.5.4.10 свода правил СП 7.12130.2013 «отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности», утв. Приказом МЧС России от 21.02.2013 №116).

5. отсутствует документация, подтверждающая предел огнестойкости противопожарной стены, разделяющей жилые блоки (документы не представлены).

6. отсутствует документация, подтверждающая, что зазоры между стеной и разделкой выполнены из негорючих материалов (документы не представлены).

7. на металлическую печь отсутствует техническая документация изготовителя (документы не представлены) – п.82 Правил противопожарного режима РФ, утв. Постановлением правительства РФ №1479 от 16.09.2020.

Допрошенный в судебном заседании государственный инспектор МЧС ФИО6 суду подтвердил, что приведенные в заключении нарушения (№1-2, №3-4, 5-6,7) были установлены в ходе осмотра жилых помещений, являются существенными, создающими угрозу безопасности для жизни и здоровья проживающих людей, подлежат обязательному устранению. К примеру, несоблюдение угла отвода дымовой трубы приводит к накоплению сажи, препятствует тяге, способствует задымлению и возгоранию в трубе остатков топлива.

Из заключения специалиста Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что осмотром домов №, № расположенных в 

<

адрес> выявлено, что в жилом помещении № установлено децентрализованное холодное водоснабжение (установлен бак для привозной воды), горячее водоснабжение – электробойлер, водоотведение (канализация)-септик, отопление -электрические обогреватели (5 шт), твердотопливная печь, электроснабжение центральное, в совмещенном санузле установлена ванна, раковина, унитаз. В зоне кухни установлена мойка. При визуальном осмотре МКД № выявлено, что отмостка по периметру отсутствует.

По результатам выездного мероприятия установлено, что в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» квартиры № в доме №, № в доме № в доме № не имеют признаки, по которым жилое помещение признается не пригодным для проживания, а многоквартирные дома – аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

По заключению специалиста территориального отдела Управления Роспотребнадзора по Иркутской области в Эхирит-Булагатском, Баяндаевском, Осинском, Боханском, Усть-Удинском, Качугском, Жигаловском, Ольхонском районах – начальника отдела ФИО8 следует, что на осмотре от 13.11.2025 установлено, что дом, в которой расположена квартира ФИО7 расположена в доме, представленном одноэтажным зданием из монолитного железобетонного каркаса с блочным заполнением, разделенным на 2 жилые однокомнатные квартиры (по 47 кв.м). Каждая квартира оборудована местной системой холодного водоснабжения из емкости 0,5 куб.м, и местной системой горячего водоснабжения за счет водонагревателя емкостью 50 л. Подводка горячей и холодной воды осуществляется к смесителям в кухне и в санузле. Помещение имеет естественное и искусственное освещение. Оконные проемы выполнены пластиковыми окнами. Отопление: электрическое осуществляется за счет кварцевых обогревателей в количестве 4 шт, а также установлена дровяная печь «Огонь-батарея». Оценить соответствие качества атмосферного воздуха в жилых помещениях, параметров микроклимата, температуры поверхности нагревательных приборов, уровней освещенности гигиеническим параметрам не представляется возможным, так как к проверке специалисты экспертной организации не привлекались. Естественная система вентиляции (через окна, вентиляционные решетки, дверь).

В соответствии с экспертным заключением ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Иркутской области» от 19.12.2025 скорость движения воздуха в жилом помещении соответствует требованиям таблицы 5.27 СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или)безвредности для человека факторов обитания», п.128 СанПиН 2.1.3684-21. Полученные в ходе измерения показатели температуры воздуха и относительной влажности воздуха в жилом помещении не соответствуют требованиям таблицы 5.27 СанПиН 1.2.3685-21, п.128 СанПиН2.1.3684-21 (приложен протокол испытаний, выданный 17.12.2025). На момент проведения измерений система отопления не работала.

Оценивая приведенные выше заключение строительно-технических экспертов в совокупности с заключениями специалистов, суд находит их допустимыми, достоверными и относимыми к делу, поскольку как каждое из них, так и в совокупности подтверждают факт несоответствия жилого помещения, предоставленного ФИО7 28.12.2023, строительным нормам и правилам пожарной безопасности.

Исходя из сказанного, суд приходит к выводу, что как на момент заключения договора социального найма и передачи жилого помещения, так и в настоящий момент квартира, расположенная в 

<

адрес>, не отвечала требованиям Жилищного кодекса РФ, требованиям федеральных законов №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009, №123-ФЗ от 22.07.2008"Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", установленным санитарным и техническим правилам и нормам, что создает угрозу жизни и здоровью нанимателя и членов семьи нанимателя, препятствует реализации их прав, предусмотренных положениями статей 61, 67 ЖК РФ, так как эксплуатация жилого помещения невозможна.

Согласно разъяснениям в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" нарушение требований ЖК РФ при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений п. 2 ч. 3 ст. 11 и ч. 4 ст. 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными. Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 Кодекса) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с п.4 чт.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Принимая от ООО «Байкал- Азиятрейд» жилое помещение, администрация МО «Баяндай» должна была проверить жилое помещение на его соответствие качественным, техническим характеристикам, и при надлежащей осмотрительности выявить ненадлежащие условия исполнения муниципальных контрактов со стороны продавца, что не было сделано.

Положения ст.10 ГК РФ не допускают действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В ст.153 ГК РФ указано, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно положениям ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п.3 ст.154 ГК РФ закреплено, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ст.60 ЖК РФ, по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных названным Кодексом.

В соответствии со ст.62 ЖК РФ, предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Частью 1 ст.63 ЖК предусмотрено, что договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Принимая решение о признании оспариваемого договора социального найма недействительным, суд исходит из того, что помещение, предоставляемое по данному договору, в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ не могло являться объектом жилищных прав, так как до заключения данного договора не соответствовало требованиям пригодности для проживания в нем. По указанным основаниям оспариваемый договор социального найма противоречит закону, в связи с чем, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.

С учетом установленных судом обстоятельств, суд приходит к выводу, что ФИО7 передано жилое помещение, не соответствующее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, что является существенным нарушением порядка и условий предоставления жилого помещения по договору социального найма, предусмотренных ЖК РФ, и в это связи договор социального найма от 28 декабря 2023 г. является недействительным, равно как и постановление главы администрации МО «Баяндай» от 28.12.2023 о предоставлении такого помещения – недействительным.

Предъявленный прокурором в интересах ФИО7 иск направлен на защиту конституционных прав и законных интересов указанного лица на получение пригодного по всем параметрам жилого помещения, право на которое гарантировано действующим жилищным законодательством.

На момент рассмотрения настоящего иска ФИО7 не имеет в собственности иного жилого помещения, что подтверждается уведомлением об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений.

Суд не установил какого-либо злоупотребления правом в действиях нанимателя, принявшей квартиру, поскольку само по себе указанное не может лишить ее права на признание в судебном порядке сделки недействительной при наличии достаточных к тому оснований, непригодность предоставленного истцу помещения подтверждается доказательствами, представленными в материалы дела.

В силу п.6 ч.1 ст.14 Федерального закона РФ от 06.10.2003 № 131-ФЗ « Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» обеспечение проживающих в поселении и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством относится к вопросам местного значения городского поселения.

В ч.3 ст.14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ закреплен минимальный гарантированный перечень вопросов местного значения сельского поселения. В указанный перечень включены вопросы, предусмотренные пп. 1 - 3, 9, 10, 12, 14, 17, 19 (за исключением использования, охраны, защиты, воспроизводства городских лесов, лесов особо охраняемых природных территорий, расположенных в границах населенных пунктов поселения), 21, 28, 30, 33 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ. Законами субъекта Российской Федерации и принятыми в соответствии с ними уставом муниципального района и уставами сельских поселений за сельскими поселениями могут закрепляться также другие вопросы из числа предусмотренных ч. 1 названной статьи вопросов местного значения городских поселений (за исключением вопроса местного значения, предусмотренного п. 23 ч. 1 указанной статьи).

В силу ч.4 ст.14 этого же закона только в случае отсутствия указания об отнесении иных вопросов местного значения, предусмотренных ч.1 данной статьи для городских поселений, к вопросам местного значения сельских поселений в соответствии с ч.3 поименованной статьи они решаются на территориях сельских поселений органами местного самоуправления соответствующих муниципальных районов. В этих случаях данные вопросы являются вопросами местного значения муниципальных районов.

Установлено, что осуществление вопросов обеспечение проживающих в поселении и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством, с ДД.ММ.ГГГГ осуществлялось администраций МО «Баяндай» на основании Соглашения о приеме (передаче) осуществления полномочий, заключенного между администраций МО «Баяндай» и администрацией МО «Баяндаевский район».

С 01.01.2025 решение вопросов жилищного законодательства относится к компетенции муниципального района.

Полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений определены в ст.14 ЖК РФ и включают в себя, в том числе, ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма; ведение учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования; предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда; осуществление муниципального жилищного контроля.

Таким образом, из вышеприведенного следует, что истец ФИО7, как участник программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать от администрации МО «Баяндаевский район» жилое помещение, пригодное для проживания, которое должно соответствовать санитарным требованиям, техническим правилам и нормам, а также требованиям ст. 89 ЖК РФ.

При указанных обстоятельствах требования истца законны, обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования прокурора Баяндаевского района в интересах ФИО7 к администрации МО «Баяндаевский район», администрации МО «Баяндай» о признании недействительными постановления администрации МО «Баяндай» от ДД.ММ.ГГГГ № и договора социального найма жилого помещения, расположенного в 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, обеспечении ФИО7 и членов ее семьи пригодным для проживания жилым помещением, удовлетворить.

Признать недействительными постановление администрации МО «Баяндай» от ДД.ММ.ГГГГ № и договор социального найма жилого помещения №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Баяндай» в лице главы ФИО12 и ФИО7.

Обязать администрацию МО «Баяндаевский район» в течение 6 месяцев со дня вступления решения в законную силу обеспечить ФИО7 и членов ее семьи – ФИО9, ФИО10, ФИО3, ФИО4 жилым помещением, пригодным для постоянного проживания граждан, отвечающим установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутской областной суд в течение месяца со дня его принятия через Баяндаевский районный суд Иркутской области.

Судья Т.А. Орноева

Мотивированное решение изготовлено 09.02.2026