Дело № 2а-10409/2025

УИД 16RS0042-03-2025-009898-27

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Набережные Челны 16 октября 2025 года 

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Валиуллиной Г.Ш.,

при секретаре Яруллиной Э.Н.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителя административных ответчиков ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к начальнику Управления земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан ФИО4, к Управлению земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан, к Исполнительному комитету муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов, выраженном в ответе от ... ..., о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в обоснование указывая, что она является арендатором земельного участка общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... ..., для строительства производственной базы.

На данном земельном участке ведется строительство производственной базы в соответствии с видом разрешенного использования.

На момент подачи настоящего административного искового заявления в суд строительство не окончено, в связи с чем необходимо возобновить договор аренды земельного участка ... от .... 

В целях заключения нового договора аренды земельного участка ФИО1 были направлены заявления от ..., ..., ..., в удовлетворении которых было отказано. Последний ответ предоставлен Исполнительным комитетом муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан ... ....

Административный истец указывает, что решение уполномоченного органа по результатам рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка в аренду должно быть мотивированным, содержать все предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации основания, препятствующие рассмотрению заявления по существу или предоставлению земельного участка в аренду без торгов. 

Решение Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан ... ... фактически не содержит сведений о рассмотрении заявления административного истца по существу. Также в решении не приведены основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду, предусмотренные статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. Исходя из этого, ФИО1 считает оспариваемый ответ не соответствующим требованиям земельного законодательства, влекущим нарушение её прав, свобод и законных интересов.

На основании изложенного, административный истец ФИО1 просит признать незаконным решение об отказе в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов, выраженное в ответе от ... ..., и обязать административного ответчика заключить новый договор аренды земельного участка общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., для строительства производственной базы, на новый срок без проведения торгов.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 административное исковое заявление поддержал, просил удовлетворить заявленные требования.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, судебной повесткой по почте, о причинах неявки суду не сообщила, ходатайство об отложении судебного разбирательства не заявляла. При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие административного истца ФИО1

Представитель административных ответчиков – Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан и Управления земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан – ФИО3 в судебном заседании административное исковое заявление не признала, просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Административный ответчик – начальник Управления земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, судебной повесткой по почте. При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие административного ответчика.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителя административных ответчиков ФИО3, исследовав материалы административного дела, материалы административного дела ..., суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Согласно части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Из материалов административного дела следует, что ... между ФИО1 и Исполнительным комитетом муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан заключен договор ... аренды земельного участка, общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., площадка ..., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство производственной базы, сроком на три года по ... (л.д. ...).

..., ..., ... представителем ФИО1 – ФИО2 в адрес Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан были направлены заявления о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, с указанием, что на данном участке ведется строительство производственной базы в соответствии видом разрешенного использования, при этом строительство на момент направления заявления не окончено, в связи с чем необходимо возобновить договор аренды земельного участка от ... ... (л.д. ...).

... начальником Управления земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан ФИО4 предоставлен ответ ... на обращения ФИО1 о том, что принятие решения о предоставлении земельного участка в аренду без торгов не представляется возможным. При этом, административным ответчиком в ответе указано, что, согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером ... объекты капитального строительства отсутствуют. В связи с тем, что объект недвижимости не состоит на кадастровом учете и его площадь не определена, не представляется возможным определить соразмерность площади объектов недвижимого имущества к земельному участку.

Кроме того, административным ответчиком указано, что в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в аренду имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемых земельных участках. Следовательно, ФИО1 имеет право претендовать на предоставление той части земельного участка, которая занята принадлежащим ей на праве собственности объектом капитального строительства с площадью необходимой для эксплуатации данного объекта. 

При этом административный ответчик ссылается на правовой подход, сформулированный в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2015 года № 309-ЭС15-11394, согласно которому площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Также в ответе указано, что согласно акту обследования земельного участка от ... ..., земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м. огорожен. На земельном участке расположены бурозаливные фундаментные площадки в количестве 6 штук, нестационарные объекты. Таким образом, на земельном участке расположены объекты без правоустанавливающих документов. 

В связи с вышеизложенным, в случае несоразмерности площади объектов недвижимого имущества к земельному участку административному истцу предложено провести межевание данного земельного участка с целью уменьшения его площади. Для подготовки межевого плана и внесения изменений в государственный кадастр недвижимости рекомендовано в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» обратиться к кадастровому инженеру (л.д. ...). 

Обратившись в суд с настоящим административным исковым заявлением, административный истец ФИО1 просит признать незаконным решение административного ответчика об отказе в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов, выраженное в вышеуказанном ответе. 

Разрешая указанные требования, суд исходит из следующего.

Часть 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В силу подпунктов 5, 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципами земельного законодательства являются единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующей с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 вышеуказанного Федерального закона (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 года пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действовавшая до 1 марта 2015 года, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 этого же Федерального закона, равно как из положений Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, прямо не следует, что введение ограничения однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ, действующая с 1 марта 2015 года, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (1 марта 2015 года).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года. 

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. 

Данный правовой подход выражен в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22 июля 2020 года (пункт 24).

Как указывалось выше, договор аренды спорного земельного участка заключен до 1 марта 2015 года. 

Несмотря на то, что сведения об объектах, расположенных на указанном земельном участке, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют, обстоятельство наличия бурозаливных фундаментных площадок на нем лицами, участвующими в деле, не оспаривается. 

Право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года административным истцом не реализовывалось. 

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28 февраля 2023 года № 337-О разъяснил, что пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ, основанный на балансе публичных и частных интересов, призванный обеспечить целевое использование земли, предусматривает гарантии для собственников объектов незавершенного строительства, связанные с возможностью использования ими земельных участков, относящихся к публичной собственности, в течение трех лет для завершения такого строительства (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28 марта 2017 года № 622-О и от 29 сентября 2022 года № 2406-О). Этой же цели служит подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Согласно данной норме правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года, так и лицо, которому участок для строительства предоставлен до 1 марта 2015 года, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. 

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (абзацы первый и пятый пункта 38).

Отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект не является основанием для отказа в заключении договора аренды для завершения строительства. 

Поскольку ранее земельный участок с кадастровым номером ... для завершения строительства объекта незавершенного строительства административному истцу не представлялся, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ, при наличии на то предусмотренных законом условий, административный истец имеет право на заключение нового договора аренды на такой земельный участок однократно на три года для завершения строительства объекта.

При таких обстоятельствах, решение Управления земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан об отказе в предоставлении ФИО1 земельного участка с кадастровым номером ... в аренду без проведения торгов, выраженное в ответе от ... ..., нельзя признать законным и обоснованным, а потому административное исковое заявление в части признания данного решения незаконным подлежит удовлетворению.

Подлежат удовлетворению и требования ФИО1 о возложении на административного ответчика обязанности устранить допущенные нарушения путем предоставления ФИО1 в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., и заключения договора аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан об отказе в предоставлении ФИО1 земельного участка с кадастровым номером ... в аренду без проведения торгов, выраженное в ответе от ... ....

Обязать Управление земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан устранить допущенные нарушения путем предоставления ФИО1 в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., и заключения договора аренды земельного участка.

Обязать Управление земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан сообщить об исполнении решения суда в суд, ФИО5 в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу. 

Несообщение в суд об исполнении решения суда влечет наложение на виновных должностных лиц судебного штрафа в порядке и размере, предусмотренных статьями 122 и 123 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Наложение судебного штрафа не освобождает соответствующих должностных лиц от обязанности сообщить в суд об исполнении решения суда. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: «подпись» Валиуллина Г.Ш.

Мотивированное решение составлено 23 октября 2025 года.