Дело № 2-956/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 июня 2018 года г. Нефтекамск

Нефтекамский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Рахимовой С.К., 

при секретаре Фазыловой Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа города Нефтекамск к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора аренды, возложении обязанности возвратить земельные участки, признании шамбо самовольной постройкой, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа города Нефтекамск обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора аренды, возложении обязанности возвратить земельные участки, признании шамбо самовольной постройкой.

В обоснование иска указала, что 19.09.2013 г. с ФИО2 заключен договор аренды № № земельного участок с кадастровым номером № с видом разрешенного использования для «проектирования и строительства лечебно-оздоровительного центра». Дополнительным соглашением № 1 от 28.11.2013г. вид разрешенного использования изменен на «проектирование и строительство бань». Дополнительным соглашением № 2 от 31.12.2013 г. участок разделен на следующие земельные участки с кадастровыми номерами №, №,№, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, № Арендаторами земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, № и № являются (являлись) соответственно ФИО1, ФИО3 и ФИО2 Администрация полагает, что земельные участки с кадастровыми номерами: №, №, № и № для проектирования и строительства бань подлежат возврату по акту приема-передачи, а договор аренды № от 19.09.2013 г. в части аренды указанных участков, подлежат расторжению. Так, целью предоставления земельных участков является проектирование и строительство бань. Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием и условиями его предоставления. До настоящего времени строительство на земельных участках не ведется. В адрес ответчиков, в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора направлено письмо от 13.02.2018 г. №№ об отсутствии сведений об освоении предоставленного в аренду земельного участка и предложением передачи данного участка в пользу арендодателя, а также администрация уведомила о возможности обращения с соответствующим исковым заявлением в суд. Кроме того из письма следует, что администрация предлагает ответчику расторгнуть договор и направляет для подписания соглашение о расторжении и акт приема - передачи. Срок для ответа был предоставлен истцом до 28.02.2018 г., однако земельные участки не возвращены. Ответчик ФИО2 является также собственником вспомогательного строения - шамбо с кадастровыми номерами № и № находящиеся соответственно на земельных участках с кадастровыми номерами № и №. Однако, при возведении оспариваемого объекта были нарушены нормы Градостроительного кодекса РФ и требования ГОСТ 27751-88. Право собственности на вспомогательный объект не может быть зарегистрировано при условии отсутствия доказательств создания и ввода в эксплуатацию основного объекта. Ответчик не представил доказательств, подтверждающих, что возведенное строение осуществляет свое основное назначение - вспомогательную функцию, равно как и не представил доказательств возведения на спорном земельном участке основного объекта - бани. Таким образом, истец полагает, что ответчики нарушили существенные условия договора аренды, поскольку не осваивают земельные участки, строительство на них не ведут. Доказательств невозможности строительства на земельных участках в связи с объективными обстоятельствами, исключающими или затрудняющими такое строительство, ответчики не представили.

Просили суд, расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № № от 19.09.2013 г. в части аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № и № заключенный с ФИО1, ФИО3 и ФИО2, обязать ФИО1, ФИО3 и ФИО2 возвратить земельные участки с кадастровыми номерами №, №. № и № по акту приема-передачи истцу, а также признать самовольной постройкой шамбо с кадастровыми номерами № и «№.

В ходе судебного заседания представитель истца Администрации городского округа города Нефтекамск - ФИО4 исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям изложенным в иске.

Представители ответчиков ФИО5, ФИО6, ФИО7 исковые требования не признали, просили в иске отказать, по основаниям изложенным в письменных возражениях. 

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО1, представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом. 

Суд, в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 19.09.2013 г. между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Нефтекамск и ФИО2 был заключен договор аренды № № на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с разрешенным использованием «для проектирования и строительства лечебно - оздоровительного центра». Договор аренды заключен на срок с 17.09.2013г. по 17.09.2019г.

На основании дополнительного соглашения № 1 от 28.11.2013г. к договору аренды № № вид разрешенного использования земельного участка изменен с «проектирование и строительство лечебно - оздоровительного центра» на «проектирование и строительство бань». 

Дополнительным соглашением № 2 от 31.12.2013г. к договору аренды № № земельный участок с кадастровым номером № разделен в частности на земельные участки: №, №, № и №.

Земельные участки с кадастровыми номерами № и № находятся в пользование ответчика ФИО2, земельный участок с кадастровым номером № находится в пользовании ФИО3, а земельный участок с кадастровым номером № находится в пользовании ФИО1 Право владения и пользования земельными участками возникло у ответчиков на основании договоров передачи прав и обязанностей по договору аренды. 

Обращаясь с иском в суд с требованием о расторжении договора аренды в части земельных участков находящихся во владении и пользовании ответчиков истец, указал, что земельные участки представлены ответчикам с целью проектирования и строительства бань, однако земельные участки в течении трех лет в соответствии с целевым назначением не используются и не осваиваются. В связи с чем, полагают, что у них возникло право требования в судебном порядке досрочного расторжения договора аренды. Вместе с тем, суд не находит оснований для досрочного расторжения договора аренды, по следующим основаниям. 

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Как следует из материалов дела, ответчиками предпринимаются меры к освоению спорных земельных участков, в частности в течении 2016 - 2018 г.г. получены градостроительные планы земельных участков и разрешения на строительства. Следовательно, трехлетний срок неиспользования земельных участков, предоставленных для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений в настоящее время не истек. 

Также суд полагает, что заслуживают внимание доводы ответчиков о том, что в настоящее время истцом территориальные зоны не поставлены на кадастровый учет, что является препятствием к получению разрешительной документации на строительство. 

Кроме того, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу части третьей ст. 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предупреждением о необходимости расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 ст. 452 ГК РФ.

В силу приведенных норм права процедура расторжения складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения; требование о расторжении договора в суде-после отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Суд полагает, что предложение о расторжении договора аренды ответчикам истцом в соответствии с вышеуказанными нормами права, не направлялось.

Предложения о расторжении договора от 13.02.2018 г. в адрес ответчиков сделано одновременно с предупреждением о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, что является нарушением указанных выше норм права, которыми не предусмотрено направление извещения о расторжении договора аренды до истечения установленного в письменном предупреждении срока для устранения нарушений условий договора.

Кроме того, истцом также не представлены доказательства, что того, что ответчиками данные предложения (письма) были получены. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для досрочного расхождения договор аренды земельного участка и возложении на ответчиков обязанности возвратить земельные участки с кадастровыми номерами №, №. № и № по акту приема-передачи истцу.

Также суд не находит правовых оснований для признания шамбо с кадастровыми номерами № и № самовольными постройками, поскольку как следует из материалов дела, шамбо возведено на земельном участке предназначенном для строительства, право собственности на шамбо зарегистрировано за ФИО2 на основании декларации об объекте недвижимого имущества, получение каких - либо разрешений на строительства данного объекта не требуется. Каких - либо данных указывающих на то, что данная постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан материалы дела также не содержат. Следовательно, оснований для применения положений ст. 222 ГК РФ к спорным объектам недвижимого имущества не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации городского округа города Нефтекамск к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора аренды, возложении обязанности возвратить земельные участки, признании шамбо самовольной постройкой - оставить без удовлетворения. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Нефтекамский городской суд Республики Башкортостан.

Судья С.К.Рахимова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 03.07.2018г.