Дело № 3а-244/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 09 апреля 2024 г. 

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Моисеевой О.М.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Агрофирма «Агросахар-2», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равной их рыночной стоимости,

установил:

ФИО2, действуя по доверенности в интересах ООО «Агрофирма «Агросахар-2», обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества: 

- земельного участка с кадастровым номером ........ площадью 2063000 кв.м., расположенного по адресу: ............ участок 10 и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости ................ руб. по состоянию на 01 января 2022 г.;

- земельного участка с кадастровым номером ........ площадью 1053000 кв.м., расположенного по адресу: ............ участок 17 и установить его кадастровую стоимость в размере равном его рыночной стоимости ................ руб. по состоянию на 01 января 2022 г.;

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 706000 кв.м., расположенного по адресу: ............», участок 9/1 и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости ................ руб. по состоянию на 01 января 2022 г.;

- земельного участка с кадастровым номером ........ площадью 2468436 кв.м., расположенного по адресу: ............ и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости ................ руб. по состоянию на 01 января 2022 г., обосновывая требования тем, что ООО «Агрофирма «Агросахар-2» является арендатором объектов недвижимого имущества с кадастровым номером ........ что подтверждается договорами аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности. Кадастровая стоимость в отношении земельных участков по состоянию на 01 января 2022 г. утверждена актами ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» об определении кадастровой стоимости в размере:

- ................ коп., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 08 декабря 2023 г. №КУВИ- ........

- ................ коп., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 08 декабря 2023 г. №КУВИ- ........

- ................ коп., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 08 декабря 2023 г. №КУВИ- ........

- ................ коп., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 08 декабря 2023 г. №КУВИ- ........

Данные сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ внесены в ЕГРН – 03 августа 2023 г., дата начала применения с 03 июля 2023 г., земельного участка с кадастровым номером ........ – 13 октября 2023 г., дата начала применения с 03 октября 2023 г., земельного участка с кадастровым номером ........ – 20 июля 2023 г., дата начала применения с 10 июля 2023 г., земельного участка с кадастровым номером ........ – 23 августа 2023 г., дата начала применения с 01 августа 2023 г. Вместе с тем, рыночная стоимость по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 г. земельных участков: с кадастровым номером ........ составляет ................ руб., с кадастровым номером ........ составляет ................ руб., с кадастровым номером ........ составляет ................ руб., с кадастровым номером ........ составляет ................ руб., что подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости земельных участков № ........ от 21 декабря 2023 г., подготовленным ООО «Альфа-Эксперт». ООО «Агрофирма «Агросахар-2» является арендатором указанных земельных участков и считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости этих объектов недвижимости нарушают его права, затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость указанных земельных участков значительно превышает рыночную, что влечет к увеличению арендной платы. Поэтому в суд был предъявлен настоящий иск. 

В возражениях на административный иск ФИО3, действующая по доверенности в интересах ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», но конкретной позиции по поводу заявленного административного иска не выразила, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимого имущества определена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ.

В отзыве на административный иск ФИО4, действующая по доверенности в интересах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, указала, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с учетом изложенной в отзыве позиции. 

В отзыве на административный иск представитель ФИО5, действующая по доверенности в интересах департамента имущественных отношений Краснодарского края, просит рассмотреть дело с учетом положений действующего законодательства и вынести законное и обоснованное решение суда.

ФИО6, действующий по доверенности в интересах ООО «Агрофирма «Агросахар-2», направил в краевой суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца и его представителя, уточнил исковые требования, просил установить кадастровую стоимость недвижимого имущества в размере равной рыночной стоимости, с учетом заключения судебной экспертизы.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда). 

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие сторон.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям. 

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. 

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ предусматривает, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п.2 ч.1).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 2).

Согласно части 1 статьи 6, пункта 1 части 5 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч.1 ст. 6).

Год проведения государственной кадастровой оценки указывается в решение о проведении государственной кадастровой оценки, которое принимается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации (п.1. ч.5. ст.11).

Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В части 1 статьи 14 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. 

В силу пункта 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Согласно абзацу 4 пункта 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04 августа 2021 г. № П/0336, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В силу части 4 статьи 15 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу по истечении одного месяца после дня его обнародования (официального опубликования).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7).

В пунктах 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абз. 1 и 2 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст.ст. 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. по 1 января 2023 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами. 

При этом в соответствии с частью 6 статьи 24, частью 1 статьи 25 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 г.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценке в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 1 Постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», оспаривание результатов определения кадастровой оценки осуществляется по правилам статьи 22 указанного закона и рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января г. проведения государственной кадастровой оценки. 

В данном случае, кадастровая оценка спорных объектов недвижимости была определена 01 января 2022 г., а поэтому ее оспаривание должно осуществляться по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу статьи 60 Кодекса административного судопроизводства РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно статье 61 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами (ч.1).

Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе (ч. 2).

При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство (ч. 3).

В силу части 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).

Из материалов дела следует и установлено судом, что ООО «Агрофирма «Агросахар-2» является арендатором земельных участков: 

- с кадастровым номером ........, площадью 2063000 кв.м., вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ............

- земельного участка с кадастровым номером ........ площадью 1053000 кв.м., вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ............

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 706000 кв.м., вид разрешенного использования: для производства сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: ............

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 2468436 кв.м., вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ............ что подтверждается договором аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения № ........ от 27 августа 2020 г., договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Краснодарского края № ........ от 09 июня 2012 г., договором аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения № ........ от 10 сентября 2019 г., договором аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения № ........ от 27 мая 2019 г., представленными в материалы дела. 

Поэтому ООО «Агрофирма «Агросахар-2» вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов, установленную по состоянию на 01 января 2022 г.

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: ........ определена на 01 января 2022 г. в размере ................ руб. 36 коп., ........ в размере ................ руб. 36 коп., ........ в размере ................ руб. 95 коп., ........ в размере ................ руб. 35 коп. (л.д. 7-8 т.2). 

В соответствии с отчетом об оценке о рыночной стоимости объекта недвижимости № ................ от 21 декабря 2023 г., выполненным ООО «Альфа-Эксперт», рыночная стоимость по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 г. земельных участков: с кадастровым номером ........ составляет ................ руб., с кадастровым номером ........ составляет ................ руб., с кадастровым номером ........ составляет ................ руб., с кадастровым номером ........ составляет ................ руб. (л.д. 60-99 т.1).

Учитывая, что указанный отчет об оценке получен во внесудебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости земельных участков и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объектов, определением суда от 25 января 2024 г. была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой поручено ООО «Р-Групп». 

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Р-Групп» № ........ от 21 февраля 2024 г., подготовленным экспертом ФИО7, отчет об оценке № ........ от 21 декабря 2023 г., выполненным ООО «Альфа-Эксперт», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Математических ошибок не выявлено. Рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2022 г. земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 2063000 кв.м., расположенного по адресу: ............ участок 10 составляет ................ руб., земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 1053000 кв.м., расположенного по адресу: ............ составляет ................ руб., земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 706000 кв.м., расположенного по адресу: ............ составляет ................ руб., земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 2468436 кв.м., расположенного по адресу: ............ составляет ................ руб.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости земельного участка, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 200 от 14 апреля 2022 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5, ознакомившись с заключением эксперта ООО «Р-Групп» № ........ от 21 февраля 2024 г., представила возражение, в котором указала, что заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу, поскольку, по мнению департамента, экспертом при проведении экспертизы были допущены нарушения требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые привели к необоснованному снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2022 г., а именно: при определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ........ в рамках сравнительного подхода экспертом допущены нарушения: площади объектов экспертизы (206,3га, 70,6 га, 246,8436 га) значительно отличаются от площади объекта-аналога № 3 (14,92 га), отсутствие корректировки не обосновано экспертом, отсутствие корректировки на местоположение объекта-аналога № 2, расположенного ............ Краснодарского края не обосновано экспертом, а логика расчета самой корректировки по данному фактору, представленная на стр. 63-66 заключения, непонятна, в заключении отсутствуют фотоматериалы расчета рыночной стоимости объекта с кадастровым номером ........

Для проверки доводов представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, суд истребовал у эксперта ФИО7 письменные пояснения по поводу замечаний департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение судебной экспертизы.

В письменных пояснениях эксперт ФИО7 на возражение департамента имущественных отношений Краснодарского края пояснил, что относительно первого замечания в процессе производства экспертизы был проанализирован рынок предложений и эксперт использовал наиболее схожие объекты аналоги и применил все необходимые корректировки для определения точной рыночной стоимости. Одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков является размер земельного участка. Корректировка на размер площади земельного участка выполнена согласно «Справочнику оценщика недвижимости - 2022, ч. 2, Земельные участки» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО8, 

<

...> г., табл. 30. Анализируя рынок предложений о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения эксперт не выявил прямой зависимости между ценой и площадью объектов, площадь которых превышает 1 000 сот. Одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения является плодородность (бонитет). В силу методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 г. № 568-р: «При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов». Для определения балла бонитета оцениваемого земельного участка и выбранных объектов-аналогов используется «Информационной системой «Почвенно-географическая база данных России», созданной на базе Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Московского государственного университета имени М.В.Ломоносова» под руководством заведующего кафедрой географии почв, профессора, доктор биологических наук, члена-корреспондента РАН ФИО9 Почвенный дата-центр создан на факультете почвоведения МГУ имени М.В. Ломоносова в марте 2016 г. для координации работ по цифровой инвентаризации почвенной информации, внедрению в научный и учебный процессы информационных технологий сбора, обработки и обмена почвенными данными, а также алгоритмизации их использования. Основной миссией Почвенного дата-центра МГУ является поддержка и развитие Информационной системы «Почвенно-географическая база данных России» (ИС ПГБД). Центр коллективного пользования учебно-научным оборудованием «Информационная система «Почвенно-географическая база данных России» (ИС ПГБД РФ) создан Приказом и.о. ректора МГУ имени М.В. Ломоносова № 728 от 21 июля 2020 г. (https://soil-db.ru/ckp). Источник информации: (https://soil-db.ru).

В ходе анализа рынка, при создании настоящих сборников, для целей проведения оценки были выделены следующие значения ценообразующих факторов: более 100 баллов бонитета (высокоплодородные земельные участки); от 70 до 100 баллов бонитета (участки с плодородностью выше средней); от 50 до 70 баллов бонитета (участки, имеющие среднюю плодородность); от 25 до 50 баллов бонитета (участки с плодородностью ниже средней); от 15 до 25 баллов бонитета (малоплодородные земельные участки); менее 15 баллов бонитета (неплодородные земельные участки). Корректировка выполнена согласно источнику: Сборник рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости. № 17. По состоянию на 01 января 2022 г. (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2022 года) под ред. ФИО10 (код сборника: СРКД 17/1-2022Н). Сегмент: земельные участки сельскохозяйственного назначения. Территория: Краснодарский край.

Таким образом, исходя из представленной выше информации объекты-экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру и имеют одинаковую инвестиционную привлекательность, следовательно, корректирующий коэффициент не требуется. 

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости земельных участков, не представлено, ходатайство о проведение повторной судебной оценочной экспертизы не заявлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение, у суда оснований не имеется.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки - земельных участков с кадастровыми номерами ........ не является произвольной. Эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, эксперт проанализировал рынок недвижимости в Белореченском районе, в Гулькевичском районе и других районах, применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, отобрал 3 объекта, которые на дату определения стоимости встретились на рынке недвижимости, и по которым в достаточной степени доступна информация о цене сделок, либо цене предложений. Из этого количества эксперт отобрал три объекта № 2, 4, 5, которые имеют наиболее сходные характеристики с объектами экспертизы. Произвел оценку объектов недвижимости с учетом их количественных и качественных характеристик, в заключении привел корректировки по всем значимым группам элементов сравнения: скидка на торг (1%(0,99), в соответствии с данными аналитического агентства «СтатРиелт», на площад, в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости -2022, ч. 2. земельные участки» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки под редакцией ФИО8 

<

...> г., корректировка на местоположение (плодородность (бонитет, балл) в соответствии со Сборником рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости №17 по состоянию на 01 января 2022 г. (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2022 г.) под ред. ФИО10 (код сборника: СРКД 17/1-2022Н). Корректировки на остальные параметры сравнения объектов экспертизы и объектов-аналогов не вводись, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают. 

Анализируя собранные по делу доказательства, в том числе, заключение судебной экспертизы ООО «Р-Групп» № ............ от 21 февраля 2024 г., на предмет относимости и допустимости в соответствии с требованиями статей 60, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Агрофирма «Агросахар-2», правомерны и нашли свое подтверждение в процессе судебного разбирательства, а обстоятельства, на основании которых возможно усомниться в объективности или обоснованности заключения судебной экспертизы ООО «Р-Групп» № ........ от 21 февраля 2024 г., не установлены.

Так, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Федерального Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, о чем есть соответствующая расписка. Эксперт ФИО7 имеет диплом специалиста ВСГ № 3237105 от 04 сентября 2008 г., ФГОУ ВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса», квалификация «Специалист по сервису», диплом о профессиональной переподготовке 23120010295 ЧОУ ВО «Южный институт менеджмента» по программе «Судебная оценочная экспертиза», выдан 26 марта 2020 г., предоставляющий право на ведение профессиональной деятельности в сфере судебных оценочных экспертиз, свидетельство № 844 от 03 марта 2020 г. о членстве в НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», сертификат соответствия № ОСЭ2020/03-4838 по специализации 19.3 «Судебная оценочная экспертиза», действителен до 26 марта 2023 г., НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», сертификат соответствия - серия СС № 024827 по специальности «Судебная оценочная экспертиза», действителен до 21 апреля 2024 г. НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 032176-1 от 03 декабря 2021 г. по направлению «Оценка недвижимости», договор страхования профессиональной ответственности № 433-584-038923/21 от 26 апреля 2021 г., членство в некоммерческом партнерстве «Саморегулируемая организация судебных экспертов», свидетельство № 844 от 03 марта 2020 г. и свидетельство № 01356 от 06 мая 2022 г. Стаж работы в оценочной деятельности с 2018 г. Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка. В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного экспертом исследования, на основании которого эксперт дал ясные и недвусмысленные ответы на все поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал выводы со ссылками на законодательство об оценочной деятельности. Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. В заключении представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, существенно влияющих на его стоимость, произведен анализ рынка, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, копии распечаток, позволяющие сделать выводы о достоверности рыночных предложений. При определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровым номером ........ был применен только один возможный подход к оценке рыночной стоимости – сравнительный с применением метода сравнения продаж. В качестве единицы сравнения принята стоимость за 1 кв.м. общей площади земельного участка. Определение рыночной стоимости земельных участков с кадастровым номером ........ с использованием сравнительного подхода методом сравнительного анализа является корректным, отказ от применения затратного, доходного и других методов обоснован и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки (ФСО №1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, эксперт провел анализ цен предложений к продаже сходных объектов на дату оценки - 01 января 2022 г. Для определения сравнительным подходом рыночной стоимости объектов экспертизы из представленных 11 объектов недвижимости были отобраны в качестве объектов-аналогов три объекта № 2, № 4, № 5, (как № 1, № 2, № 3), которые на дату определения стоимости встретились на рынке недвижимости, по ним в достаточной степени доступна информация о цене сделок, либо цене предложений, и которые имеют наиболее сходные с объектами экспертизы характеристики по основным ценообразующим факторам (вид разрешенного использования, категория земель, площадь участка). Подобранные экспертом сопоставимые объекты - аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)». Экспертом подробно описан процесс оценки земельных участков по состоянию на 01 января 2022 г., в заключении содержатся таблицы, расчеты, их описание и пояснения к ним. В силу пункта 25 ФСО № 7, утвержденного Приказом минэкономразвития от 25 сентября 2014 г. № 611 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - является исключительной прерогативой эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов аналогов. 

Отсюда следует, что заключение ООО «Р-Групп» № ........ от 21 февраля 2024 г., является объективным и полным, его выводы - обоснованными и последовательными, а установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2022 г. с кадастровым номером ................ руб. - достоверным.

Поэтому, заключение экспертизы ООО «Р-Групп» № ......../2024 от 21 февраля 2024 г., может быть признано допустимым доказательством по делу и положено в основу решения об удовлетворении иска в интересах ООО «Агрофирма «Агросахар-2». 

Доводы ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Агрофирма «Агросахар-2», о несоответствии кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости на 01 января 2022 г. их рыночной стоимости, о превышении кадастровой стоимости над рыночной, нашли подтверждение, а поэтому административный иск подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 01 января 2022 г. в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы ООО«Р-Групп» № ........ от 21 февраля 2024 г.

В соответствии с положением статьи 433 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодов, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и данным пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 01 января 2020 г. единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что кадастровая оценка спорных объектов недвижимости проведена в строгом соответствии с действующим законодательством и в случае удовлетворения исковых требований будут уменьшены налоговые поступления в соответствующие бюджеты, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца.

В Постановления Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, данное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых платежей в пользу заинтересованных лиц.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, доказал факт несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и законные интересы ООО «Агрофирма «Агросахар-2», как арендатора. 

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства РФ и разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

ФИО2, действующий по доверенности в интересах ООО «Агрофирма «Агросахар-2», обратился с настоящим иском в суд 26 декабря 2023 г., сведений об обращении в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края не имеется, в связи с чем, датой подачи заявления следует считать 26 декабря 2023 г. – дата сдачи иска в суд. 

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

уточненное административное исковое заявление ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Агрофирма «Агросахар-2», об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, удовлетворить:

установить в отношении объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 2063000 кв.м., расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 г. в размере ................

установить в отношении объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 1053000 кв.м., расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 г. в размере ................

установить в отношении объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 706000 кв.м., расположенного по адресу: ............ кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 г. в размере ................

установить в отношении объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 2468436 кв.м., расположенного по адресу: ............ кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 г. в размере ................

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером ........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером ........ считать 26 декабря 2023 г.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья краевого суда О.М. Моисеева

Решение в окончательной форме изготовлено 22 апреля 2024 г.