Дело № 2-2278/2021

61RS0001-01-2021-001809-61

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июня 2021 года г. Ростов-на-Дону 

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Калашниковой Н.М.,

при секретаре Канкуловой М.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, третьи лица Управление Росреестра по РО, ФИО2, ФИО3 об образовании земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, третьи лица Управление Росреестра по РО, ФИО2, ФИО3 об образовании земельного участка. 

В обоснование своих требований истец указала, что ФИО1 является собственником нежилого помещения – здания склада, площадью 316.4 кв.м., КН №, расположенного на земельном участке по адресу: .... 

Как указывает истец, строительство приобретенного истцом здания –склада осуществлено ОАО «Холдинговая компания «Мебель Черноземья». 

30.12.2008 г. Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ОАО «Холдинговая компания «Мебель Черноземья» заключен договор аренды земельного участка № с КН №, имеющий адресные ориентиры: ..., для использования в целях строительства торгового центра площадью 2549 кв.м., сроком до 18.11.2011 г. 

30.12.2008 между ОАО «Холдинговая компания «Мебель Черноземья» (застройщик) и ООО «ДЕАС» (инвестор-подрядчик) заключен инвестиционный договор № 1, по условиям которого застройщик и инвестор-подрядчик обязуются объединить свои вклады и действуя совместно осуществить строительство торгового центра, склада, расположенного по адресу: ..., площадь торговых площадей 1200 кв. м, площадь складских площадей 300 кв. м. Дополнительным соглашением от 17.06.2010 стороны внесли изменения в инвестиционный договор, а именно уточнили параметры объекта: строительство торгового центра площадью торговых площадей 1200 кв. м, строительство нежилого здания (склада) общей площадью 316,4 кв. м, расположенных по адресу: ....

16.03.2010 ОАО «Холдинговая компания «Мебель Черноземья» выдано разрешение на строительство RU№ склада общей площадью 316,0 кв. м - 1 -й этап строительства и торгового центра площадью 849,0 кв.м. - 2-й этап строительства по адресу: ....

09.12.2010 между ОАО «Холдинговая компания «Мебель Черноземья» и ООО «ДЕАС» заключен договор уступки права аренды земельного участка, по условиям которого ООО «ДЕАС» принимает права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.12.2008 №. 

09.12.2010 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 02.06.2010 № RU № за ООО «ДЕАС» зарегистрировано право собственности в отношении объекта недвижимого имущества: склад, общей площадью 316,4 кв. м, инвентарный №, расположенного по адресу: ....

21.12.2010 между ООО «ДЕАС» и ООО «МЕГА Строй» заключен договор купли-продажи, согласно которому ООО «ДЕАС» передало в собственность ООО «МЕГА Строй» склад площадью 316,4 кв. м с инвентарным номером № расположенный по адресу: ....

Законность возведения объекта капитального строительства с кадастровым номером №, в том числе подтверждается решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.10.2014 по делу № А53-5040/2014 по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к ООО «МЕГА Строй» о признании отсутствующим права собственности и сносе строения с кадастровым номером №, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №. Указанное решение оставлено без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций.

В настоящее время, собственником нежилого здания склада с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, является ФИО1.

С момента окончания строительства и по настоящее время здание склада с кадастровым номером № располагается на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2459 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства торгового центра по адресу: ....

При выполнении работ кадастровым инженером по подготовке межевого плана от 14.05.2020 г. по результатам выполненных работ установлено следующее: при выносе в натуру поворотных точек земельного участка с кадастровым номером № выявлено пересечение земельного участка с объектом капитального строительства с кадастровым номером №. Согласно заключению кадастрового инженера, содержащегося в межевом плане от 14.05.2020 года, контрольные замеры границ земельных участков и строений, расположенных на них показали, что фактическая граница земельного участка с кадастровым номером № не соответствует сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости. 

Указанный земельный участок образован и поставлен на государственный кадастровый учет в 2008 году.

С момента возведения реконструкция здания не производилась, площадь его не изменялась.

Таким образом, при производстве кадастровых работ по уточнению местоположения здания склада с кадастровым номером № относительного границ земельного участка площадью с кадастровым номером №, выявлено, что построенный объект надвижимости выходит за границы земельного участка с кадастровым номером №, т.е. здание склада на 2/3 находится на выделенном муниципальном земельном участке, 1/3-на землях, находящихся в муниципальной собственности.

Учитывая изложенное, а также то, что один объект недвижимости может быть размещен только на одном земельном участке, предоставленном для строительства, а также то, что размещение здания на нескольких смежных землях, выходе его за границы земельного участка нарушает требования градостроительных и строительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков в соответствии со ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, истец 25.12.2020г. обратилась в ДИЗО г. Ростова-на-Дону с просьбой об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории с целью образования земельного участка площадью 1527 кв.м, из земельного участка с кадастровым номером № и муниципальных земель необходимого для эксплуатации здания склада площадью 316,4 кв.м.

Ответом № от 20.01.2021г. ДИЗО г. Ростова-на-Дону отказано в заключении соглашения о перераспределении земель и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

На основании изложенного, истец просит суд признать границы земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., неустановленными, площадь декларированной. Образовать путем перераспределения земель земельный участок площадью 1527 кв.м, по адресу: ..., разрешенное использование: Р.6.51.00 - склады, со следующими координатами характерных точек границ:

Обозначение характерных точек границ 

Координаты 

X 

Y 

1 

2 

3 

1 

430655.23 

2204588.28 

2 

430663.44 

2204671.20 

3 

430658.21 

2204671.95 

4 

430648.35 

2204673.38 

5 

430645.64 

2204673.77 

6 

430636.75 

2204590.64 

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и в окончательном виде просил суд: 

Образовать путем перераспределения земель и земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в муниципальной собственности, земельный участок площадью 1527 кв.м, по адресу: ..., разрешенное использование: Р.6.51.00 - склады, со следующими координатами характерных точек границ:

Обозначение характерных точек границ 

Координаты 

X 

Y 

1 

2 

3 

1 

430655.23 

2204588.28 

2 

430663.44 

2204671.20 

3 

430658.21 

2204671.95 

4 

430648.35 

2204673.38 

5 

430645.64 

2204673.77 

6 

430636.75 

2204590.64 

Снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2459 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства торгового центра по адресу: ....

Истец ФИО1 в судебном заседании не участвовала, ее представитель ФИО4 в судебном заедании требования иска поддержала. 

Представитель Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дела в свое отсутствие, поддержал доводы, изложенные в возражениях, полагая, что не имеется оснований для снятия земельного участка с кадастрового учета с учетом положений Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". 

Представитель Управления Росреестра по РО, третьи лица ФИО2, ФИО3, в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом, ФИО2, ФИО3 представили письменное ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой установлены статьей 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Перераспределение земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исключительно в случае, предусмотренном подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации, при условии, что земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и между которым и землями осуществляется перераспределение, не предоставлен гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременен правами третьих лиц, за исключением сервитута.

При этом пункт 7 статьи 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых соглашение о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не может быть заключено, а решение о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не может быть принято, в том числе, когда имеются основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, предусмотренные пунктом 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О 1 государственной регистрации недвижимости", за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Пунктом 3 части 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования «для строительства торгового центра», а согласно выписке из ЕГРН, на нем расположен объект капитального строительства с кадастровым номером № - склад, находящийся в собственности ФИО1

Спорный земельный участок предоставлен в аренду в целях строительства торгового центра. Согласно разрешению на строительство RU№ склад общей площадью 316,0 кв. м являлся первым этапом строительства торгового центра по адресу: ..., т.е. при выдаче разрешения на строительство торгового центра предполагалось, в том числе, строительство и эксплуатация склада.

Согласно выписке из ПЗЗ в отношении земельного участка с кадастровым номером № «склады» (Р.6.51.00) относится к основным видам разрешенного использования спорного земельного участка. При этом такой вид разрешенного использования земельного участка как «для строительства торгового центра» в выписке из Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону в отношении земельного участка, расположенного по адресу: ..., утвержденного решением Ростовской-на-Дону государственной Думы №605 от 21.12.2018г. (ред. от 20.10.2020) не содержится.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Истец является собственником объекта недвижимости «склад», возведенного на законном основании, с разрешения Администрации г. Ростова-на- Дону, что подтверждено решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.07.2016 г. №А53-3281/15, решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.10.2014 г. №А53-5040/14, постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 г. №15АП-21490/2014, постановлением Арбитражного суда Северо-кавказского округа от 29.04.2015 г. №А53-5040/2014. 

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственники зданий и сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков, на которых расположены данные здания, сооружения, в собственность или в аренду без проведения торгов.

Согласно статье 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.

Основой правоотношений, регулируемых градостроительным законодательством, является градостроительная деятельность в целях развития соответствующей территории, которая осуществляется в том числе в виде градостроительного зонирования территорий, представляющего собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункты 1, 6 статьи 1, глава 4 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30, части 1 статьи 31 ГрК РФ в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки, которые разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов, устанавливаются виды разрешенного использования земельного участка.

Правила землепользования и застройки включают в себя также положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (пункт 2 статьи 85 ЗК РФ, пункт 9 статьи 1 ГрК РФ).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Использование земельного участка не в соответствии с ранее установленным в договоре аренды видом его разрешенного использования в целях строительства объекта недвижимости, но соответствующее действующему в ПЗЗ основному виду разрешенного использования, не может являться препятствием для образования земельного участка путем перераспределения земель и утверждения схемы расположения земельного участка.

Перераспределение земельного участка с кадастровым номером №, занимаемого принадлежащим истцу на праве собственности зданием, должно быть осуществлено за счет прилегающей территории - неразграниченных земель, свободных от застройки.

В соответствии с пунктом 1 ст.11.3. Земельного кодекса РФ образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2) проектная документация лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Следовательно, образование земельного участка для эксплуатации принадлежащего истцу на праве собственности здания может осуществляться на основании схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Как следует из материалов дела, истцом предоставлена схема расположения вновь образуемого земельного участка площадью 1527 кв.м, из земельного участка с кадастровым номером № (частично) и земель, государственная собственность на которые не разграничена из кадастрового квартала № с учетом фактического расположения объекта недвижимости; нормативов градостроительного проектирования, устанавливающих минимальные и максимальные размеры площадей земельных участков для складов.

Также, в ходе судебного следствия на основании определения Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 15.04.2021 г., назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос об определении границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания склада площадью 316,4 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу ..., с установлением координат характерных точек границ земельного участка.

Согласно выводам заключения экспертов ООО «ГЕО-Дон» № от 19.05.2021 г., нормативный размер земельного участка, необходимый для эксплуатации строения склада площадью 316,4м2 с кадастровым номером № (...) составил 1511 квадратных метров в границах с установлением координат характерных точек местности.

Координаты характерных точек границ земельного участка необходимого для эксплуатации объекта капитального строительства с кадастровым номером №

Каталог координат поворотных точек и длин (система координат МСК-61) 

Номерточки 

X (м) 

?(м) 

1 

430635,52 

2204590,69 

2 

430655,42 

2204588,18 

3 

430659,12 

2204627,57 

4 

430622,22 

2204632,90 

5 

430616,79 

2204595,12 

6 

430616,63 

2204594,00 

7 

430635,56 

2204591,26 

В данном случае суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность выводов заключения эксперта и считает возможным использовать в качестве доказательства указанную экспертизу, поскольку выводы эксперта последовательны, научно обоснованы. Эксперт, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

При таких обстоятельствах, в судебном заседании установлено, что с учетом необходимости образования единого земельного участка площадью 1527 кв.м, для эксплуатации здания склада площадью 314,6 кв.м., соблюдение требования законодательства о том, что один объект недвижимости может быть размещен только на одном земельном участке, а также в виду того, что размещение здания на нескольких смежных землях, выходе его за границы земельного участка, нарушает требования градостроительных и строительных норм и правил, суд приходит к выводам об удовлетворении требований искового заявления ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, третьи лица Управление Росреестра по РО, ФИО2, ФИО3 об образовании земельного участка, - удовлетворить.

Образовать путем перераспределения земель и земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в муниципальной собственности, земельный участок площадью 1527 кв.м, по адресу: ..., разрешенное использование: Р.6.51.00 - склады, со следующими координатами характерных точек границ:

Обозначение характерных точек границ 

Координаты 

X 

Y 

1 

2 

3 

1 

430655.23 

2204588.28 

2 

430663.44 

2204671.20 

3 

430658.21 

2204671.95 

4 

430648.35 

2204673.38 

5 

430645.64 

2204673.77 

6 

430636.75 

2204590.64 

Снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2459 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства торгового центра по адресу: ....

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд гор. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Калашникова Н.М.

Мотивированное решение суда изготовлено 08.06.2021 года.