Дело №а-96/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 мая 2018 года, город Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего Колесова Р.Н.,

при секретаре Семеновой Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Росреестра по Костромской области, администрации Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением по тем основаниям, что является собственником земельного участка, кадастровый №, общей площадью 717,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена в размере 3 641 410,24 руб., а также собственником расположенного на данном земельном участке нежилого здания (приемный пункт стеклотары), кадастровый №, общей площадью 338,9 кв.м, кадастровая стоимость которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена в размере 14 722 700,53 руб. 

Действительная рыночная стоимость указанных объектов недвижимости значительно меньше и составляет для земельного участка 1 771 000 руб., для нежилого здания 7 394 104 руб., что подтверждается отчетами №№, 840 от ДД.ММ.ГГГГ, составленными оценщиком ООО «Валерия» ФИО7 

Несоответствие кадастровой и рыночной стоимостей нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество и земельного налога, определяемых исходя из кадастровой стоимости.

Просит установить кадастровую стоимость указанных выше объектов недвижимости равной их рыночной стоимости в размере 1 771 000 руб. и 7 394 104 руб. соответственно.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области, Администрация города Костромы, Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы.

В ходе рассмотрения дела заинтересованным лицом Администрацией города Костромы заявлены требования о взыскании с истца понесенных по делу судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб.

В судебное заседание административный истец ФИО3 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ее представитель адвокат Рыжов В.А. заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель заинтересованных лиц Администрации города Костромы и Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы ФИО4 заявленные требования полагала не подлежащими удовлетворению, поскольку это приведет к снижению поступления налогов в местный бюджет. Представитель административного ответчика администрации Костромской области ФИО5 разделила ее позицию.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие административного истца и представителей заинтересованных лиц, не явившихся в судебное заседание, в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО3 является собственником земельного участка, кадастровый №, общей площадью 717,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация объекта торгового назначения, а также расположенного на нем нежилого здания (приемный пункт стеклотары), кадастровый №, общей площадью 338,9 кв.м.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 3 641 410,24 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость здания - в размере 14 722 700,53 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В силу положений статей 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.

В соответствии со статьёй 402 Налогового кодекса Российской Федерации и нормами Закона Костромской области от 29.10.2015 г. № 18-6-ЗКО «Об установлении единой даты начала применения на территории Костромской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц с 01 января 2016 года определяется исходя из их кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости влияют на объём налоговых обязательств ФИО3, а, следовательно, затрагивают его права.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчеты №№, 840 от ДД.ММ.ГГГГ об оценке объектов недвижимости, составленные оценщиком ООО «Валерия» ФИО7

В отчете № рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 1 771 000 руб. Оценщик определил рыночную стоимость объекта с использованием метода сравнительного подхода, обоснованно отказавшись от применения затратного и доходного подходов, при этом в качестве объектов-аналогов использовались земельные участки, расположенные по адресам: 

<

адрес>б; 

<

адрес>г; 

<

адрес> и произведены корректировки на вид передаваемого имущественного права (аренда либо собственность), на торг (0,9 для всех объектов), на транспортную доступность.

Рыночная стоимость здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 7 394 104 руб. в отчете №, где оценщиком использовались методы сравнительного и доходного подходов, которым были присвоены равные удельные веса, от применения затратного подхода оценщик также отказался.

При использовании сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов были использованы здания, расположенные по следующим адресам: 

<

адрес>; 

<

адрес>, с применением корректировок на местоположение, на общую площадь, на состояние здания (удовлетворительное для объекта оценки, хорошее для объектов-аналогов), при этом стоимость в рамках примененного подхода составила 7 512 604 руб.

Доходным подходом стоимость определена в размере 7 275 604 руб. с использованием объектов-аналогов, расположенных по адресам: 

<

адрес>б; 

<

адрес>, Рабочий проспект, 

<

адрес>; 

<

адрес> применением корректировок на местоположение, на состояние здания, на общую площадь, на тип объекта, на расстояние до остановки общественного транспорта, при этом расчеты произведены раздельно для помещений площадью до 100 кв.м и от 100 до 250 кв.м.

Высказанные в ранее состоявшемся судебном заседании замечания устранены оценщиком в дополнении № к отчету №, в котором рыночная стоимость здания определена в размере 8 178 206 руб. с учетом уточнения при использовании сравнительного подхода скидки на торг, примененной для неактивного рынка, а также изменением корректировки на состояние здания путем указания такового для объектов-аналогов, расположенных по адресам: 

<

адрес> как удовлетворительного, что соответствует, по мнению оценщика, состоянию объекта оценки.

Будучи опрошена в судебном заседании, оценщик ФИО7 отчеты поддержала с учетом дополнений, пояснив суду также, что исходя из примененной методики под хорошим состоянием здания фактически понимаются только новые объекты.

Отчеты и дополнения к одному из них подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом Общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков». 

Содержащиеся в отчете об установлении рыночной стоимости земельного участка № выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами результаты оценки, содержащиеся в отчете, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объектов недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований в указанной части.

Вместе с тем, отчет об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства № даже с учетом дополнений к нему не может быть принят судом. 

В связи с возникшими сомнениями в соответствии рыночной стоимости объекта капитального строительства, указанной в отчете оценщика, его действительной рыночной стоимости судом по ходатайству заинтересованного лица Администрации города Костромы по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО1

Как следует из заключения указанного эксперта, при составлении оценщиком ООО «Валерия» ФИО7 указанного отчета об оценке допущены нарушения в части требований к содержанию отчета, обоснованию выбора методов расчета, обоснованию технического состояния объекта, искаженные значения которого использованы в отчете, неверно определены факторы рынка, влияющие на определение итоговой рыночной стоимости объекта, допущены методологические ошибки при определении рыночной стоимости земельного участка, которые в целом привели к искажению результата – снижению рыночной стоимости. Информация, указанная в отчете, не соответствует принципам достоверности, достаточности, проверяемости. Рыночная стоимость объекта капитального строительства, общей площадью 338,9 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 10 609 000 рублей.

Указанное заключение эксперт ФИО1, будучи опрошен судом, поддержал в полном объеме, пояснив, что существенная разница в рыночной стоимости объекта недвижимости возникла в связи с невозможностью применения в рассматриваемом случае доходного подхода, неверным определением оценщиком рыночной стоимости земельного участка, скидки на торг, а также определением экспертом по результатам осмотра здания его состояния как «хорошее» применительно к рыночной стоимости, поскольку произведенные улучшения (облицовка здания кирпичом, производство в нем ремонта, наличие современных инженерных сетей) в целом оказывают на стоимость значительно большее влияние, чем состояние некоторых отдельных элементов строительных конструкций, которое можно охарактеризовать как «удовлетворительное». Использованная им методика различает новые здания и здания, состояние которых характеризуется как «хорошее».

Кроме того, экспертом по существу высказанных возражений представлены письменные пояснения, более подробно отражающие его позицию.

Вопреки доводам представителя административного истца, оснований усомниться в правильности заключения эксперта ФИО1 не имеется, поскольку он был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является компетентным специалистом в области оценки недвижимости, имеющим значительный стаж, его квалификация участвующими в рассмотрении дела лицами под сомнение не ставилась; о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы ходатайств не заявлялось.

Доводы представителя администартивного истца Рыжова В.А. о необходимости установления состояния исследуемого объекта путем его обследования лицами, обладающими специальными познаниями в области строительства, а не в области оценки основаны на неверном понимании целей, в которых проводится оценочная и строительная судебная экспертизы, и обоснованно отклонены экспертом в судебном заседании. 

Суд также отмечает при этом, что в рамках рассмотрения дела об установлении кадастровой стоимости оценщик, составивший исследуемых отчет об оценке, опрашивается судом в качестве свидетеля, то есть не как лицо, обладающее специальными познаниями, за правильность отчета ответственности не несет и в связи с этим его мнение относительно экспертного заключения в отсутствие иных доказательств не может быть принято судом в качестве основания для того, чтобы усомниться в его правильности.

При таких обстоятельствах, оценивая экспертное заключение в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта капительного строительства, равной его рыночной стоимости в размере в размере 10 609 000 руб.

Датой подачи настоящего заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной следует считать 28 декабря 2017 года.

Разрешая ходатайство представителя Администрации города Костромы ФИО6 о взыскании с административного истца расходов, связанных с проведением экспертизы, суд приходит к следующему.

Согласно статье 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

К судебным издержкам относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; другие признанные судом необходимыми расходы (пункты 1 и 7 статьи 106). 

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего кодекса.

На основании пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ).

Согласно пункту 6 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации судебные издержки, понесенные третьими лицами (статьи 42, 43 ГПК РФ, статьи 50, 51 АПК РФ), заинтересованными лицами (статья 47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят итоговый судебный акт по делу, могут быть возмещены этим лицам исходя из того, что их фактическое процессуальное поведение способствовало принятию данного судебного акта.

В абзацах 2 и 3 пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Процессуальное поведение заинтересованного лица Администрации города Костромы способствовало принятию настоящего судебного акта, а администрация Костромской области как орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта, не оспаривала заявленные требования ни по основанию их возникновения, ни по содержанию. В связи с этим, исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, понесенные Администрацией города Костромы по настоящему делу расходы на проведение экспертизы в размере 40 000 рублей, подтвержденные документально, подлежат взысканию с административного истца ФИО8. 

При этом, учитывая, что денежные средства на оплату судебной экспертизы в указанном размере были внесены Администраций города Костромы платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на лицевой счет Костромского областного суда, они подлежат выплате эксперту путем перечисления на его счет в соответствии с представленными одновременно с заключением эксперта банковскими реквизитами.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, общей площадью 717,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация объекта торгового назначения, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 771 000 (Один миллион семьсот семьдесят одна тысяча) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (приемный пункт стеклотары), кадастровый №, общей площадью 338,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 609 000 (Десять миллионов шестьсот девять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 28 декабря 2017 года.

Выплатить с лицевого счета Костромского областного суда эксперту ФИО1 денежные средства в размере 40 000 рублей, внесенные Администраций 

<

адрес> платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, по следующим банковским реквизитам: филиал Банка ВТБ (ПАО) в 

<

адрес>, БИК № счет №, ИНН № ФИО1, счет №.

Взыскать с ФИО2 в пользу Администрации города Костромы судебные расходы в размере 40 000 (Сорок тысяч) рублей.

На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Костромского областного суда через Костромской областной суд.

Председательствующий Р.Н. Колесов