Мотивированное 

решение

 изготовлено 18.03.2025

УИД 59RS0004-01-2024-009946-33

Дело № 2-778/2025 (2-5321/2024;)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пермь

05.03.2025

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Казакова А.О., 

при ведении протокола секретарем Чугуновым Е.А., с участием

представителя истца – ФИО11, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, 

представителя ответчика ФИО5, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации г. Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебных расходов,

третьи лица: ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения), ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения), Управление жилищных отношений администрации города Перми, 

установил:

ФИО3 обратилась в Ленинский районный суд г. Перми с иском к Администрации города Перми, в котором просит взыскать с ответчика компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения, общей площадью 54,9 кв.м, в том числе жилой площадью 34,2 кв.м, расположенных по адресу: 

<

Адрес>, в размере 580 000 руб. 00 коп., расходы по оплате услуг по оценке в размере 15 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 руб.

В обоснование исковых требований указано, что истец ФИО3, третье лицо ФИО2 (по 5/16 долей в праве), третье лицо ФИО1 (3/8 доли в праве) являлись собственниками жилого помещения – трехкомнатной квартиры, общей площадью 54,9 кв. м, в том числе жилой площадью 34,2 кв.м., расположенной по адресу: 

<

Адрес>. Данный многоквартирный жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Между ФИО3, ФИО2, ФИО1 и муниципальным образованием «

<

Адрес>» был заключен договор №-УЖО-БИ об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, возмещение сторонами определено в соответствии с части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При заключении договора стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не определялась, в размер возмещения не включалась. Обязанность по производству капитального ремонта дома надлежащим образом наймодателем не выполнялось, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, в связи с чем и на основании части 7 статьи 332 Жилищного кодекса Российской Федерации истец вправе требовать включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения. В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (дочь), ФИО1 (сын) и ФИО3 (мать) были заключены договора цессии, на основании которых к ФИО3 в полном объеме перешло право требования компенсации (11/16 долей в праве) за непроизведенный капитальный ремонт и всех судебных расходов, связанных с взысканием данной компенсации. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определен истцом согласно отчету ЧПО ФИО6 об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, который на дату изъятия жилого помещения составил 580 000 руб. Также к возмещению заявлены расходы на оплату госпошлины в размере 3 000 руб., расходы на оценочные услуги в сумме 15 000 руб., а также расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб., понесенные на основании договора на оказание юридических услуг, расписки за рассмотрение настоящего дела.

Определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление принято к производству суда, судебное разбирательство назначено на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 1-1 оборот); протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ судебное разбирательство назначено на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 91-91 оборот).

Истец, извещенный судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, в судебное заседание не явилась.

Представитель истца ФИО11 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, на иске настаивал.

Представитель ответчика в лице Администрации 

<

Адрес> в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме по доводам, изложенным в письменном отзыве, согласно которому возмещение истцу выплачено на основании заключенного договора об изъятии жилого помещения, в соответствии с пунктом 1.5 которого сумма возмещения является окончательной и пересмотру не подлежит, предоставленное ответчиком возмещение признано равноценным, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать (л.д. 81-82). 

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили, в связи с чем в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации процессуальных препятствий для рассмотрения дела в их отсутствие не имеется.

Оценив доводы истца, исследовав материалы дела, в том числе собранные по делу доказательства в их совокупности и относимости, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. В выкупную цену изымаемого жилого помещения помимо его рыночной стоимости и убытков включается также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме. 

Как следует из правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ (абз. 120 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

Судом установлено, что ФИО3 (5/16 доли в праве), ФИО1 (3/8 доли в праве), ФИО2 (5/16 доли в праве) являлись собственниками жилого помещения – трехкомнатной квартиры, общей площадью 54,9 кв. м, в том числе жилой площадью 34,2 кв.м., расположенной по адресу: 

<

Адрес> (л.д. 11-13).

В соответствии с данными технического паспорта на спорный дом, жилой дом по 

<

Адрес> построен в 1950 году, сведения о последнем капитальном ремонте отсутствуют, дата первой приватизации – ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается справкой ГБУ 

<

Адрес> «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки 

<

Адрес>» (справка от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 67 оборот, 68-79), письмом УЖО 

<

Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10).

Межведомственной комиссией ДД.ММ.ГГГГ принято заключение № о выявлении оснований для признания дома по адресу: 

<

Адрес> аварийным и подлежащим сносу (л.д. 9). 

ДД.ММ.ГГГГ начальником Управления жилищных отношений администрации 

<

Адрес> вынесено распоряжение № об изъятии жилого помещения – трехкомнатной 

<

Адрес> площадью 54,9 кв.м. по 

<

Адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием 

<

Адрес> в лице начальника управления жилищных отношений администрации 

<

Адрес> и ФИО3, ФИО1, ФИО7 заключен договор №-УЖО-БИ об изъятии жилого помещения (л.д. 6). 

Согласно пункту 1.2 договора администрация с согласия собственников изымает в муниципальную собственность трехкомнатную квартиру, общей площадью 54,9 кв. м, в том числе жилой площадью 34,2 кв.м., расположенную по адресу: 

<

Адрес>, в том числе долю в праве на земельный участок по указанному адресу (л.д. 6).

В дальнейшем между ФИО1, ФИО8 и ФИО3 заключены договора цессии №, № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно пункту 1.1 которых ФИО1, ФИО8 передали ФИО3 право требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (3/8 и 5/16 доли в праве) в отношении жилого помещения по адресу: 

<

Адрес>, переданного в собственность Муниципального образования 

<

Адрес> на основании договора изъятия №-УЖО-БИ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15, 17), в связи с чем ФИО3 приобрела право требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в полном объеме.

Пунктом 1.4 договора об изъятии установлено, что на основании пункта 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за изымаемое жилое помещение составляет 2 804 000 руб., и включает в себя:

1) рыночную стоимость жилого помещения, которая в соответствии с отчетом об оценке ЧПО ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ №, составляет 2 676 000 руб. (пункт 1.4.1 договора); 

2) убытки, причиненные собственникам изъятием жилого помещения (включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, кап. ремонт, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду):

- стоимость изготовления отчета об оценке согласно договору на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 11 000 руб. (пункт 1.4.2.1 договора);

- стоимость услуг риелтора, грузоперевозок, грузчиков и оформление права собственности на другое жилое помещение, согласно отчету (стр. 68-73) составляет 117 000 руб. (пункт 1.4.2.2 договора).

Пунктом 1.5 договора об изъятии установлено, что размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит, в связи с чем ответчик полагает, что обязанность по уплате суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отсутствует.

Вместе с тем судом установлено, что при заключении с собственниками жилого помещения указанного договора компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в действительности в размер возмещения включена не была, иного из пунктов 1.4.2.1 – 1.4.2.2 договора, отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, не следует.

Соответственно, поскольку размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт договором не устанавливался, положения п.1.5 договора, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого помещения и дополнительных расходов, оговоренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права истца на получение соответствующей компенсации, прямо установленной законом.

При изложенных обстоятельствах, поскольку выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), а соглашением с собственником в нарушение закона ее размер не определялся, не включение указанной компенсации в состав возмещения не может являться препятствием для защиты права истца (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), который вправе требовать ее выплаты через суд, в том числе и после выплаты суммы возмещения за изымаемое жилое помещение согласно договору об изъятии жилого помещения.

Как следует из системного толкования указанных выше норм материального права, а также сложившейся судебной практики по аналогичным делам, длительная эксплуатация жилого дома без своевременных капитальных ремонтов способствовала постепенному разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке, а аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости.

При этом обязанность по производству капитального ремонта бывшим наймодателем – администрацией 

<

Адрес> надлежащим образом исполнена не была, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, возникшее в процессе эксплуатации здания в целом. Доказательств того, что на дату первой приватизации многоквартирный дом не требовал капитального ремонта, что администрацией 

<

Адрес> как бывшим наймодателем своевременно производились надлежащие действия по его проведению с целью предотвращения снижения уровня разрушения, ответчиком не предоставлено. Между тем своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

С учетом изложенного, поскольку жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине не проведения своевременных капитальных ремонтов (комплексных и выборочных), постольку при изъятии такого помещения собственник вправе получить выплату компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцом к исковому заявлению приложен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ЧПО ФИО6 (л.д. 22-58) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в котором размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома рассчитан пропорционально размеру общей площади жилых помещений 54,9 кв. м, расположенных по адресу: 

<

Адрес>, и составил 580 000 руб., при этом экспертом сделан вывод о том, что на дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ) многоквартирный дом нуждался в проведении капитального ремонта (л.д. 31).

Из экспертного заключения следует, что спорный многоквартирный дом относится к III группе зданий долговечностью 100 лет, комплексный капитальный ремонт которых должен производиться 1 раз в 24 года, выборочный капитальный ремонт – 1 раз в 6 лет (л.д. 31). 

Таким образом, за период с 1950 года до ДД.ММ.ГГГГ комплексный капитальный ремонт жилого дома должен был быть проведен как минимум 1 раз (в 1974 году), выборочный – 7 раз, при этом такой ремонт не проводился, в связи с чем многоквартирный дом объективно нуждался в проведении комплексного капитального ремонта на дату первой приватизации, что и было установлено экспертом. 

При определении нуждаемости дома в проведении капитального ремонта эксперт принял во внимание дату постройки дома (1950 год), дату первой приватизации (1993 год), группу капитальности дома (III группа), сведения об отсутствии капитального ремонта по дому, после чего рассчитал величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из соотношения нормативных сроков службы конструктивных элементов здания с фактическим сроком эксплуатации на дату первой приватизации (43 года).

При определении стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт эксперт, применив затратный подход, путем расчета определил размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 580 000 руб. c учетом индексации на ДД.ММ.ГГГГ и необходимого на дату первой приватизации объема капитального ремонта и состава работ, подлежащих проведению согласно статье 166 Жилищного кодекса Российской Федерации (л.д. 53-54). 

Указанная стоимость ответчиком по существу не оспаривалась, несмотря на то, что суд предлагал представить доказательства иного размера компенсации (л.д. 1), однако доказательства, свидетельствующих о порочности данного отчета, суду не представлены, представленный отчет об оценке убедительно не оспорен (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Напротив, ответчик ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлял; с учетом принципа состязательности и равноправия сторон, основания для критической оценки представленного отчета у суда отсутствуют, нарушения требований Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при составлении данного отчета не установлены (статьи 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из системного толкования норм статей 382, 384, 388 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к фактическим обстоятельствам дела, суд также приходит к выводу о том, что в действующем законодательстве не содержится запрета на передачу собственником жилого помещения, изъятого для муниципальных нужд, принадлежащего ему права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в составе выкупной цены другим лицам; указанное право требования не связано ни с личностью кредитора, ни с датой заключения договора уступки; при этом договор цессии, по которому истцу передано право требования в полном объеме, никем не оспорен, недействительным не признан, в связи с чем заявленное требование является обоснованным.

Таким образом, с администрации 

<

Адрес> в пользу истца подлежит взысканию компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 580 000 руб. 00 коп. 

В соответствии с положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку истцом при подаче иска понесены судебные расходы по оплате услуг оценки в размере 15 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18), договором № на оказание услуг по оценке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-20), актом сдачи-приемки работ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21 оборот), отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22-58), указанные расходы истец понес в связи защитой нарушенного права, связь между несением таких расходов и предъявлением настоящего иска в суд очевидна, постольку такие расходы подлежат взысканию с администрации 

<

Адрес> в пользу истца. 

Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя на сумму 15 000 руб., что подтверждается договором на оказание юридических услуг № от ДД.ММ.ГГГГ с распиской о получении денежных средств (л.д. 8), суд, руководствуясь статьями 88, 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание факт удовлетворения требований истца о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в полном объеме, принцип разумности несения таких расходов, категорию дела, его сложность, учитывая объем реально выполненной представителем работы (составление и направление в суд иска с приложениями – л.д. 2-5, участие представителя в предварительном судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ продолжительностью 7 минут – л.д. 91, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ продолжительностью 20 минут), отсутствие у ответчика возражений относительно размера судебных расходов, считает нужным взыскать в пользу истца судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.

Суд полагает, что указанная сумма в размере 15 000 руб. в полной мере соответствует критерию разумности по данной категории дел, более того, учитывая реальный объем проделанной работы, такая сумма гораздо ниже низшего предела минимальных ставок вознаграждения адвоката за ведение гражданского дела в 

<

Адрес> в суде общей юрисдикции (за составление и подачу искового заявления – от 12 000 руб., за составление и подачу ходатайства – от 5 000 руб., за участие в судебном заседании суда первой инстанции – от 25 000 руб. и др., согласно Решению Совета Адвокатской палаты 

<

Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, протокол №).

Применяя положения статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд также полагает, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. 00 коп., факт оплаты которой подтвержден чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Взыскать с муниципального образования «

<

Адрес>» в лице Администрации 

<

Адрес> (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН №, СНИЛС №) компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 580 000 руб. 00 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., расходы по проведению оценки в размере 15 000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 15 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.О. Казаков

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>