УИД 36RS0032-01-2025-001102-64

Дело № 2-1064/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 декабря 2025 года рп Рамонь

Рамонский районный суд Воронежской области в составе

председательствующего судьи Кожуховой М.В.,

при секретаре Коробкиной С.А.,

с участием:

представителя истца – помощника прокурора Рамонского района Воронежской области Завалина Д.А.,

ответчика ФИО1 и его представителя ФИО2,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Рамонского районного суда гражданское дело по иску прокурора Рамонского района Воронежской области, действующего в интересах Российской Федерации, муниципального образования, неопределенного круга лиц к администрации Рамонского муниципального района Воронежской области, ФИО3, ФИО1 о признании недействительным аукциона по продаже земельного участка, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделок, прекращении права собственности,

установил:

Прокурор Рамонского района Воронежской области, действующий в интересах Российской Федерации, муниципального образования, неопределенного круга лиц обратился в Рамонский районный суд Воронежской области с требованиями к администрации Рамонского муниципального района Воронежской области, ФИО3, ФИО1, в которых просил о признании недействительным аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером №... из категории земель населенных пунктов площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

.......> видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), признании договора купли-продажи №22 от 19.08.2024 земельного участка с КН №..., заключенного между администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО3 недействительным, в силу его ничтожности, применить последствия недействительности ничтожных сделок, предусмотренные ч.2 ст. 167 ГК РФ и прекратить право собственности ФИО3, ФИО1 на данный земельный участок, о чем внести соответствующую запись в ЕГРН.

Свои требования мотивировал тем, что 16.05.2024 администрацией Рамонского муниципального района принято постановление № 2950 и «О проведении аукциона по продаже земельного участка, расположенного по адресу: 

<

.......>, в соответствии с которым постановлено провести аукцион по продаже данного земельного участка.

Начальная стоимость данного земельного участка составляла 820000 руб.

Извещение о проведении аукциона 05.07.2024 по продаже данного земельного участка было опубликовано на официальном сайте www.torgi.gov.ru.

По результатам торгов победителем аукциона признана ФИО3, с которой 19.08.2024 был заключен договор купли-продажи земельного участка №22.

27.08.2024 управлением Росреестра зарегистрировано право общей совместной собственности ФИО3 и ФИО1 на приобретенный земельный участок.

Со ссылкой на положения ст. 39.11, ст. 39.12 ЗК РФ, положения ст. 7 ЗК РФ, ст. 83, ст. 85 ЗК РФ, ст. 1 ГрК РФ, ст. 30, ст. 37, ст. 38 ГрК РФ, Правила землепользования и застройки Ступинского сельского поселения Рамонского района Воронежской области полагал проведение данного аукциона по продаже земельного участка с КН №... недействительным, поскольку организатором торгов при подготовке аукциона должна была быть получена информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, что сделано не было.

Кроме того, в нарушение требований пп. 4 п.8 пп 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона не содержит сведений о разрешенном использовании земельного участка, о максимальный и минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, об ограничениях прав на земельный участок, о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технологического обеспечения и соответственно, земельный участок с КН №... не мог быть предметов аукциона.

Указал, что в силу Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» органам местного самоуправления запрещается принимать акты, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. Нарушение правил ФЗ 135 от 26.07.2006 является основанием для признания судом соответствующих торгов недействительными.

От установленных параметров разрешенного строительства объекта, от наличия технических условий на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технологического обеспечения, от размера платы за технологическое присоединение построенного объекта, а также от наличия такой возможности присоединения зависит объем финансовых вложений победителя аукциона.

Отсутствие в извещении о проведении аукциона по продаже спорного земельного участка не позволило заинтересованным лицам оценить все возможные риски и расходы, т.е. сформировать правильное представление о предмете аукциона и принять решение о целесообразности участия в таком аукционе, что является нарушением ФЗ № 135 от 26.07.2006.

Со ссылкой на положения ст. 449 ГК РФ, ст. 168 ГК РФ, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ст. 167 ГК РФ указал, что совершенная сделка напрямую затрагивает интересы РФ, которой на законодательном уровне установлен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подрывает принцип верховенства закона, умаляя авторитет органов государственной власти и местного самоуправления, посягая на публичные интересы.

В судебном заседании:

Помощник прокурора Рамонского района Завалин Д.А. заявленные требования поддержал, просил об их удовлетворении по изложенным в исковом заявлении доводам.

Ответчик – ФИО3, извещенная о слушании настоящего дела надлежащим образом, не явилась, с ходатайством об отложении не обращалась.

Ответчик ФИО1 с заявленными требованиями не согласился, полагал их необоснованными, указал, что после приобретения земельного участка, с использованием средств материнского капитала и кредитных денежных средств на участке построен жилой дом, который введен в эксплуатацию в установленном порядке и в котором они проживают. Удовлетворение требований истца приведет к нарушению прав несовершеннолетних детей и их.

Представитель ответчика ФИО2, допущенная к участию в деле по устному ходатайству ФИО1 полагала, что удовлетворение требований прокурора приведет к нарушению прав семьи Горшковых и их несовершеннолетних детей.

Ответчик - Администрация Рамонского муниципального района Воронежской области о слушании дела извещены надлежащим образом, явку представителя не обеспечили, с ходатайством об отложении не обращались.

Представлена письменная позиция по заявленным требованиям, приобщенная к материалам дела, из которой следует, что с заявленными требованиями не согласны, указали, что договор заключенный по итогам проведения торгов является оспоримой сделкой, а в силу ст. 166 ГК РФ требование о признании такой сделки недействительной может быть заявлено только стороной сделки, либо такая сделка может быть признана недействительной если нарушаются права третьих лиц или повлекла для них неблагоприятные последствия, при этом, прокурором не указано какое конкретное право и каких лиц будет восстановлено при удовлетворении данных требований. Указали, что аукцион проведен в соответствии с требованиями закона, извещение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную законом. Аукцион проведен 05.07.2024 и с этого момента ни одно реально заинтересованное лицо не обратилось об оспаривании результатов аукциона, следовательно отсутствуют лица, чьи права были нарушены данным аукционом, отсутствует материальный ущерб, и истцом не представлено документов подтверждающих, что он вообще был причин, в том числе и Рамонскому муниципальному району.

Третье лицо, не заявляющие самостоятельные требования: Управление Росреестра по Воронежской области, Фонд пенсионного и социального страхования в Российской Федерации в лице отделения фонда пенсионного и социального страхования РФ по Воронежской области, АО «Банк ДОМ.РФ» о слушании дела извещены надлежащим образом, с ходатайством об отложении не обращались, явку представителя не обеспечили.

ОСФР по Воронежской области представлена письменная позиция по заявленным требованиям, приобщенная к материалам дела, из которой следует, что ответчик ФИО3 является владельцем сертификата на материнский (семейный) капитал и распорядилась средствами МСК на улучшение жилищных условий, а именно на оплату первоначального взноса при получении кредита на строительство жилья. На основании решения пенсионного органа от 24.02.2025 денежные средства были перечислены ответчику. Средства МСК являются дополнительными мерами государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий, обеспечивающим этим семьям достойную жизнь, т.е. имеют целевое назначение. При удовлетворении требований истца и прекращении права собственности на земельный участок цели государственной меры поддержки достигнуты не будут. Механизм возврата денежных средств материнского капитала, которым заявитель уже распорядился законодателем не предусмотрен. Таким образом, в случае удовлетворения заявленных требований будут нарушаться законные права и интересы несовершеннолетних детей.

Принимая во внимание то, что все лица, участвующие в деле, извещались о времени судебного заседания по рассмотрению дела своевременно установленными ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) способами, в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на сайте Рамонского районного суда Воронежской области раздел «Назначение дел к слушанию и результаты рассмотрения»), руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд пришёл к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, поскольку согласно ч. 4 ст. 15 Конституции Российской Федерации являющихся составной частью правовой системы Российской Федерации, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе, и, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Суд, выслушав участников процесса, изучив представленные по делу письменные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В соответствии со статьей 12 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; возмещения убытков; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Обращаясь с требованиями, прокурор указывает на недействительность аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка, и как следствие отсутствие права собственности на данный земельный участок у Горшковых, разрешая которые суд принимает во внимание следующее.

В абзаце 1 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной сделкой является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (п.2)

Учитывая, что аукцион проведен 05.07.2024, и 19.08.2024 по результатам данного аукциона был заключен оспариваемый прокурор договор купли-продажи, а с исковыми требованиями прокурор обратился 07.07.2025 года (понедельник), то суд приходит к выводу, что прокурором при обращении в суд срок исковой давности пропущен не был.

Согласно п.2 ст. 166 ГК РФ требования о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекли неблагоприятные для него последствия. В случае, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Из вышеприведенного следует, что лицо, заявившее такие требования должно иметь охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной.

Вместе с тем, такой интерес должен носить материально-правовой характер и, соответственно должен быть подтвержден соответствующими доказательствами, как собственно должно быть доказано нарушение конкретного, а не абстрактного права заинтересованного лица.

Исходя из положений ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов РФ.

Суд учитывает, что прокурор является процессуальным истцом и инициирует иск в интересах лиц, имеющих материально-правовой интерес.

По настоящему делу прокурор предъявил иск в интересах Российской Федерации, муниципального образования и неопределенного круга лиц и при этом просил признать сделку недействительной и вернуть стороне сделки, коей является Администрация Рамонского муниципального образования и ФИО3 в первоначальное положение.

Из представленных суду материалов следует, что отделом имущественных и земельных отношений администрации Рамонского муниципального района проведен электронный аукцион по продаже земельного участка на основании постановления администрации Рамонского муниципального района от 16.05.2024 № 295-и «О проведении аукциона по продаже земельного участка, расположенного по адресу: 

<

.......>

Из представленного извещения следует, что предметом аукциона является – Лот № 1 земельный участок з категории земель населенных пунктов, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

.......> с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), с КН №...

В извещении указано, что водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения нет, имеется возможность подключения (технологического присоединения) к газоснабжению, т.к. филиал ОАО Газпром газораспределение Воронеж потвердил техническую возможность подключения к сетям объекта капитального строительства при условии согласования трассы газопровода с третьими лицами. Максимальная нагрузка в точке подключения – 21000 куб.м/ч. Срок, в течении которого правообладатель земельного участка может обратится к исполнителю в целях заключения договора о подключении к сетям газораспределения составляет 3 месяца с момента предоставления исполнителем информации о возможности подключения. Запрашиваемый объем газа будет рассматриваться на основании поданной заявки.

В извещении указаны параметры разрешенного строительства объекта: информация о предельных параметрах капитального строительства содержится в Правилах землепользования и застройки Ступинского сельского поселения, размещенных в общем доступе на сайте органа местного самоуправления (https://fgistp.economy.gov.ru ) во вкладке Документы.

Начальная минимальная стоимость земельного участка составляет 820000 руб., шаг аукциона – 3% от начальной цены продажи земельного участка.

Из протокола № 2 о результатах аукциона от 05.07.2024 следует, что по предмету аукциона – праву заключения договора купли-продажи земельного участка по вышеназванному адресу (Лот №1) поданы 9 заявок, участниками внесены денежные средства в качестве задатка – по 820000 руб. (каждым), победителем аукциона признана ФИО3 с предложенной ценой – 1779400 руб.

Право общей совместной собственности на земельный участок зарегистрировано за ФИО1, ФИО3 на основании договора купли-продажи земельного участка № 22 от 19.08.2024 и акта приема-передачи.

ФИО7 являются родителями двух несовершеннолетних детей – 2019 и 2021 г.рождения, что подтверждается представленными свидетельствами о рождении детей.

Суду представлен договор об ипотеке №... от 03.02.2025, по условиям которого ФИО1 и ФИО3 на строительство жилого дома получили кредитные денежные средства в сумме 5049319,95 руб., с обеспечением кредитного договора – земельного участка и строящегося жилого дома по адресу: 

<

.......>

Земельный участок имеет обременения в виде ипотеки от 07.02.2025 сроком на 360 месяцев с даты фактического предоставления кредита.

В соответствии с договором подряда № 23/12/2024 от 03.02.2025 заключенному между заказчиками - ФИО3, ФИО1 и подрядчиком – ИП ФИО4, подрядчик обязался выполнить работы по строительству индивидуального жилого дома на земельном участке – 

<

.......>. Стоимость работ по строительству составляет 6312439 руб., из которых 430094,31 руб. – заказчиками выплачиваются за счет собственных средств, сумма 833024,74 руб. – за счет средств материнского капитала в качестве первоначального взноса, а 5049319,95 руб. уплачивается заказчиком за счет кредитных средств, по кредитному договору от 03.02.2025 заключенному ФИО1 и АО «Банк Дом РФ».

Суду представлено уведомление о прекращении права на дополнительные меры государственной поддержки от 25.03.2025 № 877 в связи с распоряжением в полном объеме средствами материнского капитала, представлены уведомление № 3825 от 03.03.2025 которым доведено до сведения ФИО3 о том, что ее заявление удовлетворено и средства материнского капитала направлены на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на строительство жилья, а уведомлением 3239 от 24.02.2025 ФИО3 информирована о том, что ее заявление удовлетворено и средства материнского капитала направлены на улучшение жилищных условий, на уплату первоначального взноса при получении кредита на строительство жилья.

Как следует из представленного отчета об оценке, составленного 05.12.2025 по заказу ФИО3 специалистом ООО Бюро оценки и экспертизы активов, который пришел к выводу, что рыночная стоимость недвижимости: жилой дом количество этажей 1 площадью 105,6 кв.м. расположенный по адресу: 

<

.......> земельный участок площадью 1000 кв.м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), КН №... на котором расположен данный жилой дом составляет 7337000 руб., из которых стоимость земельного участка – 857000 руб., жилого дома 6480000 руб.

Кроме того, в подтверждение нахождения на земельном участке жилого дома представлены фотоматериалы и технический план здания, подготовленный 24.06.2025 кадастровым инженером ООО «Геореестр» - ФИО5 по заказу ФИО1, из которого следует, что 25.03.2025 было выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, уведомление о планируемом строительстве от 18.03.2025, декларация об объекте от 10.06.2025, сведения из ЕГРН от 03.06.2025, из которых следует, что жилой дом, кирпичный, площадью 69,3 кв.м. возведен в 2025 году на земельном участке с КН №... и имеет адрес: 

<

.......> акт приема-передачи жилого дома возведенного ИП ФИО4

Разрешая заявленные требования по существу суд руководствуется следующим.

Как было указано ранее, право прокурора обратиться в суд с иском в защиту неопределенного круга лиц или интересов муниципальных образований предусмотрено статьей 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд отмечает, что при обращении с настоящим иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности в виде возврата земельных участков и денежных средств прокурор действует в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц - потенциальных участников аукциона и муниципального образования на получение действительной (рыночной) стоимости земельного участка, а также для устранения установленных нарушений законодательства Российской Федерации, что указывает на необоснованность доводов ответчиков об отсутствии доказательств наличия публичного интереса в оспаривании сделки и отсутствия указания на то, каким образом нарушаются права и законные интересы неопределенного круга лиц.

При этом, исходя из статьи 12 ГК РФ истец самостоятельно определяет характер нарушенного права и избирает способ его защиты. Обращение с иском прокурора инициировано на основании главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей основания и последствия признания сделки недействительной.

Доводы ответчиков о том, что настоящий иск инициирован вследствие неоднократных обращений в прокуратуру ФИО6, по причине личной обиды данного гражданина, правового значения не имеют, с учетом предъявления прокурором иска не в интересах конкретного физического лица, а в интересах муниципального образования, неопределенного круга лиц.

Доводы ответчиков об отсутствии у прокурора права на предъявление иска в интересах муниципального образования, со ссылкой на указание органов, к компетенции которых находится выражение интересов муниципального образования, в качестве ответчика и заинтересованного лица (но не истца), не определение в исковом заявлении лица, в чьих интересах предъявлен иск, не могут быть признаны состоятельными.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Доводы ответчиков о необходимости в применении срока исковой давности, со ссылкой на то, что заключенный по итогам проведения торгов договор является оспоримой сделкой и к таким требованиям применяется срок исковой давности, предусмотренный пунктом 2 статьи 181 ГК РФ, основаны на неверном применении норм материального права.

Согласно положениям пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 той же статьи).

В силу положений пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

В данном случае прокурором заявлен иск о признании аукциона по продаже земельного участка проведенного 05.07.2024, об оспаривании договора купли-продажи от 19.08.2024 N 22, заключенного между администрацией Рамонского муниципального района и ФИО3, как нарушающего публичные интересы и являющегося ничтожным в силу статьи 10 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, в связи с чем суд приходит к выводу о применении положений пункта 1 статьи 181 ГК РФ о порядке исчисления срока исковой давности по ничтожным сделкам.

Так, в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе земли населенных пунктов, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением; правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также - на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 2 статьи 39.1 ЗК РФ установлено, что продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Нормами статьи 39.11 ЗК РФ, регулирующими порядок продажи земельных участков из государственной и муниципальной собственности на аукционах, не предусмотрена возможность оформления по результатам аукционов договоров купли-продажи участков, подлежащих застройке объектами капитального строительства. Такие земельные участки предоставляются только по результатам аукциона на право заключения договора аренды. Право собственности на такие земельные участки может быть оформлено только после завершения строительства и ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Согласно положениям статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (п. 1).

Согласно подпункту 4 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории.

При этом, как следует из содержания подпункта 8 пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ, проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. В этом случае получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, если наличие таких условий является обязательным условием для проведения аукциона, за исключением случаев, если земельный участок не может быть предметом аукциона в соответствии с подпунктами 1, 5 - 19 пункта 8 настоящей статьи, является одним из этапов образования земельного участка и подготовка аукциона.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать в том числе сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории).

Согласно пунктам 20, 21 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" сеть инженерно-технического обеспечения - совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений. При этом система инженерно-технического обеспечения - одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности.

Учитывая изложенное, к сетям инженерно-технического обеспечения относятся сети электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.

Этот же вывод содержится в разъяснениях ФАС России "Об обязательности наличия в извещении о проведении аукционов сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения", опубликованных 27.12.2019.

Анализируя представленное извещение о проведении аукциона 05.07.2024, суд приходит к выводу о его несоответствии в части размещения сведений о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Частью 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции установлен запрет на осуществление действий, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции при проведении торгов.

В связи с этим отсутствие в извещении о проведении аукционов сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения противоречит требованиям, установленным подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, а также может содержать признаки нарушения статьи 17 Закона о защите конкуренции.

Кроме того, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, согласно подпункту 5 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование.

В соответствии с частью 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков. Согласно пункту 1 части 1 статьи 34 ГрК РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков.

В соответствии с частями 2 и 6 статьи 30 ГрК РФ градостроительные регламенты являются элементом правил землепользования и застройки. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков указываются, в том числе, виды разрешенного использования земельных участков.

Правила землепользования и застройки согласно пункту 4 части 1 статьи 30 ГрК РФ разрабатываются в целях создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, предоставление возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков из предусмотренных правилами землепользования и застройки повышает инвестиционную привлекательность земельного участка, способствует развитию конкуренции при проведении аукционов по продаже земельных участков или аукционов на право заключения договора аренды земельных участков.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории Ступинского сельского поселения, земельный участок с кадастровым номером 36:25:6000006:388, расположен в территориальной зоне Ж1/2 – зона застройки индивидуальными жилыми домами с. Нелжа.

Градостроительным регламентом зоны Ж1/2, содержащимся в ПЗЗ для указанной ранее территориальной зоны установлены следующие основные виды разрешенного использования:

2.1. для индивидуального жилищного строительства;

2.3. Блокированная жилая застройка;

2.2. Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок);

1.19. Сенокошение;

1.20. Выпас сельскохозяйственных животных;

2.7.2. Размещение гаражей для собственных нужд;

3.1.1. Предоставление коммунальных услуг;

3.1.2. Административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг;

3.2.2. Оказание социальной помощи населению;

3.2.3. Оказание услуг связи;

3.4.1. Амбулаторно –поликлиническое обслуживание;

3.5.1. Дошкольное, начальное и среднее общее образование;

3.6.2. Парки культуры и отдыха;

5.1.3. Площадка для занятия спортом;

11.1 Общее пользование водными объектами;

12.0. Земельные участки (территории) общего пользования;

12.0.1. Улично-дорожная сеть;

12.0.2. Благоустройство территории.

Предоставление возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельного участка из предусмотренных ПЗЗ повышает инвестиционную привлекательность земельного участка, способствует развитию конкуренции при проведении аукциона.

Исходя из вышеизложенного, организатору торгов в извещении о проведении аукциона следовало указывать все виды разрешенного использования земельного участка, которые содержатся в правилах землепользования и застройки.

Таким образом неуказание в извещении всех видов разрешенного использования земельного участка организатором торгов нарушен подпунк 4 пункта21 статьи 39.11 ЗК РФ.

Согласно ст. 15, 17 ФЗ от 26.07.2006 № 135 «О защите конкуренции» органам местного самоуправления запрещается принимать акты и осуществлять действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. Нарушение правил, установленных статьей 17 ФЗ № 135 является основанием для признания судом соответствующих торгов и заключенных по результатам таких торгов недействительными.

Таким образом, суд приходит к выводу, об обоснованности заявленных требований о признании аукциона на заключение договора купли-продажи земельного участка недействительным.

В соответствии со статьями 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Так, согласно статье 166 ГК РФ в применимой к правоотношениям сторон редакции сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил следующее.

Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункт 7). Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 кодекса).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74).

Применительно к статьям 166 и 168 кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что сделка, совершенная по результатам аукциона, который проведен с нарушением требований закона является недействительной.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено и не оспаривалось ни кем в ходе рассмотрения дела, что на земельном участке, приобретенном по результатам оспариваемого аукциона был возведен жилой дом с использованием средств материнского (семейного) капитала, степень готовности – 100 %.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случаях невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При этом согласно пункту 4 статьи 167 ГК РФ суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 этой статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

В силу статьи 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (пункт 2).

В силу положений части 1 статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок также подлежит восстановлению.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, что согласуется с положениями статей 11, 12 ГК РФ.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано объектом капитального строительства только в случае его создания как объекта капитального строительства в установленном законом и иными нормативными правовыми актами порядке: с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил, на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости, также данный объект должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Суду представлены уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрами допустимости размещения на земельном участке, выданное отделом градостроительной деятельности администрации Рамонского района ФИО1, ФИО3 от 25.03.2025 и уведомление об изменении параметров планируемого строительства от 18.03.2025 в соответствии с которыми произведено строительство жилого дома на земельном участке №..., с площадью застройки 110 м.

Представлены кредитный договор по условиям которого возведенный жилой дом и земельный участок являются предметом залога, представлен договор подряда, в соответствии с которым на приобретенном на аукционе земельном участке возведен жилой дом, представлены документы, подтверждающие, что жилой дом приобретен (возведен) для семьи с 2 несовершеннолетними детьми с использованием средств материнского (семейного) капитала, и при этом механизм возврата предоставленных денежных средств законодателем не предусмотрен.

Указанные документы не оспаривались в ходе рассмотрения дела, выданными с нарушениями закона не признаны. Доказательств обратного не представлено.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 11 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

При этом избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

В абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРП должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Поскольку Горшковыми жилой дом возведен в соответствии с требованиями закона, их право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела, то применение судом реституции будет нарушать, в первую очередь, право несовершеннолетних детей на улучшение жилищных условий, поскольку при его строительстве были использованы средства материнского капитала и их возврат в бюджет не предусмотрен, что лишит семью на возможность использования средств материнского капитала в последующем, в случае удовлетворения заявленных требований о применении последствий недействительности сделки.

При таких обстоятельствах, учитывая изложенное ранее суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в части применении последствий недействительности ничтожных сделок и прекращения права собственности Горшковых на земельный участок с КН №...

В соответствии со ст. 139 ГПК РФ по заявлению лиц, участвующих в деле суд может принять меры по обеспечению иска.

Определением судьи Рамонского районного суда от 16.07.2025 заявление прокурора Рамонского района Воронежской области о принятии мер по обеспечению иска было удовлетворено.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в заявленных истцом требований об отказе в удовлетворении заявленных требований в части применении последствий недействительности ничтожных сделок и прекращения права собственности Горшковых на земельный участок с КН №... оснований для сохранения обеспечительных мер не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора Рамонского района Воронежской области, действующего в интересах Российской Федерации, муниципального образования, неопределенного круга лиц к администрации Рамонского муниципального района Воронежской области, ФИО3, ФИО1 о признании недействительным аукциона по продаже земельного участка, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделок, прекращении права собственности – удовлетворить частично.

Признать недействительным аукцион по продаже земельного участка с кадастровым номером №... из категории земель населенных пунктов площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

.......> с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).

В удовлетворении остальной части заявленных требований – отказать.

По вступлении настоящего решения в законную силу, обеспечительные меры, принятые в соответствии с определением Рамонского районного суда от 16.07.2025 о запрете ФИО1, ФИО3 и иным лицам осуществлять земляные, строительные и иные работы в границах земельного участка с КН №... осуществлять преобразование и любые сделки в отношении указанного земельного участка и запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области до вступления решения в законную силу осуществлять кадастровый учет, государственную регистрацию прав, переход прав, сделок и обременений в отношении земельного участка с КН №..., расположенного по адресу: 

<

.......> расположенных в его границах объектов недвижимости - отменить.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья М.В. Кожухова

Мотивированное решение

составлено12.01.2026